文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的(de)全国住(zhù)房和城乡建设工作会议提(tí)出“有条件(jiàn)的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山东(dōng)、安徽、河(hé)南(nán)、四川、广东等地明(míng)确表(biǎo)态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房(fáng)预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是(shì)对购房者的(de)不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了(le)，不(bù)能把包袱(fú)甩给(gěi)老百姓和社会，这是房地产从大开发时(shí)代步入高(gāo)质量(liàng)发展(zhǎn)阶段(duàn)的必然趋势，也是对(duì)购房老百姓的最大(dà)保护(hù)。98年房改(gǎi)时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。以后(hòu)一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改(gǎi)是个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企(qǐ)债务、恢复(fù)市场信心以及(jí)长效机(jī)制，长(zhǎng)效机制四(sì)大关键(jiàn)是推(tuī)动城(chéng)市群战略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和(hé)房地产税(shuì)。如果(guǒ)按照(zhào)经济(jì)规(guī)律办(bàn)事(shì)，中国一定能实现房地产软着陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨(kuà)过这道关，解(jiě)好(hǎo)这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么(me)要(yào)取消预售制、改(gǎi)为现房销(xiāo)售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预(yù)售制(zhì)是对购买(mǎi)者的单方(fāng)面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎(hū)承(chéng)担了(le)所有(yǒu)商(shāng)品不能交付的风(fēng)险。从(cóng)个(gè)人层面看(kàn)，预售制对购房者非(fēi)常不公平(píng)，比如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房(fáng)者不仅承担(dān)银(yín)行利息(xī)，还要(yào)承担延(yán)迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的(de)风险。从行业层面看，预售(shòu)制(zhì)助推部分房企过(guò)度举债(zhài)、高杠(gāng)杆(gān)扩张(zhāng)，若遇到(dào)下(xià)行周(zhōu)期，会引(yǐn)发(fā)资金(jīn)链(liàn)断裂、项目(mù)搁置等系列风险。取消预售制，改为现(xiàn)房销售，这样有助于落实中(zhōng)央房住不炒精神、有助于保障购房老(lǎo)百姓权益、有助于房(fáng)企(qǐ)稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取(qǔ)消(xiāo)预售制度？预售制度怎么来的(de)？国外(wài)什(shén)么情况？简单科普一下：商品房预售最早(zǎo)源于中国(guó)香港，俗称卖(mài)楼(lóu)花(huā)，卖期房，是一种开发商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商(shāng)品房短(duǎn)缺，房企缺(quē)资金，借(jiè)鉴中国香港，引入(rù)了商品房(fáng)预(yù)售制度。其实，当前世(shì)界不(bù)少国(guó)家存在预售制。但是(shì)，重点来了！发(fā)达国家(jiā)一(yī)般有(yǒu)严格的(de)监管保障措施，开发商在项目获得(dé)政府批准后才可以开(kāi)始(shǐ)销售(shòu)，买(mǎi)家(jiā)在购买期房后并非像中国(guó)一样在(zài)支付完首(shǒu)付(fù)款后从(cóng)银行一次性贷款支付(fù)剩余全部房款，而是根据开发(fā)商工(gōng)程进度在完全(quán)交房(fáng)前进行(xíng)分期支付(fù)。所以，预售(shòu)制度(dù)是需要严格的资金监管、分(fēn)期支付以及违约处罚措施(shī)作为(wèi)保障的，如果没有这些保障(zhàng)措施，一(yī)定会触发风(fēng)险，对购房民众不公平，所(suǒ)以不如借机取(qǔ)消预售制度，以后改为现(xiàn)房(fáng)销售。客观讲预售制(zhì)度有一(yī)定历史阶段性，现在中国住房(fáng)进(jìn)入存量时代(dài)，取消预售制度(dù)有(yǒu)助于降(jiàng)负债降杠杆，不(bù)再把(bǎ)烂(làn)尾风险甩给老百姓(xìng)和社会(huì)，当然这需要配(pèi)套房企债务重(zhòng)组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信心和(hé)房地产(chǎn)长效机制。这是个技(jì)术活，只要坚持(chí)市场化改革，中国一(yī)定能化解这个难题，让(ràng)房(fáng)地产(chǎn)回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制(zhì)，改为现房销售，开(kāi)发(fā)商将拼的不(bù)是五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即所得的(de)过硬(yìng)的产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才(cái)是对(duì)购房民众(zhòng)的(de)最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为中心(xīn)，房地产(chǎn)也不能(néng)例(lì)外，老百姓买房子是天大(dà)的事，烂尾(wěi)毁(huǐ)三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实施现房销售是(shì)实现老百姓安居乐业、社(shè)会长治久安、行业企(qǐ)业健康发(fā)展的重大措施。