文(wén)：任泽平(píng)团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售(shòu)制了(le)。 1月17日(rì)召开的(de)全国住(zhù)房和城乡建设工(gōng)作会议提(tí)出“有条件的可以进行现房销售”，不足一(yī)个月时间，已有山东、安徽(huī)、河(hé)南、四川、广东等(děng)地(dì)明确表态，试点(diǎn)现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房(fáng)预售制了(le)，用你的(de)钱(qián)，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是(shì)对购(gòu)房者的不(bù)公平(píng)。以(yǐ)后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没(méi)实(shí)力的别建了，不(bù)能把(bǎ)包(bāo)袱(fú)甩给老百姓和社(shè)会，这是(shì)房地产(chǎn)从(cóng)大开发时代步入高(gāo)质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之(zhī)计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房(fáng)民众不(bù)公平的预售制已经(jīng)过时(shí)了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。以后一手交钱，一手交(jiāo)房(fáng)，天经地(dì)义。当(dāng)然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房(fáng)企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及长效(xiào)机(jī)制，长效机制四(sì)大关键是推(tuī)动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。如果按(àn)照(zhào)经(jīng)济(jì)规(guī)律办(bàn)事，中国一定能实现房地产软着(zhe)陆(lù)和(hé)长(zhǎng)期平稳(wěn)健(jiàn)康发展，跨过这(zhè)道关，解好这道世界难(nán)题(tí)。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为(wèi)现房销售？大(dà)家想想，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制是对购买者的单(dān)方(fāng)面(miàn)不(bù)公平(píng)制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付(fù)的风(fēng)险。从个(gè)人层(céng)面看(kàn)，预(yù)售制(zhì)对购房者(zhě)非常不公平，比(bǐ)如，交房等待(dài)期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担(dān)银(yín)行(xíng)利息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋(wū)质量(liàng)、房产证延期办理甚(shèn)至不能(néng)交房的风险。从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，若遇到(dào)下行周期(qī)，会(huì)引发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等系列主动买单的女孩的性格，主动买单的女孩子是什么样的人风(fēng)险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落实中央房住不炒精(jīng)神(shén)、有(yǒu)助于(yú)保障购房(fáng)老百姓权(quán)益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下(xià)：商品房(fáng)预售最(zuì)早源于中(zhōng)国香港，俗称卖(mài)楼花，卖(mài)期(qī)房，是一种开发(fā)商放杠(gāng)杆的方式。98年房改(gǎi)，由(yóu)于商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品(pǐn)房预售(shòu)制度。其实，当前世界(jiè)不少国(guó)家存在预(yù)售制(zhì)。但是，重点来(lái)了！发(fā)达国(guó)家一般有严(yán)格的监管保障措(cuò)施，开发商在项目获得政府(fǔ)批准后(hòu)才可以开始销售，买(mǎi)家在购买期房后并(bìng)非像中国一样(yàng)在支付完首付款(kuǎn)后(hòu)从银行一次性贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余全部房(fáng)款，而是(shì)根(gēn)据开(kāi)发商工程(chéng)进(jìn)度在完全交房前进行分期(qī)支付。所以(yǐ)，预售(shòu)制(zhì)度是需(xū)要严格的资(zī)金监管(guǎn)、分期支(zhī)付以及违(wéi)约处罚(fá)措(cuò)施作为保障的，如果没有(yǒu)这些(xiē)保障(zhàng)措施，一定(dìng)会触发风险，对(duì)购房民(mín)众不(bù)公平，所以(yǐ)不(bù)如借机(jī)取消预售制度，以后改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)。客观(guān)讲(jiǎng)预(yù)售制(zhì)度有一定历史阶段(duàn)性(xìng)，现在(zài)中国住房(fáng)进入(rù)存量时代，取消(xiāo)预售制度有(yǒu)助(zhù)于(yú)降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给老百姓和社会(huì)，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地(dì)产长效机制。这(zhè)是个技(jì)术(shù)活，只要坚持市(shì)场化(huà)改(gǎi)革(gé)，中国一(yī)定能化解(jiě)这个难(nán)题(tí)，让房(fáng)地(dì)产回归实(shí)体(tǐ)经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八(bā)门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能(néng)兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得的(de)过硬的产品质(zhì)量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房民众的最根(gēn)本(běn)最实(shí)质的保(bǎo)障，这样(yàng)将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。