文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全(quán)国住房和城乡建设(shè)工作会议提出“有(yǒu)条件(jiàn)的可以进(jìn)行现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售”，不足一(yī)个月(yuè)时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地(dì)明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制了(le)，用你的钱，建你的(de)房子，还烂尾了(le)，这是对(duì)购(gòu)房者(zhě)的不(bù)公平(píng)。以后(hòu)谁有钱谁建(jiàn)房(fáng)，没钱没(méi)实力的别建了(le)，不能把包(bāo)袱甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会(huì)，这是房地产从(cóng)大(dà)开发(fā)时代步入高质量发展阶段的(de)必然趋势，也是(shì)对购(gòu)房老(lǎo)百姓的最大保护。98年(nián)房改时，全国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户(hù)比超过1，从大开发进(jìn)入(rù)存量(liàng)时(shí)代，对购房(fáng)民(mín)众不公平的(de)预(yù)售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。以后一手交(jiāo)钱，一手交(jiāo)房(fáng)，天(tiān)经(jīng)地义。当(dāng)然二次房改是个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市场信心以及长效机制，长效机(jī)制(zhì)四(sì)大(dà)关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房地产税。如果按照经济(jì)规律办事，中国(guó)一定能实(shí)现房地产软着(zhe)陆和(hé)长期平稳(wěn)健康(kāng)发展，跨过这(zhè)道关，解好这(zhè)道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预(yù)售制、改为(wèi)现房(fáng)销售？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝大(dà)部(bù)分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎(hū)承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。从个人层(céng)面看(kàn)，预售制对购(gòu)房者非常不公平，比(bǐ)如，交房等(děng)待(dài)期(qī)一般为两年，在(zài)此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银行利息，还要(yào)承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产(chǎn)证延期(qī)办(bàn)理甚至不(bù)能交房的(de)风险。从(cóng)行业层面看，预售制(zhì)助推(tuī)部分房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列(liè)风险。取消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，这(zhè)样有助于落实中(zhōng)央房住(zhù)不(bù)炒(chǎo)精神、有(yǒu)助于保障(zhàng)购房老百姓权益、有助(zhù)于(yú)房企稳健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什么(me)建(jiàn)议取消预售制度(dù)？预售制度怎么来(lái)的(de)？国(guó)外什(shén)么情况？简单科(kē)普一下：商品房(fáng)预售最早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种(zhǒng)开发商放(fàng)杠(gāng)杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房(fáng)企(qǐ)缺(quē)资(zī)金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商品房(fáng)预售制(zhì)度。其实，当前世界(jiè)不少国家存在预售制。但是，重点来了(le)！发(fā)达国家(jiā)一般(bān)有严格的监管保障措施(shī)，开发商在项目获(huò)得(dé)政(zhèng)府(fǔ)批准后才(cái)可(kě)以开(kāi)始销(xiāo)售，买家在购买(mǎi)期(qī)房后并(bìng)非像中国一样(yàng)在(zài)支付(fù)完(wán)首付(fù)款后从银行一次(cì)性贷款支付剩余全部房款，而是根据开(kāi)发商工程进度在完全交房前进行分(fēn)期支付。所以，预售(shòu)制度是(shì)需(xū)要严(yán)格的资金(jīn)监管、分期支付以及违约处罚措施(shī)作为保障的，如果没有这(zhè)些保障(zhàng)措(cuò)施(shī)，一定会(huì)触发风险(xiǎn)，对购房民众不公(gōng)平(píng)，所(suǒ)以不如借机取消预(yù)售制度，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲(jiǎng)预(yù)售制(zhì)度有一(yī)定历史阶段性，现在中(zhōng)国住房进(jìn)入(rù)存量时(shí)代，取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)度有助(zhù)于降负债(zhài)降(jiàng)杠杆，不(bù)再(zài)把烂尾风(fēng)险甩给(gěi)老百姓和社会，当然这需要配套房企债务(wù)重组(zǔ)、复工保交楼、恢(huī)复市场(chǎng)信心(xīn)和房地产长效机(jī)制。这是个技(jì)术活，只要(yào)坚持市场化改革(gé)，中(zhōng)国一(yī)定(dìng)能化解这个难题(tí)，让房地产回归实体(tǐ)经济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑现的(de)营销手(shǒu)段，而(ér)是所见(jiàn)即所得的(de)过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才(cái)是对购房(fáng)民众(zhòng)的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发(fā)商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。所有商业的本(běn)质是(shì)向善，是以客户为(wèi)中心，房(fáng)地(dì)产(chǎn)也不能(néng)例外，老百姓买房(fáng)子是(shì)天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家人(rén)。从这个(gè)角度，取消预(yù)售制、实施(shī)现房(fáng)销(xiāo)售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企(qǐ)业(yè)健康发展的重大措(cuò)施(shī)。在当前(qián)的情况下，取消(xiāo)预售制要结合稳(wěn)楼市(shì)、房(fáng)地产软着陆、打通金(jīn)融支持当(dāng)期三好(hǎo)生、新模式等(děng)综(zōng)合施策。

