一线城市，也(yě)不端(duān)着了。

　　昨天(tiān)，深圳(zhèn)取(qǔ)消二(èr)手房指导价的消息在房产圈刷屏了。

　　这条消息(xī)为什么(me)这(zhè)么重要(yào)？首先二手(shǒu)房指(zhǐ)导价被称为“核弹级”政策，其次深(shēn)圳几乎是最后(hòu)一个(gè)还在(zài)“认真”实施这条政(zhèng)策的城市，最后深(shēn)圳是房价前(qián)三的核心(xīn)城市。所(suǒ)以，深圳的一举一动都具有风(fēng)向标意义(yì)。

　　有分(fēn)析人士(shì)指出，深圳(zhèn)二手房指(zhǐ)导价(jià)如果取(qǔ)消，首先(xiān)有利于深圳二(èr)手房回暖，然后二(èr)手房回暖有利于深圳楼(lóu)市总体回暖，最后(hòu)深圳楼市回(huí)暖有利于全国楼市(shì)回暖....

　　看吧，这妥妥的“蝴蝶效(xiào)应(yīng)”。

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　　“核弹调控”退(tuì)出？

　　昨天，深(shēn)圳疯传(chuán)“二手房指如何加入如新直销模式 如新是合法直销吗导价”正式(shì)结束(shù)。传言称：二手房贷(dài)款不按官(guān)方(fāng)参考价（指导(dǎo)价(jià)），银行核定房价以网签(qiān)备案价和评估(gū)价孰低(dī)为准(zhǔn)。

　　自(zì)此(cǐ)，参(cān)考价真正变成(chéng)了“参考价”。

　　目前没(méi)有看到官(guān)方文件。据证(zhèng)券时报21日消(xiāo)息，目前深圳(zhèn)多家大(dà)行表示“尚未(wèi)接(jiē)到正式通知，目前仍按参考价办理(lǐ)按(àn)揭(jiē)”。所以(yǐ)还需要持续的(de)关注。

　　易(yì)居(jū)研究院研究总监严跃进(jìn)认为，本次政(zhèng)策大概率为(wèi)真，更多体现为银行贷款等领域(yù)按(àn)照新的规则进行，但不会出台正式文(wén)件。

　　有时候，有些事情，是不用发文件的。毕竟(jìng)可以“窗口指导”。

　　2021年(nián)2月8日(rì)，深(shēn)圳楼市二(èr)手房指导价(jià)横(héng)空出(chū)世。当时，深圳一口气公布了全市3595个(gè)小(xiǎo)区的参(cān)考价，很多南(nán)山、福田、宝安中心区的(de)高价盘，直接按照(zhào)当时的市场(chǎng)价打了5折(zhé)、6折来“指(zhǐ)导”，银(yín)行只能按照指导(dǎo)价来计算首付、发放贷款(kuǎn)。

　　当时大家还不觉得(dé)厉害(hài)，但经历了(le)这两年的(de)痛苦，才(cái)深(shēn)知为啥叫做——“核弹(dàn)级(jí)”。

　　举(jǔ)个例子如何加入如新直销模式 如新是合法直销吗(zi)，市场价1000万的房子(zi)，如果不“指导”，可(kě)以首付3成即300万(wàn)；如果指(zhǐ)导价打七折即700万，那么(me)首付3成(chéng)210万，加上需要全款(kuǎn)支付的部分，实际首付去(qù)到了510万(wàn)，相当于(yú)首(shǒu)付5成了（多给210万首(shǒu)付）。这直接让大批量(liàng)买家，失(shī)去了购房能力，相当于强(qiáng)势(shì)“降(jiàng)杠杆(gān)”。

　　自深圳(zhèn)推行二手房参考价(jià)以后，东莞、宁波(bō)、成都、三亚(yà)、西安、合肥、广州等10多个城(chéng)市陆续跟进。事(shì)实也确实(shí)证明了，这条政策的“核弹”级别。

　　到(dào)了2021年10月(yuè)，根据安居客的统计(jì)，实施二手房(fáng)指(zhǐ)导价的10个城市，有(yǒu)8个挂牌(pái)价降(jiàng)了。

