文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该(gāi)取消(xiāo)预售制了。 1月17日(rì)召开的(de)全国(guó)住房和城乡建设(shè)工作会议(yì)提出(chū)“有条件的可以进行现房销售”，不足(zú)一个(gè)月时间(jiān)，已有山东、安(ān)徽、河南、四川(chuān)、广(guǎng)东等地(dì)明确(què)表态，试点(diǎn)现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制了(le)，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对购房者的(de)不公(gōng)平。以后谁有钱谁(shuí)建(jiàn)房，没(méi)钱没实力的别建了(le)，不能把包袱(fú)甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也(yě)是对购房(fáng)老百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜(yí)之(zhī)计，现(xiàn)在(zài)全国套(tào)户比超过(guò)1，从(cóng)大开发进入存量时代，对(duì)购房民(mín)众不公平的(de)预(yù)售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。以后一(yī)手交钱，一(yī)手交房，天经(jīng)地(dì)义(yì)。当然二次(cì)房改是个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制，长效机制四大关(guān)键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。如果按照(zhào)经济规律办事，中国(guó)一定能(néng)实现房地产软着(zhe)陆和长期平(píng)稳健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨过这(zhè)道关(guān)，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预(yù)售(shòu)制、改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)？大家想想(xiǎng)，绝大部(bù)分商品是一(yī)手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公(gōng)平(píng)制度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商(shāng)品不能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。从(cóng)个人(rén)层面(miàn)看，预(yù)售(shòu)制对购房者非常不公平，比(bǐ)如(rú)，交房等(děng)待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅承担(dān)银行利息，还(hái)要承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房的风险。从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到(dào)下行周期(qī)，会引发资(zī)金(jīn)链断裂(liè)、项目搁(gē)置(zhì)等(děng)系列风险。取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，这样有助于落实(shí)中央房住不(bù)炒(chǎo)精神(shén)、有助于保障购房老百(bǎi)姓权益、有助于房(fáng)企稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一举多(duō)得，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售(shòu)制度(dù)？预售制度(dù)怎么来的(de)？国外什么情况？简单科普一下：商品(pǐn)房预售最早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是(shì)一(yī)种开发商放(fàng)杠(gāng)杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房预(yù)售制(zhì)度。其实(shí)，当前世界不少国(guó)家存在(zài)预售制。但是(shì)，重(zhòng)点来了！发(fā)达国(guó)家一般有严(yán)格(gé)的监管保障(zhàng)措施，开发商(shāng)在项目(mù)获得政府批准后才(cái)可(kě)以开始(shǐ)销售(shòu)，买家在购买期房(fáng)后(hòu)并非像中国一样在支付(fù)完首付款(kuǎn)后从(cóng)银行一次性贷款支付剩余(yú)全部房款，而是根据开发商(shāng)工程(chéng)进度在完全交房(fáng)前进(jìn)行分期(qī)支付(fù)。所以(yǐ)，预(yù)售制(zhì)度(dù)是需要严格的资金(jīn)监管、分(fēn)期支付(fù)以及违约处(chù)罚措(cuò)施作为保障的，如果没有这(zhè)些(xiē)保障措施，一定(dìng)会触发风(fēng)险(xiǎn)，对购房(fáng)民众不公平，所以不如(rú)借机(jī)取消预售制度，以(yǐ)后(hòu)改为现房(fáng)销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历(lì)史阶段性，现在中国(guó)住房进(jìn)入存量时代，取(qǔ)消预售制度有助于降负(fù)债(zhài)降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险(xiǎn)甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会(huì)，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复(fù)市场信(xìn)心(xīn)和(hé)房地产长效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场(chǎng)化改革，中国一(yī)定能化解(jiě)这个难题，让房地产(chǎn)回归实体经济(jì)和(hé)居住属(shǔ)性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道(dào)能(néng)不能兑现的(de)营销手段，而是所(suǒ)见即(jí)所(suǒ)得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极(jí)大的提升开发(fā)商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。