文(wén)：任泽平(píng)团(tuán)队　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取消(xiāo)预(yù)售制了。 1月17日召开的全国住房和(hé)城乡建(jiàn)设工作会(huì)议(yì)提出“有条(tiáo)件的可(kě)以进行现房销(xiāo)售(shòu)”，不足一个月时(shí)间，已(yǐ)有山东、安徽、河(hé)南、四川、广东(dōng)等地明确表态(tài)，试点(diǎn)现房(fáng)销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制了，用你的钱，建你的(de)房子，还(hái)烂(làn)尾了，这是对(duì)购房(fáng)者的不(bù)公(gōng)平。以后谁(shuí)有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能(néng)把(bǎ)包袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这是(shì)房地产(chǎn)从大开发(fā)时代步入高(gāo)质量发展阶段(duàn)的必然趋(qū)势，也是(shì)对购房(fáng)老百姓的(de)最大保护。98年房改时(shí)，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套户比超过1，从(cóng)大开发进入(rù)存量时代，对购房(fáng)民众不公(gōng)平的预售制已(yǐ)经过(guò)时(shí)了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以(yǐ)后一手交钱(qián)，一手交房，天经地义。当然二次房(fáng)改是个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制，长效机制四大关键(jiàn)是(shì)推动城市(shì)群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期(qī)平稳健康发展，跨过这道(dào)关，解好这(zhè)道世界难题(tí)。

　　2、为什(shén)么要取消预(yù)售制、改为现房销(xiāo)售(shòu)？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一手交钱一(yī)手交货，预售(shòu)制是对(duì)购买者的单方面不公(gōng)平制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了(le)所(suǒ)有商(shāng)品不能交(jiāo)付的(de)风险(xiǎn)。从(cóng)个(gè)人层面(miàn)看，预售制对购房者(zhě)非常不(bù)公平，比如(rú)，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息(xī)，还要承担(dān)延迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期(qī)办理(lǐ)甚至不能交房的风险。从(cóng)行业(yè)层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会引发资(zī)金链断(duàn)裂(liè)、项目(mù)搁置等系列(liè)风险(xiǎn)。取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)，改为现(xiàn)房(fáng)销售，这样有助于落实中(zhōng)央(yāng)房住(zhù)不(bù)炒精神、有助(zhù)于(yú)保(bǎo)障购房老百姓权益、有助于房(fáng)企(qǐ)稳(wěn)健发展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预(yù)售制度？预(yù)售制度(dù)怎(zěn)么来的？国外什么情况(kuàng)？简单科普一下(xià)：商品房(fáng)预(yù)售最早源于中国香港，俗(sú)称(chēng)卖楼花，卖期房，是一(yī)种(zhǒng)开发(fā)商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺(quē)，房企缺资(zī)金，借鉴中国香港，引入了(le)商品房预售制度。其实，当(dāng)前世(shì)界不少国家(jiā)存(cún)在(zài)预(yù)售制。但是，重点来了！发达国(guó)家(jiā)一般(bān)有严格的监(jiān)管(guǎn)保障(zhàng)措施，开(kāi)发商(shāng)在项目(mù)获得政府批准后才可(kě)以(yǐ)开始销售，买家在购买期房后并(bìng)非(fēi)像中国一(yī)样在支付(fù)完首(shǒu)付款后(hòu)从银行一次性贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是(shì)根据(jù)开发商工程(chéng)进度(dù)在完全交房前进行分(fēn)期支(zhī)付(fù)。所(suǒ)以，预售制度是需要(yào)严格的资(zī)金监管、分期支付以及违约处(chù)罚措施作为保障的，如果没(méi)有这(zhè)些保(bǎo)障措施，一定(dìng)会触发风(fēng)险(xiǎn)，对购房民众不(bù)公平，所(suǒ)以不如借机(jī)取消(xiāo)预售制度，以后(hòu)改为现房(fáng)销售(shòu)。客观讲预售(shòu)制度有一(yī)定历(lì)史阶段(duàn)性，现在中国住(zhù)房进入存(cún)量时代，取消预售制度(dù)有助于降负(fù)债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓(xìng)和社(shè)会，当然(rán)这需(xū)要(yào)配套房企债务(wù)重组、复(fù)工保交楼、恢复市场(chǎng)信心和(hé)房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化(huà)改(gǎi)革，中国一定能化解这个(gè)难(nán)题，让房(fáng)地产回归实体经济和(hé)居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的(de)不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即(jí)所得(dé)的(de)过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才(cái)是对购房民(mín)众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极(jí)大的提升开发商(shāng)的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐劣(liè)币。所有商业的(de)本质是向(xiàng)善，是以(yǐ)客户为中心，房地产也(yě)不(bù)能例外，老(lǎo)百姓买房子是(shì)天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家人。从这(zhè)个角度，取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制、实施(shī)现(xiàn)房销售是实(shí)现老百姓安居(jū)乐(lè)业、社会(huì)长治久安、行(xíng)业企业(yè)健康发展的重大(dà)措施。在当前的(de)情况下，取消预售制(zhì)要结(jié)合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆(lù)、打通金融支持当(dāng)期三好(hǎo)生、新模式等综合施策(cè)。

