万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意(yì)外走红，让这个位(wèi)于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背(bèi)后曾宣称要做(zuò)地(dì)产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”的神秘开发(fā)商——中赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受到(dào)舆论关注，起(qǐ)因(yīn)中赫集团成(chéng)了(le)共同债务人被中国信达(dá)追债(zhài)，中国信达(dá)为了收回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖(mài)。可问(wèn)题(tí)是(shì)，这些房子早已售出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房(fáng)产的(de)有(yǒu)钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发(fā)稿(gǎo)，暂(zàn)未看(kàn)到这些业(yè)主的维(wéi)权信息(xī)，难怪(guài)有网友调侃：“富人被割(gē)韭菜的(de)时候，他们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨(cǎn)的可(kě)能还是债主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万(wàn)柳(liǔ)书院”，但(dàn)谁都没想到，这(zhè)个位于海淀核心区位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友(yǒu)发现(xiàn)，中国信达(dá)在京东(dōng)拍(pāi)卖上，上架了(le)“北京赫华(huá)恒瑞房地产开发(fā)有限公司不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包括75套(tào)万(wàn)柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项目(mù)的处置主体是中国(guó)信(xìn)达(dá)资产管理股(gǔ)份(fèn)有限公司北京市分公司（下称中国信(xìn)达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良(liáng)债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团(tuán)有(yǒu)限(xiàn)公司是共同债(zhài)务人。目前，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名意向(xiàng)人(rén)。

　　从表面(miàn)上(shàng)看(kàn)，这就是一起中(zhōng)国(guó)信达北分讨(tǎo)债的故(gù)事，但实际上，75套(tào)豪宅的背(bèi)后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)总共301户，而且早已售(shòu)罄。如果(guǒ)该报(bào)道属实，说明这(zhè)些房子实际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达(dá)的(de)拍卖页面上又注明这75套房子是“未(wèi)出售”的状(zhuàng)态呢(ne)？只能说(shuō)明这(zhè)些(xiē)房子根本没有网签，也(yě)没有房产证(zhèng)！

　　第一财经(jīng)的报道证实(shí)了上述(shù)内容。有豪宅中介(jiè)透露，中赫集团(tuán)早就把这75套房子抵押出去，现在(zài)还没资金解抵押(yā)，所以不能网(wǎng)签(qiān)、没办(bàn)房本(běn)。

　　作(zuò)为(wèi)海(hǎi)淀的顶级豪宅(zhái)，最强学(xué)区房，万柳书院的业主基本(běn)都是北京的(de)高端人士，柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬(lǎo)也是万柳书院的业主。另据地产自媒(méi)体“地产八(bā)卦女(nǚ)”爆料，万柳(liǔ)书院(yuàn)的(de)业主中，还有(yǒu)不少中赫集团的高管、合作伙(huǒ)伴(bàn)、亲(qīn)戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友(yǒu)感(gǎn)叹，“富(fù)人(rén)也被(bèi)精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主(zhǔ)确(què)实(shí)已(yǐ)经(jīng)支付价款并实际占(zhàn)有，那么，中国信达转让这笔不良债权(quán)回本的愿(yuàn)望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖(mài)损(sǔn)失(shī)最大的，没准还是(shì)债主中国信(xìn)达。

　　根据相(xiāng)关法(fǎ)律(lǜ)规定，民事执(zhí)行(xíng)中(zhōng)，业主已经支付价款并实际占(zhàn)有，但未办理过(guò)户手续金允智致命之旅演的谁的，如(rú)果(guǒ)业主没有过错，人民(mín)法院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可以向法院提(tí)出执行异议(yì)申请，请求法院解(jiě)除查封，同时可以联(lián)合(hé)起(qǐ)诉开发商，要求退还购房款或办理房(fáng)产(chǎn)证，并承担(dān)违约(yuē)责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报公布《最(zuì)高(gāo)人民(mín)法院关于商(shāng)品房消费者(zhě)权利保护问(wèn)题的批复》，以司法解释的方(fāng)式明确了购房人的优(yōu)先权：

　　商品房消费者以居住(zhù)为目的购买房屋并已支付全(quán)部(bù)价(jià)款，主张(zhāng)其房(fáng)屋(wū)交付请求权(quán)优先于建(jiàn)设工程价款优先(xiān)受偿权(quán)、抵押权以及(jí)其他债权(quán)的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审(shěn)法庭辩(biàn)论终结前已实际支付剩余(yú)价款(kuǎn)的，可(kě)以(yǐ)适(shì)用前款规定。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子均(jūn)为(wèi)“已售(shòu)未网签”，那么这笔不良(liáng)债权，实际(jì)上是个烫手山芋(yù)。可能不仅不能卖(mài)出去(qù)回本，抵押的这75套房子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公司中国信(xìn)达申请不良债权转(zhuǎn)让，可(kě)以追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信达已经成(chéng)为赫华恒(héng)瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置(zhì)地(dì)等(děng)选择退出(chū)了(le)赫华恒(héng)瑞的股东行列，中(zhōng)国金(jīn)谷国际信托有限责任(rèn)公司(sī)成为了唯一股东，后者由中(zhōng)国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相(xiāng)较其他房(fáng)企，中赫集团(tuán)既(jì)没(méi)有很金允智致命之旅演的谁(hěn)大规模，也没有很(hěn)高(gāo)的国民(mín)知(zhī)名度(dù)，但却在北(běi)京豪宅圈留(liú)下一个个(gè)传(chuán)说。