所有商业的本(běn)质是向(xiàng)善(shàn)，是(shì)以客户为(wèi)中心，房地产(chǎn)也不能例外，老(lǎo)百姓买房子是天大(dà)的(de)事(shì)，烂(làn)尾毁三(sān)代，好房幸福(fú)一家人。从这(zhè)个角度，取(qǔ)消预售制、实(shí)施(shī)现房(fáng)销售是实现老百姓安(ān)居乐业(yè)、社会长治久安、行业企业(yè)健康发展的重大措(cuò)施(shī)。在当前的情况下，取消预售制要结(jié)合稳楼市、房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打通金融(róng)支(zhī)持当期三(sān)好生(shēng)、新模(mó)式等(děng)综(zōng)合施策。

　　作者(zhě)十年前在(zài)国(guó)务院发展研究中心参与(yǔ)财税(shuì)改(gǎi)革方案(àn)研究时，对预售制、房地产税、人(rén)地挂(guà)钩、金融稳(wěn)定、房(fáng)企杠杆率等(děng)进行(xíng)过长期系统的专(zhuān)项研(yán)究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但背后(hòu)潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第(dì)三(sān)方全(quán)程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易(yì)立(lì)法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由(yóu)银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文(wén)

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英(yīng)东创造(zào)“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　二(èr)十世纪五十年代在中国香港，楼宇出(chū)租是地产行业盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资(zī)金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香(xiāng)港还未推行(xíng)公共房(fáng)屋制(zhì)度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其他(tā)临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数(shù)居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多(duō)数(shù)以一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资(zī)金实(shí)力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是中(zhōng)国香(xiāng)港地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问题。针对这一系列问(wèn)题，不少(shǎo)地产(chǎn)商开始(shǐ)探求新的方式(shì)，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后(hòu)将楼宇(yǔ)分层出售(shòu)。这模式一经推(tuī)行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有所增加，开(kāi)发商资金周转加快(kuài)。

　　在(zài)分(fēn)层出(chū)售(shòu)的(de)基础上，将“按揭”模式引入房地(dì)产销售，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年(nián)底霍英东(dōng)创(chuàng)办立信置业有(yǒu)限公司(sī)，凭借(jiè)商业(yè)直觉和多年经营杂(zá)货铺、海上(shàng)驳(bó)运业(yè)务(wù)的经验，对于商品(pǐn)流(liú)通、资(zī)金周转有着独到的(de)见解，在努力寻求方法加快自身资金周转。当时其在购(gòu)下九龙(lóng)的一块地盘后，除了(le)分层出售、还印(yìn)发售楼说(shuō)明(míng)书，上(shàng)有文(wén)字详尽说(shuō)明(míng)楼(lóu)宇的地势(shì)环境(jìng)、建筑材料、分层价(jià)格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼(lóu)花”是(shì)另外一个亮点，即先收取买家的订(dìng)金，采用类(lèi)似租(zū)金的分期付款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的房产。这种方式(shì)减轻了民众购房的资金压力，加速(sù)了房(fáng)屋的建造和销售(shòu)，也(yě)解决(jué)了制造商的资金(jīn)问题，降低(dī)投资(zī)风险，在(zài)当时可谓是(shì)“双(shuāng)赢”的举措。“预(yù)售楼(lóu)花+分期付款”的销(xiāo)售模式成为当时中国香港房地产市场的一(yī)大(dà)特色，纵观中(zhōng)国香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模(mó)式高(gāo)效率地解决(jué)了核(hé)心的(de)住(zhù)房供不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花(huā)模(mó)式推动了中国香港(gǎng)楼市几(jǐ)十年繁荣(róng)，但期(qī)间也出现过“烂(làn)尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不断完(wán)善、规(guī)范化，建立健全(quán)的监管(guǎn)机制，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年(nián)，位(wèi)于(yú)大角(jiǎo)咀(jǔ)的(de)一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停(tíng)工，出(chū)现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国香港管理部门提升了对于预售楼花(huā)制(zhì)度的监管(guǎn)，即要(yào)求开发(fā)商在预(yù)售前，确保(bǎo)地(dì)价款已经全部支付，还要证明自身有资金等能力把项目(mù)完(wán)成，资金需放入律师所(suǒ)托(tuō)管，支取时需律所(suǒ)和建筑师的核准。