近(jìn)两年火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分(fēn)红比例接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内人(rén)士对此表示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要特征(zhēng)之(zhī)一(yī)，稳定分红体现出该类产品长期投(tóu)资价值，通过观测(cè)经营(yíng)活(huó)动(dòng)现金流(liú)、可(kě)供分配(pèi)现金等指标，也(yě)是观察(chá)REITs项(xiàng)目(mù)底层资(zī)产(chǎn)运营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒(xǐng)普(pǔ)通投资者注(zhù)意，与产权类项目相比(bǐ)，特(tè)许经(jīng)营(yíng)REITs项目在经营(yíng)权到期后不再(zài)产生现金收益，特(tè)许经营(yíng)权(quán)分红目前已包含了利润分配和本金的归还，在选择(zé)投(tóu)资标的(de)时(shí)应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平均分红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚(shàng)未公布(bù)。整体(tǐ)来看(kàn)，公募(mù)REITs呈现出了高(gāo)比例的(de)稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额占可供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对此表示(shì)，投资(zī)公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要(yào)收益来源(yuán)为持(chí)有期分红收益(yì)，以及基金(jīn)份(fèn)额(é)交易价格的变(biàn)化。基金份额二级(jí)市场(chǎng)价格受到(dào)公募(mù)REITs资产运营情况及市场因素的综(zōng)合影响，较(jiào)易(yì)引起波动(dòng)。与此相比，基金分红预期(qī)则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主要(yào)来(lái)自(zì)基础(chǔ)设施资产的经(jīng)营(yíng)现金(jīn)流，投资人(rén)通过基金(jīn)募集材料和信息披露文件，结合行业及市场情况(kuàng)，可以分析基础设施项目的(de)经营业绩，作为进行投(tóu)资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金份额(é)二级市(shì)场价格变(biàn)化(huà)导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份额持有人实际获得的现(xiàn)金(jīn)收益，对于长期投资(zī)者更(gèng)具参(cān)考价卅是什么意思，卅是什么意思,读音值。”中金(jīn)基金相关负责(zé)人称(chēng)。

　　平安基(jī)金REITs 投资(zī)中心运营(yíng)高(gāo)级副(fù)总监(jiān)李华平也表示，根据《公(gōng)开募集基础(chǔ)设施证券投资(zī)基金指引（试行）》及相关(guān)法规要求(qiú)，基础设施基(jī)金应(yīng)当将90％以上合(hé)并后(hòu)基金(jīn)年度(dù)可分(fēn)配(pèi)金额以现金形(xíng)式(shì)分(fēn)配给投资者，强制分红(hóng)机(jī)制(zhì)是(shì)公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定(dìng)的(de)分红机制体现出REITs产品长期(qī)投(tóu)资价值(zhí)。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角度来看，基(jī)础设施公(gōng)募REITs同时具备“股(gǔ)性”和(hé)“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价格反映(yìng)这类(lèi)产(chǎn)品“股(gǔ)性”的(de)一面(miàn)，分红体(tǐ)现了这类(lèi)产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求(qiú)，分红(hóng)类似于(yú)债券派息(xī)，但(dàn)不(bù)等同于债券的固(gù)定(dìng)利息回(huí)报，而是由可供(gōng)分配现(xiàn)金决定。