所有商业的(de)本质是向善，是(shì)以(yǐ)客户为中(zhōng)心，房地产也不能例外，老百姓买房(fáng)子(zi)是天大的事，烂(làn)尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人。从这(zhè)个(gè)角度，取消预(yù)售(shòu)制(zhì)、实施(shī)现房销(xiāo)售(shòu)是实现(xiàn)老百(bǎi)姓安(ān)居乐业、社会长(zhǎng)治(zhì)久安、行(xíng)业(yè)企业健康发展的重大措施。在(zài)当前的情况下，取消(xiāo)预售制要结合(hé)稳楼(lóu)市、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支持当期三(sān)好(hǎo)生(shēng)、新模式等综(zōng)合施(shī)策。

　　作者十年前在国务院发展研(yán)究(jiū)中(zhōng)心参(cān)与财税改革方案研究时，对预售(shòu)制、房地(dì)产税、人(rén)地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项(xiàng)研(yán)究。（参考后来形成的(de)专著《房(fáng)地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售(shòu)制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资(zī)金第三方全程监管，交付时(shí)开发(fā)商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房(fáng)款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　二十世(shì)纪(jì)五十年(nián)代在(zài)中国香港，楼(lóu)宇(yǔ)出租是(shì)地产行业(yè)盛(shèng)行的方(fāng)式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期长等问题，分层(céng)销售孕育(yù)而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时(shí)住(zhù)宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不过大多数居民的储蓄很(hěn)少。当时(shí)楼宇买卖多数以一整栋楼为(wèi)单位(wèi)，需要雄厚的资金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租资金周转期(qī)长(zhǎng)等问(wèn)题。针对这一系列问题(tí)，不少(shǎo)地产商开始(shǐ)探求新的方(fāng)式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇(yǔ)分(fēn)层出售。这模式一(yī)经推行，购买楼宇的市民数量(liàng)有(yǒu)所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基(jī)础上，将“按揭(jiē)”模式引入房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办立信(xìn)置业有(yǒu)限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺(pù)、海上驳运业(yè)务的经验，对(duì)于商品(pǐn)流通、资金(jīn)周转有着独到的见(jiàn)解，在努力寻求方法(fǎ)加快自(zì)身资金周(zhōu)转。当时(shí)其(qí)在(zài)购下九龙的(de)一块(kuài)地盘(pán)后，除了分层出售、还印(yìn)发售楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的(de)地势环境(jìng)、建筑材料、分层(céng)价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点，即先收(shōu)取买家的订金(jīn)，采用(yòng)类似租(zū)金的(de)分(fēn)期付款形式，等新楼(lóu)落成(chéng)时，收齐买(mǎi)家(jiā)的(de)钱，买家就拥有了自(zì)己的房产。这种方式减轻了民众(zhòng)购房的资金压力，加速了房屋的建(jiàn)造(zào)和(hé)销售，也(yě)解(jiě)决了制造商的资(zī)金问(wèn)题(tí)，降低投资风(fēng)险(xiǎn)，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售模式成(chéng)为(wèi)当时(shí)中(zhōng)国香(xiāng)港房地产(chǎn)市场(chǎng)的一大(dà)特(tè)色，纵观(guān)中(zhōng)国香港房地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房供不应求(qiú)的问题，使房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国(guó)香港楼市(shì)几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情(qíng)况，但监管(guǎn)部门(mén)不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘(pán)因建筑费(fèi)用(yòng)超支停工(gōng)，出现“烂尾”情(qíng)况。在(zài)1961年后，中国香(xiāng)港(gǎng)管理部(bù)门提升(shēng)了对于预售楼花制(zhì)度的监管，即要求开(kāi)发商在预(yù)售前，确保地价(jià)款已经全部支付，还要证明自身有资金(jīn)等能力把项目完成，资金需放(fàng)入律师所托管，支取时需律所和建筑师的核(hé)准。为(wèi)了防止开发(fā)商(shāng)、律所、建筑师(shī)等造假(jiǎ)，套取监(jiān)管(guǎn)账户资金，中国香港要求律师行在银行开设(shè)的信托账户（监管账户）、开发商(shāng)操(cāo)作等采取全透(tòu)明(míng)化机制，且银行的责(zé)任(rèn)上升，如(rú)出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动(dòng)项(xiàng)目完(wán)工。