为了防(fáng)止(zhǐ)开发商(shāng)、律所、建筑(zhù)师等造(zào)假，套取监(jiān)管账户资金，中国香(xiāng)港要求(qiú)律师行在(zài)银行开设(shè)的(de)信托账户(hù)（监管账(zhàng)户(hù)）、开发商操作等采取全透明(míng)化机制，且银行的(de)责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将(jiāng)成最(zuì)大风险方，后(hòu)续需自身推动(dòng)项目(mù)完工。随着监管(guǎn)体(tǐ)系逐(zhú)步(bù)完善，出现“烂尾”的(de)现象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地(dì)面临住房需求大和供给量(liàng)短缺(quē)问题，引(yǐn)入(rù)“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内(nèi)地优先(xiān)发展(zhǎn)重(zhòng)工业，强调基(jī)础建设(shè)，这一导向使(shǐ)前(qián)期发展工业化的进(jìn)程大(dà)于城(chéng)市化进(jìn)程，唯有解决住房基础等城市化(huà)配套问题，才能进一步推进(jìn)城市化。但当时推行的是“统一管(guǎn)理(lǐ)，统(tǒng)一分配，以租养房”的(de)福利分(fēn)房制度(dù)，住房市场发展起(qǐ)步较晚(wǎn)、增速较慢(màn)，福(fú)利分房(fáng)制度也出现(xiàn)了(le)分(fēn)配不公、效(xiào)率(lǜ)低、配套(tào)差等问题，因此(cǐ)福利分房制度(dù)不(bù)再(zài)适用于当时的国情(qíng)。叠加房地产市场面临商品(pǐn)房的(de)需(xū)求量(liàng)大，而社会缺少(shǎo)大(dà)型房地产开发商，商品房供应量(liàng)小的困境(jìng)，此时引入中国(guó)香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的一针强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年(nián)起，中国内地(dì)逐(zhú)步引进中国香港(gǎng)预售(shòu)商品房制度，先后出台多项文件，大力支持国(guó)内(nèi)房地产(chǎn)市场改革(gé)。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于(yú)进一步(bù)深化城镇住房制度改革，加快住房建设的(de)通知》文件，决定停止住房无偿(cháng)实物分(fēn)配，逐步实行(xíng)住房(fáng)分配(pèi)货币化、住房供给商品化、社会化的住房(fáng)新体制，从(cóng)计划经济(jì)下的福利分房(fáng)转向市(shì)场经济的(de)商(shāng)品房。房地产(chǎn)市场采用预售制，允(yǔn)许开发商(shāng)卖期(qī)房，解决了房企缺少资金和开发时间周(zhōu)期长的(de)两大难题，开发商以预售款撬动下一个项目的开(kāi)发，形成滚动开发模(mó)式，住房(fáng)供应速度(dù)加(jiā)快(kuài)。自此中国(guó)内地开始房改货币化(huà)，中国人民银行(xíng)等多方迅速(sù)出台相关的信(xìn)贷政(zhèng)策(cè)，支(zhī)持购房者，极(jí)大作用推动(dòng)了(le)房地产市(shì)场的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后(hòu)，经(jīng)调整形成契合(hé)中国内地的商(shāng)品房预售制度。预售制的初(chū)衷(zhōng)是为了缓解房(fáng)企资金压力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体(tǐ)来说，是指(zhǐ)房地产开发企业将正在建设(shè)中的(de)房屋预先(xiān)出售(shòu)给购房者，由购房者支付定金或房款的行为。区别于中国香港，在中国内地实践过程中，商品房预售流(liú)程为：房地产(chǎn)开发商办理(lǐ)预售许可证-签订(dìng)商(shāng)品房买卖合(hé)同-进行备(bèi)案(àn)登(dēng)记和(hé)预告登记(jì)-交付房屋。在购房过程(chéng)中(zhōng)，购房者需(xū)要一次性付清首(shǒu)付款，并采用银行贷(dài)款(kuǎn)的形式一次性(xìng)付(fù)清剩余房款，换言(yán)之，房(fáng)屋(wū)未建成，开发商可能已拿到(dào)了全部(bù)购房款，这点与(yǔ)中国香(xiāng)港的按照工(gōng)程进度(dù)付(fù)款有所(suǒ)不同。对中国内地的(de)开发商(shāng)而言，预(yù)售制商品房也(yě)开(kāi)启了高周转、高杠杆的(de)运(yùn)作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　作(zuò)为(wèi)中国(guó)内地商品房销售的(de)最(zuì)主要(yào)方式，预售(shòu)制极大(dà)缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商品房供应(yīng)，推(tuī)动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过去(qù)20多(duō)年对(duì)中国内地房地产市场的(de)稳(wěn)步发展起到了重要作用，不仅解决(jué)了房地产市场快(kuài)速发展阶(jiē)段(duàn)的资(zī)金(jīn)需求，也提高了(le)居(jū)民居(jū)住水平(píng)，中国内地(dì)城(chéng)镇居民从筒子(zi)楼住到住宅小区，从全民蜗居(jū)到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年(nián)时间走(zǒu)完发(fā)达国(guó)家几百年城镇化路程。