　　作(zuò)者(zhě)十年(nián)前在国务院(yuàn)发展(zhǎn)研究中心参(cān)与财税(shuì)改革(gé)方案(àn)研究时，对预售制、房地(dì)产(chǎn)税(shuì)、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企(qǐ)杠(gāng)杆(gān)率等进行(xíng)过长(zhǎng)期系统的专项(xiàng)研究(jiū)。（参考后(hòu)来形成的专(zhuān)著《房地产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中国内(nèi)地(dì)版预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世(shì)今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　二(èr)十世纪五(wǔ)十(shí)年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租(zū)是地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年(nián)代，中国(guó)香港还未(wèi)推行(xíng)公共房屋(wū)制度(dù)，许多(duō)人(rén)栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需(xū)求(qiú)是相当高(gāo)，不过大(dà)多数居民的(de)储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单(dān)位(wèi)，需要雄厚(hòu)的资金(jīn)实力(lì)才能(néng)购买。虽然(rán)楼(lóu)宇出租是(shì)中国(guó)香港地产行业(yè)盛行的(de)方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题。针对这一系(xì)列问题，不少地产商开(kāi)始(shǐ)探求(qiú)新的方式，如(rú)把楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分(fēn)层出(chū)售。这(zhè)模式(shì)一经推行，购(gòu)买楼宇的(de)市民(mín)数(shù)量(liàng)有所增加，开发(fā)商资(zī)金周转加(jiā)快(kuài)。

　　在分层(céng)出售(shòu)的基础(chǔ)上，将“按揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)办(bàn)立(lì)信置业有限公司，凭(píng)借商业直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上(shàng)驳运(yùn)业(yè)务的经(jīng)验(yàn)，对于(yú)商品(pǐn)流通、资金周转有着独(dú)到的见解，在努力寻求方法加快自身(shēn)资(zī)金周转。当时其在购下九龙的一(yī)块(kuài)地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材(cái)料(liào)、分层价格(gé)、订(dìng)购方法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖(mài)楼(lóu)花”是另外一个(gè)亮点，即先收取买(mǎi)家的订金，采用类似(shì)租金的分(fēn)期付款形式，等新楼落成时(shí)，收齐(qí)买(mǎi)家(jiā)的钱，买家(jiā)就(jiù)拥有了自(zì)己的房产。这种方式减轻了民(mín)众购房的资(zī)金(jīn)压(yā)力，加速了房屋的建造和销售，也(yě)解决了制造商(shāng)的资金问题(tí)，降低投资风险，在当时(shí)可谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的举(jǔ)措。“预售楼花(huā)+分期付款(kuǎn)”的销售模(mó)式成为当时(shí)中国(guó)香港(gǎng)房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的一大特(tè)色，纵观中(zhōng)国香港(gǎng)房地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高(gāo)效率(lǜ)地(dì)解决(jué)了核心(xīn)的(de)住房(fáng)供(gōng)不应求的问(wèn)题，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推(tuī)动了中国香港(gǎng)楼市(shì)几十年繁荣，但(dàn)期(qī)间也出现过“烂尾楼(lóu)”的(de)情况，但监管(guǎn)部(bù)门不断(duàn)完(wán)善、规范化，建立健(jiàn)全的监(jiān)管(guǎn)机制，促(cù)进市场(chǎng)健康发展(zhǎn)。例(lì)如，1960年(nián)，位于大角咀的一个(gè)楼盘因建筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中(zhōng)国香港管(guǎn)理部门提升了(le)对于预售楼花制度的监(jiān)管，即要求开发商在(zài)预售前，确保地价款已经全部支付，还要证(zhèng)明自身有资金等(děng)能力把项目(mù)完成，资金需(xū)放(fàng)入律师所托管(guǎn)，支(zhī)取时需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取监管账户资金，中国香(xiāng)港要(yào)求律师(shī)行在银行(xíng)开(kāi)设的信托账户（监管(guǎn)账户）、开发商(shāng)操作等(děng)采取全透(tòu)明化机制，且银行的(de)责任上(shàng)升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成(chéng)最大风险(xiǎn)方，后续需自身推动项(xiàng)目(mù)完工(gōng)。