近两年(nián)火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入密(mì)集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例(lì)稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强制分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs主要特征之一(yī)，稳(wěn)定(dìng)分红体现出(chū)该类产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价(jià)值，通过观测经营活动现金流、可供分配现金(jīn)等指标，也(yě)是(shì)观察REITs项目底层资产运营情况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也(yě)提醒普通投资(zī)者注意，与产(chǎn)权(quán)类项目相比，特许经营REITs项目在(zài)经营权到期后不再产生现金(jīn)收益，特许经营权分红目前已包含了利(lì)润分(fēn)配(pèi)和(hé)本金的归(guī)还(hái)，在选择(zé)投资标的(de)时应(yīng)了解(jiě)资产类型(xíng)和(hé)分(fēn)红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚(shàng)有6只REITs实(shí)际(jì)分配情(qíng)况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例(lì)的稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额(é)的(de)公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要(yào)收益来源(yuán)为持(chí)有期分(fēn)红收益，以及基金份额交易价格的变化。基(jī)金(jīn)份额二级市场价格受到公募(mù)REITs资产(chǎn)运营情(qíng)况及市场因素的综(zōng)合影响，较易引(yǐn)起波动。与此相比(bǐ)，基金(jīn)分红预期则更(gèng)有规律可循(xún)。公募REI美瞳最长一天可以戴多久，美瞳能戴多久一天Ts的(de)分红主要来自基础(chǔ)设施资产的经(jīng)营现(xiàn)金流，投(tóu)资人通过基金募集材料(liào)和(hé)信息披露文件美瞳最长一天可以戴多久，美瞳能戴多久一天(jiàn)，结(jié)合行业及(jí)市场情(qíng)况，可以分析基(jī)础设施项目的经营业绩，作为进行投资(zī)决(jué)策的(de)重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级(jí)市(shì)场价(jià)格变(biàn)化导致的浮(fú)盈或(huò)浮(fú)亏，分红作为(wèi)基金份(fèn)额持有人实际获得的现金(jīn)收(shōu)益，对(duì)于长期投资(zī)者更具参考价值。”中金基金相关负(fù)责人(rén)称。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投资中(zhōng)心(xīn)运营高级副总监李华平(píng)也表示，根据《公开募集基础设(shè)施证券投资基金指引（试行）》及相关(guān)法(fǎ)规要求，基础设施(shī)基金应当将90％以上合并后基金年(nián)度可分(fēn)配金额(é)以现金形式(shì)分配给投资(zī)者，强制分红(hóng)机制是公募REITs的(de)主要特(tè)征之(zhī)一(yī)，稳定的分(fēn)红(hóng)机(jī)制体现出REITs产品(pǐn)长期投资(zī)价值(zhí)。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角度来看(kàn)，基础(chǔ)设施公募(mù)REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级(jí)市场价格反映(yìng)这类(lèi)产品“股(gǔ)性”的一(yī)面(miàn)，分(fēn)红(hóng)体(tǐ)现了这类产品(pǐn)的“债(zhài)性”特点(diǎn)。公募(mù)REITs有强(qiáng)制分红要求(qiú)，分红类似于债券派息，但不等同于债券的固(gù)定利(lì)息(xī)回报(bào)，而是由可供分配现金决定。

