文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制(zhì)了。 1月17日召开(kāi)的(de)全国(guó)住房和城乡建设工作(zuò)会议提出“有(yǒu)条件的可(kě)以进行现(xiàn)房销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽(huī)、河(hé)南、四川、广(guǎng)东等(děng)地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制了(le)，用你的钱，建你的房(fáng)子，还(hái)烂(làn)尾了，这是对购房者(zhě)的不公(gōng)平(píng)。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱(qián)没(méi)实力的别建了，不能把包袱(fú)甩给老百姓和(hé)社会，这是房地产从大(dà)开发时(shí)代步入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段的(de)必然趋势，也是对(duì)购(gòu)房老百姓(xìng)的(de)最(zuì)大保(bǎo)护(hù)。98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺(quē)房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从(cóng)大(dà)开发进入存量时(shí)代，对(duì)购(gòu)房民众不公平的预售制已经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销(xiāo)售。以后一(yī)手交钱(qián)，一手交房，天(tiān)经地(dì)义。当然(rán)二次(cì)房改是个技术(shù)活(huó)，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复(fù)市场(chǎng)信心以及长效(xiào)机制，长效机制四大(dà)关键是(shì)推(tuī)动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。如果(guǒ)按照经济规律办事，中(zhōng)国一定能实现房(fáng)地产(chǎn)软着陆和长期平稳健康发展，跨过(guò)这道关，解好(hǎo)这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销(xiāo)售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎(hū)承(chéng)担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的风险。从(cóng)个人层面看(kàn)，预售制对购房者非常不公平，比如(rú)，交(jiāo)房等待(dài)期一般为(wèi)两年(nián)，在此期间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担银(yín)行利息(xī)，还要承担(dān)延(yán)迟交房、房(fáng)屋(wū)质(zhì)量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交(jiāo)房的风(fēng)险。从行业层(céng)面看，预售制助推部分(fēn)房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会(huì)引发资金链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列风险(xiǎn)。取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房销售，这(zhè)样有(yǒu)助于(yú)落实(shí)中央房住不炒精神、有助于保障购(gòu)房老百姓权益、有助于(yú)房企稳(wěn)健发展，一(yī)举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议取消预售制度？预售(shòu)制度怎么来的？国(guó)外什么情(qíng)况？简单科普一下：商品房(fáng)预售最(zuì)早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发(fā)商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引入了商品房(fáng)预售(shòu)制度。其实，当前世界(jiè)不少国家存(cún)在(zài)预售制。但是，重点来了！发达国家一般(bān)有(yǒu)严(yán)格的监管保障措施(shī)，开发商在项目(mù)获得政府批准后(hòu)才可以开始销售，买(mǎi)家在购(gòu)买(mǎi)期房后(hòu)并非像中国一样在支(zhī)付完首付款后从银行一次性贷款支付剩余(yú)全部房款(kuǎn)，而是根据(jù)开发商工(gōng)程进(jìn)度在完(wán)全交房前进行分(fēn)期支(zhī)付。所以，预(yù)售制(zhì)度是需要严格的(de)资金(jīn)监管、分(fēn)期(qī)支(zhī)付以及违(wéi)约处罚措施作为(wèi)保障的，如果没(méi)有这些保障措施，一定会触(chù)发风(fēng)险(xiǎn)，对购房民众不公(gōng)平，所(suǒ)以不如(rú)借机取消预售制度，以后改为现(xiàn)房销售。客(kè)观讲预售制度(dù)有(yǒu)一定历史阶段(duàn)性，现在中国住房进入存量时代(dài)，取消预售(shòu)制度有助于降负债降杠杆(gān)，不再(zài)把烂尾(wěi)风险甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社会，当然(rán)这需要配套房企债务重(zhòng)组、复(fù)工保交楼、恢复市场信(xìn)心和房地产长(zhǎng)效机(jī)制。这是个技术活，只要坚持市场化(huà)改革，中国一定能化解这个难题(tí)，让房地产回归实(shí)体经(jīng)济和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将(jiāng)拼(pīn)的不(bù)是五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑现的(de)营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的(de)提升开发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣币(bì)。