近两年(nián)火爆的创新产品公募(mù)REITs进入(rù)密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出高比(bǐ)例稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多(duō)位业(yè)内(nèi)人士对此表(biǎo)示，强制分红机制是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分(fēn)红体(tǐ)现出该类产品(pǐn)长期投资价(jià)值，通过观测(cè)经营活动现金(jīn)流(liú)、可供分(fēn)配现金等指标，也(yě)是观察REITs项目底层资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情况(kuàng)的(de)“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资者注意，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到期后不再产生现金(jīn)收益，特许经营(yíng)权分红目(mù)前已包(bāo)含了利润分配和(hé)本金的归还(hái)，在选(xuǎn)择投资标的时(shí)应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分(fēn)红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密(mì)集分红期(qī)，近日7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来(lái)除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未(wèi)公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分(fēn)配(pèi)金额(é)占可供分配金(jīn)额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负(fù)责人对此表示，投资公募REITs的(de)主要(yào)收益来源为持有期分(fēn)红收益，以及(jí)基金(jīn)份额交易价格的变化。基金份额(é)二级市场(chǎng)价(jià)格受(shòu)到公募(mù)REITs资产(chǎn)运营情况(kuàng)及(jí)市场因素的综合影(yǐng)响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则更(gèng)有规(guī)律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的(de)经营现金流，投资人通(tōng)过基(jī)金募集(jí)材(cái)料(liào)和信息披露(lù)文件(jiàn)，结合(hé)行业及市场情况(kuàng)，可(kě)以分析基础(chǔ)设施项目的经营业绩，作为(wèi)进(jìn)行投资(zī)决策(cè)的重要参(cān)考。

　　“相对(duì)于(yú)基金(jīn)份(fèn)额(é)二级(jí)市场价格变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作(zuò)为基(jī)金(jīn)份额持有人实际(jì)获得的(de)现金收(shōu)益，对于(yú)长期投资者更具参考(kǎo)价值。”中金基(jī)金相关负责人称。

　　平(píng)安(ān)基(jī)金(jīn)REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监李华(huá)平(píng)也表示(shì)，根据《公开募集基础(chǔ)设施证券投(tóu)资(zī)基金指(zhǐ)引(yǐn)（试行）》及相(xiāng)关法规要(yào)求，基础(chǔ)设(shè)施基金应当将90％以上合并后基金年度可分(fēn)配(pèi)金额以现金形(xíng)式分配给投资者，强制分红(hóng)机制是公募(mù)REITs的主要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定的分(fēn)红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角度来看，基(jī)础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价(jià)格反映(yìng)这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性(xìng)”特点。公(gōng)募REITs有强制分红(hóng)要求，分(fēn)红类似于债券派息，但不等同(tóng)于(yú)债券的固定利息回报，而是由可供分(fē小迷糊面膜成分安全吗，小迷糊适用年龄段n)配现金(jīn)决定。

　　从(cóng)机构投资者(zhě)的(de)角度来看(kàn)，一方面是公募(mù)REITs丰(fēng)富(fù)了机(jī)构投资者的投资品类，为资产配(pèi)置多元(yuán)化提供抓手(shǒu)，具有较强的配置价值。另一方面(miàn)，公募(mù)REITs的分红能(néng)够帮助机构投资者(zhě)稳(wěn)定收益。机(jī)构投资(zī)者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相(xiāng)对高(gāo)的收益性(xìng)，在(zài)有效控制风险的前提(tí)下，增厚资(zī)产包收益，起(qǐ)到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资(zī)收益“落袋为安”外，市场对于未来分红(hóng)水平的预(yù)期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市(shì)场价格(gé)走势的(de)关(guān)键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表现看，截(jié)至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公(gōng)募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产(chǎn)品(pǐn)受宏观经济的影响，可分配金额完(wán)成(chéng)率不达预期，一定程度上影响了(le)公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波(bō)动(dòng)受多重因素的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格(gé)的主要因素之一，而稳定(dìng)的分红(hóng)有利于吸引投资者(zhě)参与(yǔ)公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人也表示(shì)，近期(qī)经(jīng)济预期恢复，一方(fāng)面市场热点呈现向股票(piào)和债券回归的过程；另(lìng)一方面(miàn)，基(jī)础设施项目的(de)经营业绩(jì)相对经济活力的改(gǎi)善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日(rì)，将对基金份(fèn)额的开盘(pán)指导价做调减处理(lǐ)，调减金额(é)根据(jù)单位基金(jīn)份额的(de)分(fēn)红金额(é)进行计算。除(chú)权操(cāo)作是对分红前后基(jī)金份额(é)净值变化的(de)修(xiū)正，使投资人在(zài)基金分红前后均可以获得公平的投资(zī)机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长(zhǎng)期投(tóu)资的信心，同时需(xū)结合(hé)持(chí)有产品的特性，关注二(èr)级市场扰动对整体收益的(de)影(yǐng)响程度(dù)。”中航基金相关人(rén)士(shì)也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括(kuò)利润(rùn)分配和本金(jīn)归还(hái)