　　从(cóng)机(jī)构(gòu)投资(zī)者的角度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了(le)机构投资者(zhě)的(de)投资品类(lèi)，为资产配置(zhì)多元化提供抓手，具(jù)有较强的配置(zhì)价(jià)值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮(bāng)助机构(gòu)投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分(fēn)红获(huò)取相对于(yú)投资债券相(xiāng)对高的收益性，在(zài)有效控制风(fēng)险(xiǎn)的(de)前提下，增厚资(zī)产包收(shōu)益，起到(dào)投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋(dài)为(wèi)安”外，市场对于未来分红水平的预期，也(yě)是影(yǐng)响REITs基金二(èr)级市(shì)场价格走势的关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于(yú)975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和(hé)债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经(jīng)济的影响，可(kě)分配(pèi)金(jīn)额完成率不达预期(qī)，一定程度上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的(de)价格波动(dòng)受(shòu)多重因素(sù)的影(yǐng)响，投(tóu)资收益是(shì)影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而(ér)稳(wěn)定的(de)分(fēn)红有(yǒu)利于吸引投资者参(cān)与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人也表示，近期(qī)经(jīng)济预期恢(huī)复(fù)，一方面市场热点(diǎn)呈现向股票和债券回(huí)归的过(guò)程；另一(yī)方面，基础设施项目的经(jīng)营业绩相对经济活力(lì)的改善(shàn)有一(yī)定的(de)滞(zhì)后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日(rì)，将对基金(jīn)份(fèn)额的开(kāi)盘指导(dǎo)价做调减(jiǎn)处理(lǐ)，调减金额根据单位基(jī)金份额(é)的分红(hóng)金(jīn)额进行计算。除权操作是(shì)对分红前(qián)后(hòu)基(jī)金份额净(jìng)值变(biàn)化(huà)的修正，使投资人在基金分红前后均可以获得公(gōng)平(píng)的投资(zī)机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资(zī)者长期(qī)投资的信心，同时需结合持有产品(pǐn)的特性，关注二级(jí)市场扰(rǎo)动对整体收益(yì)的影响程(chéng)度。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包(bāo)括(kuò)利润分配(pèi)和(hé)本金归(guī)还

　　普通(tōng)投(tóu)资者应了解底层(céng)资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有(yǒu)公(gōng)募(mù)基金(jīn)分红前提是(shì)本(běn)金之上的增值(zhí)部(bù)分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本(běn)金与增值两个(gè)部分(fēn)，两个部(bù)分之间(jiān)的比(bǐ)例是变动(dòng)的，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分红差(chà)异(yì)很(hěn)大，大多(duō)数(shù)普通投资者(zhě)可能把“分派”金(jīn)额误认为(wèi)是持(chí)续分红。一旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等合同年(nián)限到期(qī)后基金价值面临极大不确定性，这是该类(lèi)投资者应该注意的(de)情况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要有特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类(lèi)和(hé)产权类(lèi)两(liǎng)大(dà)资产类型，持有产(chǎn)权(quán)类产品的收益主(zhǔ)要(yào)包括(kuò)每年的现金分红(hóng)及资产(chǎn)增值(zhí)的收益，而持有特许经营类(lèi)产品的收(shōu)益主(zhǔ)要来自(zì)项目(mù)每年的(de)现金(jīn)分红。其中，特许(xǔ)经营权类(lèi)资产(chǎn)的分红包括了利润分配和本金的归还(hái)，两者的比(bǐ)率(lǜ)也是变动的，对特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类资产(chǎn)的公(gōng)募REITs可以(yǐ)内部(bù)收益率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资收益。普(pǔ)通投资(zī)者在选择投资标的时(shí)，应(yīng)了解公募REITs底层(céng)资产的(de)类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层(céng)资产属性不同而形成区(qū)别(bié)。特(tè)许经营权类(lèi)的公募REITs产品因其(qí)分红相当于包含“本(běn)金+收益”，分红相(xiāng)对较(jiào)多，债性偏强(qiáng)。而产权(quán)类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益(yì)”，更(gèng)看重底层(céng)资(zī)产的价(jià)值增值(zhí)，所以相对(duì)股性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需(xū)要(yào)考虑底层(céng)资产(chǎn)属性，对所选择产品的(de)二级市场价格和分红(hóng)有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关(guān)负责人也认为，与(yǔ)产权类项目相比，特(tè)许经营项目(mù)在经(jīng)营权到期后不再能(néng)产生现金收益，因(yīn)此(cǐ)将可(kě)供分配金额的分配理解(jiě)为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的(de)特(tè)许经营项目，通常(cháng)具(jù)备更高(gāo)的分派(pài)率水平。对于剩余期限较长的(de)特许经营权项目，即使分派率相(xiāng)对较低，也有足够年(nián)限收回本金(jīn)并取得收(shōu)益。