所有商(shāng)业(yè)的本质是向善(shàn)，是以客户为中(zhōng)心，房地产也不能例(lì)外，老百(bǎi)姓买(mǎi)房子是天(tiān)大(dà)的事，烂尾(wěi)毁三代(dài)，好房幸(xìng)福一家人。从这个角度，取消(xiāo)预(yù)售制、实施现房销售是实现老百(bǎi)姓安居(jū)乐业(yè)、社会长(zhǎng)治久(jiǔ)安、行业企业健康发展(zhǎn)的(de)重大(dà)措施。在(zài)当前的情(qíng)况下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市、房地(dì)产软着陆(lù)、打通金融支持当期三好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十年前在国务(wù)院发展(zhǎn)研究中心(xīn)参与财税(shuì)改革方案研究时，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过长期系统的专项(xiàng)研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预(yù)售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房预售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代(dài)在中国香港(gǎng)，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长等问题，分(fēn)层(céng)销(xiāo)售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中(zhōng)国香(xiāng)港还(hái)未推(tuī)行公共(gòng)房屋制度，许多人栖身于木屋或者(zhě)其(qí)他(tā)临时(shí)住宅，住房(fáng)的需求是相当高，不过大(dà)多数居民的储蓄(xù)很少。当时(shí)楼宇(yǔ)买卖多(duō)数以一整(zhěng)栋楼为单(dān)位(wèi)，需要雄厚的资金实(shí)力才能购(gòu)买。虽然(rán)楼(lóu)宇(yǔ)出租是(shì)中(zhōng)国香港地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让(ràng)难、出(chū)租资金周转期长等问题。针(zhēn)对这一系列(liè)问题，不(bù)少地(dì)产商开始探求新的方式(shì)，如(rú)把楼宇契(qì)约切开，即“分(fēn)契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这(zhè)模式一经推行，购买楼(lóu)宇的市民数量有所(suǒ)增加，开发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信(xìn)置业有限公司，凭借商业直觉和多(duō)年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经(jīng)验，对于商(shāng)品流通、资金周转有着独到的见(jiàn)解，在努(nǔ)力寻求方法加快自(zì)身资金周转。当时(shí)其在购下九龙的一块地盘后，除了分层(céng)出(chū)售、还印发售楼说明书(shū)，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势(shì)环境(jìng)、建筑(zhù)材料、分(fēn)层价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另(lìng)外一(yī)个亮(liàng)点，即先(xiān)收取买家的订金，采用(yòng)类似租金的分(fēn)期付款形式(shì)，等新楼落(luò)成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方式(shì)减轻了(le)民众购房的资(zī)金压力(lì)，加速了房屋的(de)建(jiàn)造和(hé)销售，也解决(jué)了制造商的(de)资金(jīn)问题(tí)，降(jiàng)低(dī)投资(zī)风险，在当(dāng)时(shí)可(kě)谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花(huā)+分期付(fù)款”的销售模(mó)式成为当时(shí)中国香港房(fáng)地产市(shì)场的一(yī)大特色(sè)，纵观(guān)中国(guó)香港房(fáng)地产市场的(de)改革，“卖楼花”模式(shì)高(gāo)效率(lǜ)地解(jiě)决了核心的(de)住房供不应求的问(wèn)题，使(shǐ)房(fáng)市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国(guó)香港楼市几十年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情(qíng)况，但监管部门不(bù)断完(wán)善、规范(fàn)化(huà)，建(jiàn)立健全(quán)的监管机制，促进市场(chǎng)健(jiàn)康发展(zhǎn)。例如，1960年(nián)，位于(yú)大角咀的一个楼盘因(yīn)建(jiàn)筑(zhù)费用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管(guǎn)理部门(mén)提升了(le)对于预售楼花(huā)制度的监管，即(jí)要求开发商(shāng)在预售前，确保地(dì)价款已经全(quán)部支付，还要证明(míng)自身有(yǒu)资金等能力把项目完成，资金需放入律师所(suǒ)托管，支取时需律所和建筑师(shī)的(de)核准(zhǔn)。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑师等(děng)造假，套(tào)取(qǔ)监(jiān)管账户资金，中国香港要(yào)求律师行在银行开设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发(fā)商操作等采取全透明化机制，且银行的责(zé)任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银行将成最大(dà)风险方，后续需自(zì)身推动项目完工(gōng)。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地(dì)版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内(nèi)地(dì)面临(lín)住房需求大(dà)和(hé)供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花(huā)”制度。