近两年火爆的创新产(chǎn)品公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分红比例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业内人(rén)士对此表(biǎo)示，强制(zhì)分红机制是公募(mù)REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红(hóng)体现出该(gāi)类产品长期投资价值，通过观测经营活动现金流(liú)、可供分配现金等指标(biāo)，也是(shì)观察REITs项目底层资产运(yùn)营情况的(de)“窗(chuāng)口”。他(tā)们也提醒(xǐng)普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者注意，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目(mù)在经营权(quán)到期后不再产生现金收(shōu)益，特许经营权分(fēn)红目(mù)前已包(bāo)含(hán)了(le)利(lì)润分配和(hé)本金的(de)归还，在选择(zé)投资标的时应(yīng)了解资(zī)产类(lèi)型和分红(hóng)的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红(hóng)比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎(yíng)来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布(bù)。整(zhěng)体来(lái)看，公募REITs呈现出了(le)高比例的(de)稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占可(kě)供(gōng)分(fēn)配金额比(bǐ)例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例(lì)在96％以上。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人对此(cǐ)表(biǎo)示，投(tóu)资公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有期分(fēn)红收(shōu)益，以及基金份额交易(yì)价格的(de)变化。基(jī)金份额二级市(shì)场(chǎng)价格受到公募REITs资产运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)及市场因素的综合(hé)影(yǐng)响(xiǎng)，较易引起波(bō)动。与此相比，基金(jīn)分红预期(qī)则更有规律(lǜ)可循。公募(mù)REITs的分(fēn)红主要(yào)来自(zì)基(jī)础设施资产的经营现金流，投资人通(tōng)过(guò)基金(jīn)募集材料和(hé)信息披露文件，结合行业(yè)及(jí)市场情况，可以(yǐ)分析基(jī)础(chǔ)设施项目的经营业绩，作为进行投资决(jué)策的重(zhòng)要参考。

　　“相(xiāng)对于基金(jīn)份额二级市场价(jià)格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分(fēn)红作为基(jī)金(jīn)份额(é)持(chí)有人实际获(huò)得的现金收益，对(duì)于(yú)长期(qī)投(tóu)资者更具参(cān)考价值。”中金基金(jīn)相关负(fù)责人称(chēng)。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投资中(zhōng)心运营高(gāo)级副总(zǒng)监李(lǐ)华平也表示，根据《公开(kāi)募集基础设施证券投资基(jī)金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金(jīn)应当将90％以上合并后(hòu)基金年度可分(fēn)配(pèi)金额以现(xiàn)金(jīn)形式分配给(gěi)投资者(zhě)，强制(zhì)分红机(jī)制是公募REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的分红机(jī)制(zhì)体现(xiàn)出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从投资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价格反映(yìng)这类产品(pǐn)“股性”的一面，分红(hóng)体现了(le)这类(lèi)产品(pǐn)的(de)“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似于债(zhài)券派息，但(dàn)不等同于债(zhài)券的固定利息回报，而是由(yóu)可供(gōng)分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构投资(zī)者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有(yǒu)较强的配(pèi)置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的(de)分(fēn)红能够帮助机构投资者稳定收益(yì)。机(jī)构投资者(zhě)公募REITs能(néng)够通过(guò)分红获取相(xiāng)对于(yú)投资债(zhài)券相对高的收(shōu)益性，在(zài)有效控(kòng)制(zhì)风(fēng)险的前提下(xià)，增厚资产包收益，起到投资(zī)“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场对(duì)于(yú)未来(lái)分(fēn)红水平(píng)的预期(qī)，也是(shì)影响REITs基金二(èr)级市场价格走势的关键(jiàn)因素之一(yī)。

　　从近(jìn)期公募REITs的二(èr)级(jí)市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以(yǐ)来(lái)中证REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年(nián)报，部(bù)分(fēn)产品受宏观(guān)经济(jì)的影(yǐng)响，可分配金额完成率不(bù)达预(yù)期，一定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的(de)价格(gé)。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波动受多重因(yīn)素的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的主要因素之一，而(ér)稳定的分红(hóng)有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表示，近(jìn)期经济预期恢复，一方面市(shì)场(chǎng)热点呈现(xiàn)向股票和债券回归的过程；另一方面，基础设施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩相对(duì)经济活力的改善有一定的滞后(hòu)性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公募REITs在(zài)分红(hóng)除权(quán)日，将对基金份额的(de)开(kāi)盘指导价做调(diào)减处理，调减金(jīn)额根据单(dān)位基金份额的分红金额进行计算。除(chú)权(quán)操作(zuò)是对分红前后基金份(fèn)额净值(zhí)变化的修正，使(shǐ)投资人(rén)在(zài)基金分红(hóng)前后均可以(yǐ)获得公平的(de)投资机(jī)会。

　　“分红可增(zēng)强(qiáng)投资者长期投资的信心，同时需结合持有产品的特性，关注二级市场(chǎng)扰动对整体收(shōu)益的影响(xiǎng)程度。”中航基金(jīn)相(xiāng)关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红(hóng)包括(kuò)利润(rùn)分配和本金归还