　　2022年受(shòu)到疫情的影响(xiǎng)，二手房更是惨不(bù)忍睹。以2022年12月(yuè)数据(jù)为例，全国70个大中城市房(fáng)价只有(yǒu)6个同比(bǐ)上涨(zhǎng)，其他(tā)的泥沙(shā)俱下(xià)。

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　　深圳，有人付(fù)出了(le)沉(chén)重代价

　　据深圳乐有家(jiā)研究中心数据显(xiǎn)示：成交量(liàng)上，二(èr)手房指(zhǐ)导价(jià)出台当年(nián)，深圳(zhèn)二(èr)手住宅成交量同(tóng)比(bǐ)下滑57％。2022年继续腰斩，成交量同比(bǐ)下(xià)滑47％，全年成(chéng)交量仅2.2万(wàn)套，创(chuàng)近二十年最低(dī)记录，相(xiāng)较2020市场高峰缩水近(jìn)八成。

　　价格方面，与二手房指(zhǐ)导价发布当月相(xiāng)比，如今二手房(fáng)挂牌价低于及接近参考价的(de)房(fáng)源(yuán)占比大幅增(zēng)加。2023年一季度，深圳各区二手(shǒu)房成交TOP10小区中，过半成(chéng)交(jiāo)价低于参考价。

　　只有(yǒu)真实经(jīng)历其中的人，才能(néng)深切的感知(zhī)其威力。

　　深圳房(fáng)东，斩仓的新闻不(bù)绝于耳。

　　据说一位(wèi)码农三年前高(gāo)杠杆买(mǎi)了2套(tào)华润(rùn)城(chéng)，月供12万，最终亏(kuī)损1000万(wàn)破产。据(jù)媒(méi)体推测，如(rú)果案例属实，买家的实际购房成本(běn)高达20万/平，目前(qián)价格跌至14万/平，叠加(jiā)这(zhè)三年的房贷(dài)和持有(yǒu)成本(běn)，差不多亏(kuī)损超千万。

　　深圳一大(dà)批人这两年感受到(dào)了(le)太多(duō)“心酸”。二手房(fáng)成交量(liàng)创下多(duō)年新低，学区房(fáng)神(shén)话不再，房产中(zhōng)介的日子难过，投(tóu)资客挥泪斩仓....

　　在稳楼市(shì)的基调下，2022年以(yǐ)来，实施了二手(shǒu)房指(zhǐ)导价的城市陆(lù)陆续(xù)续低调退出，目(mù)前(qián)只有深圳(zhèn)还(hái)是最后(hòu)的“堡垒(lěi)”。

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　　“风向标”意义明显

　　最近一线城市也不端着了。

　　近日，北京在房(fáng)山(shān)区试点多子女家庭(tíng)和(hé)职住平(píng)衡家庭购房支持政策。上海也考虑予以多孩家庭在新(xīn)房计分制(zhì)度政策上的支持(chí)。

　　从(cóng)最新(xīn)公布的3月份70个大中城市商品住(zhù)宅(zhái)销售价格(gé)变(biàn)动情(qíng)况(kuàng)来看，广(guǎng)州、深圳的新(xīn)房、二手房价格仍然(rán)是同比去年依然(rán)是下降的。

　　北京、上海已(yǐ)经同比增长了，其他二线城市(shì)如杭州、成都、南京、合(hé)肥等城市价格(gé)都(dōu)是(shì)同比上涨的。

　　广州、深(shēn)圳能(néng)不急吗？

　　事实上，上面可能更急。3月份，两部门联合发文，全面(miàn)推动二(èr)手房“带押(yā)过户”全国实施，这是一条被广泛好评的(de)新政(zhèng)。对于激活二手房交易，具有(yǒu)定海(hǎi)神(shén)针般(bān)的作用。

　　住建部(bù)部长(zhǎng)倪虹近日更是指出：建(jiàn)筑业、房地产企(qǐ)业(yè)要(yào)发(fā)挥国民经济“顶(dǐng)梁柱”“压舱(cāng)石”作用。回归到常识，从字面理(lǐ)解一(yī)下这两个(gè)词，意思就是——顶梁柱如果不行了(le)，上(shàng)面不(bù)就塌了嘛？压舱石如果压不住(zhù)，小(xiǎo)船不就翻了(le)？

　　也许(xǔ)，今年(nián)扶持楼市的(de)政策，还有一(yī)大(dà)波正在路(lù)上...

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