OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技，引发(fā)了公募REITs扩(kuò)募风波(bō)，如今，二级(jí)市场的影响仍(réng)未停歇(xiē)。

　　Wind数据(jù)显示，5月(yuè)15日，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT开盘继续延续此前几日(rì)的下跌(diē)走(zǒu)势(shì)，午后(hòu)跌幅一度扩大，尾盘有所拉升(shēng)，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急(jí)回应称，哲库科技是其(qí)扩募拟新购入(rù)基础设施资产张(zhāng)润大厦的重要承租方之一(yī)，目前未收(shōu)到哲库科(kē)技及OPPO方面关(guān)于停止执行已签租赁协(xié)议的通知。同时，在公告中，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT进一(yī)步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后(hòu)续情况(kuàng)，积(jī)极做好相关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购入(rù)项目(mù)的原始(shǐ)权益人相关负责人也表示，近期已同步启动了(le)应急预案，排摸(mō)储备(bèi)租户，积极应(yīng)对(duì)哲库提(tí)前退租的可能(néng)事项。由于(yú)张(zhāng)润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项目(mù)，公司领导高度重视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位业内人(rén)士表示，华安(ān)张江光大园REIT近期市场波动(dòng)较大(dà)，但其(qí)实不(bù)动产公募REITs项(xiàng)目短期出租(zū)率下跌并不(bù)会从根本(běn)上影(yǐng)响(xiǎng)其内外(wài)价值(zhí)，投资(zī)者应理性看待。

　　张江光(guāng)大园(yuán)REIT

　　二级市场价(jià)格继(jì)续(xù)波动(dòng)

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公司(sī)哲库科技的事件继续扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT以3.726元的价格(gé)小(xiǎo)幅低开，此后(hòu)二级(jí)市场价格开始震荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随后(hòu)价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利(lì)消息影响(xiǎng)，华安张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT最近几个交易日二级市场价(jià)格(gé)表(biǎo)现欠(qiàn)佳，5月11日(rì)以来，3个(gè)交易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来(lái)跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上市(shì)以来，华安张江光大园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全市(shì)场公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目(mù)前上市(shì)的(de)8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅(fú)上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产业园区(qū)基础设施REITs5月15日平均跌(diē)幅(fú)1.38％。今年以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报中(zhōng)已经披露张江(jiāng)光(guāng)大园项目出租率有所下降，如(rú)今拟(nǐ)扩募的项目又遭遇突发事件，因此(cǐ)导致(zhì)二级市场价格出现(xiàn)波动。”一位业内(nèi)人士分析称。

　　不(bù)过(guò)，在上述人士看来，尽管出(chū)于风险(xiǎn)规(guī)避的(de)原因，最近几个交易日场内资金(jīn)有所(suǒ)流出，但是，不动(dòng)产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不(bù)会从根本上影响其(qí)内外价值。

　　他也同时表示，目前随(suí)着二级(jí)市场价格下(xià)跌，风(fēng)险(xiǎn)也得到(dào)一(yī)定释放(fàng)，但是价格(gé)涨跌会(huì)受到基本面、情绪面等(děng)多重因素影响，不好判断价格是不(bù)是(shì)已经(jīng)完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一(yī)位业内人士表示(shì)，今年(nián)整体REITs市(shì)场(chǎng)表现低迷，不少(shǎo)产品年内(nèi)二(èr)级市场(chǎng)跌幅较大，其(qí)实有些隐含收益率高(gāo)的产(chǎn)品(pǐn)具备一定的投资价值，很适(shì)合稳健类投资者(zhě)。此外，伴(bàn)随着经济复苏的步伐，产业园区、物流类等(děng)REITs产品(pǐn)具备一定(dìng)的投资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金执行(xíng)董事(shì)高如星对此表示，若张江园(yuán)区(qū)最终能顺利(lì)解决招商，平稳过度对经营现(xiàn)金流没有(yǒu)造成大(dà)的影响(xiǎng)，“事件性(xìng)利(lì)空下(xià)调至得这么急(jí)、这么深，加上(shàng)前(qián)期本(běn)身园区类(lèi)资(zī)产(chǎn)就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终(zhōng)还是落到租金收入受不受影响，影响多大，估计(jì)园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩(kuò)募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT发(fā)布公(gōng)告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是(shì)其扩募拟新购(gòu)入基础(chǔ)设施(shī)资产(chǎn)张润大厦(shà)的重要承租方之一，目前未收到(dào)哲库(kù)科技及(jí)OPPO方面关于停止执行已签租赁协议(yì)的通知。同时，在(zài)公告中，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT进一(yī)步表示(shì)，原始权(quán)益人将继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其(qí)一季报中披(pī)露的(de)张(zhāng)江光大(dà)园项目(mù)出(chū)租率下降(jiàng)事项，一度二级市场(chǎng)价格出现回落。在随(suí)后召(zhào)开的业(yè)绩说明会中管(guǎn)理(lǐ)人(rén)就(jiù)相(xiāng)关事项进行了解释说明，市场信心得(dé)到了一定提振，二级市场价(jià)格表现也趋于平(píng)稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的线(xiàn)上(shàn逆天邪神为什么不更新了 逆天邪神是什么时候开始写的g)和线下的扩募说明会(huì)上，运营团队表示了对(duì)张(zhāng)江光大园(yuán)项目(mù)的信(xìn)心，预计签署意(yì)向书和合(hé)同谈判中的储备租户(hù)正(zhèng)常转化(huà)后，项目出(chū)租率将得到(dào)回升。没(méi)想到仅(jǐn)过了不到三周的(de)时间，张江REIT的扩募(mù)之路又迎来了新的考(kǎo)验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公(gōng)告引起(qǐ)了市场各(gè)方(fāng)的广(guǎng)泛关(guān)注，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购入项目的(de)原始权益(逆天邪神为什么不更新了 逆天邪神是什么时候开始写的yì)人相关负责人坦言，事发(fā)突然确实始料(liào)未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科(kē)技消息(xī)的第一时(shí)间即(jí)奔赴现(xiàn)场进(jìn)行了沟通(tōng)和核实工作(zuò)，并(bìng)同步启动了应急预案，排摸(mō)储备租(zū)户(hù)，积(jī)极应对哲库提前退(tuì)租(zū)的可(kě)能(néng)事项。由于(yú)张润大厦是全国(guó)首(shǒu)批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高(gāo)度重视(shì)，据悉(xī)新区国资委也高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相(xiāng)关负责人(rén)介绍说(shuō)，目(mù)前储备租户还是(shì)比较丰富的，覆盖了芯片(piàn)测(cè)试、人工(gōng)智能(néng)、航天(tiān)产业、信息技术(shù)等产业(yè)客户，租(zū)赁意向面积(jī)超过了2万方。从意向(xiàng)储备(bèi)转(zhuǎn)化为实际租户需要一些时间。