　　作者十(shí)年(nián)前(qián)在国(guó)务院发(fā)展研究(jiū)中心参与财税改革方案研究时(shí)，对预售(shòu)制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆(gān)率等进行(xíng)过长期系(xì)统的专项研(yán)究。（参考(kǎo)后来形成的(de)专著(zhù)《房地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售(shòu)制的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存(cún)在

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交(jiāo)易立法，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售(shòu)制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十(shí)年代在中国香(xiāng)港，楼(lóu)宇(yǔ)出(chū)租是地产行业盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让(ràng)难、出租(zū)资金(jīn)周转期长(zhǎng)等问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未(wèi)推行公(gōng)共房屋制度，许多(duō)人栖身于木屋(wū)或者其他(tā)临时住宅，住房的需求是相当高(gāo)，不(bù)过(guò)大(dà)多(duō)数居民的储蓄很(hěn)少。当时(shí)楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼为单(dān)位，需(xū)要(yào)雄厚的(de)资(zī)金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让(ràng)难(nán)、出租资金(jīn)周转期长等(děng)问题(tí)。针对这一系列(liè)问题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这(zhè)模(mó)式一经推行，购买楼宇的市民数量(liàng)有所增(zēng)加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分(fēn)层出(chū)售的(de)基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房(fáng)地产销(xiāo)售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式。1953年(nián)底霍英东(dōng)创办立信置(zhì)业有(yǒu)限公司，凭(píng)借商业直觉(jué)和多(duō)年经营杂货铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对于商品流通、资金周转有着独到(dào)的见解(jiě)，在努力寻求方法加快(kuài)自身资金周转。当(dāng)时其(qí)在(zài)购下九(jiǔ)龙(lóng)的一块地盘后(hòu)，除了分层出售、还(hái)印发售(shòu)楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环(huán)境、建筑材(cái)料(liào)、分层价格、订购(gòu)方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先收取买家的订金，采(cǎi)用类(lèi)似租金的分期(qī)付款(kuǎn)形式(shì)，等(děng)新楼落成(chéng)时，收齐(qí)买家的钱，买(mǎi)家就拥有了自己(jǐ)的房(fáng)产(chǎn)。这(zhè)种方式减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的(de)建造和销售，也(yě)解(jiě)决了制造(zào)商的资金问题，降(jiàng)低(dī)投资风(fēng)险(xiǎn)，在当(dāng)时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售(shòu)楼花(huā)+分期付款”的销售(shòu)模式成为当时中(zhōng)国香港房地产市场的一大特(tè)色(sè)，纵观(guān)中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花”模式高(gāo)效率地解决了核心的住(zhù)房供不(bù)应求(qiú)的(de)问题，使(shǐ)房市(shì)发展进入(rù)新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式(shì)推(tuī)动了中国香港楼市(shì)几十年繁荣(róng)，但期间也(yě)出现过(guò)“烂(làn)尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健(jiàn)全的监(jiān)管机制，促(cù)进(jìn)市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后(hòu)，中国香港(gǎng)管理部门提升了对(duì)于预售(shòu)楼花制度的监管，即要求开发商在(zài)预售前(qián)，确保地价款已经全部支付，还(hái)要(yào)证(zhèng)明自身有资金等能力把项目(mù)完成，资金需放入律(lǜ)师所托(tuō)管，支取时需(xū)律所和建筑师的核准。为了防止开(kāi)发商(shāng)、律所、建(jiàn)筑师(shī)等造假，套取监管账户资金，中国香(xiāng)港(gǎng)要求律师行在银行开设的信托账户(hù)（监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)）、开发商(shāng)操作等(děng)采取(qǔ)全透明化机制，且(qiě)银行的责(zé)任上(shàng)升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需(xū)自身推(tuī)动(dòng)项(xiàng)目完工。