导(dǎo)读(dú)

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大(dà)分化时代(dài)而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国房(fáng)地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地产持续低景(jǐng)气，有关中国(guó)地产(chǎn)是否过剩的(de)讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本文(wén)试图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)存量极度过剩(shèng)，事(shì)实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普查调查数据(jù)显示城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过(guò)剩？

　　事实上(shàng)住建部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量城镇(zhèn)非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学校等，因此(cǐ)6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民人均(jūn)住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人均(jūn)一间(jiān)房所能满足，它与房屋(wū)质量、居(jū)住面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。中国的人均(jūn)住宅间数较发达国(guó)家还有很大差距。人均住宅间数(shù)大于1同样不意(yì)味(wèi)着中国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城(chéng)镇居民户均1套房，其(qí)中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中国家庭户均(jūn)住(zhù)宅的数据，我(wǒ)们根据(jù)商品住宅套数、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭户(hù)数，计算出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其(qí)中0.54套(tào)为商品住宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭(tíng)才拥有1套(tào)住(zhù)宅，其中(zhōng)商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户户有房，然(rán)而事(shì)实上中国住宅市场(chǎng)供需并(bìng)不平(píng)衡(héng)。

　　国际(jì)数据(jù)显示，成熟房地(dì)产市(shì)场的住宅套户比会大(dà)于1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之所以说不(bù)平衡，是(shì)因为户均一(yī)套(tào)房(fáng)无法满足流(liú)动人口的(de)租赁和置业需(xū)求。全国总人口的近(jìn)三成(chéng)都是流(liú)动人口，流动(dòng)人口会选(xuǎn)择在大(dà)城市租房挣钱，在老家买(mǎi)房(fáng)，从(cóng)而(ér)产(chǎn)生了额外(wài)的住宅(zhái)需求(qiú)。

　　即便户均一(yī)套房，中国未来(lái)地产仍有四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人(rén)口规模(mó)缩小，一人户(hù)、两人户(hù)占比不(bù)断增加，导致家庭(tíng)户数增多。小家(jiā)庭化趋势将延(yán)续(xù)，带来(lái)新户购(gòu)房需(xū)求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经济资源分配的再(zài)集(jí)中吸(xī)引着(zhe)人口流入，人口(kǒu)净迁入城(chéng)市(shì)的新增住(zhù)宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前(qián)建成(chéng)的住(zhù)宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积。促(cù)成“老破小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数(shù)与人(rén)均住宅(zhái)建筑面积(jī)均较发达国家有着不小差距，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下(xià)中国地(dì)产步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存(cún)在不(bù)足，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么(me)当下房地产大(dà)分化时代已至，大分化时代下地产矛(máo)盾则更多(duō)体现在住宅(zhái)质量(liàng)供需冲突。

　　地(dì)产大分(fēn)化必将体(tǐ)现在不(bù)同能(néng)级城市之间(jiān)，不(bù)同区域板块之间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国已有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，引发热(rè)议。从2月以(yǐ)来，各(gè)大城市二手房(fáng)挂牌量(liàng)突然激增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不(bù)禁担心，中(zhōng)国的(de)房子是(shì)否已经(jīng)过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给过剩，还(hái)是供(gōng)需平衡，或是仍然(rán)存在不足？可惜(xī)由于住宅(zhái)存量数据(jù)并未(wèi)公(gōng)布(bù)，我(wǒ)们无(wú)法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算(suàn)出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套(tào)数，回答(dá)当前的房子是否真的过剩(shèng)了？据此判(pàn)断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一(yī)）中国住宅(zhái)数量过剩的直(zhí)观(guān)判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾害综合风(fēng)险普查(chá)工作情况为(wèi)主(zhǔ)题的新闻发(fā)布会上，负(fù)责人对外披露：“住宅城(chéng)乡建设行业(yè)获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以及80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均(jūn)每(měi)栋建(jiàn)筑住(zhù)不到3人，住宅市场看(kàn)似(shì)已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在(zài鲨鱼裤和打底裤什么区别，鲨鱼裤跟打底有什么区别)这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村(cūn)房屋占9成(chéng)以上，以栋数(shù)计算(suàn)的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学(xué)校、医(yī)院等非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并不(bù)大。

　　第(dì)七(qī)次人(rén)口普(pǔ)查数据公(gōng)布了(le)中国城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市(shì)家庭户居民(mín)人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间(jiān)数大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量有关，更(gèng)与房屋(wū)质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相关。单单(dān)从人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数(shù)不能完(wán)全反映出城镇(zhèn)居民的居住水平(píng)。