改(gǎi)革(gé)开放以来，城(chéng)镇化(huà)进程进入(rù)快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人(rén)口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建(jiàn)成区(qū)面积由7438平方公里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的(de)《中(zhōng)国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人均住(zhù)房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当(dāng)前已成为(wèi)中国内地商品房销售最主要方式，2005年(nián)中国内(nèi)地商品住宅期房销售面(miàn)积占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面(miàn)积达15.6亿平(píng)，比(bǐ)重(zhòng)上(shàng)升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国(guó)内地房地产行业的发展。中国内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业(yè)各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新(xīn)开工面(miàn)积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年复合增速(sù)10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合(hé)增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金(jīn)额分别(bié)从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展(zhǎn)，房(fáng)地产企业从无到(dào)有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房地产企业数量达(dá)9.8万(wàn)个(gè)，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年(nián)来(lái)房(fáng)地产(chǎn)也(yě)成(chéng)为拉动中国内(nèi)地经济高增长的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济增(zēng)长渠道(dào)，房地产带动的上下(xià)游产业链特别长，高(gāo)达50多个(gè)行业。2020年房(fáng)地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房(fáng)地(dì)产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其(qí)中房地(dì)产(chǎn)对金(jīn)融、批发(fā)、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的投资占全社会(huì)固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定(dìng)资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地(dì)产贷(dài)款占(zhàn)银行各项贷(dài)款(kuǎn)余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通(tōng)道(dào)业务，占比超过三分(fēn)之(zhī)一。从房地(dì)产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将导致(zhì)银主动买单的女孩的性格，主动买单的女孩子是什么样的人行不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富(fù)效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美(měi)国(guó)的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房市值占股债(zhài)房(fáng)市值的比(bǐ)例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市值的比(bǐ)例(lì)较高(gāo)，主要是因为住房市(shì)值高，以(yǐ)及中国资本(běn)市场发育尚不成熟，直接融资比(bǐ)例较低，股(gǔ)票、债券市值较低(dī)，居(jū)民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认(rèn)，预售(shòu)制背后潜藏的风险确实存(cún)在，当(dāng)前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分(fēn)商品是一(yī)手交钱(qián)一手交货，预售制是对(duì)购(gòu)买者的单(dān)方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎(hū)承(chéng)担了所有商品不能交付的风(fēng)险。比如，交(jiāo)房等(děng)待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交房等风险(xiǎn)。另外(wài)，购房者(zhě)和(hé)开发商之(zhī)间的购房合(hé)同、购房者(zhě)和银行的(de)按(àn)揭贷款合(hé)同(tóng)是(shì)两个独(dú)立(lì)的(de)合同关系，如(rú)果开发商发生(shēng)违约，购(gòu)房者只(zhǐ)能(néng)根据购房(fáng)合(hé)同(tóng)向开(kāi)发(fā)商(shāng)主张权力(lì)，但依旧需要根(gēn)据按揭贷(dài)款合同按时向银行进行贷款偿(cháng)还(hái)，因此(cǐ)购(gòu)房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行周期，会(huì)引发(fā)资金链(liàn)断裂、项目搁置等(děng)系列风险，进(jìn)行影响(xiǎng)自身信用(yòng)和(hé)购房者(zhě)对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面(miàn)看(kàn)，银行作为按(àn)揭贷(dài)款的发放(fàng)方，一(yī)旦房企因为市(shì)场波动或经营不(bù)善(shàn)，出现资金(jīn)链断裂等(děng)一系列问题(tí)，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通(tōng)过与购(gòu)房(fáng)者签订的(de)预(yù)售合同和按揭合同，已经从银行获得房(fáng)款，如果购房者丧(sàng)失还款能力或短(duǎn)期不能还款等，则风险完全由银行(xíng)承担，银行将面临(lín)较大的(de)坏账压力(lì)。