随着监管体系(xì)逐(zhú)步完善，出(chū)现“烂(làn)尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求(qiú)大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国(guó)内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建(jiàn)国(guó)以来，中国内(nèi)地优先发展重工业，强调基(jī)础建设，这(zhè)一导向使前期发展工业化的进程大于(yú)城市(shì)化进程，唯有解决住房基础等城市化配套(tào)问题，才能进一步推进城市化。但当(dāng)时推(tuī)行的是“统一管理，统(tǒng)一分(fēn)配，以(yǐ)租养房(fáng)”的福利分(fēn)房制(zhì)度，住(zhù)房(fáng)市场发展起步较晚、增速较慢(màn)，福利分房(fáng)制度(dù)也出现了分配不(bù)公、效(xiào)率低(dī)、配(pèi)套(tào)差等问题，因此福利分房(fáng)制(zhì)度不再适用于(yú)当时的国情。叠(dié)加房地产市(shì)场面临商品房(fáng)的需求(qiú)量大，而社会缺少大型(xíng)房(fáng)地产开发商，商(shāng)品(pǐn)房供(gōng)应量小的困境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中国香港预售商品房制度，先后出台多项(xiàng)文件，大力支持国内房(fáng)地产市场改(gǎi)革。例(lì)如，1998年，国务(wù)院(yuàn)出台《关于进一步深(shēn)化城镇住房制度改革，加快住房建设的通(tōng)知》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分(fēn)配科幻小说的三要素是哪三要素，小说的三要素是哪三要素的内容，逐(zhú)步实行(xíng)住房分配货币化(huà)、住房供给商品化、社会化的住(zhù)房新体(tǐ)制，从计划经济下的福利分房转向市场经济的商品房(fáng)。房地产市场采(cǎi)用预售制，允(yǔn)许开发商(shāng)卖期房(fáng)，解决了(le)房企缺少资金和开(kāi)发时间周期长(zhǎng)的两大难题(tí)，开发商以预售款撬动下一个(gè)项目的开发(fā)，形成滚动开(kāi)发模式，住房供应(yīng)速(sù)度加快。自此(cǐ)中国(guó)内地开始房改货币(bì)化(huà)，中国人(rén)民银(yín)行等多方迅速出台相关(guān)的(de)信(xìn)贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作用(yòng)推动了房地产市场的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成(chéng)契合(hé)中(zhōng)国内地的(de)商品(pǐn)房预售制(zhì)度。预售制(zhì)的初衷是为了缓解(jiě)房(fáng)企(qǐ)资金压力，加快(kuài)城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)房建设。具体来说，是指房(fáng)地产(chǎn)开发企(qǐ)业将正在建设(shè)中的房屋预先(xiān)出售(shòu)给购房者，由购房(fáng)者支付定金(jīn)或(huò)房款的行(xíng)为(wèi)。区别于中国香港(gǎng)，在中国内地(dì)实践过程中(zhōng)，商品房预售流程为：房(fáng)地产开发商办(bàn)理预售许可证-签订商(shāng)品(pǐn)房买卖合同-进(jìn)行备案登记和预告(gào)登记(jì)-交付房屋。在购房过程(chéng)中(zhōng)，购房者需要一次(cì)性付(fù)清首付款，并采(cǎi)用(yòng)银行贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建成，开发(fā)商可(kě)能已(yǐ)拿到了全部购房款(kuǎn)，这点与中国香港(gǎng)的按照工程进度付款(kuǎn)有所不同。对中国内地的开(kāi)发商而(ér)言，预(yù)售制商品房也开启了(le)高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　作为中国内(nèi)地商品房(fáng)销售的最主(zhǔ)要方(fāng)式，预(yù)售制极大缩短房企现金回笼(lóng)周期，同(tóng)时(shí)增加市场商品房供应(yīng)，推动了城镇化发展进程。预售制在(zài)过去20多年对(duì)中国内(nèi)地房地产市场(chǎng)的稳步发展起(qǐ)到了(le)重(zhòng)要作用，不仅(jǐn)解决了房地(dì)产市场快速发展阶段的(de)资金需求，也提(tí)高了居民(mín)居住水平，中(zhōng)国(guó)内地城镇居民从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗居到基本(běn)适居，住(zhù)房事业(yè)取得(dé)巨大进(jìn)步，数十年时(shí)间走完发达国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进(jìn)程进(jìn)入快速发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口(kǒu)由1.7亿(yì)人增长至9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面(miàn)积(jī)由7438平方公里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布(bù)的《中(zhōng)国住房(fáng)存量(liàng)报(bào)告(gào)：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅(zhái)存(cún)量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为中国内地商品房(fáng)销售最(zuì)主要方(fāng)式，2005年(nián)中国(guó)内地商品住宅(zhái)期房销售(shòu)面积(jī)占总销售面积(jī)的比(bǐ)重为63％，而(ér)2021年期房累计销售(shòu)面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了(le)中(zhōng)国(guó)内地(dì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业的(de)发(fā)展。