导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大(dà)分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中(zhōng)国(guó)房地产市场(chǎng)黄(huáng)金二(èr)十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销(xiāo)售面积超15亿平(píng)，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地(dì)产持续低(dī)景气，有关(guān)中国地产是(shì)否过剩(shèng)的讨论日(rì)益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中国城(chéng)镇存(cún)量住宅真实情况，据此判断中国未来地(dì)产(chǎn)趋(qū)势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国(guó)地(dì)产存量极(jí)度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住(zhù)建部披(pī)露全国有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建筑，第(dì)七次人口普查(chá)调(diào)查数据显示(shì)城镇家(jiā)庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是(shì)否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中(zhōng)，城(chéng)镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中(zhōng)还包括大(dà)量(liàng)城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋(dòng)房屋中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是(shì)人均一间房所能满足，它与房屋(wū)质量(liàng)、居住面积(jī)、配套设施等因素密切(qiè)相关。中国的人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数较发达国(guó)家还有很(hěn)大差距(jù)。人均住宅间数大于1同样(yàng)不意味着中国住宅市(shì)场已经饱(bǎo)和(hé)。

　　我(wǒ)们(men)测算发现中国城(chéng)镇居民户(hù)均1套房，其中(zhōng)每户(hù)持有(yǒu)商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布(bù)中国家庭户均住(zhù)宅的数据，我们根据(jù)商品住宅套数、商品(pǐn)住宅占(zhàn)比和(hé)城镇家(jiā)庭(tíng)户数，计算出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示(shì)，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至(zhì)2024年，中(zhōng)国每户城镇(zhèn)家庭才(cái)拥(yōng)有(yǒu)1套住宅，其中(zhōng)商(shāng)业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房(fáng)似乎(hū)意味着户户有房，然而事实上中国住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国(guó)际数(shù)据显示(shì)，成熟房地产市场(chǎng)的(de)住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户均一套房无(wú)法满足(zú)流动人口的租(zū)赁和置业需求。全国总人口的近(jìn)三成都是流(liú)动人口，流动人口会(huì)选择在(zài)大(dà)城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老家买(mǎi)房(fáng)，从而产(chǎn)生(shēng)了额外(wài)的住(zhù)宅需求(qiú)。

　　即(jí)便户(hù)均一(yī)套房，中国未来地(dì)产仍(réng)有四(sì)大(dà)新增需求动力(lì)。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口规模缩小，一(yī)人户(hù)、两人户(hù)占比(bǐ)不断增加，导致家庭户数(shù)增多(duō)。小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济(jì)板块的分化日益明显(xiǎn)，区域经济资源分(fēn)配的(de)再(zài)集中吸引着人口流入，人口净(jìng)迁(qiān)入(rù)城市的新增住宅需求(qiú)有望持(chí)续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在(zài)2000年(nián)以(yǐ)前建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿无色翡翠手镯什么价位合适 无色翡翠手镯值钱吗平(píng)方米的住(zhù)宅建筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数与人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积均较发达(dá)国家有着不小差(chà)距，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求正(zhèng)在不断增(zēng)加(jiā)。

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之(zhī)后，当下中国(guó)地产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　如果说过去二十年(nián)是(shì)中(zhōng)国(guó)地(dì)产(chǎn)黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供(gōng)给存在不足，这是过(guò)去二十年房价(jià)快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么当(dāng)下房地产大(dà)分化(huà)时代(dài)已(yǐ)至(zhì)，大分化时代下地(dì)产矛盾则更(gèng)多体现在住宅质(zhì)量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现在(zài)不同能级城市之间，不同(tóng)区域板块之间，不同品质住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披(pī)露全国已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从(cóng)2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一(yī)阵二(èr)手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不(bù)禁担心，中国的房子(zi)是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇(zhèn)住(zhù)宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存(cún)量数据并未公布，我(wǒ)们(men)无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出(chū)中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答当前的房子(zi)是否真(zhēn)的(de)过剩(shèng)了？据此判断未(wèi)来房地产(chǎn)市(shì)场会如何发展。

　　一、如何(hé)有效观(guān)察中国户均拥(yōng)有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住(zhù)宅数(shù)量(liàng)过剩的(de)直(zhí)观判断(duàn)站不住脚

　　今(jīn)年(nián)2月(yuè)，在以全国自然灾害(hài)综合风险普查工作情(qíng)况(kuàng)为主题的新闻发(fā)布会上(shàng)，负责人对外披露(lù)：“住宅城乡建设(shè)行(xíng)业获取了全国近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建(jiàn)筑数据以(yǐ)及80多(duō)万(wàn)处市政(zhèng)设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，平均每(měi)栋建筑住不到(dào)3人，住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)看(kàn)似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋(wū)建筑中无色翡翠手镯什么价位合适 无色翡翠手镯值钱吗，农村(cūn)房(fáng)屋(wū)占9成以上(shàng)，以栋(dòng)数(shù)计算的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非(fēi)住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次(cì)人(rén)口普查数据公布了中国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看(kàn)似(shì)意味(wèi)着人人(rén)都(dōu)有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居(jū)住(zhù)面(miàn)积、配套设施等因素(sù)密(mì)切相(xiāng)关。单(dān)单从(cóng)人(rén)均住宅(zhái)间数不能完全(quán)反映出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为(wèi)单位购买成套住宅，一(yī)套设(shè)施齐全的住(zhù)宅才(cái)是城镇居(jū)民宜(yí)居(jū)的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思路、数据和方(fāng)法(fǎ)