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预售监管(guǎn)资(zī)金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就是“没钱”，即(jí)没(méi)钱(qián)付工程款。在(zài)2004版(bǎn)的《城市商(shāng)品房预(yù)售管理(lǐ)办法》中明确规(guī)定了(le)开发企业预售商品房所得款项(xiàng)应当(dāng)用于(yú)有关的工程建(jiàn)设(shè)，商品房预(yù)售款监(jiān)管(guǎn)的具体办(bàn)法，由房地(dì)产管理部(bù)门制定。但多(duō)年以来全国并没(méi)有统一(yī)的预售资金监管(guǎn)规定，各地实行“一城(chéng)一策”。例(lì)如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管(guǎn)资金比例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等(děng)城市则按照项目的建安成本(běn)乘(chéng)以建筑面(miàn)积或者项目工程总额报价计算重(zhòng)点资(zī)金。而事(shì)实是，不少购房款未进入监管(guǎn)账户、或进入监管账户后被(bèi)挪用，导致(zhì)楼盘没(méi)有(yǒu)资金继(jì)续建(jiàn)设(shè)。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被(bèi)挪走的？实际上(shàng)，在过(guò)去(qù)房地产大开发时(shí)代的高周转背(bèi)景下(xià)，抽调预售款监管账户资金，是行(xíng)业(yè)“潜(qián)规(guī)则”。比如工程总(zǒng)承包方，以工(gōng)程建设名(míng)义，获(huò)得监(jiān)管账户拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工(gōng)程(chéng)进度所(suǒ)需。通过(guò)这些方式(shì)套取的资金(jīn)，在房企各地项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这样(yàng)做提供了资金流动性，房企(qǐ)抽调资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环(huán)高周转模式(shì)，但(dàn)一定程度上把(bǎ)风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商品房预(yù)售制(zhì)度呈现以(yǐ)下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付(fù)款保护：对于购(gòu)房者预(yù)付资金，一般设有(yǒu)定金或预付款保护机制(zhì)，如(rú)英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者支付的预付(fù)款比例相对较低，绝大部(bù)分房款在房(fáng)屋交(jiāo)付后开始支(zhī)付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预(yù)付款一(yī)般以定(dìng)金方式支付，或按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷款方(fāng)式(shì)：一般采用两种方式(shì)发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)，一是(shì)按工程进度(dù)付款，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐发放，购(gòu)房(fáng)者开(kāi)始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为(wèi)预售商品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房(fáng)出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房(fáng)屋交付(fù)质量的保障有两种方式，一是期房由政府或第三方验收合格并提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证取得(dé)购房者支付(fù)的(de)房(fáng)款。二是(shì)开发商为购房者提供一(yī)定的保修(xiū)期，通常1-5年，保(bǎo)修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　美(měi)国(guó)期房定金一定期限内(nèi)无(wú)条件返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前仅(jǐn)支(zhī)付首付，其余(yú)房(fáng)款交付(fù)后按揭还款(kuǎn)，交付(fù)前资金(jīn)由第三方全(quán)程监管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证(zhèng)取得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据(jù)，2021年美(měi)国(guó)平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面(miàn)，除定金或首付(fù)外，购(gòu)房者在(zài)房(fáng)屋交(jiāo)付后通过按揭(jiē)贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国(guó)为防止开(kāi)发商挪用(yòng)资金，购房者的定金及(jí)首付款由(yóu)第三方公证行或产权(quán)保险公司的(de)信(xìn)托账户监(jiān)管。如果开发商倒闭(bì)导致(zhì)楼盘(pán)烂尾(wěi)，购房者资(zī)金(jīn)可通过申请仲裁取回，且不承担(dān)任何责任与损失。而(ér)开(kāi)发商在房(fáng)屋建设(shè)过(guò)程中的资金全部(bù)来(lái)自银行(xíng)，银(yín)行根据(jù)工(gōng)程(chéng)进度向开(kāi)发商提(tí)供一(yī)定比例的贷(dài)款，由于开(kāi)发商挪用资金(jīn)直(zhí)接损害银行利益，银行有充分动机监(jiān)管开发商(shāng)施工进(jìn)度。