　　普通(tōng)投资(zī)者应了解底层(céng)资产情(qíng)况

　　多位(wèi)业内人士(shì)还提(tí)醒，与现有公募基金分红前(qián)提是本金(jīn)之上的增值部(bù)分不同，特(tè)许经营权(quán)REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准(zhǔn)确，分(fēn)派的(de)是本金与增值两(liǎng)个部分，两(liǎng)个部(bù)分之间的比例是(shì)变动的，与现有公募基金(jīn)分红差异(yì)很大(dà)，大(dà)多数普通(tōng)投(tóu)资(zī)者可能(néng)把“分派”金(jīn)额误认为是持(chí)续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年(nián)等合同年(nián)限到期后基(jī)金价值面临极大不确(què)定性，这(zhè)是该类投资者应该注意的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募(mù)REITs主要有特(tè)许经营(yíng)权(quán)类和产(chǎn)权(quán)类两大资产类型(xíng)，持有产权(quán)类产品的收益主(zhǔ)要(yào)包括每年的现金分红及资产增值的(de)收益，而持有特许经(jīng)营类产品的(de)收(shōu)益主要来自项目每年的现金分红。其中，特许经营权类资产的分红包括了利(lì)润分配(pèi)和本金的归还，两者(zhě)的比(bǐ)率也是变动的(de)，对(duì)特许经营权(quán)类资产的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择投(tóu)资(zī)标的时，应了解(jiě)公(gōng)募REITs底层资产的类(lèi)型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细(xì)分来(lái)看(kàn)，各类公募REITs分红(hóng)因底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)属性不同而形(xíng)成区别。特许经营权类的公募(mù)REITs产品因其分红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而(ér)产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价值增值(zhí)，所以(yǐ)相对股性(xìng)偏强。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属(shǔ)性，对所选择产品的二级市场(chǎng)价格和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人也认为，与产权(quán)类(lèi)项目相比，特(tè)许经营项目(mù)在经营(yíng)权到期后(hòu)不再能(néng)产(chǎn)生(shēng)现(xiàn)金收益，因此将可供分配金额的(de)分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确(què)。基于这个(gè)特点，剩余经(jīng)营期限较短的(de)特许经营项目，通常具备更高的分派(pài)率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即使分(fēn)派(pài)率相对(duì)较低，也有足够年限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投资者注意(yì)，特许经(jīng)营权项目的分派金额包含了投资本(běn)金，在不进行扩(kuò)募的(de)情况(kuàng)下，基金份(fèn)额单(dān)价随着分派进度逐年下降是正常现(xiàn)象(xiàng)，投(tóu)资(zī)特许经营权REITs的收益来(lái)自项目剩余(yú)期(qī)限产生的(de)现金(jīn)流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产(chǎn)权类(lèi)项目(mù)的土地(dì)或建筑的(de)剩余使用年限一(yī)般较(jiào)长，再加上(shàng)到期后通过对建筑的更新改造或补缴土(tǔ)地出让(ràng)金等(děng)追加投资(zī)，有(yǒu)机会进一步延长经营期(qī)限(xiàn)。这(zhè)种类(lèi)似永续经营的假设反映在基(jī)础资产的(de)估值上，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具(jù)备(bèi)更显著的资产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观(guān)测(cè)内部收益率(lǜ)等指标(biāo)

　　评(píng)估项目底层资(zī)产运营情况

　　在基金分红的时点，多位(wèi)业内人士还表示，在(zài)产品分红期，投资(zī)者可以(yǐ)观测经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供(gōng)分配现金、内部收益率等指标，来观察(chá)和(hé)评估项(xiàng)目(mù)底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年(nián)报(bào)指标中，跟现金相关的指标有两(liǎng)个：一(yī)是年报(bào)中披露的经营活动现金流，二是可供分配现(xiàn)金，二者存在本质性区别。经营(yíng)活动(dòng)产生的现(xiàn)金(jīn)净(jìng)流量(liàng)是指企业经营、筹资、投(tóu)资产(chǎn)生的(de)现金流(liú)，基(jī)于企业本(běn)身经(jīng)营活(huó)动产生(shēng)；可供分配的(de)现金(jīn)实质上是(shì)从(cóng)EBITDA出发(fā)，对非(fēi)现金影响利(lì)润表的项目进行调整，加期初现金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募(mù)REITs作为资产配置新选择，投资价(jià)值(zhí)体现在(zài)相对股债市场独立(lì)的(de)资产配置功能，比较适合长期持有。建议投资者(zhě)对经营权类的资(zī)产可以更多关注(zhù)内部(bù)收益率的高低，对厦门面积多少万平方公里，厦门岛内多大面积产权类(lèi)的资产更多(duō)关注(zhù)分(fēn)派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要来自底层资产的经营净现(xiàn)金流，所(suǒ)以底层资产(chǎn)运(yùn)营情况直(zhí)接影响投资回(huí)报，投(tóu)资者可综合考(kǎo)虑(lǜ)原始权益人综合(hé)实力、运营管理(lǐ)机构实力、公(gōng)募基金管理人实力(lì)等多重(zhòng)因素来选择投资标(biāo)的。

　　中信(xìn)证券(quàn)研(yán)报也显(xiǎn)示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红交易(yì)带来的短期博弈机会仍在，叠加此前(qián)市场接连回调，建(jiàn)议投资者关注有(yǒu)基本面支(zhī)撑、填权效应(yīng)相(xiāng)对(duì)明显(xiǎn)、同时分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载明REITs在发(fā)行首年及次年的可供分配金(jīn)额(é)预测。投资者可(kě)以(yǐ)将REITs的实际分红金(jīn)额(é)与(yǔ)募集(jí)材(cái)料中披露预测进行比较(jiào)分析，结合经济(jì)及市场的实(shí)际(jì)环境，对基础设施项目(mù)的运营业绩(jì)及(jí)REITs的管理(lǐ)能(néng)力进行判断。”中(zhōng)金基金上(shàng)述负责人也称。

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