万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷(yé)”的意(yì)外走(zǒu)红(hóng)，让这个位于北京海(hǎi)淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其(qí)背(bèi)后曾(céng)宣称要(yào)做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集(jí)团，也被(bèi)拉(lā)向台前。

　　而如今(jīn)，万(wàn)柳书(shū)院再次受(shòu)到舆论关(guān)注，起因(yīn)中赫集团(tuán)成(chéng)了(le)共同债(zhài)务人被(bèi)中国信达追债，中国信达(dá)为(wèi)了(le)收回(huí)钱款(kuǎn)不(bù)得不(bù)将中赫抵(dǐ)押(yā)的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍(pāi)卖(mài)。可(kě)问题是，这些房子(zi)早已售(shòu)出，业主并非中赫(hè)集团，那些真正斥巨(jù)资(zī)购(gòu)入房产(chǎn)的有钱人(rén)，房子现在莫名奇妙地被(bèi)拍卖(mài)，算是(shì)被割(gē)了(le)！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到(dào)这些业主(zhǔ)的维权信(xìn)息，难(nán)怪有(yǒu)网友(yǒu)调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候，他们(men)的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想(xiǎng)象(xiàng)的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书(shū)院”，但谁(shuí)都(dōu)没想(xiǎng)到，这(zhè)个(gè)位于(yú)海淀核心(xīn)区位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信(xìn)达(dá)在京东拍卖上(shàng)，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地产开发有(yǒu)限公司(sī)不良债权转让(ràng)项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项目(mù)的(de)抵押物中，包(bāo)括75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍(pāi)卖(mài)显示，上(shàng)述不良债(zhài)权转让项(xiàng)目的处置主(zhǔ)体是中国信达资产(chǎn)管理股份有限(xiàn)公司北京(jīng)市分公(gōng)司（下(xià)称中(zhōng)国信达北(běi)分），处(chù)置的是对北京赫华恒(héng)瑞房地(dì)产开发有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿(yì)元人(rén)民币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团(tuán)有(yǒu)限公司是共同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一(yī)起中国信达北分讨债的(de)故事，但实际(jì)上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏(cáng)秘密。

　　据(jù)此(cǐ)前媒体报(bào)道，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)总共301户，而且早已售罄。如(rú)果该报道属(shǔ)实，说明这些房子实际上都(dōu)是卖出去了的，是有人住的(de)。

　　那(nà)为什么中国信达的拍(pāi)卖(mài)页(yè)面上又注(zhù)明这(zhè)75套房(fáng浙k是浙江哪个城市的)子是“未出(chū)售(shòu)”的状态呢？只(zhǐ)能(néng)说(shuō)明这些房子(zi)根(gēn)本没有(yǒu)网签，也没有(yǒu)房(fáng)产证！

　　第(dì)一(yī)财(cái)经(jīng)的报道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把(bǎ)这75套房子(zi)抵押出去，现在还(hái)没资金解抵(dǐ)押，所以不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院的业主基本都是北(běi)京的高端人(rén)士，柳传志、丁(dīng)磊等知名(míng)商业大佬也是万柳书院的(de)业主。另据地产自媒体“地产八(bā)卦女”爆(bào)料(liào)，万柳书院的业主中，还有不少中(zhōng)赫集团的高(gāo)管、合(hé)作伙伴、亲戚(qī)朋友等(děng)。

　　由此(cǐ)，不少(shǎo)网友(yǒu)感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已经支付价款并实际占有，那么，中国(guó)信达转让这笔(bǐ)不良(liáng)债权回本的愿望，或(huò)将(jiāng)泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没准(zhǔn)还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事执(zhí)行中，业主已经支付价款并实(shí)际(jì)占有，但未办理过户手续的，如(rú)果业主(zhǔ)没有过错，人民(mín)法院不得(dé)查封(fēng)、扣押、冻结，已(yǐ)经查封(fēng)的可(kě)以向法院提出执行异议申请(qǐng)，请求法(fǎ)院解除查封，同时(shí)可以(yǐ)联合起诉开发(fā)商，要求(qiú)退还购(gòu)房(fáng)款或(huò)办理房产证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报公(gōng)布《最高人民(mín)法院(yuàn)关于商品房消费者权利保护(hù)问题的批(pī)复》，以司法解释的(de)方式明(míng)确了购(gòu)房人(rén)的优先(xiān)权：