　　中国城镇居(jū)民住(zhù)宅主(zhǔ)要分两大类，一类是(shì)商品住宅，另一(yī)类是保障房、原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏(fá)统(tǒng)计数据，并(bìng)没有直接(jiē)公布(bù)城镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关(guān)数(shù)据有(yǒu)两(liǎng)处可以直接公布，一是(shì)每(měi)年商品住(zhù)宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算(suàn)中国居民(mín)户均住宅(zhái)数(shù)量(liàng)，我们主要用(yòng)到上述(shù)两组数据。

　　中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)改革始于1998年，1998年(nián)之前(qián)商(shāng)品住宅数量极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居民(mín)户(hù)均住(zhù)宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来(lái)每年商(shāng)品住宅销售(shòu)套数相加，我(wǒ)们就能够得到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的(de)商品住(zhù)宅和非商品住宅比例，推算(suàn)得(dé)到(dào)居民(mín)住宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第三步，将城镇居(jū)民(mín)拥有的(de)商品住宅总数除以家庭户(hù)数，我(wǒ)们就能够得(dé)到(dào)城镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计(jì)算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家(jiā)庭户数(shù)

　　=（商品住宅(zhái)套数(shù)/家庭户(hù)数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套(tào)户(hù)比/商品住(zhù)宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有1.02套房(fáng)

　　中国住(zhù)宅存量到(dào)底有(yǒu)多少(shǎo)，目前缺乏(fá)一个准确(què)统计。我(wǒ)们利用(yòng)既有统计数据，大致(zhì)测算得(dé)到中国存量(liàng)房地产套(tào)数，并(bìng)进一步推(tuī)算(suàn)中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居民户(hù)均(jūn)拥(yōng)有商(shāng)品住宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房地(dì)产(chǎn)销售以期(qī)房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销(xiāo)售中期房占比近9成。本文去(qù)除商品住宅(zhái)累(lèi)计销售套数里(lǐ)的期房(fáng)销售，得到(dào)商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)现房套数计算为例(lì)：

　　2022年(nián)商(shāng)品住宅现房(fáng)套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计(jì)销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到交(jiāo)房(fáng)后装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进一步(bù)推(tuī)算中(zhōng)国城镇居民拥有的户均(jūn)住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅结(jié)构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥(yōng)有住宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适(shì)用房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原公有住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通过继承或(huò)赠与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和(hé)购买二手房(fáng)都是(shì)商品住(zhù)宅，因此将租赁(lìn)其他住宅、购买商(shāng)品住宅与购买二手(shǒu)房加总，得到商(shāng)品住宅占居(jū)民所有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅(zhái)增幅(fú)为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比例，从而我们估算(suàn)出2022年商(shāng)品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购(gòu)期房，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆续(xù)交付使用，到2024年，中国平均每户(hù)城镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一(yī)套房的三点(diǎn)含义

　　既(jì)然(rán)城镇居民已经(jīng)达到了户均一套房的(de)程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国城镇化进展终结(jié)，甚(shèn)至(zhì)意(yì)味着中国地产存量供给(gěi)绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均(jūn)一套房(fáng)并不意(yì)味着住宅(zhái)市场供(gōng)需平衡

　　需要(yào)有多余(yú)住宅来满足因人口流动、居民换房等因素产生(shēng)的(de)住宅需求。因此，成(chéng)熟房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看(kàn)，美(měi)国、英国和(hé)日本(běn)的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均(jūn)刚好一套房，就会造成人口净流(liú)入地(dì)的住(zhù)宅(zhái)市(shì)场供不应求，造成房价或(huò)房租迅速上(shàng)涨。