随着(zhe)监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内(nèi)地面临住房需求(qiú)大和供给(gěi)量(liàng)短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内(nèi)地优先发展(zhǎn)重工(gōng)业，强(qiáng)调基础(chǔ)建设，这(zhè)一导向(xiàng)使(shǐ)前期(qī)发展工业化的进程大于城市化(huà)进程，唯有(yǒu)解决(jué)住房基础(chǔ)等(děng)城市(shì)化配(pèi)套问(wèn)题(tí)，才能进一步推进城市(shì)化(huà)。但当时(shí)推行的(de)是“统一(yī)管(guǎn)理(lǐ)，统一分配，以(yǐ)租(zū)养房”的福利分房制度，住房(fáng)市场发展起(qǐ)步较晚、增速较慢(màn)，福(fú)利分(fēn)房制度(dù)也出现了(le)分配不公、效率低、配套差(chà)等问题，因此福利分(fēn)房制度不再适用(yòng)于(yú)当时(shí)的国(guó)情。叠(dié)加房地产市场面临商品房的需求量(liàng)大(dà)，而(ér)社会缺少大型房地产开发商，商品房供应(yīng)量(liàng)小的困(kùn)境，此时引入(rù)中(zhōng)国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地房地产市场的(de)一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国(guó)内地(dì)逐步引(yǐn)进中(zhōng)国香港预(yù)售商品房制度，先后出台多项文件，大力支(zhī)持(chí)国(guó)内(nèi)房(fáng)地产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步深化城镇(zhèn)住房(fáng)制度改革，加(jiā)快住房建设(shè)的通知(zhī)》文件(jiàn)，决定停止住房无(wú)偿实物分配，逐步实行住房(fáng)分配货币(bì)化、住房供给商(shāng)品化、社(shè)会化的住房(fáng)新体制，从(cóng)计划经济下的福利(lì)分房转向市(shì)场经济的商品(pǐn)房。房地产市场采用预(yù)售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了房(fáng)企缺(quē)少资金(jīn)和开(kāi)发(fā)时间周期长的两大难(nán)题(tí)，开(kāi)发商以预(yù)售款撬动下一(yī)个项目(mù)的开(kāi)发，形成滚动开(kāi)发模式，住房供应速度加(jiā)快。自此中国内地开始房改货币化，中(zhōng)国人(rén)民银行等多方迅速出台(tái)相(xiāng)关的信贷政策，支持购房者，极(jí)大作用推动了(le)房地产(chǎn)市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后(hòu)，经调(diào)整形成(chéng)契合中国内(nèi)地的商品房预售(shòu)制度(dù)。预售制的初(chū)衷是为了缓解房企资金压力(lì)，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说，是指房(fáng)地产开发(fā)企业将正(zhèng)在建(jiàn)设(shè)中的房屋预先出售给购房者，由(yóu)购(gòu)房者(zhě)支付定(dìng)金或房款的行为。区(qū)别于(yú)中(zhōng)国香港，在(zài)中国内地实践(jiàn)过程中，商品房预售流程为：房地(dì)产(chǎn)开发商办(bàn)理预售许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进行备(bèi)案登记和预告(gào)登记-交付房屋(wū)。在购房(fáng)过程中，购(gòu)房者需要一次性付清首付款，并采用银行贷(dài)款的形式(shì)一次性付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋(wū)未建成，开发商可能(néng)已拿到了全部(bù)购房款，这点与(yǔ)中国香港的(de)按照工程进度(dù)付款(kuǎn)有所不同。对中国内地的开发商而言(yán)，预售制商(shāng)品(pǐn)房也(yě)开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动(dòng)城市化进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地(dì)商品(pǐn)房销售(shòu)的最主要方式(shì)，预售制极大缩短房企现(xiàn)金回笼(lóng)周(zhōu)期，同时增加市场商品(pǐn)房(fáng)供应，推(tuī)动了(le)城镇化发展进程。预(yù)售(shòu)制在过去20多年对中国内(nèi)地房(fáng)地产市场的稳步发展起到了重要作用，不(bù)仅解决了房地产(chǎn)市场快速(sù)发展(zhǎn)阶(jiē)段的资金需求，也提高了居民居住水平，中国内地城(chéng)镇居民(mín)从(cóng)筒子(zi)楼住到住宅(zhái)小区，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住房事业取得(dé)巨大进步，数十年时间走完发达(dá)国(guó)家几百年城镇化路(lù)程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进(jìn)程进(jìn)入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积(jī)由7438平方公里增长至(zhì)60721平(píng)方(fāng)公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发(fā)布的《中(zhōng)国住房存量报(bào)告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地城镇住(zhù)宅(zhái)存量从不到(dào)14亿(yì)平增至313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人均住(zhù)房建(jiàn)筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当(dāng)前已(yǐ)成为(wèi)中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内(nèi)地(dì)商品住(zhù)宅期房(fáng)销售面(m士官生是什么意思，大学士官生是什么iàn)积占总销售面(miàn)积的(de)比重为(wèi)63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积(jī)达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行(xíng)业的发展。