　　商(shāng)品(pǐn)房消费者以居住(zhù)为目的购买房(fáng)屋并已支付全部价款，主张(zhāng)其房屋交(jiāo)付请(qǐng)求(qiú)权(quán)优(yōu)先(xiān)于建设工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以及(jí)其他债权的，人(rén)民法院应当予以支(zhī)持(chí)。只支付了部分价款的商品房(fáng)消费者，在一审(shěn)法庭辩论终结前已实(shí)际支付剩余(yú)价款(kuǎn)的，可以适用前(qián)款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这75套房(fáng)子(zi)均为“已(yǐ)售(shòu)未(wèi)网签”，那么(me)这笔不良债(zhài)权，实际上是个烫手山芋(yù)。可(kě)能(néng)不仅不能卖出去回(huí)本，抵押(yā)的这(zhè)75套房子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯(sī)”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达(dá)申请不良债权转让，可(kě)以追溯(sù)到(dào)金(jīn)谷信(xìn)托踩雷赫(hè)华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信(xìn)达已经(jīng)成(chéng)为(wèi)赫华(huá)恒(héng)瑞唯(wéi)一股东。但此(cǐ)前(qián)，赫华恒瑞(ruì)为中赫(hè)集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地等选择退(tuì)出了赫华恒瑞(ruì)的股东行列，中国(guó)金谷国际信托有限责任公司成为了唯一股东，后者由中国信达资(zī)产管(guǎn)理股(gǔ)份(fèn)有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开(kāi)发商，相较其(qí)他房企，中赫集团既没(méi)有很大规模，也没有很高的(de)国(guó)民知名度，但却(què)在北(běi)京豪宅圈留下一个(gè)个传说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼(yú)台七号院，作(zuò)为中赫(hè)集(jí)团进(jìn)入(rù)北京的(de)第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置(zhì)地推(tuī)出(chū)钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平米(mǐ)的(de)天价，成为当时京城最贵(guì)的楼盘，引发了市(shì)场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更是被誉(yù)为(wèi)“北京(jīng)海(hǎi)淀(diàn)顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿(yì)元，溢价率(lǜ)40.9％，从融(róng)创、保(bǎo)利(lì)、万科等大型知名房(fáng)企手中，抢下了北京万柳(liǔ)地块，成(chéng)为北京当年的“双料(liào)地王”。很快(kuài)，万(wàn)柳书院就以神秘高(gāo)端的姿(zī)态杀(shā)入市场(chǎng)，无论是一块块从荷兰运回来的(de)灰砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还是每棵(kē)成本超6万的成年(nián)银(yín)杏树，还是每平米20万元的价格(gé)，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树(shù)、北(běi)平(píng)府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜(liū)中，就可看出其(qí)在北京(jīng)豪(háo)宅圈(quān)的地位。2014年末(mò)上市的它，对手(shǒu)是(shì)当时有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆(zhào)业广(guǎng)场、恒(héng)大华府等，现如今，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一(yī)套300平米的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推(tuī)出了(le)8年之久(jiǔ)，但其依旧(jiù)在北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

浙k是浙江哪个城市的>　　

　　中赫(hè)集团(tuán)开发的(de)豪宅，也(yě)吸引了不少(shǎo)知名人士，如(rú)知名演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号院。而(ér)柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功(gōng)奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖(mài)北京(jīng)城(chéng)最贵(guì)的房(fáng)，拿北(běi)京(jīng)城最贵的地”，“做地(dì)产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光环的背后，这(zhè)个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行标的(de)高达11亿。

　　

　　今年年初，因为履行能力(lì)而拒不(bù)履行(xíng)生效法律文书确定义务(wù)，中赫集(jí)团正式成了“老赖(lài)”。

　　

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这个地(dì)步，其实是有迹可循的(de)。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初“万(wàn)柳书院少爷”走红(hóng)之时(shí)，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背后的中赫集团，发(fā)现其(qí)深陷财(cái)务危机。

　　

　　从知名豪(háo)宅的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金辉(huī)的人生轨迹(jì)跟(gēn)着急转直(zhí)下。而追根溯源，这个(gè)转折点(diǎn)，就(jiù)在于收购北京(jīng)国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转(zhuǎn)型(xíng)之路并不(bù)好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团(tuán)就(jiù)尝试过多元化业务，先(xiān)后进军能源(yuán)市场、团购(gòu)网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了(le)体(tǐ)育领域。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后，中赫集(jí)团以(yǐ)35.5亿元(yuán)参(cān)股国(guó)安足球俱乐部64％股权，成为国安(ān)的新东家。接着(zhe)在2021年(nián)6月，中赫集团从(cóng)中信集团手中(zhōng)拿下北(běi)京国安(ān)俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北(běi)京国安(ān)俱乐部全部股权(quán)。如果北京国安的(de)估(gū)值一(yī)直没变，那么(me)中赫集团拿下(xià)北京国安，总计(jì)花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅真是(shì)赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这(zhè)样(yàng)，中(zhōng)赫为什么又要质押股权(quán)呢(ne)？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及(jí)其(qí)实控人(rén)周金(jīn)辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫集团(tuán)股份质(zhì)押陆(lù)续质押，据企查查显示(shì)，目(mù)前中赫集团共(gòng)有11条股权(quán)出质记(jì)录(lù)。质权人(rén)包括海金商业保(bǎo)理(lǐ)、北京建工、山(shān)东国际信托、中(zhōng)融(róng)信托(tuō)、中(zhōng)信建设等。

　　

　　这与入主北(běi)京国安的时(shí)间完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国安后，不仅国安的经(jīng)营状况没有得(dé)到改善，中赫集团也被拉入(rù)泥(ní)淖。

　　据北(běi)京(jīng)产(chǎn)权交易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐部实(shí)现营(yíng)业(yè)收入(rù)1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力，中(zhōng)赫集团(tuán)和周金辉夫(fū)妇还在持续质(zhì)押手(shǒu)中的中赫集团股(gǔ)份，但国安和中赫的经(jīng)营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被执行(xíng)人，执行(xíng)标的高达(dá)11亿，北(běi)京国安也3次(cì)与中赫集团、中赫置地、及(j浙k是浙江哪个城市的í)中赫集团股东周金辉、李彩霞(xiá)等共(gòng)同(tóng)成为被执(zhí)行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　

　　今年1月，因为履行能力(lì)而(ér)拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义(yì)务(wù)，上(shàng)述被执(zhí)行人成为“老赖(lài)”。只有北京国安，目前幸免(miǎn)于难(nán)。不(bù)过在实控(kòng)人都(dōu)成(chéng)为老赖的情(qíng)况下，被执行10个多(duō)亿的北京国安，又如何能独善其身(shēn)？

　　

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