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形(xíng)成“中国(guó)内(nèi)地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内地面临住(zhù)房需(xū)求大(dà)和(hé)供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国(guó)内地优先发(fā)展重工业，强(qiáng)调(diào)基础建(jiàn)设，这一导向使前期发展工业化的进程(chéng)大于城市(shì)化进程，唯有解决住(zhù)房基础等(děng)城(chéng)市(shì)化配套问题(tí)，才能(néng)进(jìn)一(yī)步推进城市化。但当时推(tuī)行的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的(de)福利分房制度，住(zhù)房市场(chǎng)发展起步较晚、增(zēng)速(sù)较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差等(děng)问题，因此福(fú)利(lì)分房制(zhì)度不再适用(yòng)于当时(shí)的国情。叠加(jiā)房地产市场面临商品房的需求量(liàng)大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供应量小的困(kùn)境(jìng)，此(cǐ)时引(yǐn)入(rù)中国香港的“卖楼(lóu)花(huā)”模式无疑是对内(nèi)地房地产市场的(de)一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进(jìn)中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)预(yù)售商(shāng)品房(fáng)制(zhì)度，先后出(chū)台(tái)多(duō)项文件，大力支持国内房(fáng)地(dì)产市场改革。例(lì)如(rú)，1998年，国(guó)务院出台(tái)《关于(yú)进一步深化城(chéng)镇住房(fáng)制度改革，加(jiā)快住(zhù)房建(jiàn)设的(de)通知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实物分配，逐(zhú)步实行住房分配货币化、住(zhù)房供(gōng)给商品化(huà)、社会化的住房新体制，从(cóng)计划经济下的(de)福利分房转向市场经济的商品房。房(fáng)地产市场采(cǎi)用预售制，允许(xǔ)开(kāi)发商(shāng)卖期(qī)房(fáng)，解决了房企缺少资金和开发时(shí)间周期长的两大(dà)难(nán)题，开发(fā)商(shāng)以(yǐ)预售(shòu)款(kuǎn)撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模(mó)式，住房供应(yīng)速度(dù)加快。自(zì)此中国内地开始房(fáng)改货币化，中国人民银行(xíng)等多方迅速出台(tái)相(xiāng)关的(de)信贷政策，支持购房者(zhě)，极大作用推动了房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)发展。

　　引入(rù)中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形成契合中国内地的商品(pǐn)房(fáng)预售制度。预(yù)售制的初衷是为了缓解房企资金压力(lì)，加(jiā)快城镇(zhèn)住房建设(shè)。具体(tǐ)来说，是指房地产开发(fā)企(qǐ)业将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者(zhě)支(zhī)付定金或房(fáng)款的行为。区别于(yú)中国香港(gǎng)，在中国内地实践(jiàn)过程中，商品房预售流程为(wèi)：房地产(chǎn)开发商办理预售许可证-签订商品房买卖合(hé)同-进行备案(àn)登记和预告登记-交付房(fáng)屋。在购房(fáng)过程(chéng)中，购(gòu)房者需要一次性付(fù)清首(shǒu)付(fù)款(kuǎn)，并采用银行(xíng)贷款的(de)形式一(yī)次(cì)性付清剩余(yú)房款，换言(yán)之，房(fáng)屋(wū)未建成，开发商(shāng)可能已拿到了全(quán)部购房款，这点与中国香港的(de)按(àn)照工程进(jìn)度(dù)付(fù)款有所(suǒ)不同。对中国内地的开(kāi)发商而言，预售制商品(pǐn)房也开启了高(gāo)周转、高杠杆的运作(zuò)模(mó)式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的(de)风险确(què)实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售的最主要方式，预(yù)售(shòu)制(zhì)极(jí)大(dà)缩短房企(qǐ)现金(jīn)回(huí)笼周期，同时增加市场商品房供应，推动(dòng)了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中(zhōng)国内地(dì)房(fáng)地(dì)产市(shì)场(chǎng)的(de)稳步发展(zhǎn)起到了重要(yào)作(zuò)用，不仅解决了房地产(chǎn)市场快速发展阶(jiē)段的资金需求，也提高了居民居住水平(píng)，中国内(nèi)地城镇居民(mín)从筒子楼(lóu)住到住宅(zhái)小区，从全(quán)民蜗居到基本适居，住(zhù)房事业取(qǔ)得巨(jù)大进(jìn)步(bù)，数十年时间走完发(fā)达(dá)国家几百年城镇化路程。改革开放(fàng)以来，城(chéng)镇化进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人口(kǒu)由1.7亿人(rén)增长(zhǎng)至9.1亿人(rén)，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由7438平方公里增长至60721平方(fāng)公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住房存(cún)量报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇(zhèn)住(zhù)宅存(cún)量从(cóng)不(bù)到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增(zēng)至3.63亿(yì)套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制在当前(qián)已(yǐ)成为中国内(nèi)地商品房销售最(zuì)主(zhǔ)要(yào)方式，2005年中国内地商品住宅期(qī)房销售(shòu)面积占(zhàn)总销售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地(dì)房地产行业(yè)的发展。