中国内(nèi)地房地产(chǎn)历经二十多年长周期繁(fán)荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万(wàn)亿(yì)元增至14.8万亿(yì)元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积(jī)和销售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元(yuán)增至(zhì)18.2万(wàn)亿(yì)元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发(fā)展，房地产企(qǐ)业从(cóng)无到有、从国(guó)企先行到民企崛(jué)起(qǐ)，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成(chéng)为(wèi)拉动中国内地(dì)经济(jì)高(gāo)增长(zhǎng)的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带动的上下(xià)游(yóu)产(chǎn)业链特别长(zhǎng)，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产业增(zēng)加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业(yè)链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡献(xiàn)），其中房地产对金(jīn)融、批发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠道，2020年房地产完全(quán)拉动(dòng)的士官生是什么意思，大学士官生是什么(de)投资占全社会(huì)固定资产投资的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地产(chǎn)开(kāi)发投资占固(gù)定(dìng)资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道，从(cóng)房(fáng)地(dì)产贷款(kuǎn)占银行(xíng)各项贷(dài)款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托(tuō)等(děng)通道业务(wù)，占(zhàn)比超过(guò)三分之一。从房地产(chǎn)融资存(cún)量占社(shè)融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大(dà)面积违约(yuē)，将导致(zhì)银行不良率(lǜ)大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据我(wǒ)们的(de)《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于(yú)美国(guó)的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三(sān)国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日(rì)本的37％、英国(guó)的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市(shì)值的(de)比例较高(gāo)，主要是因为住房市值高(gāo)，以及中国(guó)资本市(shì)场发育尚不成熟(shú)，直接融资比例较低，股(gǔ)票(piào)、债券市值(zhí)较低，居民(mín)投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜(qián)藏的(de)风险确实存在，当(dāng)前的负(fù)面效应(yīng)愈发(fā)凸显。

　　从个人(rén)层(céng)面看，绝大部(bù)分商品是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买(mǎi)者(zhě)的(de)单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风险。比如(rú)，交房等(děng)待期一般为(wèi)两年，在(zài)此(cǐ)期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还要(yào)承担(dān)延迟交(jiāo)房(fáng)、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房等风险。另外，购房(fáng)者和(hé)开(kāi)发(fā)商之(zhī)间的(de)购房合(hé)同、购房(fáng)者和银行的(de)按揭贷款合同(tóng)是两个独立的(de)合同(tóng)关系，如果开(kāi)发(fā)商发生违约，购房者(zhě)只能根据购房合同向开发(fā)商主(zhǔ)张权(quán)力，但依旧需(xū)要根(gēn)据按揭贷款合同按(àn)时向银(yín)行进行贷(dài)款偿还，因此购房者承担(dān)的(de)风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推部分房企过(guò)度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到(dào)下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁(gē)置等系列风险，进行影响自身信用和购房者对行业(yè)的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为按揭贷(dài)款的发放(fàng)方，一旦房(fáng)企因为市场波动或经营不善，出现资金链断裂等(děng)一系列问(wèn)题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与购房(fáng)者签(qiān)订的预售(shòu)合(hé)同和按揭合同士官生是什么意思，大学士官生是什么，已经从银行获(huò)得房(fáng)款(kuǎn)，如果购(gòu)房者丧失还款能力或短(duǎn)期(qī)不能还款等，则风险完全由(yóu)银行(xíng)承(chéng)担(dān)，银行将面临(lín)较(jiào)大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那(nà)就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城市商(shāng)品房预售管理办法》中(zhōng)明(míng)确规定了(le)开发(fā)企业预售商(shāng)品房所得(dé)款项应(yīng)当用(yòng)于有关的工程建设，商品房(fáng)预售款监(jiān)管的(de)具体办(bàn)法，由房地(dì)产管理部门(mén)制定。