5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为代表的机构(gòu)对于这一板(bǎn)块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的(de)两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有小幅(fú)增(zēng)长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙头与地方国企央企获得(dé)增持，持仓数量占(zhàn)流通股比重增(zēng)幅(fú)五只个股分(fēn)别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公(gōng)募基金对(duì)房地产(chǎn)的(de)配置看，2019年末，公募所持(chí)有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其(qí)所持(chí)股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但(dàn)公募所持房地产公司(sī)市值在股票资产(chǎn)中的(de)占(zhàn)比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来的首次回(huí)升，年底这(zhè)一(yī)数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行业的持(chí)股比例也(yě)同(tóng)步(bù)回(huí)升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一季度(dù)得以(yǐ)延续。数据(jù)统计显示，公募重仓持有房(fáng)地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前五个股分别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持(chí)仓市值(zhí)占(zhàn)板(bǎn)块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发现，公募对于房地产(chǎn)的投资愈(yù)发有集(jí)中于(yú)龙(lóng)头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地(dì)产(chǎn)板块排名(míng)最高的是保利发(fā)展，在基金重仓第(dì)33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在(zài)第96位(wèi)。对比去年四季报，变化之(zhī)处首先在于几只房地产龙(lóng)头股(gǔ)从(cóng)排(pái)位上看均有退(tuì)步(bù)，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次是金地(dì)集团退出百大之列。但(dàn)考虑到房地产是复(fù)苏链上最后一环(huán)，且首季并非行业销(xiāo)售旺季，其传导到(dào)二(èr)级市场(chǎng)乃至机构持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断房地产已经(jīng)进入(rù)大分化时代，一二线城市好于三四线(xiàn)城市。而映射到(dào)二级市场投(tóu)资上，配置(zhì)房地产(chǎn)行业轻(qīng)松收获(huò)行业贝塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如(rú)果按(àn)照产业周期来分类，包(bāo)括房地产等几类行业(yè)在盖特纳曲线(xiàn)里属(shǔ)于(yú)成(chéng)熟(shú)期(qī)或者衰(shuāi)退期的行业，传统(tǒng)认知上没有什么投资机会的。但(dàn)在这(zhè)几年特(tè)殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似(shì)的行业也出(chū)现了一些机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发(fā)生了更大的变化(huà)。”一不(bù)愿具名的上海公募基金(jīn)经(jīng)理指出。

　　不过也(yě)有公(gōng)募人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的(de)年销售面积很难再出(chū)现了，2022年光是居(jū)民存(cún)款数量(liàng)增加了15万亿元。中国存量(liàng)有(yǒu)400亿平方米建(jiàn)筑(zhù)面积，考虑存量地(dì)产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要(yào)有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房(fáng)地产(chǎn)研究员吕功(gōng)绩也(yě)指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均(jūn)住(zhù)房面积（接近30平(píng)/人），我国均已告别(bié)住(zhù)房短缺时代，而目前居(jū)民(mín)的杠杆率和房价收入也(yě)不(bù)支(zhī)撑每年18万亿元(yuán)的销售(shòu)额，以及过快上行的房价，因而(ér)行(xíng)业高增的时(shí)代已经过去，未来行业(yè)的(de)需求或(huò)将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出(chū)现信用风险(xiǎn)问(wèn)题（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行业进入(rù)到(dào)供给(gěi)侧出清的(de)过程。这个过程中，综合竞争力(lì)强(qiáng)的公司就能(néng)够通过(guò)大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得(dé)市占(zhàn)率(lǜ)的提升(shēng)。当(dāng)行业需(xū)求(qiú)见顶回落时(shí)，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但不代表(biǎo)没有投资机(jī)会(huì)，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿(ā)尔法，而(ér)1页是一面还是两面啊，1页是一张还是一面对应(yīng)到股票投资，就(jiù)是强竞争力公司(sī)的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认(rèn)识转变，精耕(gēng)细作(zuò)个(gè)股成为公募乃至整(zhěng)体机构的务实(shí)之举。