中国内地房(fáng)地产历经二十多年长周期繁(fán)荣，行业各(gè)项指(zhǐ)标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增(zēng)速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金(jīn)额分(fēn)别(bié)从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业(yè)的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行(xíng)到(dào)民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉(lā)动中(zhōng)国内(nèi)地经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长渠道，房(fáng)地(dì)产带动的(de)上下游(yóu)产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地(dì)产及其产业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产(chǎn)带动产(chǎn)业(yè)链占GDP的(de)9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)对金融、批(pī)发、建材的(de)带动最为明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道，2020年(nián)房地产完全拉(lā)动的投资占全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开(kāi)发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道，从房地产贷款(kuǎn)占(zhàn)银行各(gè)项贷款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务，占(zhàn)比超过三分(fēn)之(zhī)一。从房地产融(róng)资存量占社融存量比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面(miàn)积违约(yuē)，将导致银(yín)行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道(dào)，根据(jù)我们的(de)《中(zhōng)国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美(měi)国的(de)33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美(měi)元、英法(fǎ)德(dé)三(sān)国合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占(zhàn)股债房市值(zhí)的比例看(kàn)，2020年中(zhōng)国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高(gāo)，主要(yào)是(shì)因为住(zhù)房市值(zhí)高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较(jiào)低(dī)，股票、债券(quàn)市值(zhí)较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预(yù)售制背(bèi)后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在，当前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对购买者(zhě)的单方(fāng)面(miàn)不公平制(zhì)度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有商品不能交(jiāo)付的(de)风险。比如，交房等(děng)待期(qī)一(yī)般(bān)为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和(hé)开发商之间(jiān)的(de)购房合同、购房者(zhě)和银行(xíng)的按揭贷款合(hé)同是两个独立的合同关(guān)系，如(rú)果开发(fā)商发(fā)生违(wéi)约(yuē)，购(gòu)房者只能根据购房合同向开发商主张权(quán)力，但依(yī)旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿(cháng)还(hái)，因此购房(fáng)者(zhě)承担的风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行业(yè)层(céng)面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到(dào)下行周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行影(yǐng)响(xiǎng)自身信用(yòng)和购房(fáng)者对行业的信心(xīn)。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为按揭贷款的(de)发放方，一旦房企(qǐ)因为市场(chǎng)波(bō)动或经营不善(shàn)，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者(zhě)签订的预售(shòu)合同和(hé)按(àn)揭合同，已经从银行获得房(fáng)款(kuǎn)，如果购房(fáng)者(zhě)丧失还款(kuǎn)能力(lì)或短期不能还款等，则(zé)风(fēng)险完全由(yóu)银行承(chéng)担，银(yín)行(xíng)将面(miàn)临(lín)较(jiào)大的坏(huài)账压力。