但多(duō)年(nián)以来全国并没有统一的预售资金监(jiān)管规定，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等(děng)城市重点监管资金比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按(àn)照项目(mù)的建安成本乘以建筑面积或者(zhě)项目工(gōng)程(chéng)总额(é)报价(jià)计算重点资金。而事实是(shì)，不(bù)少购(gòu)房款未进入监管账户、或进(jìn)入监管账户(hù)后被(bèi)挪(nuó)用，导(dǎo)致(zhì)楼盘没有资金继续(xù)建设(shè)。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继(jì)续还款。那么，监(jiān)管账户资(zī)金如何(hé)被挪走的？实际上，在过去(qù)房地(dì)产大开发时代的高周转背景下，抽调(diào)预售(shòu)款监(jiān)管账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工(gōng)程(chéng)总(zǒng)承包方，以工程(chéng)建设名(míng)义，获得监管账户拨付资(zī)金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工(gōng)程款，远超工程进度(dù)所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了(le)资金(jīn)流动性(xìng)，房(fáng)企(qǐ)抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金(jīn)循环高周转模式，但一定程(chéng)度上把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整(zhěng)体来说，国外(wài)商品房预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付(fù)款保(bǎo)护：对于(yú)购(gòu)房者预(yù)付资金，一般设有定金(jīn)或预付款保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者(zhě)支付的(de)预(yù)付(fù)款比(bǐ)例相对较(jiào)低，绝大部分(fēn)房(fáng)款在房屋交(jiāo)付(fù)后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付(fù)方式(shì)：预付款一般以定金方式支付，或(huò)按工程进度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式(shì)：一般采用两种方式发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)，一(yī)是(shì)按工程(chéng)进度付款，按揭贷款按照工(gōng)程(chéng)进度(dù)逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾(wěi)保险，在商品房(fáng)出(chū)现重大(dà)延期或重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障(zhàng)有两种方式，一是(shì)期(qī)房由政府或(huò)第三方验收合格并提供(gōng)验收凭证后，开发(fā)商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得购房者(zhě)支付的(de)房(fáng)款。二(èr)是开发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修(xiū)期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资金第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭(píng)证取得房款

　　美(měi)国(guó)期房定金一定(dìng)期(qī)限内无条件返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房(fáng)款交付后(hòu)按揭还(hái)款，交(jiāo)付(fù)前资金(jīn)由第三(sān)方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国(guó)官(guān)方数据，2021年(nián)美(měi)国平(píng)均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方(fāng)面(miàn)，除定金或首付外，购(gòu)房者在(zài)房(fáng)屋交(jiāo)付后通过(guò)按揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止开(kāi)发商挪(nuó)用资金(jīn)，购(gòu)房者的定金及首付(fù)款由(yóu)第(dì)三方(fāng)公证行或(huò)产(chǎn)权保险公司的信托账(zhàng)户监管。如果开发商(shāng)倒(dào)闭(bì)导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通过(guò)申请仲裁取(qǔ)回(huí)，且不承(chéng)担(dān)任何责(zé)任(rèn)与损失。而开发商在房(fáng)屋(wū)建(jiàn)设过程中(zhōng)的资金全部(bù)来(lái)自银行，银行(xíng)根据工程(chéng)进度向开发商(shāng)提供一定比例(lì)的(de)贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行利益，银(yín)行有(yǒu)充(chōng)分动机监管开发(fā)商施工进度。