导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住(zhù)宅销(xiāo)售面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住(zhù)。恰逢近年(nián)地产持续低(dī)景气，有(yǒu)关中国地产是否过剩的(de)讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文(wén)试图厘清中国城镇存量(liàng)住(zhù)宅真实情(qíng)况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产(chǎn)存(cún)量极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露(lù)全(quán)国有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，第七次人(rén)口(kǒu)普查调(diào)查数据显示城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房子是(shì)否真的过剩？

　　事实上住建部(bù)披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到一(yī)成(chéng)，其中(zhōng)还(hái)包括大量城镇(zhèn)非(fēi)住宅建筑，如(rú)商业(yè)办(bàn)公楼、学校(xiào)等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，但居(jū)住舒适不是(shì)人均(jūn)一间(jiān)房(fáng)所能满足，它(tā)与房屋质量、居住(zhù)面积、配(pèi)套设施等因素(sù)密(mì)切相关。中国的人均住宅间(jiān)数较(jiào)发达国家还有很(hěn)大(dà)差距。人均住宅间数大(dà)于1同(tóng)样(yàng)不意味着中国(guó)住宅(zhái)市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居民户均1套房(fáng)，其(qí)中(zhōng)每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公(gōng)布中国(guó)家(jiā)庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计(jì)算(suàn)出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套(tào)房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利交(jiāo)付(fù)，直至(zhì)2024年，中国(guó)每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套(tào)房似乎意味着(zhe)户户有房，然(rán)而(ér)事(shì)实上中国住宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国(guó)际(jì)数据显示，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的(de)住宅(zhái)套户(hù)比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户均一套房无法满足流动人口的租赁和(hé)置(zhì)业需求。全国(guó)总人口的(de)近三成(chéng)都是(shì)流动人口，流动人口(kǒu)会选择在大(dà)城市(shì)租(zū)房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比(bǐ)不断增加，导致家庭户(hù)数增多。小家(jiā)庭化趋势将延续，带来新(xīn)户(hù)购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益(yì)明显，区域经济资源分配的再集中吸引着人(rén)口(kǒu)流入，人(rén)口净迁入城市的新增(zēng)住宅需(xū亚洲48个国家的名字，亚洲包含哪几个国家组成)求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在(zài)2000年以前(qián)建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平(píng)方米的住宅(zhái)建筑面积(jī)。促成“老破(pò)小”住宅(zhái)的改造(zào)势在必(bì)行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数(shù)与人均住宅建筑面积均较发达国(guó)家有着不小差距，“住上(shàng)更大房子(zi)”的改善性需(xū)求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二(èr)十年是中国地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅(zhái)供给存在不足，这是过去二十年(nián)房价(jià)快速上涨基石。那么当(dāng)下(xià)房地(dì)产大分(fēn)化时代已(yǐ)至，大分化时代下地产矛(máo)盾则更(gèng)多体现在住宅质(zhì)量供需冲(chōng)突。

　　地(dì)产大分化必将体现(xiàn)在不同能级城市之(zhī)间，不同区域(yù)板块之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久(jiǔ)前，官方(fāng)披露全国(guó)已有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二(èr)手房挂(guà)牌(pái)量突然激(jī)增(zēng)，引(yǐn)发(fā)一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房子是(shì)否已(yǐ)经(jīng)过剩(shèng)？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住宅到底(dǐ)是供给(gěi)过剩，还(hái)是供需(xū)平(píng)衡，或是仍然存(cún)在不(bù)足？可惜由于(yú)住宅存量数据并(bìng)未公布，我们无法直接知(zhī)晓具体情(qíng)况。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我们测(cè)算出中国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否(fǒu)真的过剩了？据此判断未(wèi)来房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)数量过剩的直观判(pàn)断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然灾害(hài)综合(hé)风险普查工作情(qíng)况(kuàng)为主题的新闻(wén)发布会(huì)上，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡建设行业获(huò)取(qǔ)了全国近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋(wū)建(jiàn)筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市场看似(shì)已(yǐ)经(jīng)过剩。

