万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意外(wài)走(zǒu)红，让这个位于北京(jīng)海淀的豪(háo)宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫(hè)集(jí)团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书(shū)院再次(cì)受到舆论关(guān)注，起因(yīn)中赫集团(tuán)成了共同(tóng)债务人被中国信达追债，中国信达为了收回钱款(kuǎn)不得(dé)不(bù)将中赫抵押(yā)的75套万柳书(shū)院豪宅拍(pāi)卖。可(kě)问(wèn)题(tí)是(shì)，这些房子(zi)早(zǎo)已售出，业主并非中赫集团，那(nà)些真正斥巨资购(gòu)入房产的有钱人，房子现在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些业(yè)主的维权信息，难(nán)怪有网(wǎng)友(yǒu)调侃(kǎn)：“3寸照片是几x几厘米 3寸照片是多少厘米富人被割韭菜的(de)时候，他(tā)们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没你(nǐ)想象的(de)那么简单(dān)。

　　1

　　富人(rén)被精准收割(gē)？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位于海淀核心(xīn)区位，名校环绕(rào)的(de)顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架(jià)了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公(gōng)司不(bù)良债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额高达(dá)近47亿，该(gāi)项(xiàng)目的抵(dǐ)押物中(zhōng)，包(bāo)括75套万柳书院住(zhù)宅(zhái)。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不良债权转让项目的处置主(zhǔ)体是中国信(xìn)达资(zī)产管(guǎn)理(lǐ)股份有限(xiàn)公司(sī)北(běi)京市分公司(sī)（下称(chēng)中国(guó)信达(dá)北分），处置的是对(duì)北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发(fā)有限(xiàn)公司(sī)（下称赫华恒瑞）的(de)不良债(zhài)权。截至2023年1月(yuè)31日(rì)，债权金额(é)约为(wèi)46.95亿元人民币(bì)，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公(gōng)司是共同债务人。目前，该项目已有(yǒu)1万(wàn)次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看(kàn)，这就是(shì)一起中国信(xìn)达(dá)北分讨债的故事，但(dàn)实际上，75套豪(háo)宅的背后(hòu)暗藏秘密(mì)。

　　据(jù)此前(qián)媒体报道，万柳书院总共(gòng)301户，而且早已售罄。如果该报(bào)道属实(shí)，说明这些房子(zi)实际(jì)上都是卖出去了(le)的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页(yè)面上又(yòu)注明这75套(tào)房(fáng)子是“未(wèi)出售”的状(zhuàng)态呢？只(zhǐ)能说明这些房(fáng)子根本没有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财(cái)经的报(bào)道证实了(le)上(shàng)述内容。有豪宅(zhái)中介(jiè)透(tòu)露，中赫集(jí)团早就把(bǎ)这75套(tào)房子抵押出去(qù)，现在还(hái)没(méi)资金解抵押，所以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万(wàn)柳书(shū)院的(de)业(yè)主基本都是北京(jīng)的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业(yè)大佬也是(shì)万柳书院的(de)业主。另据地产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)的业主(zhǔ)中，还有不(bù)少中赫集(jí)团的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹(tàn)，“富人(rén)也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业(yè)主确实已(yǐ)经支付(fù)价(jià)款并实际占(zhàn)有，那么，中国信达转让这笔不良债(zhài)权(quán)回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损失(shī)最大的(de)，没准还是债主中国信达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事(shì)执行中，业主已经支付价款(kuǎn)并(bìng)实际占有，但(dàn)未(wèi)办理(lǐ)过户(hù)手续(xù)的，如果业主没有(yǒu)过错(cuò)，人民法院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的可以向法(fǎ)院提出执行(xíng)异议申请(qǐng)，请求法院解除(chú)查封，同时可以(yǐ)联合起诉开发商，要(yào)求(qiú)退还购房款或办(bàn)理(lǐ)房产证，并承担违约责(zé)任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今年4月(yuè)，人民法院报公布《最高人民法院关于商品房消费者权利(lì)保(bǎo)护问题的批(pī)复》，以司法解(jiě)释的方式明确了购房人的(de)优先(xiān)权：

　　商(shāng)品(pǐn)房消费者以(yǐ)居住为目(mù)的购买房(fáng)屋并已支(zhī)付全部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款(kuǎn)优(yōu)先受偿权、抵押权以(yǐ)及其他债(zhài)权(quán)的，人(rén)民法(fǎ)院应当予以支持。只支付了部分(fēn)价(jià)款的商品房消费(fèi)者，在一审法庭(tíng)辩论终结(jié)前已实际(jì)支付剩余价款的，可以适用前款规(guī)定。

