近两年火爆的(de)创新产品(pǐn)公募REITs进入密(mì)集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来除息(xī)日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比(bǐ)例(lì)稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额(é)的REITs产品，平均分红(hóng)比(bǐ)例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体现(xiàn)出(chū)该类(lèi)产(chǎn)品长期(qī)投资价值，通(tōng)过观测经营活动现金流(liú)、可供分配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项目(mù)底层资产运营情况的“窗口”。他(tā)们(men)也提醒普通投资者注(zhù)意，与产权类项目相比，特许经营(yíng)REITs项目在(zài)经营权到(dào)期后不再产生现金收益，特许经(jīng)营权分红目前已包含(hán)了利润分(fēn)配(pèi)和本金的归还，在选择(zé)投资标的时应了(le)解资产类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募(mù)REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除(chú)息日(rì)，此外尚(shàng)有6只REITs实(shí)际分配情况尚未公(gōng)布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的(de)公募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年全(quán)年(nián)分配金额占可供分配金额比(bǐ)例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人对(duì)此表示，投资公(gōng)募REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期分(fēn)红收益，以及基(jī)金份(fèn)额(é)交易(yì)价格的变化。基(jī)金份额二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格(gé)受到公(gōng)募REITs资产(chǎn)运营情况及市场因素的综合(hé)影响，较易引起波动。与(yǔ)此相比，基金分红预(yù)期则更有规律可(kě)循(xún)。公募REITs的(de)分红主要来自基础设施资产的经营现(xiàn)金(jīn)流，投(tóu)资人通(tōng)过基金募集(jí)材料(liào)和(hé)信息披露(lù)文件，结(jié)合(hé)行业及市场(chǎng)情况，可以分(fēn)析基础设施项目的经营业(yè)绩，作(zuò)为(wèi)进行投资决策(cè)的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场价(jià)格(gé)变化导致的(de)浮盈(yíng)或浮亏，分红作(zuò)为(wèi)基金份(fèn)额持(chí)有人实际获得的现金(jīn)收益(yì)，对于长期投资(zī)者更(gèng)具参(cān)考(kǎo)价(jià)值。”中金基金相关负(fù)责(zé)人称(chēng)。

　　平安基(jī)金REITs 投(tóu)资中心运营(yíng)高级副(fù)总监李华(huá)平也(yě)表示，根据《公(gōng)开募(mù)集基础设施证(zhèng)券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年(nián)度可分配金额以现金(jīn)形式(shì)分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的(de)主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定的分红(hóng)机制体现(xiàn)出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投(tóu)资角度来(lái)看，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和(hé)“债性(xìng)”双重特点(diǎn)。二(èr)级市(shì)场价格反映(yìng)这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公(gōng)募(mù)REITs有强制(zhì)分红(hóng)要求，分红类似(shì)于债券派息，但(dàn)不等同于(yú)债券的(de)固(gù)定利息(xī)回报(bào)，而是(shì)由可供分配现金决(jué)定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来看，一方面是(shì)公(gōng)募(mù)REITs丰富了机(jī)构(gòu)投资者(zhě)的(de)投资品类，为(wèi)资产配置多元化提供抓手，具有较(jiào)强的配置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构投资者稳定收益(yì)。机构(gòu)投资(zī)者公募(mù)REITs能够通过分红获取相对于投资债(zhài)券相对高的收益性，在有效控制风险的前提下(xià)，增厚资产包(bāo)收益，起到投资“压舱石(shí)”的作(zuò)用。