在当前(qián)的情况(kuàng)下(xià)，取消预售(shòu)制(zhì)要结合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打通金融支(zhī)持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前(qián)在(zài)国务院发展研究中(zhōng)心参(cān)与财税改革方案研(yán)究(jiū)时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考(kǎo)后(hòu)来形成的专著《房(fáng)地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推动城市化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确(què)实(shí)存(cún)在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房(fáng)交易立法，设(shè)置期(qī)房预(yù)付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由银行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年(nián)代(dài)在中国(guó)香港(gǎng)，楼(lóu)宇出(chū)租(zū)是地产行(xíng)业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题，分层销平安喜乐后面一句是啥，平安喜乐后面一句是什么售(shòu)孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推行公共(gòng)房屋(wū)制(zhì)度(dù)，许多人栖身于木屋或者(zhě)其他(tā)临(lín)时住宅，住房的(de)需(xū)求是(shì)相(xiāng)当(dāng)高，不过大多数居民的(de)储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖(mài)多数以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的资(zī)金(jīn)实(shí)力才能(néng)购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港地产行业盛行(xíng)的方式，但有着(zhe)转让难、出(chū)租资金周转期长等(děng)问题(tí)。针对(duì)这一系(xì)列(liè)问题，不少地产商开始(shǐ)探(tàn)求(qiú)新的(de)方(fāng)式，如把楼(lóu)宇(yǔ)契约(yuē)切(qiè)开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售。这模式(shì)一经推行(xíng)，购买楼宇的市(shì)民数量有所增加，开(kāi)发商(shāng)资金周(zhōu)转加快。

　　在(zài)分层(céng)出售的(de)基(jī)础上，将“按揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立信(xìn)置业有限公司，凭借(jiè)商(shāng)业直觉和多年经营杂货(huò)铺(pù)、海上(shàng)驳运业务(wù)的经验，对于(yú)商品(pǐn)流通(tōng)、资(zī)金(jīn)周转有着独(dú)到的见(jiàn)解，在努力寻(xún)求方法(fǎ)加(jiā)快自身资金周转。当时其在(zài)购下九龙的一(yī)块地盘后，除了分层出售(shòu)、还印发售楼说明书(shū)，上有文字详尽说明楼宇的(de)地(dì)势环境、建筑(zhù)材料、分(fēn)层价格、订(dìng)购方法(fǎ)等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外(wài)一个(gè)亮点，即先收取买家的订(dìng)金(jīn)，采用类似租金的分期付(fù)款形(xíng)式，等新楼落(luò)成(chéng)时，收齐买家的(de)钱，买家(jiā)就拥(yōng)有了自己的房产。这种方式减轻(qīng)了民众购房的资(zī)金压力(lì)，加速(sù)了房屋(wū)的建(jiàn)造和销售，也解决(jué)了(le)制(zhì)造商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举(jǔ)措(cuò)。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模(mó)式成为当时中国香(xiāng)港(gǎng)房地产(chǎn)市场(chǎng)的一大特色，纵观中国香港(gǎng)房地产市场的改(gǎi)革(gé)，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决了核平安喜乐后面一句是啥，平安喜乐后面一句是什么心的住房供不应(yīng)求的问题(tí)，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国香港(gǎng)楼市(shì)几十(shí)年繁(fán)荣(róng)，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼(lóu)”的情(qíng)况，但监管(guǎn)部(bù)门不断完善、规范化，建立健全的(de)监管机制，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘因建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提升了对(duì)于(yú)预售(shòu)楼花制度的监管(guǎn)，即要(yào)求开发商在预售前，确保地价(jià)款已经(jīng)全部支付(fù)，还(hái)要证明自身(shēn)有(yǒu)资(zī)金(jīn)等能(néng)力把(bǎ)项(xiàng)目完成，资金需放入律师所托管(guǎn)，支取时需律所(suǒ)和建筑师的核准。