　　如钓鱼(yú)台(tái)七号(hào)院，作为中赫集团进(jìn)入北京的第(dì)一个豪宅(zhái)项目，2011年，中(zhōng)赫(hè)置地推出钓(diào)鱼岛七号院(yuàn)3号(hào)楼，高(gāo)达(dá)30万/平米的天价，成为(wèi)当(dāng)时(shí)京城(chéng)最贵(guì)的楼盘，引发了市(shì)场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的(de)万柳书院，更(gèng)是被誉(yù)为“北(běi)京海淀顶端(duān)豪宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢(yì)价率(lǜ)40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型知名房企手中，抢下了北京万柳地块(kuài)，成为(wèi)北京当年的“双料(liào)地王(wáng)”。很快，万柳书(shū)院就(jiù)以神秘高端的(de)姿(zī)态杀入(rù)市场(chǎng)，无论是一块块从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起(qǐ)来的(de)五(wǔ)米高墙，还是每棵成(chéng)本超6万(wàn)的成年银杏树，还是每平(píng)米(mǐ)20万元的价格，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿(ér)、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树(shù)、北(běi)平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出(chū)其在(zài)北京豪宅(zhái)圈的(de)地位。2014年(nián)末上市(shì)的它(tā)，对手(shǒu)是当时(shí)有名(míng)的融(róng)创观澜(lán)嘉(jiā)苑(yuàn)、佳兆业广(guǎng)场、恒(héng)大华(huá)府等(děng)，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套(tào)300平米的法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万元/平米，说明万柳(liǔ)书院虽然已经推出了8年(nián)之久，但其依旧(jiù)在北京豪宅(zhái)圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫(hè)集团开发(fā)的豪宅，也吸(xī)引了不少知名人士，如知名演员宋丹(dān)丹(dān)，就(jiù)住在(zài)钓(diào)鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大(dà)佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的(de)成功奠(diàn)定了中赫(hè)集团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外界(jiè)贴上了，“卖(mài)北京城最贵(guì)的房，拿北京城(chéng)最贵(guì)的地(dì)”，“做(zuò)地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅(zhái)开发商光环(huán)的(de)背后，这个地(dì)产界“劳斯莱斯(sī)”却(què)多次成为被执行(xíng)人，被执(zhí)行标的高达(dá)11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书确(què)定义务(wù)，中赫(hè)集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被(bèi)北京国安(ān)坑了(le)？

　　中赫集团如(rú)今沦(lún)落到这个地(dì)步，其实是有迹可循的(de)。

　　事实上，早在(zài)今(jīn)年年初“万(wàn)柳书(shū)院少爷”走(zǒu)红之时，深(shēn)蓝财经(jīng)就曾(céng)深挖出背(bèi)后(hòu)的中(zhōng)赫集团，发现其深(shēn)陷财务(wù)危机(jī)。

　　从知(zhī)名(míng)豪宅(zhái)的开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实(shí)控(kòng)人周金(jīn)辉的人生轨迹跟(gēn)着急转直下。而追(zhuī)根(gēn)溯源，这(zhè)个转折点(diǎn)，就(jiù)在于收(shōu)购北京(jīng)国(guó)安。

　　近十年(nián)来(lái)，房企纷(fēn)纷(fēn)开始了多元化转型，但转型之路并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集团就尝(cháng)试过多(duō)元(yuán)化业务，先后进军能源市场、团购网站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转型的目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服(fú)与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿(yì)元(yuán)参股(gǔ)国安足球(qiú)俱(jù)乐部(bù)64％股(gǔ)权(quán)，成(chéng)为(wèi)国安的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团(tuán)从中(zhōng)信(xìn)集团手(shǒu)中拿(ná)下北(běi)京国安(ān)俱(jù)乐(lè)部36％股权，至此(cǐ)拿下(xià)北(běi)京(jīng)国安(ān)俱(jù)乐(lè)部全部股权。如果北京(jīng)国安的估(gū)值一直没变，那么中(zhōng)赫集(jí)团拿下北京国安，总计花费(fèi)了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人(rén)也许会感(gǎn)叹(tàn)：卖豪宅真是(shì)赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样(yàng)，中赫(hè)为什(shén)么又要质押(yā)股权呢(ne)？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及(jí)其实控人周金辉夫妇(fù)将其(qí)手中的中赫集团(tuán)股份(fèn)质押陆续(xù)质押，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有(yǒu)11条股权出质(zhì)记(jì)录。质(zhì)权人(rén)包括(kuò)海(hǎi)金商业保理、北(běi)京建(jiàn)工、山东国际信托、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这与入(rù)主北京国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而(ér)，入(rù)主北京(jīng)国安后，不仅国安的经营状况没有得到(dào)改善，中赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产(chǎn)权交(jiāo)易所官(guān)网信(xìn)息显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部(bù)实(shí)现营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产(chǎn)总(zǒng)计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫(hè)集团和周金(jīn)辉夫(fū)妇(fù)还在(zài)持续质押手中的(de)中(zhōng)赫集团股份，但国安和(hé)中赫(hè)的经营状(zhuàng)况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中赫集团被5次(cì)列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也(yě)3次(cì)与中赫集团、中赫置地(dì)、及中赫(hè)集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被执行人，执(zhí)行标(金允智致命之旅演的谁biāo)的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而拒不履行生效法律文书(shū)确定义务，上述(shù)被(bèi)执行人成为(wèi)“老赖(lài)”。只有北(běi)京国安，目前幸免于难。不过在实控(kòng)人都成为老赖(lài)的情况下(xià)，被执行10个多(duō)亿的北(běi)京国安，又如何能独(dú)善其身(shēn)？

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