　　从(cóng)机构投资者(zhě)的(de)角度(dù)来看，一方面(miàn)是公募(mù)REITs丰富了机构投资(zī)者(zhě)的投资品类，为资(zī)产配置多元(yuán)化提供抓(zhuā)手，具(jù)有较强的配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资(zī)者稳定(dìng)收(shōu)益。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于投资(zī)债券相(xiāng)对高的(de)收益性，在(zài)有效控制风险的前提(tí)下，增厚(hòu)资产包收益(yì)，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分(fēn)红(hóng)除了(le)投资收益“落袋(dài)为安”外，市场对(duì)于未来(lái)分(fēn)红水平的预(yù)期，也是影响REITs基金(jīn)二(èr)级市(shì)场价格走势的关键因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场(chǎng)表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募(mù)REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品(pǐn)受(shòu)宏观经济(jì)的影响，可(kě)分(fēn)配金额完成(chéng)率不达预期，一定(dìng)程度上影(yǐng)响了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因(yīn)素的影响(xiǎng)，投资收益(yì)是影响REITs二级市场价格的主要因素(sù)之一，而稳定的分红有利于(yú)吸引投资(zī)者参与公募REITs二(èr)级(jí)市场的投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基(jī)金相(xiāng)关(guān)负责人也表示，近期经(jīng)济预(yù)期恢复(fù)，一方面(miàn)市场(chǎng)热点呈现向股票(piào)和债券回归的过程；另一方面，基础(chǔ)设施(shī)项目(mù)的经(jīng)营业绩相对经济活力的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对(duì)基金(jīn)份额(é)的开盘指导价做调(diào)减处理，调减金额根据单位(wèi)基金份额的分红金额(é)进行计算。除权(quán)操作是对分红前后基金份额净值变(biàn)化的修正，使投资人在(zài)基金分红前后均可以获得公(gōng)平(píng)的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投(tóu)资的信心，同时需结合持有产品的特性，关注(zhù)二(èr)级市场扰动对整(zhěng)体收益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特(tè)许经(jīng)营权分红包括利(lì)润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底(dǐ)层资(zī)产情况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现有公募基金(jīn)分红前提是本金之上的增(zēng)值部分不同，特许经营权REITs基(jī)金(jīn)运卅是什么意思，卅是什么意思,读音作期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准确，分(fēn)派的是本金与增值(zhí)两个部分，两(liǎng)个部分(fēn)之间(jiān)的比例是变动的，与(yǔ)现有公募基金分红差异很大(dà)，大多(duō)数普(pǔ)通投(tóu)资者可能把“分派”金(jīn)额(é)误认为是持续(xù)分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年(nián)限到期后(hòu)基(jī)金价值(zhí)面临极大不确定性，这是该(gāi)类投资者应该(gāi)注意(yì)的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公募(mù)REITs主要有特许经营(yíng)权类和产权类两大资产类型，持有产权类(lèi)产(chǎn)品的收益主要包括每(měi)年的现金分红(hóng)及(jí)资(zī)产增值的收益，而持有特许经营类产品的收益主(zhǔ)要来自项目每年(nián)的现金分(fēn)红。其中(zhōng)，特许经营权类资产的分红包括了利润分配(pèi)和本金的归还，两者的比率也是(shì)变动的，对特许经营(yíng)权(quán)类资产的公募REITs可以(yǐ)内(nèi)部收益(yì)率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量(liàng)投资收益。普通投资者在选(xuǎn)择投(tóu)资标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细(xì)分(fēn)来看，各类(lèi)公(gōng)募REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同而形成区别。特许经营权类的(de)公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包(bāo)含“本金(jīn)+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而(ér)产权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看(kàn)重底(dǐ)层(céng)资产的价值增值，所以相对股性(xìng)偏强。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性(xìng)，对(duì)所选择产品的(de)二级市场价格和(hé)分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权(quán)类项(xiàng)目(mù)相比(bǐ)，特许经营(yíng)项目在经营权到(dào)期后不(bù)再能(néng)产生现金收益，因此将可供(gōng)分(fēn)配金额(é)的分配(pèi)理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩(shèng)余经营期限较短(duǎn)的(de)特许经营项目，通(tōng)常具(jù)备更(gèng)高的分派率(lǜ)水平。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经营权(quán)项目，即(jí)使分派率相(xiāng)对(duì)较低，也有足够年(nián)限收回(huí)本(běn)金(jīn)并取得收益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投资者注意，特(tè)许经营权(quán)项目的分派金额包含(hán)了投资本(běn)金，在不进(jìn)行扩募的情(qíng)况(kuàng)下，基金份额单价(jià)随着分派(pài)进度逐年下降是(shì)正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的(de)土地(dì)或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后(hòu)通过对建筑的更新改造或(huò)补缴土地出(chū)让金等追(zhuī)加投(tóu)资，有机会进一步(bù)延长经营期(qī)限(xiàn)。这种类似(shì)永(yǒng)续经营的假设反映(yìng)在基础资产的估值上，使(shǐ)产权(quán)类(lèi)REITs具备更显著(zhù)的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益率等指标(biāo)

　　评估项目底(dǐ)层(céng)资产运营(yíng)情况(kuàng)

　　在基金分红的(de)时点，多位业(yè)内(nèi)人士(shì)还表示，在(zài)产品分红期，投资者可以观(guān)测(cè)经(jīng)营活动现金流、可供分配现(xiàn)金、内部(bù)收益率等指标(biāo)，来观(guān)察和评估项目底层(céng)资产的运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基(jī)金(jīn)表示，年报(bào)指(zhǐ)标中，跟现金相(xiāng)关的指标有两个：一是(shì)年报中披露的经营活动现金流(liú)，二是可供(gōng)分配(pèi)现金，二者存在(zài)本质性区别。经营(yíng)活动产生的现金净流量是指企业(yè)经营、筹资(zī)、投资产生的现金(jīn)流，基于企业本身经营(yíng)活动产生；可供分(fēn)配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金(jīn)影响(xiǎng)利润表的项目进行调整，加期(qī)初(chū)现金，最终(zhōng)得(dé)到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也(yě)表示，公募REITs作为资产配置新选择(zé)，投(tóu)资(zī)价值体现在相对股债(zhài)市场独立的资产配置功(gōng)能，比较(jiào)适合(hé)长期持有。建议投(tóu)资者对经营权类(lèi)的资产可以更多关注内部收益率的高(gāo)低，对产权类的资产更多关(guān)注分派率高低。因为公(gōng)募REITs可(kě)分配收益主要来自底层资产的(de)经营(yíng)净现金流，所以底层资产运(yùn)营情况直接(jiē)影(yǐng)响(xiǎng)投资回报，投(tóu)资(zī)者可综合考虑原始权益人(rén)综合实力、运(yùn)营管理(lǐ)机(jī)构实力、公募基金管(guǎn)理(lǐ)人实(shí)力等(děng)多重因素来选择投资(zī)标的(de)。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募REITs进入(rù)密集(jí)分红(hóng)期(qī)，由于(yú)分(fēn)红交易带来的短期博弈(yì)机会(huì)仍在，叠加此前市(shì)场接连(lián)回调，建议投资者(zhě)关注有基本面支(zhī)撑、填权效应相对明显、同时(shí)分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载明REITs在发(fā)行首年及次年(nián)的可供分配金额预(yù)测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红(hóng)金额与募集材(cái)料中披露预测进行比较(jiào)分析，结合(hé)经济及市场的实际(jì)环境，对基础设施项目的(de)运营(yíng)业绩及REITs的(de)管(guǎn)理能力进行判断。”中金基金(jīn)上述负(fù)责(zé)人也(yě)称。

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