为了防止开发(fā)商、律所、建(jiàn)筑师等(děng)造假，套取监管账户资金，中国香港要求律师行(xíng)在银(yín)行开(kāi)设的信托账户（监管账户）、开发商(shāng)操作(zuò)等采取全(quán)透明化机制，且银行的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银(yín)行将成最大风险方，后续需自(zì)身(shēn)推动项目完工。随着(zhe)监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内地面临(lín)住房需求大和供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼(lóu)花”制度。建国以来(lái)，中国内地优先发(fā)展重工业，强调基础(chǔ)建设(shè)，这一导向使前期发(fā)展工(gōng)业化的进(jìn)程大于城市化进程(chéng)，唯有解决住(zhù)房基础(chǔ)等城市化配(pèi)套问(wèn)题(tí)，才能(néng)进一步推(tuī)进城市化。但当时推行(xíng)的是“统一管理(lǐ)，统一分(fēn)配，以租(zū)养房(fáng)”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速(sù)较慢，福(fú)利分房制度也出现(xiàn)了分配不公、效率低、配(pèi)套差等问题，因(yīn)此福(fú)利分房制度(dù)不再适用(yòng)于当(dāng)时的(de)国情。叠加房地产市(shì)场面临商品房的需(xū)求量大(dà)，而社会缺少大型房地产开(kāi)发商，商品房供(gōng)应量小(xiǎo)的困(kùn)境，此时(shí)引入中国(guó)香港(gǎng)的(de)“卖楼(lóu)花”模式无疑(yí)是对内地(dì)房地产市场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐(zhú)步引进中国香港预售商品(pǐn)房制度，先后出台多项文(wén)件，大力支持国内房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国(guó)务(wù)院出台《关于(yú)进一步深(shēn)化城镇住(zhù)房制度改(gǎi)革，加快(kuài)住房建设的通知》文件，决定停止住房(fáng)无(wú)偿实物(wù)分配，逐步实行住(zhù)房分(fēn)配货币化(huà)、住房供给(gěi)商品化、社会化的(de)住房新(xīn)体(tǐ)制，从计划经济(jì)下(xià)的(de)福利分房转向市(shì)场(chǎng)经济的商品房。房(fáng)地(dì)产市场采用(yòng)预售制(zhì)，允许开(kāi)发商卖期房(fáng)，解决(jué)了(le)房企缺少资(zī)金(jīn)和开(kāi)发(fā)时(shí)间周期长的(de)两大难题(tí)，开发商以预售款撬动下一个项目(mù)的开发，形(xíng)成滚动开发模式，住(zhù)房供(gōng)应速(sù)度(dù)加快。自此(cǐ)中国内地开始房改货币化，中国(guó)人(rén)民银行等多方迅速出(chū)台相(xiāng)关的信(xìn)贷政策，支持购房者(zhě)，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成契(qì)合(hé)中国内地的商品房预售制度。预(yù)售(shòu)制(zhì)的初(chū)衷是为(wèi)了缓解房企资金压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来说(shuō)，是指房地产开发(fā)企(qǐ)业将正在(zài)建设中的(de)房屋预先出售(shòu)给购房者，由购房者支付定金或房款的行为。区别(bié)于中(zhōng)国香(xiāng)港，在中国内地实践过程(chéng)中，商品房(fáng)预售流(liú)程为(wèi)：房地产开发商(shāng)办理(lǐ)预售许可证(zhèng)-签订商(shāng)品房(fáng)买卖合同-进(jìn)行备案登记(jì)和预告登记-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购房者(zhě)需要一(yī)次性付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的(de)形式一次性付清剩(shèng)余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成(chéng)，开发商(shāng)可能已拿到了全部购(gòu)房(fáng)款，这(zhè)点与中国香港的按照工程进度付款有(yǒu)所不同。对中国(guó)内地的开发商而言，预售制(zhì)商品房也开启了高(gāo)周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的(de)运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在(zài)

　　作为中国(guó)内地商品房销售(shòu)的最(zuì)主要方(fāng)式，预售制极大缩短房企(qǐ)现(xiàn)金回笼周(zhōu)期，同时增加市场商品房(fáng)供(gōng)应，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预售制(zhì)在过去20多年(nián)对中国内地房(fáng)地产市场的稳(wěn)步发展起到了重(zhòng)要作(zuò)用，不(bù)仅解(jiě)决(jué)了房地产市场快速发展阶段的(de)资(zī)金(jīn)需求，也(yě)提高了居民居住(zhù)水平，中(zhōng)国内地城镇居民(mín)从(cóng)筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房事业取得巨大进步(bù)，数十年(nián)时间走完发(fā)达国家(jiā)几百年(nián)城镇化(huà)路程(chéng)。改革开放(fàng)以来，城镇化(huà)进(jìn)程进(jìn)入快速发展时(shí)期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区(qū)面积由7438平(píng)方公里增(zēng)长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍(bèi)。