　　中国主要(yào)是以家(jiā)庭为单位(wèi)购买成套住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅才(cái)是城镇居(jū)民宜(yí)居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测(cè)算(suàn)思路(lù)、数据和(hé)方法(fǎ)

　　中国(guó)城镇居民住宅主要分两大(dà)类，一(yī)类是商(shāng)品住宅，另一类(lèi)是保障房、原公(gōng)有住宅、自建房等(děng)非(fēi)商品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据(jù)，并没有直接公布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关数(shù)据有两(liǎng)处可以直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局(jú)）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居(jū)民(mín)户均住宅数量，我们主要用到上(shàng)述(shù)两组数(shù)据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量极少，可忽(hū)略不计。估算城镇居民户均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品(pǐn)住宅销售套数相加，我们就能(néng)够(gòu)得到当前商品(pǐn)住(zhù)宅总存量。

　　第二步(bù)，根(gēn)据城镇居民(mín)拥有的商品住宅和非商品住宅比例(lì)，推算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总(zǒng)数除以家庭(tíng)户数，我们(men)就(jiù)能(néng)够得(dé)到城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均拥有(yǒu)的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)=住宅总(zǒng)套数/家(jiā)庭户数(shù)

　　=（商品住(zhù)宅套(tào)数/家(jiā)庭户数）/（商品住(zhù)宅套(tào)数/住宅总套(tào)数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国住宅存量到(dào)底有多少，目前缺乏一个(gè)准(zhǔn)确统计。我们利(lì)用既有统计数据，大(dà)致测算得到中(zhōng)国(guó)存量房地产套数，并进(jìn)一步(bù)推算中国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套(tào)商品住宅（包(bāo)含现(xiàn)房和(hé)期房）。

　　中国(guó)的房地产销(xiāo)售以期(qī)房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售(shòu)中期房占比近(jìn)9成。本文去除商品住宅累计(jì)销售套数里的期房销售，得到商品住宅现房套(tào)数(shù)。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交房后装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户(hù)均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要(yào)进一步推算中(zhōng)国城(chéng)镇居民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示(shì)中国城镇居民的住(zhù)宅结(jié)构特(tè)征(zhēng)如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自(zì)建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住(zhù)宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租(zū)赁其他住宅(zhái)和购(gòu)买二手房都是商(shāng)品住宅，因此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅与购买(mǎi)二手房加总，得到商(shāng)品(pǐn)住宅占居民所(suǒ)有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例(lì)，从而我们估算出(chū)2022年(nián)商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年(nián)末，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑(lǜ)已购(gòu)期(qī)房，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房会(huì)在2-3年内(nèi)陆(lù)续交(jiāo)付使(shǐ)用，到2024年，中(zhōng)国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭都会拥(yōng)有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点含义