　　从监管角度(dù)看(kàn)，购房者的预售监管(guǎn)资金去(qù)哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结(jié)底两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在(zài)2004版的《城市(shì)商(shāng)品房预售(shòu)管理办法》中明确规定(dìng)了(le)开发企业预售商品房所得款项应当(dāng)用于(yú)有关的工程建设，商品房预(yù)售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定(dìng)。但多(duō)年以来全国并没有统一的预售资金监管规定，各地(dì)实(shí)行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监(jiān)管资金比(bǐ)例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等(děng)城(chéng)市则按照项目的(de)建安成(chéng)本(běn)乘以建筑面积或(huò)者项(xiàng)目(mù)工程(chéng)总额报(bào)价计算重点(diǎn)资金。而事(shì)实是，不(bù)少购房款未进入监管账(zhàng)户(hù)、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设(shè)。收楼(lóu)遥遥无期，月供(gōng)却(què)被迫继续还款(kuǎn)。那(nà)么，监管账户(hù)资金如何被(bèi)挪走的？实际上，在过(guò)去房(fáng)地(dì)产大开发时代(dài)的高周转(zhuǎn)背景下(xià)，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总(zǒng)承包方，以工(gōng)程建设(shè)名义，获得监(jiān)管账户拨付资金，再由工程(chéng)方(fāng)将(jiāng)资金(jīn)转给房企，而(ér)拨付的工程款，远超工(gōng)程进度所(suǒ)需。通过这(zhè)些(xiē)方式套取的(de)资金，在房企各地(dì)项目间流动，变相加杠杆，这(zhè)样(yàng)做提(tí)供(gōng)了资金流动性(xìng)，房(fáng)企(qǐ)抽调(diào)资金统筹拿地、还(hái)款(kuǎn)和楼盘建设，形成一(yī)种资金循环(huán)高周转模式，但(dàn)一定程(chéng)度上把(bǎ)风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体(tǐ)来说(shuō)，国外商品(pǐn)房预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对(duì)于购房者预(yù)付资金，一(yī)般设有定金或预(yù)付款保护机(jī)制(zhì)，如英(yīng)国(guó)、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者支(zhī)付的预付(fù)款比例相对较低(dī)，绝大部分房款在房屋(wū)交付(fù)后开始支(zhī)付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款一般以(yǐ)定金方式(shì)支(zhī)付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种方式(shì)发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐(jiàn)发放，购(gòu)房(fáng)者开始(shǐ)月供；二是房屋交付(fù)后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售(shòu)商品(pǐn)房提供期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商(shāng)品房出现重(zhòng)大(dà)延期(qī)或重大(dà)缺陷时(shí)，保障(zhàng)购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量的保障有两(liǎng)种(zhǒng)方式，一是期房由政府或第三(sān)方验收合(hé)格并提供(gōng)验收(shōu)凭(píng)证后(hòu)，开发(fā)商凭验收(shōu)凭(píng)证取得购房者支(zhī)付的房款。二是开发商(shāng)为购房者提供一(yī)定的保修期，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内(nèi)无条件返还，最(zuì)低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房款(kuǎn)交付(fù)后按揭还款，交付前(qián)资金由第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节(jié)，定(dìng)金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低(dī)于3.5％，根据(jù)美国(guó)官方数据，2021年美国(guó)平(píng)均首付比例(lì)为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支(zhī)付(fù)剩余(yú)房款。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，美国为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者的定金及首(shǒu)付款由第三(sān)方公(gōng)证行(xíng)或(huò)产权保险(xiǎn)公司的信托(tuō)账户监(jiān)管。如果开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致楼(lóu)盘(pán)烂尾，购房者资金可通过申请仲裁(cái)取回，且不承担任何责任与损失。而开发商在房屋建设(shè)过程(chéng)中的资金全(quán)部来自银行，银行根(gēn)据工程(chéng)进度(dù)向开发商提供一(yī)定比(bǐ)例的贷款，由(yóu)于(yú)开(kāi)发商挪用资金直接损(sǔn)害银行利益，银行有充(chōng)分(fēn)动机监(jiān)管开发商施工进(jìn)度。开发商在房(fáng)屋交付时需(xū)取得由(yóu)政府相关部门经审(shěn)查(chá)后发放的验收凭(píng)证(zhèng)，通过(guò)验(yàn)收凭证向银行得到购房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付购房，房(fáng)款按建造工期(qī)进度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷(dài)，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用(yòng)固(gù)定(dìng)利(lì)率，开发(fā)商或购房者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面(miàn)，德国开发商在项目获批后即可预(yù)售(shòu)房(fáng)屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需支付(fù)约2000欧的定金(jīn)并进(jìn)行预约公证，签(qiān)订合同后定金退还(hái)。如(rú)由于任(rèn)何原因(yīn)不能购(gòu)买(mǎi)，定金(jīn)按(àn)照德国法律全部退还(hái)。