导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下(xià)中国地产步入大分化时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去二十(shí)年是中(zhōng)国房地产(chǎn)市场黄金二(èr)十年(nián)。2019-2021年，连(lián)续三年商品(pǐn)住宅销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气，有关(guān)中国(guó)地(dì)产(chǎn)是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘(lí)清中国城镇存量住(zhù)宅真实情况(kuàng)，据(jù)此判断中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)存量(liàng)极度过剩(shèng)，事实(shí)是否如(rú)此(cǐ)？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第(dì)七(qī)次人口普查调查数据显示(shì)城镇家庭(tíng)户人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部(bù)披露的近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋(wū)建(jiàn)筑中，城镇(zhèn)建筑(zhù)占比不到(dào)一成(chéng)，其中(zhōng)还(hái)包括大(dà)量城(chéng)镇非住宅建筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国城镇居(jū)民(mín)人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不(bù)是人均一间房所能满足(zú)，它与(yǔ)房(fáng)屋(wū)质量、居住面(miàn)积、配套设施等因(yīn)素密切相关。中国的人均(jūn)住宅间数较发达国家还有(yǒu)很大差距。人(rén)均住宅间数(shù)大于1同(tóng)样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现(xiàn)中国城镇居民(mín)户均(jūn)1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中国(guó)家庭户(hù)均住宅的数(shù)据，我(wǒ)们(men)根据商(shāng)品住宅套数、商(shāng)品住宅占比和城镇家(jiā)庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇家庭(tíng)才(cái)拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味着(zhe)户户有房(fáng)，然而事实上中国住宅(zhái)市(shì)场供需并不(bù)平衡。

　　国际数据(jù)显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会大于(yú)1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足流动人口的租(zū)赁和置业(yè)需求。全国总人口的近三成都(dōu)是流动人口(kǒu)，流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家买(mǎi)房(fáng)，从而产生了额(é)外的住宅(zhái)需(xū)求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小，一人户、两人户占比不(bù)断(duàn)增加，导致家庭户数增多。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块的(de)分化日益明显(xiǎn)，区域(yù)经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入(rù)城市的新(xīn)增住宅需求有望(wàng)持(chí)续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭(tíng)住在2000年以前(qián)建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平(píng)方(fāng)米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第四，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均住宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅建筑面积均较发达国家有着不(bù)小差(chà)距，“住(zhù)上更(gèng)大房子(zi)”的改善性需求正在不断(duàn)增(zēng)加。

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后，当(dāng)下中国(guó)地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供(gōng)给(gěi)存在不足，这是过(guò)去二十年房价快(kuài)速(sù)上涨基石。那么(me)当下房地产大分化时代已至，大分化时代下地产(chǎn)矛盾则更多(duō)体现(xiàn)在(zài)住宅质量供(gōng)需冲突(tū)。

　　地产大(dà)分化必将体现在不同能(néng)级城市之间，不同区域板块之间，不(bù)同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国(guó)已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引(yǐn)发热(rè)议。从(cóng)2月(yuè)以来(lái)，各大城(chéng)市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不(bù)禁担心，中国的房(fáng)子(zi)是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还是(shì)供需平衡，或是仍然存在(zài)不足？可惜由于住(zhù)宅存量数(shù)据并未公布，我们无法直接知晓具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们(men)测算出中(zhōng)国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)住宅套数，回答当前(qián)的房(fáng)子是否真的过剩了？据此(cǐ)判断(duàn)未来(lái)房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中(zhōng)国户(hù)均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过(guò)剩的直观(guān)判(pàn)断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作情(qíng)况(kuàng)为主题(tí)的新(xīn)闻发布(bù)会(huì)上，负责(zé)人对(duì)外披露：“住(zhù)宅(zhái)城(chéng)乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑数(shù)据以及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑(zhù)住不到3人，住宅市场看(kàn)似已经过剩(shèng)。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋数计算(suàn)的城镇房屋实(shí)际仅有4700多(duō)万栋，还包(bāo)括了大量商(shāng)业楼、写字楼(lóu)、学校(xiào)、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口普查(chá)数据公布了中国城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅间数(shù)为1.06间，其中城市家庭户居民人(rén)均(jūn)0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数大于(yú)1，看似(shì)意味着(zhe)人(rén)人都(dōu)有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数量有关(guān)，更与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等(děng)因素密切(qiè)相关。单(dān)单从人均住宅间数不能完全(quán)反(fǎn)映出城镇(zhèn)居民(mín)的居(jū)住水平。