开发商在房屋交付时(shí)需取得由政府相关部门经审查(chá)后发(fā)放的验收凭证，通过验收凭证向银行(xíng)得到购房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　德(dé)国期(qī)房(fáng)可零(líng)首付购房，房款按建造(zào)工期进度支付，按揭按工(gōng)期放款(kuǎn)后还贷(dài)，房贷(dài)利率采用(yòng)固定利率，开发商或购(gòu)房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商在项目(mù)获批后(hòu)即可预售房屋。签署购房(fáng)合(hé)同前，购房(fáng)者需支付约2000欧的定(dìng)金(jīn)并进行预约(yuē)公(gōng)证，签订合(hé)同(tóng)后定金退还。如由于任何原因不能购(gòu)买，定金按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购(gòu)房者需支付(fù)公证费和土地交易税，分(fēn)别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包(bāo)含在购房款中，属于购(gòu)房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最低首(shǒu)付比例，可零首付(fù)购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行(xíng)支付(fù)，具体支付节点、比例(lì)因项目(mù)而异(yì)。一般来说(shuō)，支(zhī)付节(jié)点可分为公证后(hòu)、主体完工、内(nèi)部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完(wán)工、全(quán)部(bù)完工，支付(fù)比(bǐ)例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房(fáng)贷利率采用(yòng)固定利(lì)率，银行按施工节奏分多(duō)次发(fā)放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定(dìng)使用期限，期(qī)限(xiàn)结(jié)束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对(duì)期房设计(jì)了两种保险，保险(xiǎn)的功能是当房屋出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发(fā)商(shāng)赔偿或修复，开发(fā)商破(pò)产，由保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)负(fù)责(zé)相应赔(péi)偿。保(bǎo)险由开发商或购(gòu)房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双(shuāng)方均有一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合(hé)同等各个环(huán)节，各(gè)环节内容确(què)认(rèn)无(wú)误后签订(dìng)首付交(jiāo)换合(hé)同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了(le)10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护(hù)机制，当开发商出现财务(wù)、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余(yú)款支(zhī)付环节，英国采(cǎi)取按工(gōng)程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)的方式(shì)，但是交(jiāo)房前付款比例(lì)相(xiāng)对较低，一(yī)般会在合同签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交(jiāo)房(fáng)前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋(wū)必须经过房产公证公司的检验(yàn)验收后才(cái)能交付(fù)，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期(qī)房预售(shòu)资(zī)金监管极为严格，资金也由律师监管，在(zài)确认(rèn)工程进度、支付(fù)相关款项过程中(zhōng)，由买(mǎi)房律(lǜ)师将资金(jīn)转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进(jìn)入开发商账户前(qián)经过两道关(guān)口，有利于保(bǎo)障购房(fáng)者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范(fàn)期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易(yì)立法(fǎ)，定(dìng)金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须完成“预售房定(dìng)金保全(quán)措施”，交房前付(fù)款比例不超房款(kuǎn)的(de)20％，开发商违(wéi)约需(xū)返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后由(yóu)于(yú)房屋供给严重失(shī)衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法(fǎ)》，经(jīng)多次修订(dìng)，目前是唯一一(yī)部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本《宅地(dì)建(jiàn)物(wù)取引业法》，对(duì)购房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的(de)部分(fēn)，法律要求开发商必(bì)须完(wán)成定(dìng)金(jīn)保(bǎo)全措施才(cái)可(kě)预(yù)售。什(shén)么是定(dìng)金保(bǎo)全措施？即买卖双方签订购房(fáng)合(hé)同时，开(kāi)发商向金融机构或指定(dìng)保(bǎo)证机构或保险机(jī)构(gòu)签订定金保证(zhèng)委(wěi)托合同，设置购房者定金的保证或(huò)保险(xiǎn)，并将相(xiāng)应(yīng)的(de)保证金证明(míng)书(shū)交付给(gěi)购房者(zhě)。除定金外，其他预先(xiān)支付的购房(fáng)款也受该措施(shī)保(bǎo)护。