开发商(shāng)在房屋交付时需(xū)取得由政(zhèng)府相关部门(mén)经审查后发放(fàng)的(de)验收凭证，通过(guò)验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)向银(yín)行得到购房(fáng)者支(zhī)付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可(kě)零首(shǒu)付(fù)购房(fáng)，房款按建造工期(qī)进(jìn)度支付，按揭按工(gōng)期放款后还贷(dài)，房贷利率采用固定利率，开(kāi)发商或购房者可购买期(qī)房(fáng)烂尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛方(fāng)面，德国开发商在项目获批(pī)后即可(kě)预售(shòu)房(fáng)屋。签署(shǔ)购房(fáng)合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约(yuē)公证，签订合同后定(dìng)金退还。如由于(yú)任何原(yuán)因不能购买，定金按照德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房者需支(zhī)付公(gōng)证费和土地交易税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含(hán)在购房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规(guī)定最低首付(fù)比例，可(kě)零首付购房(fáng)。

　　余款方面(miàn)，德国也采(cǎi)取(qǔ)按工期支付房款(kuǎn)的制度，一般分(fēn)7笔进行支付(fù)，具(jù)体支付(fù)节点(diǎn)、比例(lì)因项目而异(yì)。一般来(lái)说，支(zhī)付节点可(kě)分为公证后、主体完工(gōng)、内部水暖(nuǎn)电路完工(gōng)、窗户玻(bō)璃完(wán)工、室(shì)内清洁及墙(qiáng)面完工(gōng)、地板完工(gōng)、全部完(wán)工，支(zhī)付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银(yín)行按施(shī)工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购(gòu)房者一(yī)定使(shǐ)用期限，期(qī)限结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德(dé)国保险(xiǎn)公司针对(duì)期房设计了(le)两种(zhǒng)保险，保险的功(gōng)能是当房屋出(chū)现重大延期或重大(dà)缺陷时，保险(xiǎn)公司保(bǎo)证开(kāi)发商赔偿或修复(fù)，开发商破(pò)产，由保(bǎo)险(xiǎn)公司负责相(xiāng)应(yīng)赔偿。保险由(yóu)开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售(shòu)制设有10％定(dìng)金保险保护机制，交(jiāo)房(fáng)前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律(lǜ)师严(yán)格监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均(jūn)有一名(míng)律师，负责(zé)沟(gōu)通期房交易中的房产、资金、合(hé)同(tóng)等各个环节(jié)，各环节内容确认(rèn)无误后签(qiān)订首付交换合(hé)同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，当开(kāi)发商出现财(cái)务、经营(yíng)问(wèn)题(tí)时(shí)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)10％的定金由保险公司赔付，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订(dìng)21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余(yú)款支付环节，英(yīng)国采(cǎi)取按工程进度付款的方式，但是(shì)交房前(qián)付款(kuǎn)比例(lì)相对较低(dī)，一(yī)般会在(zài)合同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后(hòu)支付(fù)。

　　交付(fù)环节，英国规(guī)定房屋必须经过房产公(gōng)证公司的(de)检验验收后才能交付，交付后(hòu)方可(kě)按(àn)揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预售资金监管(guǎn)极为严格，资金(jīn)也由律师监管，在确认工(gōng)程进度、支付相关(guān)款项过程中，由(yóu)买房(fáng)律师将资金转给(gěi)卖方律(lǜ)师，卖方(fāng)律师转给(gěi)开(kāi)发商，即资金(jīn)在进入开发商账户前经(jīng)过两道(dào)关口，有利于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置(zhì)期(qī)房预(yù)付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立法，定金超(chāo)5％或(huò)1000万日元时(shí)，开(kāi)发商必须完(wán)成“预(yù)售房定金保全措施”，交房前付款比(bǐ)例不超(chāo)房款(kuǎn)的20％，开发商违约(yuē)需(xū)返还定价并赔偿约10％房(fáng)款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方(fāng)面，日本二战(zhàn)结束后由于(yú)房屋供给严(yán)重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日(rì)本(běn)政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交(jiāo)易(yì)法》，经多(duō)次(cì)修订，目前是(shì)唯一一部(bù)规(guī)范期房(fáng)交易的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或(huò)超1000万日元的(de)部分，法(fǎ)律要(yào)求开(kāi)发商必须完(wán)成定金保全(quán)措施才(cái)可(kě)预售。什么是定金保全措施？即买卖(mài)双方签订(dìng)购房合(hé)同时，开(kāi)发商向金融机构(gòu)或指定保证机构或保险机构签订定金(jīn)保证委托(tuō)合同，设置购房者定金(jīn)的保证或保险，并(bìng)将(jiāng)相应的保证金证明书(shū)交付给(gěi)购房者。