　　机(jī)构(gòu)配置房地(dì)产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标(bi1页是一面还是两面啊，1页是一张还是一面āo)的成(chéng)香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多(duō)出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块(kuài)个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类标(biāo)的股(gǔ)中，本月以来实现股价(jià)上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好(hǎo)排名前五的(de)公司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地(dì)产。排名(míng)第一的上实发展，五(wǔ)一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收(shōu)出涨(zhǎng)停。从该股的基本(běn)面来看，上实发展的主营业务(wù)为(wèi)房(fáng)地产开(kāi)发与(yǔ)经营。公司的主要产品及服务为房(fáng)地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店(diàn)经营(yíng)。从业(yè)绩数据(jù)来看，2022年，其实(shí)现营业收入(rù)52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润(rùn)2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不(bù)过从十大流(liú)通股股东来看，各类机(jī)构都有对其(qí)布(bù)局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流(liú)通股股东来看， 具(jù)体包(bāo)括公募的上(shàng)银(yín)基(jī)金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇(huì)金、长城资(zī)产管理公司等(děng)都跻身前十(shí)的行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂(zàn)时排名(míng)第二的浦(pǔ)东金(jīn)桥也是上海本地房企，其第(dì)一季度的收入利润规模(mó)大幅(fú)度复苏。究(jiū)其原因，一方(fāng)面是(shì)该公(gōng)司后疫(yì)情时代出租率复苏至近(jìn)年来最(zuì)高，另一(yī)方面(miàn)则是(s1页是一面还是两面啊，1页是一张还是一面hì)公司拿地结(jié)算持续性(xìng)向好，从数(shù)字(zì)上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平方(fāng)米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头(tóu)向(xiàng)好背景下，自(zì)然也吸引了知(zhī)名(míng)机构在其中持续驻足(zú)。从(cóng)第一季度十大流通股股东来看，知(zhī)名(míng)私募高毅邓(dèng)晓峰的(de)两只(zhǐ)产(chǎn)品(pǐn)依然在前十(shí)中，这也是(shì)连续(xù)第三(sān)个(gè)季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两家上海区域性(xìng)地产(chǎn)公(gōng)司外，荣安地产(chǎn)则是主要布局(jú)在深圳的地产(chǎn)公司，一季报(bào)交出的也是(shì)一份报喜的成绩单：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司(sī)股东的净利润(rùn)6.48亿(yì)元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红(hóng)周刊》注意到两(liǎng)只公(gōng)募指基首季新杀入十大流(liú)通股股东(dōng)行列。具体说来， 南(nán)方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国(guó)中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外联袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛国际(jì)和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球(qiú)基金(jīn)相关人士(shì)分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的价值(zhí)更为(wèi)笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年(nián)土地(dì)市场大幅降温(wēn)，优质土地(dì)供给(gěi)较多(duō)（券商测算(suàn)对应(yīng)潜在毛利率(lǜ)在25％以(yǐ)上，目前(qián)房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房(fáng)企受(shòu)限于信用(yòng)问题或者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地(dì)金额/销售金额(é)）基本在30％以(yǐ)上；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基(jī)本在70％以下，而其他房(fáng)企的净负债(zhài)率普遍(biàn)都在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠(gāng)杆空间有(yǒu)限，从融资成(chéng)本看，龙(lóng)头房企的融(róng)资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年(nián)的销售，龙头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强(qiáng)调(diào)的是，在当前中特(tè)估(gū)的浪(làng)潮下，央(yāng)国企(qǐ)地产(chǎn)股或存在发(fā)展的大好(hǎo)机(jī)会。