中(zhōng)国内地房地产历经(jīng)二十多(duō)年长周(zhōu)期繁荣(róng)，行业各项(xiàng)指标大幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍，年复合(hé)增速(sù)10.6％。房地产开发投资(zī)完(wán)成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售(shòu)面积和销售金额(é)分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元(yuán)，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展，房地产企(qǐ)业从无到有(yǒu)、从(cóng)国企(qǐ)先行到民(mín)企崛起，队(duì)伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的2.4万(wàn)个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产(chǎn)也(yě)成为拉动中(zhōng)国内地(dì)经济高增长(zhǎng)的火车(chē)头。

　　1）从经济(jì)增长渠(qú)道，房地产带动(dòng)的上下(xià)游产(chǎn)业链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其中房地产业增加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房(fáng)地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产对(duì)金融、批发、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠(qú)道，2020年房(fáng)地产完全拉动(dòng)的投(tóu)资占全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开(kāi)发投(tóu)资占固定资(zī)产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行各项(xiàng)贷款余(yú)额的比(bǐ)重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务，占比超过三分之一。从房地产融(róng)资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企(qǐ)大(dà)面积违(wéi)约(yuē)，将导致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠(qú)道，根据(jù)我们的《中(zhōng)国住房(fáng)市(shì)值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日(rì)本的(de)10.8万(wàn)亿美元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿(yì)美元(yuán)。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的(de)27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股债房市(shì)值的(de)比例较高，主要是因为住房市值高，以及中国资本市场(chǎng)发育(yù)尚(shàng)不成熟，直(zhí)接融资比例较低(dī)，股票、债券市值(zhí)较(jiào)低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预(yù)售制背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存在(zài)，当前的(de)负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人(rén)层面(miàn)看，绝(jué)大(dà)部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对(duì)购买者的(de)单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付的风险。比如，交房等待(dài)期一(yī)般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承担(dān)延迟交房、“一房二(èr)卖”、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房(fáng)等风险(xiǎn)。另外，购(gòu)房者和(hé)开发商之间的(de)购(gòu)房合同、购房者和(hé)银行的(de)按揭贷款合同(tóng)是两(liǎng)个独立的合同(tóng)关系，如果开(kāi)发商发生(shēng)违(wéi)约，购房者(zhě)只能根据购房合同向开发商(shāng)主张权(quán)力(lì)，但依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按(àn)时(shí)向银行进行(xíng)贷款偿还，因此购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行(xíng)周期，会(huì)引(yǐn)发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等(děng)系列风险，进行(xíng)影响(xiǎng)自身(shēn)信用(yòng)和(hé)购(gòu)房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看(kàn)，银行作为按揭贷款的(de)发(fā)放方，一旦房(fáng)企因为市场波动或经营(yíng)不善，出现资金链断裂等一系列问题，导(dǎo)致(zhì)“烂尾(wěi)”等情况，而房(fáng)企(qǐ)通(tōng)过与购房(fáng)者签订(dìng)的预售合同和按(àn)揭合同，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果(guǒ)购房者丧失还款能力或短期不能还款等，则风险完全由银行(xíng)承(chéng)担，银行(xíng)将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看(kàn)，购房者(zhě)的预售监管资金去(qù)哪了(le)？楼盘“烂(làn)尾”，归根结(jié)底两个字那就是(shì)“没钱”，即(jí)没钱(qián)付工(gōng)程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预(yù)售管(guǎn)理办法》中(zhōng)明确规定了开发企业预售商品房(fáng)所得款项应(yīng)当用于有(yǒu)关的工程建设，商品房预售款监管的(de)具体办法(fǎ)，由房地产管理部门制定。