　　普通(tōng)投资者应了解底层资(zī)产情况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现有公募基金(jīn)分红(hóng)前提是本金之上(shàng)的(de)增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金与增值两个部(bù)分，两个部分之间的比例是变动的(de)，与现有公募基金分(fēn)红(hóng)差(chà)异很大，大多数普通投(tóu)资者(zhě)可(kě)能把“分派”金额误认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到(dào)期(qī)后基金价值(zhí)面临极大不确定性，这是该类投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许(xǔ)经营权类和产(chǎn)权类两大(dà)资产(chǎn)类型，持有产权类产(chǎn)品的收益主要包括每年的现金分红及资产增(zēng)值的收益，而持有(yǒu)特许(xǔ)经营(yíng)类产品的收益主要来自项目每(měi)年的现金分红。其中，特许经营(yíng)权类资产的(de)分红包(bāo)括(kuò)了利润(rùn)分配和本金的归还，两者(zhě)的比率也是变动的(de)，对特许经(jīng)营(yíng)权类(lèi)资产的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投资者(zhě)在选择(zé)投资(zī)标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来看(kàn)，各类公(gōng)募REITs分(fēn)红(hóng)因底层资产(chǎn)属性不(bù)同而形(xíng)成区别(bié)。特(tè)许经(jīng)营权(quán)类的(de)公募REITs产品因其分(fēn)红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较(jiào)多，债(zhài)性偏(piān)强。而(ér)产权(quán)类(lèi)的公募(mù)REITs分红(hóng)主要为“收益(yì)”，更看重(zhòng)底层资产的价值(zhí)增值，所以相对股性偏(piān)强(qiáng)。普通投资者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性(xìng)，对(duì)所选择(zé)产品的二(èr)级(jí)市(shì)场价格(gé)和(hé)分红有合理预(yù)期(qī)。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认(rèn)为，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营项(xiàng)目(mù)在(zài)经营权到(dào)期后(hòu)不再能产生现(xiàn)金收益，因此将(jiāng)可供分(fēn)配金(jīn)额(é)的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余(yú)经营期限较(jiào)短的(de)特许经营(yíng)项(xiàng)目，通(tōng)常具备更(gèng)高的分派率水平。对于剩余期限较长的特许经营(yíng)权项目，即使分派(pài)率相对较(jiào)低，也有足够年限(xiàn)收(shōu)回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责(zé)人提醒(xǐng)投资者注意，特许经营权(quán)项目的分派金额包含了投资(zī)本金，在(zài)不进行(xíng)扩募的情况下，基金份(fèn)额单价随着分派进度逐年下降(jiàng)是正常(cháng)现象，投资特(tè)许经营权REITs的收(shōu)益来自项目剩余期限产(chǎn)生的(de)现金(jīn)流。

　　“与特许(xǔ)经(jīng)营项目相比(bǐ)，产权类项目(mù)的土地或建筑的剩余使用年(nián)限(xiàn)一般较长，再加(jiā)上到期(qī)后通过(guò)对建筑的更新改造或补缴土地出让金等追(zhuī)加投资，有机会进一步延长(zhǎng)经营(yíng)期(qī)限。这种类似永续经营的(de)假设反(fǎn)映(yìng)在基础资(zī)产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资(zī)产投资属(shǔ)性。”该负责人(rén)称。

　　观测内(nèi)部收益(yì)率等指(zhǐ)标小迷糊面膜成分安全吗，小迷糊适用年龄段p>

　　评估项(xiàng)目(mù)底层(céng)资产运营情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业内人士还表示，在产品(pǐn)分(fēn)红期，投资(zī)者可以观测(cè)经(jīng)营(yíng)活动现金流、可供分(fēn)配现金、内部(bù)收益(yì)率等指标，来观(guān)察和评估项目底层资产的(de)运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指(zhǐ)标中(zhōng)，跟现金相关的指标有(yǒu)两个：一(yī)是年报中披露的经营活动现金流，二是可供(gōng)分配(pèi)现金，二(èr)者存(cún)在本质性区别。经(jīng)营活动(dòng)产生的现金(jīn)净(jìng)流量是指企业经营、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基于企(qǐ)业本身经营活(huó)动产生；可供分配的现金(jīn)实质(zhì)上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利(lì)润(rùn)表的项(xiàng)目进(jìn)行调(diào)整，加期(qī)初现金(jīn)，最终(zhōng)得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相对股债市(shì)场独(dú)立的(de)资(zī)产配置功能(néng)，比较适(shì)合长期持有(yǒu)。建(jiàn)议投资(zī)者对经(jīng)营权类的资产可以更多关(guān)注内(nèi)部收益(yì)率的高低，对产权类的资产更多(d小迷糊面膜成分安全吗，小迷糊适用年龄段uō)关注(zhù)分派(pài)率高低。因(yīn)为(wèi)公募(mù)REITs可分配收益主要(yào)来自底层资(zī)产的经营净现金流，所(suǒ)以(yǐ)底(dǐ)层资产运营情况直(zhí)接影响投资(zī)回(huí)报，投资者可综合考虑原始(shǐ)权益人综合实力、运营管理(lǐ)机构实力、公募基金(jīn)管理人实(shí)力等多重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报(bào)也显示，公(gōng)募(mù)REITs进入密(mì)集(jí)分(fēn)红(hóng)期(qī)，由于分红(hóng)交易带来的短期博弈机(jī)会仍(réng)在，叠(dié)加(jiā)此(cǐ)前市场接连回调，建议投资者关(guān)注有(yǒu)基本面支撑(chēng)、填权效应相对明(míng)显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可(kě)供分配(pèi)金额预测(cè)。投资者(zhě)可以(yǐ)将REITs的实(shí)际分红金(jīn)额与募集材料中披露预测进行(xíng)比较分(fēn)析(xī)，结(jié)合(hé)经(jīng)济及(jí)市场的实际环境，对(duì)基础(chǔ)设(shè)施(shī)项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判(pàn)断。”中金基(jī)金上(shàng)述负责人也(yě)称。

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