近两年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆(lù)续迎来除(chú)息(xī)日，公募REITs整体呈(chéng)现(xiàn)出高比例稳(wěn)定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金额(é)的REITs产品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位(wèi)业(yè)内人士对(duì)此表(biǎo)示(shì)，强制分红机制是公募REITs主要(yào)特征(zhēng)之一，稳定(dìng)分红体现出该类产(chǎn)品(pǐn)长(zhǎng)期(qī)投资价值，通过观测经营活动现金流(liú)、可供分(fēn)配现(xiàn)金等(děng)指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资(zī)者注意，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产(chǎn)生现金收益，特许经(jīng)营权分红目前已(yǐ)包(bāo)含了利(lì)润(rùn)分配和本(běn)金的归还，在选择投资标的时应了解资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整(zhěng)体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供(gōng)分配(pèi)金额比例(lì)平均为98.89％，且(qiě)绝大(dà)部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源(yuán)为持(chí)有期分红(hóng)收(shōu)益，以及(jí)基(jī)金份额交(jiāo)易价格的变化。基金(jīn)份额二级(jí)市场(chǎng)价格受到公募REITs资(zī)产运营(yíng)情况及市场因素的综(zōng)合影响，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基金分(fēn)红预期则更有规律(lǜ)可循。公募(mù)REITs的分(fēn)红(hóng)主要(yào)来自基础(chǔ)设施资产的经营现金流(liú)，投资人通过基金(jīn)募集材料和信息披露文件，结合(hé)行业及市场(chǎng)情况，可以分(fēn)析基础(chǔ)设施(shī)项目的(de)经营业(yè)绩，作为进行(xíng)投资决策(cè)的重要参(cān)考。

　　“相(xiāng)对于基金(jīn)份额二(èr)级市场(chǎng)价格变化导(dǎo)致的浮盈或(huò)浮亏，分红(hóng)作为(wèi)基(jī)金份(fèn)额持有人实际获得的现金(jīn)收益，对于长期投资者更具(jù)参考价值。”中(zhōng)金基(jī)金相关负责人(rén)称。

　　平安基(jī)金REITs 投资(zī)中(zhōng)心(xīn)运营(yíng)高级副(fù)总监李华平也表示，根据《公开募集基(jī)础设(shè)施证券投资基金指引（试行）》及相关法规(guī)要(yào)求，基础(chǔ)设施基金(jīn)应当将(jiāng)90％以上合并后(hòu)基金年度可分配金额以现金形式分配给(gěi)投资者，强制(zhì)分红机(jī)制是公募REITs的主要特(tè)征(zhēng)之一，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产品长期(qī)投资价(jià)值。

　　中航(háng)基金(jīn)也认为，从(cóng)投(tóu)资(zī)角(jiǎo)度来看，基础设施公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债(zhài)性”双重特(tè)点。二级市(shì)场价格反映这类(lèi)产品“股性(xìng)”的一面(miàn)，分红体现(xiàn)了这类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要(yào)求，分红类似于债(zhài)券派息，但(dàn)不等同于(yú)债券的固定利息回报(bào)，而是由可供(gōng)分配现金(jīn)决定。

　　从机构(gòu)投资(zī)者(zhě)的角度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为(wèi)资产配置多(duō)元(yuán)化提供抓(zhuā)手，具(jù)有较强的配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的(de)分红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投资者公募(mù)REITs能够通过分红获取相对于投资债(zhài)券相对高(gāo)的收(shōu)益性，在(zài)有效控制(zhì)风险的前提下，增厚资(zī)产包收益，起到(dào)投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来分红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市(shì)场价格走势的关键因素之一。

　　从近(jìn)期(qī)公募(mù)REITs的二级市(shì)场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受宏(hóng)观(guān)经济的影响(xiǎng)，可分配金额完(wán)成率不达预(yù)期，一定程度上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市(shì)场的价格波动受多重(zhòng)因素的(de)影(yǐng)响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市(shì)场价(jià)格(gé)的主要因素(sù)之一，而稳定的分(fēn)红有利于吸引(yǐn)投资(zī)者参与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股(gǔ)票和债券回归(guī)的过程；另一方面，基(jī)础(chǔ)设施项目的经营业绩相对经济活力的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权(quán)日，将对(duì)基金份额的开(kāi)盘指导价做调减处理，调减金额根据单位基金份额的分(fēn)红金额进行计算。除权操作是(shì)对分红前(qián)后基金份额净(jìng)值变(biàn)化的(de)修正，使投(tóu)资人在基金分红(hóng)前后(hòu)均(jūn)可以获得(dé)公平的(de)投(tóu)资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投资的信心，同时需结合持有产品(pǐn)的特(tè)性，关注二级(jí)市场(chǎng)扰(rǎo)动(dòng)对整体(tǐ)收(shōu)益的影响程度。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特(tè)许经营(yíng)权分红包括利润分(fēn)配和本金归还