建国(guó)以(yǐ)来，中国内(nèi)地优先发展重工(gōng)业，强(qiáng)调基础建设，这一导向使前(qián)期发展工业化的(de)进程大于城市(shì)化进程(chéng)，唯有解决(jué)住(zhù)房基础等城市化配套问(wèn)题，才能进一(yī)步推进城市化。但当时推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租(zū)养房”的(de)福利分房制度，住房(fáng)市场发(fā)展起步较(jiào)晚、增速(sù)较慢，福利分(fēn)房制度也出现了分(fēn)配不公、效率低(dī)、配套差等问题，因此福(fú)利分房(fáng)制(zhì)度不再(zài)适用于当时的国情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房的需求(qiú)量大，而社会缺少(shǎo)大型房地产开发商，商(shāng)品房供应量小的(de)困境，此时引(yǐn)入中国香港的(de)“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地(dì)房地产市场的(de)一针强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引进(jìn)中(zhōng)国香港预(yù)售商品(pǐn)房制(zhì)度，先后出台(tái)多项文件，大力支持(chí)国内房地产市场改(gǎi)革(gé)。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一(yī)步深化城(chéng)镇住房制度改(gǎi)革，加(jiā)快住房建(jiàn)设的(de)通(tōng)知》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物分配(pèi)，逐步实(shí)行(xíng)住房分(fēn)配(pèi)货币化、住房供给商品(pǐn)化、社(shè)会化的住(zhù)房(fáng)新(xīn)体制，从计划经济下(xià)的福利分(fēn)房转向市场经济的商(shāng)品房(fáng)。房(fáng)地产市场(chǎng)采用预售制，允许开发商(shāng)卖期房，解决了房(fáng白头发从哪开始白，白头发从发梢开始白是什么原因)企缺(quē)少资(zī)金和开发(fā)时间周期(qī)长的两(liǎng)大难题，开(kāi)发商以预售款撬(qiào)动(dòng)下一个项(xiàng)目的开发，形成滚(gǔn)动(dòng)开(kāi)发模(mó)式，住房供应速度(dù)加快。自(zì)此中国内地开始房改货币化，中国人(rén)民银(yín)行等多方迅(xùn)速出台相关的信贷政策，支持购房(fáng)者，极大作用(yòng)推动了房(fáng)地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后(hòu)，经调(diào)整形成契合中国内地的(de)商品(pǐn)房预售(shòu)制度。预售(shòu)制的初衷是为(wèi)了缓解房企资(zī)金压力，加快城镇住房建(jiàn)设(shè)。具体(tǐ)来说，是(shì)指房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发企业(yè)将(jiāng)正在建设中的房屋预先(xiān)出售给购房者，由(yóu)购房者支付定金或(huò)房款(kuǎn)的行为。区别于中国香港(gǎng)，在(zài)中白头发从哪开始白，白头发从发梢开始白是什么原因国内地实践过程中，商品房预(yù)售(shòu)流程为：房(fáng)地产开发商办理预(yù)售许可证-签订(dìng)商品房买卖(mài)合同-进行备案(àn)登记和预告登记-交付房屋。在购房(fáng)过(guò)程中，购房(fáng)者需要一次性付清首(shǒu)付款，并(bìng)采用银行(xíng)贷款的形式一次性(xìng)付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房(fáng)屋未建(jiàn)成(chéng)，开(kāi)发商可能已拿到(dào)了全部购房(fáng)款，这点与中国香港的按照工程进(jìn)度付款有所(suǒ)不同。对中(zhōng)国内(nèi)地的开发商而言，预(yù)售制商品房也开启了高(gāo)周转(zhuǎn)、高(gāo)杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程(chéng)，但背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中国内地商品房销售的最主要方式(shì)，预售(shòu)制极大缩(suō)短房企现(xiàn)金回笼周期，同(tóng)时(shí)增(zēng)加(jiā)市(shì)场商品(pǐn)房供应，推动了城(chéng)镇化发展进程。预售(shòu)制在过去(qù)20多年对中国内地房地产市场的(de)稳步发展起(qǐ)到了(le)重要(yào)作用，不(bù)仅解决了房地产(chǎn)市场(chǎng)快速发(fā)展阶(jiē)段的资金需求，也提高了居民居(jū)住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基(jī)本适(shì)居，住房(fáng)事业取得巨大进步，数十年时间走完发达国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平方(fāng)公里(lǐ)增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存(cún)量(liàng)从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人均住(zhù)房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至(zhì)34.7平(píng)方米，城镇住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售制在(zài)当前已成(chéng)为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国(guó)内地商品(pǐn)住宅期房销售面积占总销售面(miàn)积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房(fáng)累计销(xiāo)售面积(jī)达15.6亿(yì)平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地房地产行(xíng)业(yè)的发展。