5月以来，房地(dì)产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。而(ér)以公(gōng)募基金为代(dài)表的机构对于(yú)这一板块(kuài)已经在悄然(rán)布局(jú)。数据显示(shì)，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所(suǒ)公布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企(qǐ)央企获(huò)得增持(chí)，持仓数量(liàng)占(zhàn)流通股比重(zhòng)增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或(huò)“底部回(huí)升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的(de)房地产行业(yè)标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持(chí)股票市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年市(shì)场表现出色，但(dàn)公募(mù)所持房(fáng)地产公司市值在股票(piào)资产中的占(zhàn)比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年来的首(shǒu)次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行业的持股比(bǐ)例也同步(bù)回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的(de)势头似(shì)乎在今年一季(jì)度得(dé)以延(yán)续(xù)。数据(jù)统计(jì)显示，公募重仓持有(yǒu)房地产板块(kuài)一季度(dù)市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五(wǔ)个股分别为保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口、万(wàn)科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最(zuì)高的是保利发展，在(zài)基(jī)金重仓(cāng)第33位。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排(pái)在(zài)第78位。而老牌(pái)龙头股万(wàn)科A排在第(dì)96位。对(duì)比去年四季报(bào)，变化(huà)之处首先在于几只房(fáng)地产龙(lóng)头(tóu)股从排位(wèi)上(shàng)看均有(yǒu)退步，尤其是万科最为明显；其次(cì)是金地集团退出百大之列(liè)。但考虑到房地产是(shì)复(fù)苏(sū)链上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其(qí)传导到(dào)二级(jí)市场乃至机构(gòu)持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共(gòng)识的(de)是，经济圈(quān)判断(duàn)房地产已经进入大分化时代，一二线城市好(hǎo)于(yú)三四线城市(shì)。而映射到二级(jí)市场投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红(hóng)利期一(yī)去不返了。“如果按照产业周期(qī)来分类，包括房地产(chǎn)等几类行业(yè)在(zài)盖特(tè)纳曲(qū)线里属(shǔ)于成熟期或者衰退期的行(xíng)业，传(chuán)统认(rèn)知上没有(yǒu)什么投资机(jī)会的。但在这几年特殊的行情里包括(kuò)煤炭(tàn)、电解铝等类(lèi)似(shì)的行业也出现了一些机会，背后的逻(luó)辑是供(gōng)给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上(shàng)海公募基(jī)金(jīn)经理指出。

　　不(bù)过也有公募人(rén)士持(chí)谨(jǐn)慎(shèn)乐观态度(dù)：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面(miàn)积很难再出现了，2022年光是居民(mín)存款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国(guó)存量有400亿平(píng)方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产的更新(xīn)，也(yě)有近(jìn)10亿平方米。需求端还(hái)需要(yào)有一(yī)定的政策出来去(qù)刺激(jī)购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地(dì)产研究员吕功(gōng)绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论(lùn)从城镇化的进程，还是人均住房(fáng)面(miàn)积(jī)（接近30平/人），我国均已(yǐ)告(gào)别(bié)住房短缺(quē)时代(dài)，而目前居民(mín)的(de)杠杆率和(hé)房(fáng)价收入也不支撑每年18万(wàn)亿元的(de)销售额，以及过快(kuài)上行的房价，因而行业高增的时代(dài)已经(jīng)过去，未(wèi)来行业(yè)的需(xū)求或将回落，在此过程(chéng)中，伴(bàn)随着地(dì)产(chǎn)的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出现信用风险问题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业进(jìn)入到供(gōng)给侧出(chū)清(qīng)的过程。这(zhè)个过(guò)程中(zhōng)，综合竞争(zhēng)力强的公司就能(néng)够通过大鱼(yú)吃(chī)小鱼的(de)方式，获得市占率(lǜ)的提(tí)升。当行(xíng)业需求见顶回落(luò)时，行业(yè)的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没有投资(zī)机会(huì)，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投(tóu)资，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精(jīng)耕细(xì)作个股(gǔ)成为公募乃至整(zhěng)体机构(gòu)的(de)务实之举。