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者(zhě)需支(zhī)付公证费和土地交(jiāo)易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购(gòu)房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可(kě)零首付购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取(qǔ)按工期支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进(jìn)行支付(fù)，具体支付节点(diǎn)、比例因项目而异(yì)。一(yī)般来说(shuō)，支付(fù)节点(diǎn)可分为公证后、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内(nèi)部水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面完工、地(dì)板完工(gōng)、全部完工，支(zhī)付比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房(fáng)者(zhě)可在支付房(fáng)款前申请房贷，房贷利(lì)率采用固定利(lì)率，银行按(àn)施工节奏(zòu)分多次发(fā)放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期限(xiàn)结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司(sī)针对期房(fáng)设(shè)计了两(liǎng)种保险，保(bǎo)险的功能(néng)是当(dāng)房(fáng)屋出(chū)现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由(yóu)保险公(gōng)司负(fù)责相应(yīng)赔偿。保险由开发商或购(gòu)房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险保护机制，交房(fáng)前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买(mǎi)卖(mài)双方均有一名律师，负责(zé)沟通期(qī)房交易中的房产、资金、合(hé)同等各个环节，各环节内容确(què)认无误(wù)后签(qiān)订(dìng)首付交换合同。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英(yīng)国设置了10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，当开发(fā)商出现财务(wù)、经营问题(tí)时，购房者10％的定(dìng)金由(yóu)保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付(fù)比例通常为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支(zhī)付(fù)环节，英(yīng)国(guó)采(cǎi)取按工程(chéng)进(jìn)度付款的方式，但(dàn)是(shì)交房前付(fù)款比(bǐ)例相对较低(dī)，一般会在合同签(qiān)订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前(qián)付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必须(xū)经过房产公证公司(sī)的检验验(yàn)收后才能交付，交付(fù)后方(fāng)可按揭(jiē)还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英(yīng)国期房(fáng)预(yù)售资金监(jiān)管(guǎn)极为(wèi)严格，资金也(yě)由(yóu)律(lǜ)师监管，在确认工程进(jìn)度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由(yóu)买房(fáng)律师将(jiāng)资金(jīn)转给(gěi)卖方(fāng)律师，卖方律师转(zhuǎn)给开(kāi)发(fā)商，即资金在进入开发商账(zhàng)户前经过两道关口，有利于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范(fàn)期房(fáng)交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措(cuò)施

　　日(rì)本(běn)期(qī)房交易立法，定金(jīn)超5％或(huò)1000万日元时，开发(fā)商必须完成(chéng)“预售房(fáng)定金(jīn)保全措(cuò)施”，交(jiāo)房(fáng)前付款比例(lì)不超房款(kuǎn)的(de)20％，开发商违(wéi)约需返还定价并赔(péi)偿(cháng)约10％房(fáng)款，交房(fáng)后按(àn)揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本(běn)二(èr)战(zhàn)结(jié)束后由于房屋供(gōng)给严重(zhòng)失衡(héng)，叠加法律(lǜ)空白，社(shè)会上“一(yī)房二(èr)卖”现象(xiàng)普遍，为此，日(rì)本(běn)政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多(duō)次修订，目(mù)前是唯一(yī)一(yī)部规范期房交(jiāo)易的法律(lǜ)。

　　定金保护(hù)方面，根(gēn)据(jù)日本《宅地建物(wù)取引(yǐn)业法》，对购房者支付定(dìng)金(jīn)超过(guò)5％或超1000万日元的(de)部分，法律要(yào)求开发商必(bì)须完成定金保全措施(shī)才(cái)可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购(gòu)房(fáng)合同时，开发商向(xiàng)金融机构或指定保(bǎo)证机构或保险机构签订定金保(bǎo)证委托合同，设(shè)置(zhì)购房者(zhě)定金的(de)保证(zhèng)或保险，并将(jiāng)相应的(de)保证金(jīn)证明(míng)书(shū科幻小说的三要素是哪三要素，小说的三要素是哪三要素的内容)交(jiāo)付给购房者(zhě)。