中(zhōng)国内地房(fáng)地(dì)产历(lì)经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累(lèi)计上涨8.2倍(bèi)，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至(zhì)14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累(lèi)计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展，房地产(chǎn)企业从无(wú)到有、从国企先行到民(mín)企崛(jué)起，队伍(wǔ)逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动(dòng)中国内地(dì)经(jīng)济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带(dài)动的上下游产业(yè)链特别长(zhǎng)，高(gāo)达50多(duō)个行业(yè)。2020年(nián)房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产对金融、批发、建(jiàn)材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资占全社会(huì)固(gù)定(dìng)资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷(dài)款(kuǎn)占银行各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道(dào)业(yè)务，占(zhàn)比(bǐ)超过三分(fēn)之一。从房地产融资存量(liàng)占社(shè)融存量比重看，2021年12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面(miàn)积(jī)违约，将导致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财(cái)富(fù)效应渠道，根据(jù)我(wǒ)们的《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年中国(guó)住房市值(zhí)为62.6万亿美(měi)元(yuán)，大(dà)于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元(yuán)、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国(guó)的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值(zhí)的比例较高，主要是(shì)因为住房市(shì)值高，以(yǐ)及中国资本(běn)市场发育(yù)尚不成熟，直(zhí)接融资(zī)比例较低，股票、债券市值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)，当前的负(fù)面(miàn)效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人(rén)层面看，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预售制是(shì)对购买者(zhě)的单方面(miàn)不公平制度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担了(le)所有商品不(bù)能(néng)交付(fù)的风险。比如，交房等待期(qī)一般为(wèi)两年，在此期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还要承担(dān)延迟交(jiāo)房(fáng)、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房等(děng)风险。另(lìng)外，购房者和开发商之(zhī)间的购(gòu)房合(hé)同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独(dú)立的合同关系，如果开发商发生违约，购房(fáng)者(zhě)只(zhǐ)能根(gēn)据(jù)购房合同向开(kāi)发商主(zhǔ)张权力，但依旧需(xū)要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向(xiàng)银行进行贷款(kuǎn)偿还，因(yīn)此购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从(cóng)行业(yè)层面看，预售(shòu)制助推(tuī)部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行影响自身信用和(hé)购房者对行业的信心。

　　从金融(róng)层面(miàn)看，银行作为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因(yīn)为(wèi)市(shì)场波(bō)动(dòng)或经营不善，出现资金链(liàn)断裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而(ér)房企通过与购房者签(qiān)订的预售(shòu)合同和按揭合同，已经从银行获得(dé)房款，如果购房者丧失还(hái)款(kuǎn)能力或(huò)短期不能(néng)还款等，则(zé)风险完全由银行承(chéng)担，银行将面临较大的(de)坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购(gòu)房(fáng)者的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那(nà)就(jiù)是(shì)“没钱(qián)”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管理办法》中明确规定了开发企业预售商(shāng)品房所得款项应当用于有关的工程建设，商品房预售款监管的具体办法，由房地(dì)产管(guǎn)理部门(mén)制(zhì)定。