　　分红除(chú)了投资(zī)收益“落袋为安”外，市(shì)场对于未来(lái)分红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价(jià)格走(zǒu)势的关键因素之一(yī)。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数(shù)收(shōu)于(yú)975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经济的(de)影响，可分(fēn)配金(jīn)额完成(chéng)率不达预(yù)期，一定程度上影(yǐng)响了(le)公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动受(shòu)多重因素(sù)的(de)影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要(yào)因素之一，而稳定的分(fēn)红有利于(yú)吸(xī)引投资者(zhě)参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关(guān)负责人也表示，近期经济预期(qī)恢复，一方面市(shì)场热(rè)点呈现向股票和债券(quàn)回归的过(guò)程；另一方面(miàn)，基础(chǔ)设(shè)施项目的经营业绩相对经济活力的改善(shàn)有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权(quán)日，将(jiāng)对基金份额的(de)开盘(pán)指导价做调减处理(lǐ)，调减金(jīn)额(é)根据单位基金份额的分红(hóng)金额进行计算。除权操作是(shì)对分红前后基(jī)金(jīn)份额(é)净值变化的修正，使投资人在基金分红前后均可以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投资(zī)的信心(xīn)，同时需结(jié)合持有产(chǎn)品的(de)特性，关(guān)注(zhù)二级市场扰动(dòng)对整体收益(yì)的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关(guān)人士(shì)也(yě)称(chēng)。

　　特许经营权(quán)分红包括利润分配和本金归还(hái)

　　普(pǔ)通投资者应(yīng)了解底层资产情况

　　多位业内人士(shì)还提(tí)醒，与现有公募(mù)基金分红前提是本金之(zhī)上(shàng)的增值部分不同(tóng)，特许经营(yíng)权(quán)REITs基金(jīn)运作期间的(de)“分(fēn)红”界(jiè)定(dìng)为“三大球和三小球分别是什么 三大球的起源分派”更为准确，分派的是(shì)本金与增值两个部(bù)分，两(liǎng)个部(bù)分(fēn)之间的比例(lì)是变动的，与现有公募基金分红(hóng)差异很大，大(dà)多数(shù)普通投资者可能(néng)把“分派(pài)”金(jīn)额误认为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等合同(tóng)年限到期后基金价值面(miàn)临(lín)极大不(bù)确(què)定性，这是该类投资者(zhě)应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要有(yǒu)特许经营(yíng)权类(lèi)和产权类两大资产类型，持有产权类产品的收益主(zhǔ)要包(bāo)括(kuò)每年的现金分(fēn)红及资产增值的收益(yì)，而(ér)持有(yǒu)特许(xǔ)经营类产(chǎn)品的收(shōu)益主要来自项目每年的现金分红。其中，特(tè)许经(jīng)营权类资产的(de)分红包括了利润(rùn)分(fēn)配和本金(jīn)的归还，两(liǎng)者的比率也是变动的，对特许经营权类资产的公募(mù)REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资者在选择投资标的时，应了(le)解公(gōng)募(mù)REITs底层(céng)资(zī)产的(de)类型。

　　中航基金也(yě)表(biǎo)示，从(cóng)细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同而(ér)形成(chéng)区别。特许经(jīng)营权(quán)类(lèi)的公募(mù)REITs产品因其(qí)分红相当于(yú)包(bāo)含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性(xìng)偏强。而产权(quán)类(lèi)的公(gōng)募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重(zhòng)底层资产(chǎn)的价值增值，所以相(xiāng)对股性(xìng)偏强。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时(shí)，需(xū)要考虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择产品的二级市场价格(gé)和分(fēn)红有合理预(yù)期。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关(guān)负责人也认(rèn)为，与(yǔ)产权(quán)类(lèi)项目相比，特许经营(yíng)项目在经营权到期(qī)后不再能产生现金(jīn)收益，因(yīn)此将(jiāng)可供分配金额的分(fēn)配理解为“分(fēn)派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩余(yú)经(jīng)营期限较短的特许(xǔ)经(jīng)营项目，通(tōng)常具备更高的分派率水平(píng)。对(duì)于(yú)剩余期限(xiàn)较长的特许经(jīng)营权(quán)项(xiàng)目，即(jí)使分(fēn)派(pài)率相对(duì)较低，也有足够年限收回(huí)本金并取得(dé)收益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投资者注意，特(tè)许经营权(quán)项(xiàng)目的(de)分派金(jīn)额包含了投资本(běn)金，在不进行扩募的(de)情况下，基(jī)金份额单价随(suí)着分派进度(dù)逐年下降是正(zhèng)常现象(xiàng)，投资(zī)特许(xǔ)经营权REITs的收益(yì)来自项目剩余(yú)期限(xiàn)产生的现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特(tè)许(xǔ)经营项目相比，产权类项目(mù)的土地或建筑的剩余使(shǐ)用年限一(yī)般(bān)较长，再加上到(dào)期后通过对建筑(zhù)的更(gèng)新改(gǎi)造或(huò)补缴土地出让金(jīn)等追(zhuī)加(jiā)投(tóu)资(zī)，有(yǒu)机会(huì)进一(yī)步延长(zhǎng)经营期(qī)限。这(zhè)种(zhǒng)类似(shì)永续经营的假设反映在基础(chǔ)资(zī)产的估值上(shàng)，使产权类(lèi)REITs具备更显著(zhù)的资产(chǎn)投资属(shǔ)性。”该负(fù)责人称(chēng)。