但多年以来全(quán)国并没(méi)有统一的(de)预售资金监(jiān)管规定，各(gè)地实行“一城(chéng)一(yī)策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管资金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建(jiàn)安成本(běn)乘以建筑面积或者项目(mù)工程总额报价计(jì)算重点资金。而(ér)事实是(shì)，不少购(gòu)房款(kuǎn)未进(jìn)入监管账(zhàng)户、或进入(rù)监(jiān)管账户后(hòu)被挪用(yòng)，导致楼盘没(méi)有(yǒu)资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被(bèi)迫(pò)继续还款。那(nà)么，监管账户资金如何被挪(nuó)走的？实际上(shàng)，在过去(qù)房地产大开发时代的高周(zhōu)转背景下，抽调预售款监(jiān)管账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方，以工程(chéng)建设名义，获得监管账户(hù)拨付资(zī)金(jīn)，再(zài)由工程(chéng)方将(jiāng)资(zī)金转给房企(qǐ)，而拨付(fù)的(de)工程款，远超工程进度(dù)所需。通(tōng)过这些方式(shì)套取的资金，在房企各地项目(mù)间流动，变相加杠杆，这样做提(tí)供了资金流动(dòng)性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一(yī)种资金(jīn)循环高(gāo)周(zhōu)转模式，但一定程度上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国(guó)外商品房(fáng)预售制度呈现(xiàn)以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预付资金，一般(bān)设有定金(jīn)或预(yù)付款保护(hù)机制，如英(yīng)国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房(fáng)者支付的预付款(kuǎn)比例(lì)相对较低(dī)，绝大(dà)部分房(fáng)款在房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付(fù)方式(shì)：预(yù)付款一般(bān)以定金方式支付，或按工程(chéng)进度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式(shì)发(fā)放按(àn)揭(jiē)贷(dài)款，一(yī)是按工程进度付款，按(àn)揭贷款按(àn)照工程进(jìn)度逐渐发放(fàng)，购房者开(kāi)始月供；二是房屋交付后发放按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房(fáng)提供期房(fáng)烂尾保险，在商品房出(chū)现(xiàn)重大延期或(huò)重大(dà)缺(quē)陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保(bǎo)护：房屋(wū)交(jiāo)付质量(liàng)的保障有两(liǎng)种方式，一是期房(fáng)由政(zhèng)府或第三方验(yàn)收(shōu)合(hé)格并提(tí)供验收凭(píng)证后，开发商凭(píng)验收凭证取得购房(fáng)者支付(fù)的(de)房款。二(èr)是开发商为(wèi)购(gòu)房者提(tí)供一定的(de)保修(xiū)期，通常(cháng)1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾(高中学费一年大概多少钱，高中学费一个学期多少钱wěi)款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预(yù)售资金第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　美国期房(fáng)定金一(yī)定期限内(nèi)无条件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付(fù)首付，其余(yú)房款交付后按揭还款，交(jiāo)付前资金由第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环(huán)节，定金比例(lì)一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根据美国官(guān)方(fāng)数据，2021年美(měi)国平(píng)均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面(miàn)，除定金或(huò)首付外，购(gòu)房者(zhě)在(zài)房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国为防止开发(fā)商挪用资金(jīn)，购房(fáng)者(zhě)的(de)定金及首(shǒu)付款由(yóu)第三方公证行或(huò)产权保险公(gōng)司的信托(tuō)账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可(kě)通过申请仲(zhòng)裁取回，且(qiě)不承担任何(hé)责任与(yǔ)损失。而开发商(shāng)在房屋建设过程(chéng)中的资金全部来自银行，银行根据工程进(jìn)度向(xiàng)开发(fā)商提供一定(dìng)比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损(sǔn)害银行(xíng)利益，银(yín)行有充分动机监(jiān)管(guǎn)开发(fā)商(shāng)施工进(jìn)度。开(kāi)发商(shāng)在房屋交付时需取得由政府相关部门经审(shěn)查后(hòu)发放的验(yàn)收凭证，通过验(yàn)收凭证(zhèng)向银行得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购房，提(tí)供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　德(dé)国期(qī)房可零首(shǒu)付购房，房款(kuǎn)按建造(zào)工期进度支付，按(àn)揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开(kāi)发商或(huò)购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国(guó)开发商在(zài)项目(mù)获批后(hòu)即可预售房屋。签署购房合同前，购(gòu)房者需支付约(yuē)2000欧(ōu)的(de)定金并(bìng)进(jìn)行预约公证，签订合同后定金退(tuì)还。如由于任何原因(yīn)不能购买(mǎi)，定金按照(zhào)德国法律全部退还(hái)。