　　机构配置房(fáng)地(dì)产(chǎn)“风物长宜(yí)放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性标的(de)成香饽(bō)饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本(běn)月(yuè)涨幅(fú)约为2％。从具体的(de)个股来看(kàn)，《红周刊》利(lì)用(yòng)Wind统计申万房地产板(bǎn)块个股，在纳入(rù)统计的124只(zhǐ)房地(dì)产类标的股中，本月以来实现股价上(shàng)涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前(qián)五的公司月内涨(zhǎng)幅超过(guò)了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第一的上(shàng)实发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出(chū)涨(zhǎng)停。从该股的(de)基本面来看，上实发展的主营业务为房(fáng)地(dì)产(chǎn)开(kāi)发与经营。公(gōng)司的主(zhǔ)要产品(pǐn)及(jí)服务为(wèi)房地(dì)产销(xiāo)售(shòu)、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其(qí)实现营业(yè)总收入27.87衣服奶茶渍怎么去除 干了的奶茶渍能洗掉吗亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不过从十(shí)大流(liú)通股股东来看，各类机构都有(yǒu)对其布局(jú)的(de)例(lì)子。以3月31日时的首季(jì)十大流通股股东来看(kàn)， 具体(tǐ)包括公募(mù)的(de)上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前十的行(xíng)列(liè)。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时(shí)排名第二的浦东金桥(qiáo)也是上海本地房企，其(qí)第(dì)一(yī)季度的收入利润规模(mó)大幅度(dù)复苏。究(jiū)其原因(yīn)，一方面是该公司后疫(yì)情时(shí)代(dài)出租(zū)率复苏(sū)至近年来(lái)最高，另一(yī)方面(miàn)则是公司(sī)拿地结算(suàn)持续性向(xiàng)好，从数字上看，一(yī)季度(dù)新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势(shì)头向好背景下，自然也(yě)吸引了(le)知名机构在(zài)其(qí)中持续驻(zhù)足(zú)。从第一季度十大流通(tōng)股股东来看，知(zhī)名私募高(gāo)毅邓晓峰的(de)两只产品依然在(zài)前十(shí)中，这也是(shì)连(lián)续第三(sān)个(gè)季度他(tā)有的两只产品杀入(rù)前十(shí)。同(tóng)时榜单中还有一支大(dà)名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当(dāng)季还小(xiǎo)幅(fú)增加了持股。

　　除(chú)去上述(shù)两家上海区域性地产公司外，荣安(ān)地产则(zé)是主(zhǔ)要(yào)布(bù)局在深圳的地产公司，一(yī)季报(bào)交出的也(yě)是一(yī)份报喜的成绩单：首季(jì)公(gōng)司(sī)实现营(yíng)业(yè)收(shōu)入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态度来(lái)看，《红周(zhōu)刊(kān)》注意到两(liǎng)只公募指基首季新杀入十(shí)大流通股(gǔ)股东行列(liè)。具体(tǐ)说来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国(guó)中证指(zhǐ)数1000增(zēng)强(qiáng)则排名(míng)第九位，此外联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国际(jì)和私(sī)募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时(shí)，兴(xīng)证全(quán)球(qiú)基金相关(guān)人士分析：“经(jīng)历过行业(yè)洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价值更(gèng)为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅(fú)降温，优质土地供给较多(duō)（券商测算对应(yīng)潜(qián)在毛利率在25％以上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金紧张没法(fǎ)拿(ná)地，龙头房企趁机获取低成本土(tǔ)地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地金额(é)/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上看(kàn)，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他房企(qǐ)的净负(fù)债率普遍都(dōu)在(zài)100％以上，加杠杆(gān)空(kōng)间有限，从融资(zī)成(chéng)本看，龙头房企的融资成本不(bù)断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销(xiāo)售额(é)增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的(de)是，在当前中特估的浪潮下(xià)，央(yāng)国企地(dì)产股或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机会依(yī)然存在，少部分公司尤其(qí)是央(yāng)企(qǐ)占据(jù)显著优(yōu)势，其主要又体现为(wèi)库存的优势。央企(qǐ)地(dì)产公司(sī)，现阶段表现出(chū)较低的融资成本，优质的开发资源和良好(hǎo)的不动产资产(chǎn)运(yùn)营能力的多(duō)重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相较于民营(yíng)地产公(gōng)司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对(duì)于减值、土地资源债权(quán)债务(wù)关系等问题，市场对民营房(fáng)开企业(yè)的资(zī)产(chǎn)会有(yǒu)更多担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮(lún)行业出清的过程(chéng)中，央国企相较于民企来说估值的修复更明显(xiǎn)。中特(tè)估的角度(dù)从中长期(qī)的维度看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行业进入高质(zhì)量发展阶段，具备较快速发展阶(jiē)段(duàn)更(gèng)稳定且可预(yù)期的盈利和现金流创(chuàng)造能力(lì)，以此带来估值中枢的(de)提升，应该关注估值相对(duì)较低，企业自(zì)身资(zī)产的质量好、运营能力(lì)强(qiáng)、可以创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时(shí)代中行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业(yè)内部将出现分化(huà)，要关注(zhù)将受益于行(xíng)业集(jí)中(zhōng)度(dù)提升的头(tóu)部公司(sī)。”星(xīng)石投资首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应(yīng)机构这(zhè)一思路(lù)的话，或(huò)许还是保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口等(děng)国资背景龙(lóng)头(tóu)前途更为光(guāng)明(míng)。不过国投(tóu)瑞银基金投资部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地(dì)去(qù)持续观察国企(qǐ)央企(qǐ)在三个(gè)方面是否(fǒu)可以维持(chí)，首先是融资成本保持低(dī)位，其次是销售份额(é)持续提升，再次是拿(ná)地份额持(chí)续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构(gòu)需(xū)要(yào)多给一(yī)些耐心