　　既然城镇居民(mín)已经达(dá)到(dào)了户均(jūn)一(yī)套房的程度(dù)，“户户有房(fáng)”是否意味着中(zhōng)国城镇化进展终结，甚至(zhì)意味着中国地产(chǎn)存量供给绰(chuò)绰(chuò)有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户均一套房(fáng)并不(bù)意味着住(zhù)宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足因人口流动、居民换房等(děng)因素产生(shēng)的住宅需(xū)求。因此(cǐ)，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国(guó)际经(jīng)验来(lái)看，美国、英国和日本的住宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住(zhù)宅套户比(bǐ)最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国(guó)分别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造(zào)成人口净流(liú)入地(dì)的(de)住宅(zhái)市场供(gōng)不应求，造成房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择(zé)在大(dà)城市租房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城(chéng)乡人口流动调查数据(jù)显示，在(zài)上海、杭州以及南京工作的流(liú)动(dòng)人口在老(lǎo)家拥有(yǒu)住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工(gōng)资吸引打工人，但高(gāo)房价迫(pò)使(shǐ)打工人(rén)回(huí)乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据两套房，在高(gāo)房价的大(dà)城市租(zū)赁一套房，在房价(jià)较低的县城购买一套房。所以(yǐ)说户均一套房无法满足(zú)庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中(zhōng)依然有不少老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约(yuē)9000万(wàn)户城镇(zhèn)居(jū)民住宅是2000年以(yǐ)前建(jiàn)成(chéng)，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设(shè)施陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电线老(lǎo)化、管(guǎn)道(dào)等基础设施陈旧(jiù)，给住户的生活带来(lái)了很大的(de)不便和安全隐患(huàn)，并且居住(zhù)体(tǐ)验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老(lǎo)旧住宅面积小(xiǎo)。占(zhàn)比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这类上(shàng)世纪(jì)修建的老(lǎo)旧小区很(hěn)难(nán)满足(zú)现(xiàn)代生活需(xū)求(qiú)，在未来(lái)大都会被(bèi)拆迁重(zhòng)建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一(yī)居室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一(yī)居室占比为(wèi)14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小，当(dāng)然这与城市土(tǔ)地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面(miàn)积扩张(zhāng)是未来地产(chǎn)的需(xū)求驱动力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城镇(zhèn)家庭户(hù)住宅存(cún)量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年(nián)间农民带(dài)房进城(chéng)和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年(nián)商品住(zhù)宅竣工(gōng)面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的(de)家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积不(bù)足19平方米，不及全国人(rén)均水平(píng)的一半。若(ruò)去除20％的公(gōng)摊(tān)，可(kě)使用的住宅面积(jī)仅为(wèi)15.2平方(fāng)米。上海市(shì)将人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)低于15平方米的家庭界定(dìng)为住宅存在(zài)困难，若按这个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困(kùn)难问(wèn)题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积(jī)为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户(hù)人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国(guó)都高于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊面积后(hòu)，中国的人均可使用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要(yào)的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房(fáng)，未来地产还会(huì)有需(xū)求(qiú)么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家庭(tíng)户(hù)均1套房，看似已经户户有房(fáng)。即(jí)便(biàn)如此，中(zhōng)国人口静态结(jié)构和动态趋(qū)势演(yǎn)绎，决定(dìng)了(le)中国未(wèi)来地(dì)产仍(réng)有需求释放(fàng)。户均1套住宅(zhái)现(xiàn)实之(zhī)下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四(sì)个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩(suō)小，家庭户(hù)数(shù)增多(duō)，新户购房(fáng)需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过(guò)去20年我国城(chéng)镇家庭户均人口数不(bù)断下降(jiàng)，六普显示城镇户均人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占比明显上升，人口小家(jiā)庭化趋势(shì)将继续延(yán)续，导致户数会因户(hù)均人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人(rén)口迁移(yí)导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化日益(yì)明显，资源和生产要素(sù)逐(zhú)步向经(jīng)济带、都市(shì)圈(quān)中心城市流(liú)入，区(qū)域(yù)经济资源分配(pèi)的再(zài)集中吸引着人口(kǒu)流入。人口(kǒu)迁移势必(bì)涉及(jí)到(dào)买(mǎi)房租(zū)房，给迁(qiān)入(rù)地住宅市场带(dài)来新(xīn)的增(zēng)量(liàng)。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人口(kǒu)增(zēng)量为72万(wàn)，而出(chū)生人(rén)口(kǒu)为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自(zì)然(rán)增(zēng)加人(rén)口仅为(wèi)6.5万人(rén)，其(qí)人口增长主(zhǔ)要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改(gǎi)善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有(yǒu)住宅的家庭(tíng)拆迁改(gǎi)建最多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公(gōng)有住(zhù)宅家庭比(bǐ)例(lì)从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再(zài)加上其他(tā)住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住(zhù)宅建造时间为(wèi)2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间(jiān)新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅(zhái)减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户(hù)，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商(shāng)品住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新增住宅需求中(zhōng)，有(yǒu)7成家庭购(gòu)买(mǎi)了商(shāng)品住宅(zhái)。租房、购买(mǎi)经(jīng)济适用(yòng)房和(hé)其(qí)他(tā)分(fēn)别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中(zhōng)村(cūn)和旧城改造，商品住宅的(de)占比势必会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)造的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平(píng)，涉及(jí)城(chéng)镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的(de)城中村、老公(gōng)有住宅，建筑(zhù)面(miàn)积小、质量(liàng)低、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有(yǒu)物业管理，居民(mín)追求美好、宜居生(shēng)活的(de)环境，背后的(de)改善性需求有待释放(fàng)。

　　第(dì)四，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求还(hái)将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限(xiàn)于资金(jīn)，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望(wàng)提高生活品质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底(dǐ)的中央经(jīng)济工作会议明确指出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因(yīn)素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧(jiù)存在(zài)不小差(chà)距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平(鲨鱼裤和打底裤什么区别，鲨鱼裤跟打底有什么区别píng)有(yǒu)着(zhe)密(mì)切正(zhèng)向联系。随着经济发(fā)展水平的提高，中国的人均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去(qù)二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在(zài)不足，供需出现错配，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么未来(lái)将是住宅质量的(de)供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不(bù)单局限于城市能(néng)级(jí)之间(jiān)差异，优质(zhì)小区和(hé)老旧二手房(fáng)之间的(de)差异(yì)也将(jiāng)越(yuè)发扩大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调(diào)查(chá)的是人，并(bìng)不是(shì)针对住宅，因(yīn)此可能存在统计偏差。商品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)实际值(zhí)可能偏低，其增速可能超预期。

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