根据我们(men)发布(bù)的《中(zhōng)国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑(zhù)面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户(hù)比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在(zài)当前(qián)已成为中国内(nèi)地商品房销(xiāo)售(shòu)最主要方式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房销售面(miàn)积占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也(yě)推动(dòng)了中国内地房地产(chǎn)行业(yè)的发展。中(zhōng)国(guó)内(nèi)地房地(dì)产历经二十多年长周期繁荣，行业各(gè)项指标大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展，房地产企业从无(wú)到有、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉动(dòng)中国(guó)内(nèi)地(dì)经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长渠道，房地产带动(dòng)的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地(dì)产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)业增加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金融、批发、建(jiàn)材的带(dài)动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地(dì)产完全拉动的投资占全社会固(gù)定(dìng)资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地产开(kāi)发(fā)投资(zī)占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷款占银(yín)行各(gè)项(xiàng)贷款余额(é)的比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务，占比超过三(sān)分之一。从房地产融(róng)资存量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面(miàn)积违约，将导(dǎo)致银行不(bù)良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民财富(fù)效应渠道，根据我们(men)的(de)《中(zhōng)国(guó)住房市值测算报(bào)告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元(yuán)，大于美(měi)国(guó)的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计的(de)31.5万亿(yì)美元。从(cóng)住(zhù)房(fáng)市值占股(gǔ)债房市值的比例(lì)看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的(de)64％。中国住房(fáng)市值与股债(zhài)房(fáng)市值的比(bǐ)例(lì)较(jiào)高，主要是(shì)因为住房市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市(shì)值较低，居民(mín)投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏(cáng)的(de)风险确实(shí)存在，当前的负面效应(yīng)愈发(fā)凸(tū)显(xiǎn)。

　　从(cóng)个(gè)人层面(miàn)看，绝(jué)大(dà)部分(fēn)商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预(yù)售(shòu)制是(shì)对购买者的单方面(miàn)不公平(píng)制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商品不(bù)能交付的风(fēng)险。比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交(jiāo)房(fáng)、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不(bù)能交房(fáng)等风险。另外(wài)，购房(fáng)者(zhě)和(hé)开发商之(zhī)间(jiān)的购房合同、购(gòu)房者和银行的(de)按揭贷款合同(tóng)是(shì)两个独立的(de)合同关系，如果开发商发生违约，购房者只能根据购房合同向开发(fā)商(shāng)主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合(hé)同按(àn)时向银行(xíng)进行(xíng)贷款偿还(hái)，因此购房者承担的(de)风险(xiǎn)较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过(guò)度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行周期(qī)，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系(xì)列风险，进(jìn)行影响自(zì)身信用(yòng)和购房者对行业的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为按(àn)揭(jiē)贷款的发放(fàng)方，一旦房(fáng)企(qǐ)因为市场(chǎng)波(bō)动或经营不善，出(chū)现资金(jīn)链(liàn)断裂等一系列(liè)问题(tí)，导致(zhì)“烂尾”等情况(kuàng)，而(ér)房(fáng)企通过与购房者签订(dìng)的预售合同(tóng)和按揭合同，已经从银行获(huò)得房款，如果购房者(zhě)丧失还款能力或短期不能还款等(děng)，则风险完全由银行承担，银行将(jiāng)面(miàn)临(lín)较大的坏(huài)账压(yā)力。