　　七普(pǔ)指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人(rén)口和省际流动(dòng)人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老(lǎo)家县(xiàn)城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调查数据显示(shì)，在(zài)上海、杭州以及南京工作的流动人口在老家拥有住(zhù)宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的(de)高工资吸引(yǐn)打工人，但(dàn)高房(fáng)价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会占(zhàn)据两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在(zài)房价较(jiào)低的县城购买一套房。所(suǒ)以说户均一套房(fáng)无(wú)法(fǎ)满(mǎn)足庞大流动人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户(hù)家庭住(zhù)宅(zhái)品质(zhì)仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中依(yī)然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建(jiàn)筑结构松散(sàn)、设施(shī)陈(chén)旧、安全隐患大等问题(tí)，如电线(xiàn)老化、管(guǎn)道等(děng)基础(chǔ)设(shè)施陈旧，给(gěi)住户的生(shēng)活带来了很(hěn)大(dà)的(de)不(bù)便和安全隐患(huàn)，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅面积(jī)小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪(jì)修建(jiàn)的老(lǎo)旧(jiù)小区很难满(mǎn)足现(xiàn)代生活需求，在未(wèi)来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭住(zhù)宅(zhái)为(wèi)一(yī)居室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一居(jū)室(shì)占比为14.9％，二(èr)居室(shì)占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住(zhù)宅(zhái)户型(xíng)更小(xiǎo)，当然(rán)这与(yǔ)城(chéng)市土(tǔ)地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅面积扩张是(shì)未来(lái)地(dì)产的需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考(kǎo)虑两年间农民带房(fáng)进(jìn)城和(hé)老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅(zhái)竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面(miàn)积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积(jī)小于均值，近4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面积不足19平方(fāng)米，不及全(quán)国人(rén)均水平(píng)的一半。若(ruò)去除20％的公摊(tān)，可使用的住宅(zhái)面积(jī)仅为15.2平方(fāng)米。上海市(shì)将人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米的家庭界(jiè)定为(wèi)住宅存在(zài)困难，若按(àn)这个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若(ruò)人(rén)均可使用住宅面(miàn)积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量(liàng)约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比(bǐ)发(fā)达(dá)国家人(rén)均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大。但若(ruò)去除公摊(tān)面积后，中国的人均(jūn)可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要的住宅(zhái)总量(liàng)会(huì)更多(duō)。

　　四、户(hù)均(jūn)已然1套房，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我们测算(suàn)得(dé)到(dào)中国(guó)城(chéng)镇家庭户(hù)均1套房，看(kàn)似已经户户(hù)有房。即便(biàn)如(rú)此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定(dìng)了中国未(wèi)来地产仍有需求(qiú)释放。户均(jūn)1套住(zhù)宅现实之下，中国(guó)未来城镇住宅需求主要来自于四个(gè)方面(miàn)。

　　第(dì)一(yī)，户(hù)均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均人(rén)口数不(bù)断下(xià)降，六(liù)普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均人口规模为(wèi)2.62人/户(hù)，一人户、二人户(hù)的占比明(míng)显上(shàng)升(shēng)，人口(kǒu)小家庭化趋(qū)势将继续延续(xù)，导致(zhì)户数会因户均人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济发展带(dài)来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显(xiǎn)，资源和生(shēng)产要素逐(zhú)步向经济带、都(dōu)市(shì)圈(quān)中心(xīn)城市流入(rù)，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引着人(rén)口流入。人口迁(qiān)移势(shì)必涉及(jí)到买房租房，给迁入(rù)地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常(cháng)住人口增(zēng)量为(wèi)72万，而出(chū)生人口为44.9万人(rén)，死亡(wáng)人(rén)口(kǒu)为38.4万人，自然(rán)增加人口(kǒu)仅为(wèi)6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小区(qū)改(gǎi)善性(xìng)需求(qiú)依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点(diǎn)；原公有(yǒu)住宅(zhái)家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者(zhě)和（27.1％），再(zài)加(jiā)上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时(shí)间(jiān)为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间(jiān)新(xīn)增8473万(wàn)家庭户，自建住宅(zhái)和(hé)原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需求(qiú)增加(jiā)9755万(wàn)户。49％的家庭购买(mǎi)商(shāng)品(pǐn)住宅，21％的(de)家庭(tíng)购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家(jiā)庭购买了商(shāng)品住宅。租房(fáng)、购买经济(jì)适用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随(suí)着城中村(cūn)和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占(zhàn)比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑(zhù)面积(jī)还有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的(de)城中村(cūn)、老公(gōng)有住宅，建筑面积小、质(zhì)量(liàng)低、基础设施配套(tào)差、没(méi)有或少有物业管(guǎn)理，居(jū)民追(zhuī)求美好、宜居生活(huó)的(de)环境，背后(hòu)的(de)改善性需求(qiú)有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大(dà)房子”的改(gǎi)善性需求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房受(shòu)限于资金，倾向于中小户(hù)型。已有(yǒu)住宅家(jiā)庭希望提(tí)高生活品质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年(nián)底的中央经济(jì)工作会议(yì)明(míng)确指出(chū)支持(chí)住宅改善等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑无色翡翠手镯什么价位合适 无色翡翠手镯值钱吗(lǜ)乡村住(zhù)宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间数较其他国(guó)家依旧存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与(yǔ)经济(jì)水平有着(zhe)密切(qiè)正向(xiàng)联系。随(suí)着经济发(fā)展水平的提高，中国的(de)人均(jūn)住宅间数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过(guò)去(qù)二(èr)十年是中国地(dì)产黄金发(fā)展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，供需出现错配，这是(shì)过去二(èr)十年(nián)房价快速上涨基(jī)石。那么未来将是(shì)住宅质量的(de)供需(xū)冲突。房(fáng)地(dì)产大分(fēn)化(huà)时(shí)代已(yǐ)至，这种分(fēn)化不单局限于城市(shì)能级(jí)之间差(chà)异，优质小区和老旧(jiù)二手房之间的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数(shù)据调查的是人，并不是针对住宅，因此可能存(cún)在统计偏差。商品(pǐn)住宅占(zhàn)比实际值可能(néng)偏低(dī)，其增速(sù)可(kě)能超预期。

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