　　在(zài)这近6亿栋(dòng)房屋建筑中(zhōng)，农村(cūn)房屋占9成以上(shàng)，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实际仅有(yǒu)4700多(duō)万(wàn)栋(dòng)，还包括了(le)大(dà)量商业楼、写(xiě)字(zì)楼、学校(xiào)、医院等非(fēi)住宅(zhái)。总的算下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第(dì)七次人口普(pǔ)查数(shù)据公布了中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人(rén)人都有房间(jiān)居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单(dān)从人均住宅间数不(bù)能完全反映出(chū)城镇(zhèn)居民的(de)居住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为单位购(gòu)买成套住宅(zhái)，一(yī)套设(shè)施齐全的住宅(zhái)才(cái)是城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算(suàn)思(sī)路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主(zhǔ)要(yào)分两大(dà)类，一(yī)类是商品住宅，另一(yī)类是保障房、原公有住(zhù)宅(zhái)、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数(shù)量。居(jū)民(mín)住宅相关数据有两处可以直接公布，一是(shì)每年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅销售套数（统(tǒng)计局(jú)）；二是居民住宅(zhái)来(lái)源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我(wǒ)们主要用(yòng)到(dào)上述(shù)两组数(shù)据(jù)。

　　中国住(zhù)宅改革(gé)始(shǐ)于1998年(nián)，1998年之(zhī)前(qián)商品住宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇(zhèn)居民户均住(zhù)宅(zhái)套(tào)数分三(sān)步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商(shāng)品住宅销售套(tào)数相加(jiā)，我们就能够得到(dào)当前(qián)商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商(shāng)品住宅和非(fēi)商品住宅比例(lì)，推(tuī)算得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三(sān)步，将城镇居民拥有的(de)商品住宅总数除以家庭(tíng)户数，我们(men)就能够得到城镇(zhèn)户(hù)均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅总(zǒng)套数(shù)/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总(zǒng)套数）

　　=商(shāng)品住宅套户(hù)比/商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套(tào)房(fáng)

　　中国住(zhù)宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我(wǒ)们利(lì)用(yòng)既有统(tǒng)计数据(jù)，大致测算得到中(zhōng)国存量房地产套(tào)数，并进一步推算中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民(mín)户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期(qī)房为主，从2019年(nián)开(kāi)始，新房(fáng)销售中期(qī)房占比近9成(chéng)。本文去除商(shāng)品住宅(zhái)累计销售套数(shù)里的期房(fáng)销售(shòu)，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房套(tào)数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅(zhá亚洲48个国家的名字，亚洲包含哪几个国家组成i)累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额(é)。

　　主流房(fáng)企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交房后装修(xiū)的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住宅现房套(tào)数除(chú)以家庭(tíng)户(hù)数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要进一步(bù)推算中国城镇居民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普(pǔ)数据(jù)显(xiǎn)示(shì)中国(guó)城(chéng)镇居民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自(zì)建住宅占(zhàn)比21％，购(gòu)买商品(pǐn)住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭亚洲48个国家的名字，亚洲包含哪几个国家组成租赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次(cì)，我们假定(dìng)租赁其他住宅(zhái)和购(gòu)买二手房(fáng)都(dōu)是商品住宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买(mǎi)二手房(fáng)加总，得到商品住宅占居民(mín)所有住宅的(de)比例(lì)为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比为(wèi)59.2％，粗(cū)略(lüè)假设2021年(nián)-2022年期(qī)间(jiān)商品住宅增(zēng)幅(fú)为过去十(shí)年变化幅度的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化(huà)比例(lì)，从(cóng)而我们估算(suàn)出2022年商(shāng)品住宅(zhái)所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至(zhì)2022年(nián)末，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一(yī)套房的三点含义

　　既然城镇居(jū)民已经达到(dào)了户均一(yī)套房(fáng)的程度，“户(hù)户有房”是否意味着中(zhōng)国城镇化(huà)进展(zhǎn)终(zhōng)结，甚至意味(wèi)着中国(guó)地产(chǎn)存量(liàng)供(gōng)给(gěi)绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意(yì)味着住(zhù)宅(zhái)市场供需平衡