　　从(cóng)监(jiān)管角度看，购房者的预(yù)售监(jiān)管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字(zì)那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品(pǐn)房预(yù)售管理办法(fǎ)》中(zhōng)明确规定(dìng)了开发企业(yè)预(yù)售商品房(fáng)所得款项(xiàng)应当用(yòng)于有(yǒu)关的工程建设，商(shāng)品房预售款监(jiān)管的(de)具体办法(fǎ)，由房地(dì)产(chǎn)管理部门制定(dìng)。但多年以来全国并没有统一(yī)的(de)预售资金监管规(guī)定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重点监(jiān)管资金比例为总预售(shòu)款的(de)15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则按照(zhào)项目(mù)的建(jiàn)安成本乘以建筑面(miàn)积或者项目工程总额报价计算重(zhòng)点资金。而事(shì)实是，不少(shǎo)购房款未进入监(jiān)管账(zhàng)户、或(huò)进入监管账户后被挪(nuó)用(yòng)，导致楼盘没有资金继(jì)续建设。收楼遥遥(yáo)无(wú)期，月(yuè)供却(què)被迫(pò)继续还(hái)款。那么，监管账(zhàng)户资金(jīn)如(rú)何被挪走(zǒu)的？实际(jì)上，在过去(qù)房地产大开发时代的高周转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽调预售(shòu)款监管账户资(zī)金，是行业(yè)“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨(bō)付资金，再由(yóu)工程(chéng)方将资金转给房企(qǐ)，而拨付的工(gōng)程款，远超工程进度所需。通过这些方(fāng)式套取的资(zī)金(jīn)，在房企(qǐ)各地项(xiàng)目(mù)间(jiān)流动，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了资(zī)金流动性，房企(qǐ)抽调资金统(tǒng)筹(chóu)拿地(dì)、还款和楼盘(pán)建设，形(xíng)成(chéng)一种资(zī)金循(xún)环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房预售制度(dù)呈(chéng)现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房(fáng)者预(yù)付(fù)资金，一般(bān)设有定金(jīn)或预付款保(bǎo)护(hù)机制，如(rú)英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者(zhě)支付(fù)的预付款比例相(xiāng)对(duì)较低，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付后开始支付(fù)；

　　3）预(yù)付款支付方式：预(yù)付款一般以(yǐ)定金方式(shì)支(zhī)付，或按工程进度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方式：一般采用(yòng)两种方式发(fā)放按揭贷(dài)款，一是按工程进度付款，按揭贷(dài)款按照工程进(jìn)度逐(zhú)渐发(fā)放，购房者开始月供(gōng)；二是(shì)房屋(wū)交付后发放按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商(shāng)品房提供(gōng)期房烂(làn)尾保(bǎo)险，在商品房出现重大延期(qī)或重大(dà)缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交付(fù)保护：房屋交付质量的保(bǎo)障(zhàng)有两种方式，一是期房(fáng)由政府或(huò)第三(sān)方验收合(hé)格(gé)并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者(zhě)支(zhī)付的房款。二(èr)是开(kāi)发商(shāng)为购房者提供一定的(de)保(bǎo)修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定(dìng)金一(yī)定期限内(nèi)无条件返还，最低首付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前(qián)仅(jǐn)支(zhī)付首付，其余(yú)房款交付后按(àn)揭还款，交付前资金由第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及首付环节，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方(fāng)数据，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或首付外，购房者在房屋交付(fù)后通过(guò)按揭贷(dài)款(kuǎn)支付剩(shèng)余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止(zhǐ)开(kāi)发商挪用资金(jīn)，购(gòu)房者的定金(jīn)及首付款由第三方公证行或产权保险公司的信托(tuō)账户(hù)监管。如(rú)果开发商(shāng)倒(dào)闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责(zé)任(rèn)与损失(shī)。而开发商在房屋建(jiàn)设过(guò)程中的资金全(quán)部来自(zì)银行，银行根据工程进度向开发商(shāng)提(tí)供一定比例的贷款(kuǎn)，由(yóu)于开发商挪(nuó)用资金直接损害银行利益，银行有充分(fēn)动机(jī)监管开(kāi)发商施工进度。开发商在房(fáng)屋(wū)交付时需取得由(yóu)政府(fǔ)相关(guān)部(bù)门经审查后发(fā)放的验收凭证，通过验收凭证向银(yín)行得到购(gòu)房(fáng)者(zhě)支(zhī)付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付购(gòu)房，房款按平安喜乐后面一句是啥，平安喜乐后面一句是什么(àn)建(jiàn)造工(gōng)期进(jìn)度支付，按揭按工期放(fàng)款(kuǎn)后(hòu)还贷，房(fáng)贷利率采用(yòng)固定(dìng)利率，开发商(shāng)或购房者可购(gòu)买期(qī)房烂尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发(fā)商在(zài)项目获批后即可预售房屋。