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分(fēn)化(huà)更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集团等(děng)房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的(de)增(zēng)长。而(ér)这些公司也是机构的(de)重仓(cāng)对(duì)象。

　　对此(cǐ)，知名(míng)房地产业(yè)内(nèi)人士(shì)张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示(shì)，业(yè)绩出(chū)现明显改善的房企，主要是因(yīn)为过去两(liǎng)三年时间，尤其是在(zài)2021年(nián)下半年(nián)民营房(fáng)企不(bù)怎么投资(zī)拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿地，且主要集中(zhōng)在(zài)核心城市，投资力度较大。投资的驱(qū)动(dòng)能够推动房企销售(shòu)业绩的(de)增长，从而在2023年一季(jì)度(dù)市场恢(huī)复但仍处于调整的过程(chéng)中，能够保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟同时(shí)也提(tí)醒表(biǎo)示，在房地产的复(fù)苏过(guò)程(chéng)中，还面临着一些不(bù)确定性。其实(shí)整个市场(chǎng)从(cóng)四月份开始又在往(wǎng)下掉。除了(le)杭州、成都(dōu)等极个别城(chéng)市四月环比三(sān)月相对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大(dà)多数城市都出(chū)现环比下滑(huá)的情况。而现在(zài)五(wǔ)月的(de)市场(chǎng)表现也不(bù)太乐观(guān)。按照现(xiàn)在的经济(jì)状况、收入情(qíng)况，以(yǐ)及(jí)市(shì)场的去库存压力、企业的资(zī)金(jīn)面压力，可能会出现，到六月份房企为了(le)半年(nián)报冲业绩(jì)出衣服奶茶渍怎么去除 干了的奶茶渍能洗掉吗(chū)现市场的(de)短期反弹(dàn)外(wài)的一个市场乏力(lì)现(xiàn)象(xiàng)。也就(jiù)是说，第二季度(dù)、第三季度增长不确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也(yě)向《红周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，现在整个房地(dì)产(chǎn)以及其上下(xià)游产业链的复苏速度(dù)都比想象的要慢很多，我们(men)要多给(gěi)一些耐心，这(zhè)个时候(hòu)，在房地(dì)产以(yǐ)及上下游就不是赚快钱的时(shí)候，只能赚他基本面(miàn)的钱。但这也意味着，只有极为(wèi)少(shǎo)数的、做得比(bǐ)同行好得多的(de)企业，会伴随(suí)整个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现(xiàn)出来。所以(yǐ)只能耐心(xīn)地(dì)去等待它的基本面不(bù)断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析(xī)，不做买卖推(tuī)荐。）

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