　　中国主要(yào)是(shì)以家庭(tíng)为单位购买成套住(zhù)宅(zhái)，一套设(shè)施齐(qí)全的住(zhù)宅才是(shì)城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住(zhù)宅(zhái)的测算思(sī)路、数(shù)据(jù)和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一(yī)类是商品住宅，另(lìng)一类是(shì)保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有直接公布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关数据有两处(chù)可(kě)以(yǐ)直接公布，一是每年(nián)商品住宅销售套数（统计局(jú)）；二(èr)是居(jū)民住宅来源（人口普查数据）。计算中(zhōng)国(guó)居民户(hù)均住宅数量，我们(men)主(zhǔ)要(yào)用到上(shàng)述(shù)两组数(shù)据。

　　中(zhōng)国(guó)住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商(shāng)品住宅(zhái)数量(liàng)极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇(zhèn)居民户(hù)均住宅套(tào)数分三步走：

　　第(dì)一(yī)步，将(jiāng)1999年以来每(měi)年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅销售套(tào)数相加，我们就能够(gòu)得到当前商(shāng)品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民(mín)拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅和非商品(pǐn)住(zhù)宅比(bǐ)例，推(tuī)算得到(dào)居民住宅(zhái)总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的商品住宅(zhái)总数除以家庭(tíng)户数，我们就能够得到城(chéng)镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具(jù)体计算公式(shì)如(rú)下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅(zhái)套(tào)数/家庭户(hù)数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到(dào)底(dǐ)有多少，目前(qián)缺乏一个准(zhǔn)确统计(jì)。我们利用既有统计数据(jù)，大致(zhì)测算得(dé)到中国存量房地产套数，并进一步推算中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.64套商(shāng)品住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的(de)房地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中(zhōng)期房(fáng)占比近9成。本文去除商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售套数(shù)里(lǐ)的期房销售，得到商(shāng)品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数计算为例(lì)：

　　2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售套数(shù)-过去(qù)三年（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后(hòu)装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以家庭(tíng)户数，算出(chū)：

　　（三）目(mù)前(qián)中国(guó)城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步(bù)推算中国城镇居民(mín)拥有的户均住(zhù)宅套(tào)数。

　　首先，七普数(shù)据显示中国城镇居民的住宅(zhái)结(jié)构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅(zhái)。其中自(zì)建(jiàn)住宅(zhái)占比21％，购买商品(pǐn)住宅占(zhàn)比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭租赁(lìn)廉(lián)租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅(zhái)和购(gòu)买二(èr)手房(fáng)都(dōu)是商品住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商(shāng)品住宅与购买二手房加总，得(dé)到商品住(zhù)宅占居民(mín)所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增(zēng)幅为过去十年变化(huà)幅度的(de)20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实际变化(huà)比例，从而我们估算出(chū)2022年商品住(zhù)宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇户均一套房的(de)三点含义

　　既(jì)然(rán)城(chéng)镇居民已经达到(dào)了(le)户均(jūn)一套(tào)房的(de)程度(dù)，“户户有房”是否(fǒu)意(yì)味着中国(guó)城镇(zhèn)化进展终结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一(yī)）户(hù)均一套房并不意味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需(xū)要有多(duō)余(yú)住宅来满足因人口(kǒu)流动、居民(mín)换房等因素产生(shēng)的住宅(zhái)需(xū)求。因此，成熟(shú)房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经(jīng)验来看，美国(guó)、英国(guó)和日本的(de)住宅(zhái)套户比均高于(yú)1.1，其中，英国(guó)的(de)住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和(hé)韩国分(fēn)别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就会造成人(rén)口(kǒu)净流入地(dì)的(de)住宅市场供(gōng)不应求，造成(chéng)房价或房租迅(xùn)速(sù)上涨。

　　七(qī)普指出中国的(de)流动人口3.76亿，省(shěng)内流动(dòng)人口(kǒu)和(hé)省际流动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口(kǒu)会(huì)选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城(chéng)乡(xiāng)人(rén)口流动调查数(shù)据显(xiǎn)示，在上海、杭州以(yǐ)及南(nán)京工作(zuò)的流动人(rén)口(kǒu)在老(lǎo)家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高(gāo)工资(zī)吸引打工人，但高房价迫使(shǐ)打工人(rén)回(huí)乡置业。

　　流(liú)动人口实(shí)际(jì)上会占据(jù)两套房(fáng)，在高(gāo)房价的大城市租赁(lìn)一套(tào)房(fáng)，在房价较(jiào)低的县城购(gòu)买一(yī)套房。所以说户几率还是机率 概率和几率一样吗均(jūn)一套房(fáng)无(wú)法满足庞大流动人口(kǒu)的(de)租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改(gǎi)善