但多年(nián)以来(lái)全国并没有(yǒu)统一(yī)的预售资(zī)金监管规(guī)定，各地实(shí)行“一城(chéng)一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管资金比例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按照项目(mù)的(de)建安成(chéng)本乘以建(jiàn)筑面(miàn)积或者项目工(gōng)程总额报价计算重(zhòng)点资金。而(ér)事(shì)实是，不少购(gòu)房款未进入监(jiān)管账户、或进入监管账(zhàng)户后被(bèi)挪用(yòng)，导致楼盘没(méi)有(yǒu)资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥(yáo)无期(qī)，月供却被(bèi)迫(pò)继续还款。那(nà)么，监管(guǎn)账户资金如何被(bèi)挪走(zǒu)的？实际上，在过去(qù)房地产大开(kāi)发(fā)时(shí)代的高(gāo)周转背景下，抽调预售(shòu)白头发从哪开始白，白头发从发梢开始白是什么原因款(kuǎn)监管账户(hù)资金，是行(xíng)业“潜规则”。比(bǐ)如(rú)工程总承包方(fāng)，以(yǐ)工程(chéng)建设名(míng)义，获得监(jiān)管账(zhàng)户(hù)拨付资金，再由(yóu)工程(chéng)方将资金转给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超(chāo)工程(chéng)进度(dù)所需(xū)。通过(guò)这些方(fāng)式套取(qǔ)的(de)资金(jīn)，在房(fáng)企各地项目间流动，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了资金流动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形(xíng)成(chéng)一种资金循环高周转模式(shì)，但一(yī)定程度上把(bǎ)风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外(wài)商(shāng)品房预(yù)售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护：对于购房者(zhě)预(yù)付资金，一般设有定(dìng)金或预付(fù)款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预(yù)付(fù)款比重：要(yào)求购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付的预付款(kuǎn)比例(lì)相对较低，绝大部(bù)分(fēn)房款在房屋(wū)交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支(zhī)付方式(shì)：预(yù)付款一般(bān)以(yǐ)定金(jīn)方式(shì)支付，或按工(gōng)程进(jìn)度(dù)分(fēn)期(qī)支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按(àn)揭贷款按(àn)照工(gōng)程进度逐渐发(fā)放，购(gòu)房者开始(shǐ)月供(gōng)；二是(shì)房屋交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品(pǐn)房提供期房烂(làn)尾保(bǎo)险，在商品房出(chū)现(xiàn)重(zhòng)大延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保(bǎo)障购(gòu)房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量的保障有两(liǎng)种方式，一是期(qī)房由政府或第三方(fāng)验收合格并提供验(yàn)收凭证后，开发(fā)商凭验收凭证取得购房(fáng)者支付(fù)的房款(kuǎn)。二是开发商为购房者提供一定的(de)保修期(qī)，通常1-5年，保修(xiū)期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　美(měi)国期房定金一(yī)定(dìng)期限(xiàn)内(nèi)无条件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交(jiāo)房前仅支(zhī)付首付，其余房(fáng)款交(jiāo)付后按揭还(hái)款，交付前资金由第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比(bǐ)例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付(fù)比例最低可(kě)低于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美国(guó)平均首(shǒu)付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在房(fáng)屋(wū)交付后通过按(àn)揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止开(kāi)发商挪(nuó)用资(zī)金(jīn)，购房者的定金及首付(fù)款由第三方公证(zhèng)行或产权保险公司的信托(tuō)账(zhàng)户(hù)监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者(zhě)资金可通过申请仲(zhòng)裁取回(huí)，且不(bù)承担任何(hé)责任与损(sǔn)失。而开发(fā)商在房屋建设过程中的(de)资金全部来自(zì)银行，银行(xíng)根据工程进度(dù)向开发商提(tí)供一(yī)定比例的贷款，由(yóu)于开(kāi)发商挪用资金直接损害银(yín)行利(lì)益，银行有充分动机(jī)监管开(kāi)发商施工(gōng)进(jìn)度。开发(fā)商在房屋交付时(shí)需取(qǔ)得由(yóu)政府相(xiāng)关部门经审查后发放的验(yàn)收凭证，通过验收凭证向银行得到购房(fáng)者支(zhī)付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款(kuǎn)按建造工期进度支(zhī)付(fù)，按揭按工期放款后还贷(dài)，房贷利(lì)率采用固定利率，开发商(shāng)或购(gòu)房者(zhě)可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方面，德国(guó)开发商(shāng)在项目获批后即可预(yù)售房(fáng)屋(wū)。