　　签署购房合同后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)需支付公证费和土地交易(yì)税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购(gòu)房款中，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国(guó)没(méi)有规定最低(dī)首付(fù)比例，可(kě)零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德(dé)国也采取按工期支付房(fáng)款的(de)制度(dù)，一般分7笔进行支付(fù)，具体支付(fù)节点、比例因项(xiàng)目而(ér)异。一般来(lái)说，支付节点(diǎn)可分为(wèi)公证后(hòu)、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗(chuāng)户玻(bō)璃完(wán)工、室内清(qīng)洁(jié)及墙面完工(gōng)、地板完工、全部完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支(zhī)付房款前(qián)申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，银行按施工(gōng)节奏分多次发(fā)放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定(dìng)使用期(qī)限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对(duì)期房设计(jì)了(le)两种保险，保险的功能是当房(fáng)屋出(chū)现重大(dà)延期或(huò)重大缺(quē)陷时，保险(xiǎn)公司(sī)保证开发商赔(péi)偿或修(xiū)复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由(yóu)开(kāi)发商(shāng)或购(gòu)房(fáng)者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均(jūn)有一名律师，负责沟通(tōng)期房交易中的房产、资金、合同等(děng)各个环节，各(gè)环节内容确(què)认无误(wù)后签订(dìng)首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保(bǎo)险保护机制，当开发(fā)商出(chū)现财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金(jīn)由保(bǎo)险公司赔付(fù)，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付(fù)比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国(guó)采取按工(gōng)程进(jìn)度付款的(de)方式，但(dàn)是交房前付款比例相对较低(dī)，一般会(huì)在(zài)合同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房(fáng)后(hòu)支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公证公司的检验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预售(shòu)资金监(jiān)管极为(wèi)严(yán)格，资金也由律师监管，在(zài)确(què)认工程进度、支(zhī)付相关款项(xiàng)过程中，由买房律(lǜ)师(shī)将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师(shī)转给开发商，即(jí)资金在(zài)进(jìn)入开(kāi)发(fā)商账户前经过两道关口，有利(lì)于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设(shè)置期房(fáng)预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须完成“预(yù)售房定(dìng)金(jīn)保全措施”，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例(lì)不超(chāo)房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房(fáng)款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本(běn)二战结束后由于房屋(wū)供给严(yán)重(zhòng)失衡，叠加(jiā)法律空(kōng)白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出(chū)台《宅地建筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一(yī)部(bù)规范期房交易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护方(fāng)面，根据(jù)日本《宅(zhái)地(dì)建物取引业法》，对购房(fáng)者支(zhī)付定金超过5％或超1000万日元的(de)部分，法律要(yào)求开发商必须(xū)完成定金(jīn)保全措施才可预(yù)售(shòu)。什么是定金(jīn)保(bǎo)全(quán)措施？即买卖双方签订购房(fáng)合同时，开(kāi)发(fā)商(shāng)向(xiàng)金融机构或指定保证机构或保(bǎo)险机构签订定金保证委(wěi)托合同高中学费一年大概多少钱，高中学费一个学期多少钱，设置购房者定金的保证(zhèng)或保险，并(bìng)将(jiāng)相(xiāng)应的保证金证明(míng)书交付给购房(fáng)者。除(chú)定金外，其他预先支付的购房款也受该措施(shī)保(bǎo)护。