　　也(yě)就是(shì)说，如果这75套房子(zi)均为“已售未(wèi)网签”，那么(me)这笔(bǐ)不良债权(quán)，实(shí)际上是个烫手山芋。可能不仅不能(néng)卖(mài)出去回本(běn)，抵押的这75套(tào)房子，还会被(bèi)业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中国信(xìn)达申请不良债权(quán)转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信(xìn)达已经成(chéng)为赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)唯一(yī)股东。但此前，赫(hè)华(huá)恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地等(děng)选择退出了赫华恒瑞(ruì)的股东行(xíng)列，中(zhōng)国金(jīn)谷国际信托有(yǒu)限责任公司成为了唯(wéi)一股东，后者(zhě)由中国信达资(zī)产(chǎn)管理股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发(fā)商，相较(jiào)其他房(fáng)企，中赫(hè)集团既没(méi)有很大规(guī)模，也没有很高的国(guó)民知名度，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团(tuán)进入(rù)北京的第一个豪宅(zhái)项(xiàng)目，2011年(nián)，中(zhōng)赫置地(dì)推出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达(dá)30万/平米的天(tiān)价(jià)，成为当(dāng)时(shí)京(jīng)城最贵的楼盘，引发了(le)市(shì)场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大型知名房企手中，抢下了北(běi)京万柳地块，成为北(běi)京当年的“双料地王”。很(hěn)快，万(wàn)柳书院就(jiù)以神(shén)秘(mì)高端的姿态杀(shā)入(rù)市场(chǎng)，无论(lùn)是一块块从荷(hé)兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是(shì)每棵(kē)成本超(chāo)6万(wàn)的成年银杏树(shù)，还(hái)是每平(píng)米20万元的(de)价格，都令业(yè)内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府(fǔ)的院儿(ér)。”从(cóng)这(zhè)句(jù)顺口溜中(zhōng)，就可(kě)看出其在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市的(de)它，对手是当时(shí)有名的(de)融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府等，现如今，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一(yī)套300平米的(de)法拍房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到(dào)惊人的36万(wàn)元(yuán)/平米，说明万(wàn)柳书院虽然已经推(tuī)出了8年之久(jiǔ)，但其(qí)依旧在北(běi)京(jīng)豪宅圈备受(shòu)追(zhuī)捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅(zhái)，也吸引了不少知名人士，如知名演(yǎn)员(yuán)宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号院。而(ér)柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商业大佬则居(jū)住在(zài)万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定(dìng)了中赫(hè)集(jí)团(tuán)的“高(gāo)端路线(xiàn)”，也因此，它被外(wài)界贴(tiē)上了，“卖北京(jīng)城最贵(guì)的(de)房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏(cáng)在豪宅(zhái)开发商光环的背后，这个(gè)地(dì)产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为(wèi)被执行人，被(bèi)执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年(nián)年(nián)初，因为履行能(néng)力(lì)而拒(jù)不履行生(shēng)效法律文书确定(dìng)义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今年(nián)年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背(bèi)后(hòu)的(de)中(zhōng)赫(hè)集(jí)团，发现其深陷财务危(wēi)机。

　　从(cóng)知名豪(háo)宅的开发商到沦(lún)为“老赖”，中(zhōng)赫集(jí)团实控人(rén)周金辉的(de)人生轨迹跟着急转直下。而(ér)追(zhuī)根溯源(yuán)，这个转折点，就在于收(shōu)购北京(jīng)国(guó)安(ān)。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始(shǐ)了多元化(huà)转型(xíng)，但(dàn)转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就(jiù)尝试(shì)过多元化业(yè)务，先后进军能源市场、团(tuán)购网站(zhàn)，但(dàn)最终都(dōu)惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉(huī)将(jiāng)转型的目光(guāng)，放到(dào)了体(tǐ)育领域。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁金服(fú)与(yǔ)IDG资本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为(wèi)国(guó)安(ān)的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北京国(guó)安俱乐部(bù)全部股权(quán)。如果北京(jīng)国安的估(gū)值一直没变，那么中赫集团(tuán)拿下北京国(guó)安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人(rén)也(yě)许会(huì)感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为什(shén)么(me)又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其(qí)实控人(rén)周金(jīn)辉夫妇将(jiāng)其(qí)手中的中(zhōng)赫集团股份质押陆续质押，据企查(chá)查(chá)显示，目前(qián)中赫集团(tuán)共有11条(tiáo)股(gǔ)权出质(zhì)记录。质权人包括海(hǎi)金商业保理(lǐ)、北京建(jiàn)工、山东国际信托(tuō)、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这与入(rù)主北京国(guó)安的时间完(wán)全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不仅国安的(de)经营状况没(méi)有得到改善，中赫集(jí)团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交(jiāo)易所(suǒ)官网信息(xī)显示，2020年(nián)，北京国安足球俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿(yì)元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力，中赫(hè)集团(tuán)和周金辉夫妇还(hái)在持续(xù)质押手中的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份，但国安(ān)和(hé)中赫的(de)经营状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被执行人，执行标(biāo)的高达11亿，北京(jīng)国安也(yě)3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集(jí)团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成(chéng)为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文(wén)书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在(zài)实控人都成(chéng)为老赖的(de)情况下，被执行10个多亿的北京(jīng)国安，又如何(hé)能独(d3寸照片是几x几厘米 3寸照片是多少厘米ú)善其身？

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