　　需要(yào)有多余(yú)住宅来满足(zú)因人口流(liú)动、居民(mín)换房(fáng)等因素产生(shēng)的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套(tào)户(hù)比会在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经验(yàn)来看，美(měi)国(guó)、英国和日(rì)本的住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)均(jūn)高于(yú)1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会造成人口(kǒu)净流入地的住(zhù)宅市场供不应求，造成房价或(huò)房租迅(xùn)速(sù)上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动人(rén)口3.76亿(yì)，省内流(liú)动人口和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择(zé)在大城(chéng)市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家(jiā)县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年(nián)的中国城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在(zài)老家拥(yōng)有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的(de)高(gāo)工资吸引打工人，但高(gāo)房价(jià)迫使打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会占据两套房(fáng)，在高房价的大城市租赁一套房(fáng)，在房价(jià)较低的县城购买一套房。所以说户均一套房无法满足庞大流动(dòng)人口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家(jiā)庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的(de)城镇住宅中依然(rán)有不少老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民(mín)住宅是(shì)2000年以(yǐ)前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如电线老化(huà)、管道(dào)等基(jī)础(chǔ)设(shè)施(shī)陈旧，给住户的(de)生活带来了很大的不(bù)便和安(ān)全隐(yǐn)患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有(yǒu)的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭没(méi)有独立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修建的老旧(jiù)小(xiǎo)区很难满(mǎn)足现(xiàn)代(dài)生活需(xū)求，在未来大都会被拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅(zhái)为一居室(shì)和二居(jū)室，户型偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更小，当然这与城市土地(dì)资源紧(jǐn)张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩(kuò)张是(shì)未来地产的(de)需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间(jiān)农(nóng)民带(dài)房进城和老(lǎo)旧(jiù)小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅(zhái)竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面(miàn)积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭人均(jūn)住宅建筑面积(jī)在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积不足(zú)19平方米，不及全国人均水平(píng)的一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用(yòng)的住(zhù)宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅建筑面积低(dī)于(yú)15平方(fāng)米的家庭界定(dìng)为(wèi)住宅存(cún)在困难，若按这(zhè)个标(biāo)准算的(de)话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难(nán)问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅(zhái)面(miàn)积(jī)为(wèi)40平(píng)，即人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目(mù)前(qián)至少新增82亿平(píng)。

　　对比(bǐ)发(fā)达国家人均住宅(zhái)面(miàn)积(jī)，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本(běn)、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国(guó)的(de)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面积后，中(zhōng)国的人(rén)均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距(jù)将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口(kǒu)，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还会有需求么(me)？

　　我们测算得(dé)到(dào)中国城镇家庭户(hù)均1套(tào)房(fáng)，看似已经户户有房。即(jí)便如此(cǐ)，中国(guó)人口静(jìng)态结构(gòu)和动态趋势演绎，决定(dìng)了中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住宅现实(shí)之下(xià)，中国未来城镇住宅需(xū)求主要来自于四个方面。

　　第一(yī)，户(hù)均人(rén)口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇(zhèn)家庭户均人(rén)口(kǒu)数不(bù)断(duàn)下降(jiàng)，六(liù)普显示城镇户(hù)均人(rén)口规(guī)模(mó)为(wèi)2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户(hù)均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占(zhàn)比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因(yīn)户均人(rén)口规(guī)模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经(jīng)济(jì)发展带来(lái)的(de)新增住(zhù)宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块(kuài)的分(fēn)化(huà)日(rì)益明显，资源和生(shēng)产(chǎn)要素逐(zhú)步向经济带(dài)、都市圈中心城(chéng)市流入，区域经济资源分配的(de)再集中吸引着人口流入。人口迁移势必(bì)涉及到(dào)买房租房，给迁入地(dì)住宅(zhái)市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年(nián)常住人(rén)口增(zēng)量为72万(wàn)，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加(jiā)人(rén)口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益于人(rén)口迁移。

　　第三(sān)，老旧小(xiǎo)区改善性需(xū)求依(yī)然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅的家庭(tíng)拆迁改(gǎi)建最多。自建房家(jiā)庭比例(lì)从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合(hé)。

　　十年(nián)间新增8473万(wàn)家庭户，自(zì)建住(zhù)宅和原公有住宅减少(shǎo)了(le)1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增住宅(zhái)需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用房(fáng)和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧(jiù)城改造(zào)，商品住宅的(de)占比势必(bì)会进一步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿(yì)平，涉及(jí)城镇家(jiā)庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业(yè)管(guǎn)理，居(jū)民追求美(měi)好、宜居生活的(de)环境，背后(hòu)的改善性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更(gèng)大(dà)房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向于中小户型(xíng)。已(yǐ)有(yǒu)住宅家庭希望提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧(jiù)换新(xīn)。2022年底的(de)中央经济工作会议明(míng)确(què)指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数(shù)为(wèi)1.71间，无论(lùn)是(shì)否(fǒu)考虑乡村住宅因(yīn)素(sù)，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数较其他国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适度(dù)与经济水平有着(zhe)密切正向联系。随着经济发展(zhǎn)水平的提高，中国的人均住宅间数与(yǔ)人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年是(shì)中国地产黄金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅质量的供需(xū)冲突。房地产大分化(huà)时代已至，这种(zhǒng)分化不(bù)单局限(xiàn)于(yú)城市能(néng)级之间差异，优质小区和老旧二(èr)手房之间的差异(yì)也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人(rén)口普查(chá)数据调查的是人，并不是针对(duì)住(zhù)宅，因(yīn)此可能存在(zài)统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预(yù)期。

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