若(ruò)开发商(shāng)倒(dào)闭(bì)导致期房(fáng)烂(làn)尾，购房(fáng)者(zhě)可凭保证(zhèng)金证明书向金融机(jī)构(gòu)或保证(zhèng)机(jī)构或保险(xiǎn)公司兑付(fù)，同(tóng)时，开发商需向购(gòu)房者赔(péi)付违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前(qián)只需支付最多(duō)不超20％的定金，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购房者即(jí)可(kě)向银行申请贷款，但交(jiāo)房后才开始按(àn)揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房(fáng)款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年(nián)保(bǎo)修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期房购(gòu)房者违约可(kě)返还相当于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款按(àn)工程(chéng)进(jìn)度支(zhī)付，所有资金进银行专门(mén)项目(mù)资金账户(hù)，交房后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节(jié高中学费一年大概多少钱，高中学费一个学期多少钱)，新加坡开发商有统一的选购权合(hé)同(tóng)以及订(dìng)金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不执(zhí)行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合(hé)同后，购(gòu)房(fáng)者需支付15％的(de)首付及印花(huā)税(shuì)，同时(shí)购房者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同(tóng)样(yàng)采取按工程进度付(fù)款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对(duì)期房(fáng)付(fù)款(kuǎn)流程做了统一详细规(guī)定(dìng)，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付节点一般为合同签订(dìng)后、地基完工、框架完(wán)工、管(guǎn)道门(mén)窗等完工(gōng)等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷(dài)款也依照工程(chéng)进度放款(kuǎn)，月供在此过程中随着放出贷款(kuǎn)的增加而增(zēng)加，未放款部分无需(xū)月供(gōng)。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订金与付(fù)款会存入(rù)银行(xíng)专门的项(xiàng)目资金账户，账户(hù)资金提(tí)取须与房屋建(jiàn)设(shè)有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享受1年(nián)的(de)房屋保修期(qī)，此后(hòu)购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当(dāng)前房(fáng)地产到(dào)了政策出手临界点，重点是(shì)保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和(hé)改(gǎi)善型(xíng)需求(qiú)的(de)支持力度，长短兼顾(gù)妥善应对局部停贷(dài)现(xiàn)象，重点是(shì)保(bǎo)交(jiāo)楼保复工保民生，给予强有力的金融(róng)工具支持。另一(yī)方面(miàn)，从现在起，对还在正常运(yùn)转的房企包括民营企业，加大(dà)支(zhī)持力度，由优质房企牵(qiān)头并购(gòu)重组整个行业(yè)，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具(jù)配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形(xíng)势(shì)复杂性和人性复(fù)杂性，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心(xīn)以及长效机制。长效机制四大关键(jiàn)是(shì)推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地(dì)产税(shuì)。定金环节，建立开发商违(wéi)约后(hòu)定金保护机(jī)制，如将已支付定金冻(dòng)结至(zhì)房屋(wū)交付(fù)阶段(duàn)，保障购(gòu)房者定金安(ān)全(quán)。签(qiān)订(dìng)合(hé)同(tóng)环节，鼓励保(bǎo)险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷(xiàn)等(děng)情况提供充(chōng)分的保障(zhàng)。余(yú)款支付环节，建立按工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款机制(zhì)或交房后按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)机(jī)制(zhì)，充(chōng)分保护(hù)购房(fáng)者的权益(yì)。资金(jīn)监管环(huán)节，引(yǐn)入独立于开(kāi)发商、银行的第三(sān)方资金监(jiān)管机构，或(huò)由政府相关(guān)部门(mén)直(zhí)接监管(guǎn)，以此防止(zhǐ)资金挪(nuó)用(yòng)现(xiàn)象。交(jiāo)付环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开(kāi)发(fā)商应对房屋(wū)质量问(wèn)题全(quán)权负责、免费维修，购(gòu)房者在(zài)保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年(nián)房(fáng)改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权(quán)宜之(zhī)计，现在全国(guó)套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购(gòu)房(fáng)民众不公平(píng)的预(yù)售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。另(lìng)一(yī)方面，取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)，改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼的不是(shì)五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的(de)营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对(duì)购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)的最根本最实(shí)质的保障(zhàng)，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。

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