　　中金基金该美瞳最长一天可以戴多久，美瞳能戴多久一天负责人(rén)提醒投(tóu)资者注意，特许经营权项目(mù)的分派金(jīn)额包含了投(tóu)资本金，在不(bù)进(jìn)行(xíng)扩募(mù)的情况下，基金份额单(dān)价(jià)随着分派进度逐年下降是正常(cháng)现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来(lái)自(zì)项目(mù)剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相(xiāng)比(bǐ)，产(chǎn)权(quán)类项目的土(tǔ)地或建筑的剩余(yú)使(shǐ)用年(nián)限(xiàn)一般(bān)较长(zhǎng)，再加上(shàng)到期后(hòu)通过(guò)对建(jiàn)筑的更(gèng)新(xīn)改造或(huò)补缴土(tǔ)地出让金(jīn)等追加(jiā)投资(zī)，有机会进一步延长(zhǎng)经(jīng)营期限。这种类似永续经营(yíng)的(de)假设反映在基础资产的(de)估值(zhí)上(shàng)，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属性。”该(gāi)负(fù)责(zé)人称。

　　观(guān)测内部收益(yì)率(lǜ)等指标

　　评(píng)估项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金分(fēn)红的(de)时点，多位业内人士还(hái)表示，在(zài)产品分红期(qī)，投资者可以观测(cè)经营(yíng)活动现金(jīn)流、可供分配现金、内部收(shōu)益(yì)率等指标，来观察(chá)和评估项目底层资产(chǎn)的(de)运营情况。

　　中航(háng)基金(jīn)表(biǎo)示，年(nián)报(bào)指标中(zhōng)，跟(gēn)现金相关(guān)的指标有两个：一是(shì)年报中(zhōng)披露的经营活动(dòng)现金流，二是可供分配现金，二者存在本质性区(qū)别(bié)。经营活(huó)动产生的现金(jīn)净流量是指企业经营、筹资(zī)、投(tóu)资产生的现金流，基于(yú)企业本身经(jīng)营(yíng)活动产(chǎn)生；可供分配的现金(jīn)实质(zhì)上(shàng)是从EBITDA出发，对(duì)非现金影(yǐng)响(xiǎng)利润表的项目进(jìn)行调整，加期初现金，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资(zī)价值体现(xiàn)在相对股债市场独(dú)立的资(zī)产配置功能，比较(jiào)适(shì)合长(zhǎng)期(qī)持有。建议投资者对经营权类的资产可以更多关注内部收益(yì)率的(de)高低(dī)，对(duì)产权类的资产更多关(guān)注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净现金流，所以底层资产运营情况直接影响投资回报，投(tóu)资者可综合考(kǎo)虑原始权(quán)益人综(zōng)合实力、运营管理机(jī)构实力、公募(mù)基金管理人实(shí)力(lì)等(děng)多重因(yīn)素来选择投(tóu)资标(biāo)的。

　　中信证(zhèng)券研报也(yě)显(xiǎn)示，公募(mù)REITs进入密(mì)集分红期(qī)，由于(yú)分红交易带(dài)来(lái)的短期博弈机会仍(réng)在(zài)，叠加此前市场接连回调，建(jiàn)议投资者关(guān)注(zhù)有基本面支撑、填权效应相对明(míng)显、同时(shí)分红(hóng)规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说(shuō)明书均会载明REITs在发行首年(nián)及(jí)次年的可供分配金额预(yù)测。投资者可(kě)以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际分红金额(é)与(yǔ)募(mù)集材料中披(pī)露预测进行比较分析，结(jié)合经济及市场的实(shí)际环境，对基础设施项目(mù)的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上(shàng)述负(fù)责人也(yě)称。

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