　　“我(wǒ)们(men)正(zhèng)在着手(shǒu)通过签(qiān)署(shǔ)租(zū)赁意向书(shū)来尽(jǐn)快锁定(dìng)一(yī)些重要租户(hù)。虽(suī)然收了三个(gè)月履约(yuē)保证金给了我们一些空间，但本着对首批(pī)扩募、对市场负责的态(tài)度，我们(men)肯定要全力与时间赛跑，把这些面积在短期内完成去(qù)化。”相关负责人(rén)说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区域的张(zhāng)江(jiāng)光大园项(xiàng)目一季度末也有将(jiāng)近30％的空置率(lǜ)，原始权益人有那么(me)多储备租(zū)户，之前的空置(zhì)率(lǜ)为(wèi)何未能得到解(jiě)决(jué)。

　　对(duì)此相关(guān)负责人解释(shì)，张江光大园一直以来都坚持以(yǐ)市场化运(yùn)营(yíng)为导向，历史运营(yíng)表现稳定，租户的调租和换租都属于正常情况，而这次项目的大租户退租正好发生(shēng)在市场活跃(yuè)度的(de)短(duǎn)期低点，目(mù)前市场情(qíng)况已有(yǒu)所好(hǎo)转。在看到出(chū)租(zū)率下(xià)滑(huá)情(qíng)况没有(yǒu)得到(dào)及时修复后(hòu)，张(zhāng)江(jiāng)这边也作了一定(dìng)的资源调配和倾斜，引入了(le)一(yī)些(xiē)储备租户。

　　另(lìng)外，张润大厦(shà)和张(zhāng)江(jiāng)光大园项目在给租(zū)户的分隔空间、交(jiāo)付(fù)标准、租金水(shuǐ)平等(děng)方面(miàn)也有一些差(chà)异化，张润(rùn)大厦多是两千多平的大平层，楼的成新度高一些(xiē)，单价也贵一些，张江光大园(yuán)单层以一千平的面积为主，还有一(yī)些独栋形(xíng)态的物(wù)业。租户自(zì)身也会(huì)有诉求，也会根据自身需求和预(yù)算挑(tiāo)选区(qū)域内的不同物(wù)业。

　　“如果扩(kuò)募完成(chéng)以后，新老资产(chǎn)的管(guǎn)理人都变成了一家，后续(xù)我(wǒ)们在资源共享和联合营销方(fāng)面能更加充分(fēn)发挥协同效(xiào)应，相信(xìn)可以做得更好。”上述负责(zé)人补充说道。

　　最后谈(tán)及对(duì)于张江REIT的定位和展望，相关负责人表示，张江集团和张江高科目前(qián)在管资(zī)产约(yuē)五百万(wàn)方，还有一些(xiē)其他在开发的(de)储备项(xiàng)目，这些(xiē)都将成为张江(jiāng)REIT实现打造张(zhāng)江园区产(chǎn)业空(kōng)间资产上市(shì)平(píng)台(tái)目标的坚实后盾和储备资(zī)源。“我们非常重视张江REIT这(zhè)个资本平台和它(tā)未来的发(fā)展。”相(xiāng)关负责人(rén)表示，“这次扩募是我们实现(xiàn)基金扩容的第一步，也是至关重要(yào)的一步，眼下我们(men)可能(néng)面临了一(yī)些突发情况需要解(jiě)决(jué)，但是这和我(wǒ)们(men)在张江科学(xué)城这(zhè)三十年(nián)建设发(fā)展过程中所经历的(de)相比，只(zhǐ)能算是一个非常小的插曲(qū)。我们(men)有信心排除(chú)万(wàn)难，尽一(yī)切可能化解(jiě)当前突发事(shì)件的所有负面影响，维持(chí)预期(qī)和市(shì)场的信心。”

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