　　普(pǔ)通投资者(zhě)应了(le)解底层资(zī)产情(qíng)况

　　多位业(yè)内人(rén)士(shì)还提醒，与(yǔ)现有公募(mù)基金(jīn)分红(hóng)前(qián)提是(shì)本金之(zhī)上的(de)增值部分不同，特(tè)许经营(yíng)权REITs基(jī)金运作期间(jiān)的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准(zhǔn)确，分派(pài)的是本金与增值两个部(bù)分(fēn)，两个部(bù)分之间的比例是变动的，与(yǔ)现有公募基金分红差异很(hěn)大，大多(duō)数普通投资者可能把“分派”金额误认为是持续(xù)分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同(tóng)年限到期后基(jī)金价值面临极大(dà)不确(què)定性，这(zhè)是该类投资者(zhě)应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前(qián)公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有特许经(jīng)营权(quán)类和产权类(lèi)两大资产(chǎn)类型，持有产权(quán)类产品的收益(yì)主要包(bāo)括每年(nián)的现金分红及资产增值(zhí)的收益，而持有特许经营类产品的收(shōu)益(yì)主要来自项目(mù)每(měi)年的现金(jīn)分(fēn)红。其中，特许(xǔ)经营权类资产的分红包(bāo)括了利(lì)润分配(pèi)和(hé)本金的归还，两(liǎng)者的比率(lǜ)也(yě)是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资(zī)者在(zài)选择投资标(biāo)的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基(jī)金也(yě)表(biǎo)示(shì)，从(cóng)细分来(lái)看，各类(lèi)公募REITs分红(hóng)因(yīn)底层资产属性不同而(ér)形(xíng)成区别。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于(yú)包(bāo)含(hán)“本金+收益”，分红相对较多(duō)，债性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益(yì)”，更看重底(dǐ)层(céng)资产的价值(zhí)增(zēng)值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑底层资(zī)产属性，对所选择产(chǎn)品的二级市(shì)场价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负(fù)责人也认为，与(yǔ)产(chǎn)权(quán)类项(xiàng)目(mù)相(xiāng)比，特许(xǔ)经营项目在(zài)经营权到期(qī)后不再能产生现金收益，因此将可(kě)供分配金(jīn)额(é)的分配理解为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期(qī)限较短(duǎn)的特许经(jīng)营项目，通常具(jù)备更高的分(fēn)派率水平。对于剩余(yú)期限较长的特(tè)许经营权(quán)项目，即使分派率相对(duì)较低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投资者注意，特许经营权项目的分(fēn)派金额包(bāo)含了投资本金，在不进(jìn)行扩(kuò)募的情况下，基金份额单(dān)价随着分派进度(dù)逐年(nián)下降是(shì)正常(cháng)现象，投资特(tè)许经(jīng)营权(quán)REITs的收益来(lái)自(zì)项目剩(shèng)余(yú)期限产(chǎn)生的(de)现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使(shǐ)用年限(xiàn)中国人去巴基斯坦安全吗一般较长，再加上到期后通(tōng)过(guò)对(duì)建筑(zhù)的(de)更新改造或(huò)补中国人去巴基斯坦安全吗缴(jiǎo)土(tǔ)地出让金等(děng)追加投资，有机(jī)会进一步延长经(jīng)营期限。这种类(lèi)似永续经营的假设反(fǎn)映(yìng)在(zài)基础资产的估值(zhí)上(shàng)，使产权(quán)类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部(bù)收益(yì)率等指标

　　评估项目底层资产运营情(qíng)况

　　在基金分红的时点，多(duō)位业内人士还表示，在产品分红期(qī)，投资(zī)者可(kě)以观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金、内部收益率等指标(biāo)，来观察和评(píng)估项目底层资(zī)产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报(bào)指标中，跟现金相(xiāng)关的指标有两个(gè)：一是年报中披露的经营活动现金流(liú)，二是可供分(fēn)配现金，二者(zhě)存在(zài)本质性区别。经营(yíng)活动产生(shēng)的(de)现金净(jìng)流(liú)量是指企业经营、筹资、投(tóu)资产生的现(xiàn)金流，基于企业本身(shēn)经营活动产生；可供分配的现金实(shí)质(zhì)上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影(yǐng)响(xiǎng)利(lì)润表的项(xiàng)目进(jìn)行调(diào)整，加期初现(xiàn)金，最终得到的(de)账面(miàn)现金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为(wèi)资产(chǎn)配置(zhì)新选(xuǎn)择，投资价值体现在相对股债市场独立的资产(chǎn)配置(zhì)功能，比较适合长(zhǎng)期持有。建议(yì)投资者(zhě)对经(jīng)营(yíng)权类的资产(chǎn)可以更多关注内部收益率的高低(dī)，对产(chǎn)权类(lèi)的资产(chǎn)更多关(guān)注分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主(zhǔ)要(yào)来(lái)自底层资产的经(jīng)营净现(xiàn)金流，所(suǒ)以(yǐ)底层资产运营情况直(zhí)接(jiē)影(yǐng)响投(tóu)资回(huí)报，投资者可综合考虑原(yuán)始(shǐ)权(quán)益人综合(hé)实力、运营管理(lǐ)机构实力、公募基金(jīn)管(guǎn)理人实力等多重因(yīn)素来选择(zé)投资(zī)标(biāo)的。

　　中信证券研(yán)报也显(xiǎn)示，公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红期(qī)，由于(yú)分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠(dié)加(jiā)此前市场接连回调(diào)，建议投资者关注(zhù)有(yǒu)基本面(miàn)支撑、填(tián)权效应相对明显、同(tóng)时分红规模较(jiào)为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均(jūn)会载明REITs在发行首年(nián)及次年的可供分配(pèi)金额预测。投资(zī)者可(kě)以将(jiāng)REITs的(de)实际分红金额与募集材料(liào)中披露(lù)预(yù)测(cè)进行(xíng)比较分析，结合经济(jì)及市场的(de)实际环境，对基础设(shè)施项目的(de)运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责(zé)人也称。

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