　　目(mù)前(qián)，中国(guó)的城镇住宅中(zhōng)依然有(yǒu)不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民住(zhù)宅(zhái)是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线(xiàn)老化、管道等基(jī)础设(shè)施陈旧，给住户(hù)的(de)生活带(dài)来了很大的不便和安全隐患，并且居住体验较(jiào)差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前建成(chéng)的老(lǎo)旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有(yǒu)的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这(zhè)类(lèi)上(shàng)世纪修(xiū)建(jiàn)的老旧小区(qū)很难(nán)满足现代生活需求，在未来大都(dōu)会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当然这(zhè)与城市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅(zhái)面积扩张是未来(lái)地产的需求驱动力

　　根据七普数(shù)据(jù)测算，2020年(nián)城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)住宅(zhái)存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两(liǎng)年间农民带房(fáng)进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小(xiǎo)于(yú)均(jūn)值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平(píng)米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积不足19平方米，不(bù)及(jí)全(quán)国人均水平的一半。若去除(chú)20％的(de)公摊，可(kě)使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市(shì)将人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积低(dī)于15平方米的家庭界定(dìng)为住宅存在困难，若按(àn)这个标准算的(de)话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为(wèi)40平，即人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为(wèi)50平，只考虑家(jiā)庭(tíng)户人(rén)数，需要住宅(zhái)总(zǒng)量约390.6亿平(píng)，较目前至(zhì)少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德(dé)国和英国都(dōu)高(gāo)于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊(tān)面积(jī)后，中国的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将(jiāng)变得(dé)明显。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿(yì)的集(jí)体户人口，所需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房(fáng)，未来地产还会有需求么？

　　我们(men)测算得到中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均(jūn)1套房，看似已经(jīng)户户(hù)有房。即便如此(cǐ)，中国人口(kǒu)静态结构和动态(tài)趋(qū)势演绎，决定(dìng)了中国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)需求释放(fàng)。户均1套住宅(zhái)现实之(zhī)下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一(yī)，户(hù)均人口缩小，家庭户数增多，新户购(gòu)房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七(qī)普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户(hù)的占(zhàn)比明显上(shàng)升，人(rén)口(kǒu)小家庭化(huà)趋势将(jiāng)继续延续(xù)，导致户数(shù)会因户均人口规(guī)模的(de)缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板(bǎn)块的分化日益明显，资源和(hé)生产要素逐步向(xiàng)经济带、都(dōu)市圈中心(xīn)城市流入，区域(yù)经济资(zī)源分配(pèi)的(de)再集中(zhōng)吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到(dào)买房租(zū)房，给迁入地住宅市场带来(lái)新的(de)增量。

　　以浙(zhè)江省为(wèi)例，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而(ér)出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其(qí)人口增长(zhǎng)主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需(xū)求依(yī)然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅的(de)家庭拆迁改建(jiàn)最多(duō)。自(zì)建(jiàn)房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减少(shǎo)了(le)1282万(wàn)户，住宅(zhái)净需求增加(jiā)9755万户(hù)。49％的家庭(tíng)购(gòu)买(mǎi)商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购买经济适用房和其(qí)他分(fēn)别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改造，商品住(zhù)宅的(de)占比势必(bì)会(huì)进(jìn)一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的(de)城中村、老(lǎo)公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没有或少有物(wù)业管理，居民追(zhuī)求美好、宜(yí)居生(shēng)活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更(gèng)大房子”的改善性需(xū)求还(hái)将(jiāng)有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾(qīng)向于中小户(hù)型。已有住(zhù)宅家庭希望提高生(shēng)活(huó)品质(zhì)，以小换大、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年底的中(zhōng)央(yāng)经济工作会议(yì)明确指出支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅(zhái)间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住宅(zhái)因素(sù)几率还是机率 概率和几率一样吗，中(zhōng)国(guó)的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数较其他(tā)国家依旧存在(zài)不(bù)小差距(jù)。

　　住宅(zhái)舒适(shì)度与经济水(shuǐ)平有(yǒu)着密(mì)切正向(xiàng)联系。随着经济发展水平(píng)的提高(gāo)，中国的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积(jī)将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十年(nián)是中国地产黄金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多(duō)体现为住宅供(gōng)给存在(zài)不足，供需出现错(cuò)配，这是过去二十年房(fáng)价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么未(wèi)来将是住宅质(zhì)量(liàng)的供需冲突(tū)。房地产大分化时代已(yǐ)至，这(zhè)种分化(huà)不(bù)单局(jú)限于城市能(néng)级(jí)之间(jiān)差异，优(yōu)质小(xiǎo)区和老旧二手房之间的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示

　　人口普查(chá)数据调查的是人，并不是针对(duì)住宅，因(yīn)此可能存在统计偏(piān)差。商品住宅占比实际(jì)值(zhí)可(kě)能偏(piān)低，其增速可能超预期。

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