若开发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明(míng)书向金融(róng)机构或保证(zhèng)机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为(wèi)房价的(de)10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只需支(zhī)付最多不超20％的定金(jīn)，签订购房合(hé)同后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者即可向(xiàng)银行申请(qǐng)贷款，但交房(fáng)后(hòu)才开(kāi)始按揭(jiē)贷款，除(chú)定金外的剩余房(fáng)款在(zài)交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由银(yín)行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余(yú)款(kuǎn)按工程进(jìn)度支付，所有(yǒu)资金进银行专门项目资金(jīn)账户，交房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发(fā)商有统一的(de)选购权合(hé)同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金(jīn)，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执行OTP则进一(yī)步签订(dìng)购买合同，不执行(xíng)OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购(gòu)房合同后，购房者需支(zhī)付15％的首付及印花税(shuì)，同时购房(fáng)者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工程进度付款(kuǎn)的方(fāng)式(shì)，《发展商条例》对(duì)期房(fáng)付(fù)款(kuǎn)流程做了统一(yī)详(xiáng)细规定，要求所(suǒ)有(yǒu)开发商(shāng)遵(zūn)守，支付节点(diǎn)一般为合(hé)同签订后、地(dì)基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗(chuāng)等完工(gōng)等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程进度(dù)放款，月供在此过(guò)程(chéng)中(zhōng)随着放出贷款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的订(dìng)金与付款会存入银行专门的(de)项目(mù)资金账户，账户资金(jīn)提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受(shòu)1年的(de)房屋保(bǎo)修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前(qián)房地产到了政策(cè)出手临界(jiè)点，重点是保交楼和(hé)房企重组。一方(fāng)面，加大(dà)对刚需(xū)和改善型(xíng)需求的支持(chí)力度，长短(duǎn)兼顾(gù)妥善应对局(jú)部停(tíng)贷现象(xiàng)，重点是保交楼(lóu)保复工保民生(shēng)，给予(yǔ)强有力的金(jīn)融工(gōng)具(jù)支持(chí)。另一方面(miàn)，从现(xiàn)在(zài)起，对还在正常(cháng)运(yùn)转的(de)房企(qǐ)包括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵(qiān)头并购重组整(zhěng)个行业，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市(shì)场(chǎng)信心以(yǐ)及长效机(jī)制。长(zhǎng)效机制四大(dà)关(guān)键是(shì)推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地(dì)产税。定金(jīn)环节(jié)，建立开发商(shāng)违约后(hòu)定金(jīn)保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保(bǎo)障购(gòu)房者定金安(ān)全(quán)。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入(rù)，为房屋重大(dà)延期(qī)以及重大缺陷等情况提(tí)供充分的保(bǎo)障。余款支(zhī)付环(huán)节，建(jiàn)立按(àn)工程进(jìn)度付款机(jī)制或交房后按揭贷款机制，充(chōng)分保护购(gòu)房者的权益。资金(jīn)监(jiān)管环节，引入独立于开发商、银行的第三方资金监管机(jī)构，或由政(zhèng)府相关部(bù)门直接监管，以此(cǐ)防止资金挪(nuó)用现象。交付(fù)环节，建立(lì)商品房(fáng)保修期制度。保修期内(nèi)，开(kāi)发商应(yīng)对房屋质(zhì)量问题全权(quán)负责、免费维修，购房者在保修(xiū)期(qī)结(jié)束后支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来看，取消商品房预售制是大(dà)势所趋。一方面，98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺(quē)房子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售(shòu)制是(shì)权(quán)宜之(zhī)计，现在(zài)全(quán)国套(tào)户比超过1，从(cóng)大(dà)开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经(jīng)过时了(le)，该(gāi)取消(xiāo)了(le)，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而(ér)是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民(mín)众(zhòng)的最(zuì)根本最(zuì)实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币驱(qū)逐(zhú)劣(liè)币。

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