签署购房合同前，购(gòu)房(fáng)者需支付(fù)约2000欧的定金(jīn)并进行预约公证(zhèng)，签订合同后(hòu)定金退还。如由于任何原因不能购买，定金按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者需(xū)支付(fù)公(gōng)证费和土地(dì)交易税(shuì)，分(fēn)别为房(fáng)屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在(zài)购房款(kuǎn)中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定(dìng)最低首(shǒu)付(fù)比例，可零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工期(qī)支付房款的制度，一般(bān)分7笔进行支付，具体支付(fù)节点、比例(lì)因项(xiàng)目而异(yì)。一般来说，支付节点(diǎn)可分为公(gōng)证后、主体(tǐ)完工、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁及(jí)墙面完工、地(dì)板完工、全(quán)部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申(shēn)请房贷，房贷利率采用(yòng)固定(dìng)利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定使用期限(xiàn)，期限结束后，购(gòu)房者开始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公(gōng)司针(zhēn)对期房设计了(le)两(liǎng)种保险，保险的功(gōng)能(néng)是当房屋(wū)出(chū)现重大延期或(huò)重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿(cháng)或修复，开发商(shāng)破产，由保(bǎo)险公司负责相应(yīng)赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时(shí)支付

　　英(yīng)国预售制设(shè)有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律(lǜ)师严格(gé)监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有一名律师(shī)，负责(zé)沟通期房交易(yì)中的房产(chǎn)、资金、合同等(děng)各(gè)个环节，各环节内容确认无误(wù)后签(qiān)订(dìng)首付(fù)交换(huàn)合同。

　　定金方(fāng)面，英国设(shè)置了10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，当开(kāi)发商出(chū)现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首付(fù)比例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订(dìng)21天内(nèi)支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取按工程进(jìn)度付款的(de)方式，但(dàn)是交房前付款(kuǎn)比例(lì)相对(duì)较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即(jí)交房前付款比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋(wū)必(bì)须(xū)经过房产(chǎn)公证公司的(de)检验(yàn)验收后才能交付(fù)，交付后方可按(àn)揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预售资金(jīn)监管(guǎn)极为(wèi)严格，资(zī)金也由(yóu)律师监(jiān)管，在确认(rèn)工(gōng)程(chéng)进(jìn)度、支付(fù)相关(guān)款项过程(chéng)中(zhōng)，由买房律师将资(zī)金转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发(fā)商账(zhàng)户前经(jīng)过两道关(guān)口，有利(lì)于(yú)保(bǎo)障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范(fàn)期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立法，定(dìng)金(jīn)超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完成“预售房(fáng)定金保全措施(shī)”，交房前付款比例不超房款(kuǎn)的(de)20％，开发(fā)商违(wéi)约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后(hòu)按揭(jiē)还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋(wū)供给严重(zhòng)失(shī)衡，叠加法(fǎ)律空白(bái)，社会上(shàng)“一房二卖(mài)”现象普遍(biàn)，为此，日(rì)本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部(bù)规(guī)范期房(fáng)交易的(de)法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物(wù)取引业法》，对(duì)购房者支付定金超(chāo)过5％或(huò)超1000万(wàn)日元的部(bù)分(fēn)，法律要求开发(fā)商(shāng)必须(xū)完成定金(jīn)保全措施才可预(yù)售。什(shén)么(me)是定金保全措施？即(jí)买卖(mài)双方签(qiān)订购房(fáng)合同时(shí)，开发商向(xiàng)金(jīn)融机构(gòu)或指定保证(zhèng)机构(gòu)或保险机构签订定金(jīn)保(bǎo)证委托合同，设置(zhì)购房者定(dìng)金的保(bǎo)证(zhèng)或(huò)保险，并将(jiāng)相应的保证金证明书交付给购房者。除定金外(wài)，其他预先支付(fù)的购(gòu)房款也受该措施保(bǎo)护。