签署购房合同(tóng)前(qián)，购房者需支(zhī)付(fù)约2000欧的定金(jīn)并进行预(yù)约公证(zhèng)，签订(dìng)合同后定(dìng)金退还(hái)。如由于任何原因不能购买，定金按照德(dé)国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合同后(hòu)，购房者需支付公证费和土地交易(yì)税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款(kuǎn)中，属于购房附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，德国没(méi)有规定(dìng)最低首付比例，可零首付(fù)购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德国也(yě)采取按工期支付房款的制度，一(yī)般分(fēn)7笔进行支付，具体支(zhī)付节点、比例(lì)因项目而异。一般来(lái)说，支付节(jié)点可分(fēn)为公(gōng)证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻(bō)璃(lí)完工、室(shì)内清洁(jié)及(jí)墙面完(wán)工、地板完(wán)工(gōng)、全部完工，支付(fù)比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支(zhī)付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，银行按施工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者(zhě)一定使用(yòng)期限，期限(xiàn)结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针对期房设计了(le)两种保(bǎo)险，保险的功能(néng)是当房屋出现重大延(yán)期或重(zhòng)大缺(quē)陷时(shí)，保(bǎo)险(xiǎn)公司保(bǎo)证开发商赔偿或(huò)修复，开发(fā)商破产(chǎn)，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保(bǎo)险由开发(fā)商(shāng)或购(gòu)房者购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付(fù)

　　英国预售制设(shè)有10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有一名律师，负责沟(gōu)通期房交易中(zhōng)的房产、资(zī)金、合同等各个环节，各(gè)环节内容(róng)确认无误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方(fāng)面，英(yīng)国设置(zhì)了10％定金保险保护机制(zhì)，当开发商出现财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金由保险公司赔(péi)付，而超(chāo)出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内支(zhī)付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付(fù)环(huán)节(jié)，英国采取按工程进度付款的(de)方式，但是交房前付(fù)款比例相对较低，一般(bān)会(huì)在合同签(qiān)订6-24个月(yuè)分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房(fáng)后(hòu)支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋必须经(jīng)过房产公证公(gōng)司的检验(yàn)验(yàn)收(shōu)后才能(néng)交付，交(jiāo)付后方(fāng)可按(àn)揭还贷(dài)。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预售资金监管极为严格，资金也由律师监(jiān)管，在确认工程进度、支付相关(guān)款(kuǎn)项过程中，由买房律师(shī)将资(zī)金转给卖方(fāng)律(lǜ)师，卖(mài)方(fāng)律师转给开发商，即(jí)资金在(zài)进(jìn)入(rù)开发(fā)商账(zhàng)户前经过(guò)两道关口(kǒu)，有利于保(bǎo)障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立(lì)法，设置期房(fáng)预(yù)付款保全措施

　　日本期(qī)房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完成“预售房(fáng)定金(jīn)保全措施”，交(jiāo)房(fáng)前付款比例不超房款的(de)20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后由于房屋供(gōng)给严重(zhòng)失衡，叠(dié)加法律空(kōng)白，社会上“一房二卖(mài)”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法(fǎ)》，经(jīng)多次修(xiū)订(dìng)，目前(qián)是唯一一(yī)部(bù)规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对(duì)购房者支付(fù)定金(jīn)超(chāo)过5％或(huò)超1000万日元(yuán)的(de)部分，法律要求开发商必须完成定金保全措施才(cái)可预(yù)售。什么(me)是定(dìng)金保全(quán)措施？即买(mǎi)卖双方签订购房合同时，开发商向金(jīn)融(róng)机构或指定保(bǎo)证机构或保险机(jī)构签订定金保证委托(tuō)合同，设置购房者定金的保(bǎo)证或保险(xiǎn)，并将相应的保证金证(zhèng)明(míng)书交付给购房者。