　　观(guān)测内(nèi)部(bù)收益率等指标

　　评(píng)估项目底层资产运营(yíng)情(qíng)况

　　在基(jī)金分(fēn)红的时(shí)点(diǎn)，多位业(yè)内人士(shì)还表示(shì)，在产品分红期(qī)，投资者可以观测经营活动(dòng)现金流、可供(gōng)分配现金、内部收益率等指标，来(lái)观(guān)察和评估(gū)项目(mù)底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年(nián)报(bào)指标中，跟现(xiàn)金相关的指标有(yǒu)两个：一是年报中披露的(de)经(jīng)营活动现金流，二是可供分配现金，二者(zhě)存在本质性区别(bié)。经营活动产生的现金净流量(liàng)是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身(shēn)经营活动产生；可(kě)供分配(pèi)的现金实质(zhì)上(shàng)是从EBITDA出(chū)发，对(duì)非现金影(yǐng)响利润表的项(xiàng)目(mù)进(jìn)行调整，加期初(chū)现金，最终得到的(de)账面(miàn)现金。

　　李华(huá)平(píng)也表(biǎo)示，公募(mù)REITs作(zuò)为资产配置(zhì)新选(xuǎn)择，投资价值体现在相对股债市场(chǎng)独立的(de)资产配置功能，比较适合(hé)长期持(chí)有。建议(yì)投资者对经营(yíng)权(quán)类(lèi)的(de)资产可以更多(duō)关注(zhù)内部收益率的(de)高低，对产权类的资产(chǎn)更多关(guān)注分派率高低。因为(wèi)公(gōng)募REITs可分配收(shōu)益主(zhǔ)要来自底层资(zī)产(chǎn)的经营净(jìng)现金流(liú)，所以(yǐ)底层资产运营情况直接影响投资回(huí)报，投资者(zhě)可综合考(kǎo)虑(lǜ)原(yuán)始权益人综(zōng)合实力、运营管(guǎn)理机构(gòu)实力、公募基金管理人实力(lì)等多重因素(sù)来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研(yán)报也(yě)显示，公募REITs进入密(mì)集(jí)分红(hóng)期，由于(yú)分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市(shì)场接连回(huí)调，建议投资者关注有基(jī)本(běn)面支撑、填权效应相对(duì)明显、同时(shí)分红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招(zhāo)募说明书均会载(zài)明REITs在发行首年及次年的可供(gōng)分配金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际(jì)分红金额(é)与募集(jí)材料中披露预测进行比较分析，结合(hé)经(jīng)济及市场的实际环境，对(duì)基础(chǔ)设(shè)施项目的运营业绩及REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中金基金上(shàng)述负(fù)责(zé)人也称。

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