除定金外，其他预先支(zhī)付(fù)的购(gòu)房款也(yě)受该(gāi)措施(shī)保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可(kě)凭保证(zhèng)金证明书向金融机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需(xū)向购房者赔付违约(yuē)金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交(jiāo)房前(qián)只需支付最多不(bù)超20％的定金，签(qiān)订购房合同后，购(gòu)房者即可(kě)向银(yín)行申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但(dàn)交房(fáng)后才开始按(àn)揭贷款，除定(dìng)金外的(de)剩(shèng)余房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由(yóu)银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可返(fǎn)还(hái)相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款按工程进度支付，所有资(zī)金进(jìn)银行专门(mén)项(xiàng)目资金账(zhàng)户，交房(fáng)后满1年保修(xiū)期后支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支(zhī)付环(huán)节，新加坡(pō)开(kāi)发商(shāng)有统一的选购权合同(tóng)以及订(dìng)金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作(zuò)为(wèi)订金(jīn)，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进(jìn)一(yī)步签订购买合(hé)同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房(fáng)款。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例方(fāng)面，签订购房合同(tóng)后，购房者需支付15％的(de)首付(fù)及印花税，同时购房者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加(jiā)坡期房同(tóng)样(yàng)采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，《发(fā)展(zhǎn)商条例(lì)》对期房付款流(liú)程做了统一(yī)详细(xì)规定，要(yào)求所有开发商遵守，支付(fù)节点一般为合同签订(dìng)后(hòu)、地基完工(gōng)、框架完(wán)工(gōng)、管道门窗等完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭贷款(kuǎn)也依照工程进度放款，月供在(zài)此(cǐ)过程中随着(zhe)放出贷款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订金与付款会存入银(yín)行专门的项目资金账(zhàng)户，账户资金提取须(xū)与房屋建设有关。房屋交付(fù)后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期(qī)来看，当前房(fáng)地产到了政策出手临界点(diǎn)，重点是保交楼和(hé)房企重组。一方面，加大对刚需和(hé)改(gǎi)善型需求的(de)支持(chí)力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复工保民(mín)生(shēng)，给予(yǔ)强有力的金融工具支持。另一方面，从现(xiàn)在起(qǐ)，对还在正常运(yùn)转(zhuǎn)的(de)房企包括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵(qiān)头(tóu)并(bìng)购(gòu)重组(zǔ)整个行业(yè)，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看(kàn)，应(yīng)充分估计形(xíng)势复杂性和人性复(fù)杂(zá)性，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效(xiào)机制。长效机制四大关键是推动城(chéng)市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金(jīn)环节，建立开(kāi)发商违约后定金保护机(jī)制，如将已支付(fù)定金冻结至房屋交付阶段，保障购(gòu)房(fáng)者定(dìng)金(jīn)安(ān)全。签(qiān)订合同环节(jié)，鼓励保险(xiǎn)公司介入(rù)，为房屋重大延期以及重大(dà)缺陷等(děng)情(qíng)况提供充(chōng)分的保障。余款支付环节，建立按工(gōng)程进度(dù)付款(kuǎn)机制或交房后按(àn)揭贷款(kuǎn)机(jī)制，充分保护(hù)购房者的权益(yì)。资金(jīn)监管环节，引入独立于(yú)开(kāi)发商、银行(xíng)的第三方资(zī)金监管机构，或(huò)由(yóu)政府相关部门直接监管，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交(jiāo)付环节(jié)，建立商品(pǐn)房保修期制(zhì)度。保修(xiū)期(qī)内，开(kāi)发商(shāng)应对房屋质量问题全权负责(zé)、免(miǎn)费维修，购房者在保修期结(jié)束后(hòu)支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期来看，取(qǔ)消商品房预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺(quē)房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代(dài)，对购房民(mín)众不(bù)公(gōng)平的预售制(zhì)已经过时(shí)了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现房销售。另(lìng)一方面，取消预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼(pīn)的不(bù)是五花八(bā)门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不(bù)能兑(duì)现(xiàn)的营(yíng)销手段，而是所见即所(suǒ)得(dé)的过硬(yìng)的产品(pǐn)质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极(jí)大的(de)提升开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币。

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