除定(dìng)金外(wài)，其他预先(xiān)支(zhī)付的(de)购房款也受该(gāi)措施保护(hù)。若(ruò)开发商倒(dào)闭(bì)导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构(gòu)或保证(zhèng)机构或保险公(gōng)司兑付，同时，开发商(shāng)需向购房者赔付(fù)违(wéi)约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支(zhī)付环节，交房前只(zhǐ)需支付最多(duō)不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向(xiàng)银(yín)行申(shēn)请贷(dài)款，但(dàn)交房(fáng)后(hòu)才开始按(àn)揭贷(dài)款，除定金外(wài)的剩余房款在(zài)交(jiāo)房(fáng)后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加(jiā)坡期房(fáng)购房者(zhě)违约可返还相(xiāng)当(dāng)于3.75％房(fáng)款的订金，首(shǒu)付比例20％，余(yú)款(kuǎn)按工程进度支付，所有资金进银行专门项目资金账户，交(jiāo)房后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开发商有(yǒu)统一(yī)的选购(gòu)权合同(tóng)以及(jí)订金返还(hái)机(jī)制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支(zhī)付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购(gòu)买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购房者需支付15％的(de)首付及印花税(shuì)，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支(zhī)付上，新加坡(pō)期房同样采取按(àn)工程进度(dù)付(fù)款的方式(shì)，《发(fā)展商条例(lì)》对期(qī)房(fáng)付款流程做了(le)统一详细规定，要求所有(yǒu)开发商遵守(shǒu)，支(zhī)付(fù)节点一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道(dào)门窗(chuāng)等完工(gōng)等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程(chéng)进度放款，月(yuè)供在此(cǐ)过(guò)程(chéng)中随着放出贷款的增加而(ér)增加，未放款部(bù)分(fēn)无需月(yuè)供。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)的订金(jīn)与(yǔ)付款(kuǎn)会存入银行专(zhuān)门的项目资金账户，账户资金提取须与房屋(wū)建设有关。房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，主动买单的女孩的性格，主动买单的女孩子是什么样的人此(cǐ)后(hòu)购房(fáng)者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地(dì)产到了政策出手临界点(diǎn)，重点是保交(jiāo)楼和房企重(zhòng)组。一方面，加(jiā)大对刚需和改(gǎi)善型需求的支持力(lì)度(dù)，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼保复工保民(mín)生，给(gěi)予(yǔ)强有力的(de)金融工具支持(chí)。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在(zài)正常运(yùn)转的(de)房(fáng)企包括民营企业，加大(dà)支持力度，由优质房企牵头并(bìng)购重组整个(gè)行业，为每个房企配套AMC和(hé)财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期(qī)来(lái)看，应充分估(gū)计(jì)形势复杂性和(hé)人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心(xīn)以及(jí)长效(xiào)机(jī)制(zhì)。长效机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房地产税。定金环节，建立开发商(shāng)违约(yuē)后定金(jīn)保护机制，如将已支付定金冻结至房(fáng)屋交(jiāo)付阶段，保障(zhàng)购房者定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋重大延期(qī)以及重大缺陷等情况提供(gōng)充分的保障(zhàng)。余(yú)款支付环(huán)节，建立按(àn)工程进度付款机(jī)制或交房(fáng)后按(àn)揭贷(dài)款机制，充分保护购房者的权益。资金(jīn)监(jiān)管环节，引入独立于开发(fā)商、银行的第(dì)三(sān)方资金监管机构，或由(yóu)政府相(xiāng)关部门直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修(xiū)期制度。保修期内，开发商应对房屋质量(liàng)问题全权负责、免费维修，购(gòu)房(fáng)者在(zài)保修(xiū)期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房预售制是(shì)大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权宜之(zhī)计，现在全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的(de)预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。另(lìng)一方面，取消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能(néng)不能兑现的(de)营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才(cái)是对(duì)购(gòu)房民众的最(zuì)根本最实质的(de)保障，这样将极大的提升开发商的(de)建筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱逐(zhú)劣(liè)币(bì)。

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