除定金外，其(qí)他预先支付的购房(fáng)款也受该措施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾(wěi)，购(gòu)房者可凭保证金证明书(shū)向金融机(jī)构或(huò)保(bǎo)证(zhèng)机构或(huò)保险公司兑(duì)付，同(tóng)时，开发商(shāng)需向购房者赔付(fù)违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交(jiāo)房前(qián)只需支付最(zuì)多不超20％的定金，签订购(gòu)房合(hé)同后，购房者即可向银(yín)行申请贷(dài)款，但(dàn)交房后才(cái)开始(shǐ)按(àn)揭贷款，除(chú)定金(jīn)外的(de)剩(shèng)余房款在(zài)交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由(yóu)银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度支付，所有资(zī)金进银行专门项目资金账户，交房后满(mǎn)1年保修(xiū)期后支付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开发商有统(tǒng)一的(de)选购(gòu)权合同以及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房(fáng)款(kuǎn)作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签订购(gòu)买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方(fāng)面(miàn)，签(qiān)订购房合同后，购房者需支(zhī)付15％的首付及印花(huā)税，同(tóng)时购房者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付(fù)上，新(xīn)加(jiā)坡期(qī)房(fáng)同(tóng)样(yàng)采取按(àn)工程(chéng)进度(dù)付(fù)款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统(tǒng)一详细规(guī)定，要求(qiú)所有开发商遵守(shǒu)，支付节点一(yī)般为合同(tóng)签(qiān)订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工(gōng)等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭贷款也依照工程(chéng)进度放(fàng)款，月供在此过(guò)程中随着放出(chū)贷款的增加而(ér)增加，未放款部分(fēn)无需月(yuè)供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订金与付款(kuǎn)会存入银行专门的项目资金账户，账户资金提取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付(fù)后(hòu)，购房者(zhě)享受1年的房屋(wū)保修(xiū)期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出(chū)手临(lín)界点，重点是保交楼和房企重组(zǔ)。一(yī)方(fāng)面，加大对刚需和改(gǎi)善型(xíng)需(xū)求的支持力(lì)度，长短兼顾妥善(shàn)应(yīng)对局部停贷现(xiàn)象(xiàng)，重点是保(bǎo)交楼(lóu)保复工(gōng)保民生，给(gěi)予强有力的金融工具(jù)支(zhī)持。另一(yī)方面，从现在(zài)起(qǐ)，对还在正常运转的房企包(bāo)括民营(yíng)企(qǐ)业，加(jiā)大支持力度，由优(yōu)质房(fáng)企牵头并购重(zhòng)组整(zhěng)个行业(yè)，为(wèi)每(měi)个(gè)房企配套AMC和财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中(zhōng)期(qī)来看，应充分估(gū)计(jì)形势(shì)复(fù)杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及(jí)长(zhǎng)效机制。长效机制四大(dà)关键是(shì)推动城市群战略、人地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。定金环节(jié)，建立开发商违约后定金保护机制，如(rú)将(jiāng)已支付定金冻结至房屋交(jiāo)付(fù)阶(jiē)段(duàn)，保障购房(fáng)者定金安(ān)全。签订合(hé)同环节(jié)，鼓励保险公司介入，为房屋(wū)重大延期以及重大缺陷等情(qíng)况提供(gōng)充(chōng)分的保障。余款支(zhī)付环节，建立按工程进度(dù)付款机制或交(jiāo)房后按(àn)揭贷款机制，充分保(bǎo)护购房者的权益(yì)。资金监(jiān)管环节，引入(rù)独(dú)立于开发商、银行的第三方资金监管机构，或由政府(fǔ)相关部门(mén)直接监管，以此(cǐ)防止资金(jīn)挪用(yòng)现象。交付(fù)环(huán)节，建立商品房(fáng)保修期制(zhì)度。保修期内，开(kāi)发商(shāng)应对(duì)房屋质量(liàng)问题全(quán)权负责(zé)、免费维修，购(gòu)房者(zhě)在保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看(kàn)，取消商品房预售(shòu)制是(shì)大势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过(guò)1，从大开发进(jìn)入存量时(shí)代(dài)，对购(gòu)房民众不(bù)公平的(de)预售制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑(duì)现的营销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所(suǒ)得的(de)过硬的(de)产品质(zhì)量和诚(chéng)信，这(zhè)才是(shì)对(duì)购房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实(shí)现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。

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