中信(xìn)证券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性机会(huì)依然(rán)存在，少(shǎo)部分(fēn)公(gōng)司尤其是央企占据显著优势(shì)，其主要(yào)又体现为库存的(de)优势。央企地产公司，现(xiàn)阶(jiē)段表现出较低的融资成本，优质的开发(fā)资源和良(liáng)好(hǎo)的不动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有(yǒu)中特估(gū)，国(guó)央企(qǐ)相较(jiào)于民营地产公司也是更有优势(shì)的。”吕(lǚ)功绩(jì)强调，“对于(yú)减值、土地资源债(zhài)权债务关系等问题，市场对民营房开企业的资产会有更多担(dān)忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清(qīng)的过程中，央(yāng)国(guó)企相(xiāng)较于民企来说估值的(de)修复(fù)更明(míng)显。中特估(gū)的角度从(cóng)中长期的维度看(kàn)，行业的逻辑在(zài)于集(jí)中(zhōng)度提升后(hòu)，行业(yè)进(jìn)入(rù)高质量发展阶(jiē)段，具(jù)备较快速发(fā)展阶(jiē)段更(gèng)稳定且可预期的(de)盈(yíng)利和现金流创造能力(lì)，以此(cǐ)带来估值中枢(shū)的提(tí)升，应该关注估值相对(duì)较(jiào)低，企(qǐ)业自身(shēn)资(zī)产的质量(liàng)好、运营能力强(qiáng)、可以创造(zào)持(chí)续(xù)现金流的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要关注将受(shòu)益于(yú)行(xíng)业集中度(dù)提(tí)升的头部公(gōng)司(sī)。”星石投资首席研究(jiū)官(guān)方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路(lù)的话(huà)，或许(xǔ)还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)等国资背景(jǐng)龙头前(qián)途更为光明。不过国(guó)投瑞银基金投资(zī)部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观(guān)地(dì)去持(chí)续观察(chá)国企央企在(zài)三个(gè)方面是否可(kě)以(yǐ)维持(chí)，首先是融资成本保持低位，其次是销售(shòu)份(fèn)额持(chí)续(xù)提(tí)升(shēng)，再次是(shì)拿地份额持(chí)续提升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季报梳理发现，对(duì)于2022年的(de)业绩出现的整(zhěng)体下滑(huá)，2023年一季(jì)度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房企营收(shōu)、净利均(jūn)实现了业绩的(de)回(huí)正，甚至是(shì)较(jiào)大增速的增长。而这些(xiē)公司也是机(jī)构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内(nèi)人士(shì)张宏伟(wěi)向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过去两三年时(shí)间(jiān)，尤其(qí)是(shì)在2021年下半年(nián)民营房企不怎么投资拿(ná)地之后(hòu)，国有企业仍在持续性(xìng)地拿地，且主要(yào)集中在核心城市，投资力度(dù)较大(dà)。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一(yī)季度市(shì)场恢(huī)复但仍处于(yú)调整的过程(chéng)中，能够保(bǎo)有一个正(zhèng)增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也(yě)提醒表示(shì)，在房地产的复苏过程(chéng)中，还面(miàn)临着(zhe)一些不(bù)确定性(xìng)。其实(shí)整个市(shì)场从四月份开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等(děng)极(jí)个别城市四月(yuè)环(huán)比三月相对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下滑的情况(kuàng)。而(ér)现(xiàn)在五月(yuè)的市场表(biǎo)现也不太乐观(guān)。按照现在的经(jīng)济状况、收(shōu)入(rù)情况，以及市场的去库存压(yā)力(lì)、企业(yè)的资金(jīn)面压力(lì)，可能会出现(xiàn)，到六月份房(fáng)企为了半年报冲业(yè)绩出现(xiàn)市场的(de)短期反弹外的一个市场(chǎng)乏力现象。也(yě)就是说，第二季(jì)度、第三(sān)季(jì)度(dù)增长不确定(dìng)性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以及其上(shàng)下游产业链的复苏速(sù)度都(dōu)比(bǐ)想象的要(yào)慢很多，我们要(yào)多给一(yī)些耐(nài)心，这个(gè)时候，在(zài)房地产以(yǐ)及上下游就不是赚快(kuài)钱的(de)时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少(shǎo)数的、做(zuò)得比同行好得多的企业，会(huì)伴随(suí)整个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出(chū)来。所以只能(néng)耐心地去等待它的(de)基本面不断地(dì)凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红(hóng)周刊》，文(wén)中提(tí)及个股仅为举例分(fēn)析，不做买卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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