若开发(fā)商倒闭导致(zhì)期房(fáng)烂(làn)尾，购房者可凭保证金证明书向金融机(jī)构或保证机构或保险公司兑付，同时(shí)，开(kāi)发商(shāng)需(xū)向(xiàng)购房者(zhě)赔付违约金，一般约为房价(jià)的(de)10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需支付最多不超20％的定(dìng)金，签订购房(fáng)合同后，购房(fáng)者即可向银行申请贷款，但交房后才开(kāi)始按揭贷款，除定金(jīn)外(wài)的剩余房(fáng)款(kuǎn)在交(jiāo)房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可(kě)返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余(yú)款(kuǎn)按工程(chéng)进度(dù)支付(fù)，所有(yǒu)资金进银行(xíng)专门项目资金账户，交(jiāo)房后满(mǎn)1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡(pō)开发商有统一的选购权合同以(yǐ)及(jí)订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行(xíng)OTP则(zé)进一步签订(dìng)购买合(hé)同，不执(zhí)行OTP则(zé)退还3.75％的(de)房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房(fáng)合同后，购房(fáng)者需支付15％的首付(fù)及印(yìn)花(huā)税，同时购房者向银行申请(qǐng)按(àn)揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同样采(cǎi)取按工程进度(dù)付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期房付(fù)款流(liú)程做了(le)统(tǒng)一详细规定，要(yào)求所有开发商(shāng)遵守，支付节点(diǎn)一(yī)般为合同签订(dìng)后(hòu)、地基完(wán)工(gōng)、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程进度放(fàng)款，月供在此过程中随着放出(chū)贷款的增(zēng)加而增加，未放(fàng)款部分无需月(yuè)供(gōng)。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方(fāng)面，购房者的(de)订金与(yǔ)付款会存入(rù)银(yín)行专门的项目(mù)资金账(zhàng)户(hù)，账户资金(jīn)提取须与房屋建设有(yǒu)关(guān)。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年(nián)的房屋保修(xiū)期，此后购房者支(zhī)付(fù)15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前(qián)房地产到了政策出(chū)手临界点(diǎn)，重点是保交楼(lóu)和房企重(zhòng)组。一方(fāng)面，加大对刚需和改善型需求的(de)支持力度(dù)，长短兼顾妥善应对局(jú)部停贷(dài)现象，重点是保(bǎo)交楼保复工(gōng)保民生，给(gěi)予强有力(lì)的金(jīn)融工具支持(chí)。另一(yī)方面，从现(xiàn)在起，对(duì)还在正常运转的房企(qǐ)包括民营企业(yè)，加大支持力度，由(yóu)优质房(fáng)企牵头并购(gòu)重组整个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充(chōng)分估计形势(shì)复杂性和(hé)人性(xìng)复杂性，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效(xiào)机(jī)制。长效机制四大关(guān)键是推动城(chéng)市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和房(fáng)地产税。定金环节，建(jiàn)立开发商违约后(hòu)定金保护机制，如(rú)将已支付定(dìng)金冻结至房屋(wū)交付阶段，保障购(gòu)房者(zhě)定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余(yú)款支付环节，建立按工程进度付款机制或交房后按(àn)揭贷款机制，充分保护购房者的(de)权益(yì)。资金监管环节，引入独(dú)立(lì)于开(kāi)发商、银行的第三方资金(jīn)监管机构，或(huò)由政府相关部门直接监管，以(yǐ)此防止(zhǐ)资金挪用现象(xiàng)。交付(fù)环节，建立商品房保修期制(zhì)度。保修期内，开发商应对(duì)房屋(wū)质(zhì)量问题全(quán)权负责、免费维(wéi)修，购房者在(zài)保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商(shāng)品(pǐn)房预售制是(shì)大势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全(quán)国(guó)缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售制是权宜之计(jì)，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民(mín)众(zhòng)不(bù)公平(píng)的预(yù)售制(zhì)已经(jīng)过时(shí)了，该取消了，改为(wèi)现房销售(shòu)。另一方面，取消预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是五花八(bā)门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营(yíng)销手段(duàn)，而(ér)是所见即所得的(de)过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对(duì)购(gòu)房民(mín)众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的(de)提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。

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