文：任泽平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召开(kāi)的全国(guó)住房和城乡建(jiàn)设(shè)工作(zuò)会议(yì)提出“有条件的(de)可以进行现房销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明(míng)确表态，试点(diǎn)现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预(yù)售制了(le)，用(yòng)你的钱(qián)，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房(fáng)者的不公(gōng)平。以后谁有(yǒu)钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别建了，不能(néng)把包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是房地产从大(dà)开发时(shí)代步入高(gāo)质量发展阶段的必然趋(qū)势，也是对(duì)购(gòu)房老百姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从(cóng)大(dà)开发(fā)进入(rù)存量时代，对(duì)购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。以(yǐ)后一手交钱，一(yī)手交房，天经地义。当然(rán)二(èr)次房改(gǎi)是个技(jì)术活，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机(jī)制(zhì)，长效机制四大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。如果按照经济规律办事(shì)，中国一定(dìng)能实现(xiàn)房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这(zhè)道关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取(qǔ)消预(yù)售制、改为(wèi)现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部分(fēn)商(shāng)品是一手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公平制度(dù)，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能(néng)交付的风(fēng)险(xiǎn)。从个人层(céng)面看(kàn)，预售制对购(gòu)房者非常(cháng)不公(gōng)平，比如，交房等(děng)待期一般为两(liǎng)年，在(zài)此期(qī)间，购(gòu)房(fáng)者不(bù)仅(jǐn)承担银(yín)行利(lì)息，还(hái)要(yào)承担延(yán)迟交房、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚至不(bù)能(néng)交房的风险。从行业层(céng)面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，若遇到(dào)下行周期(qī)，会引发(fā)资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目(mù)搁(gē)置等系(xì)列风险。取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，这样有助于落实中央房住(zhù)不炒(chǎo)精(jīng)神、有助于保(bǎo)障(zhàng)购房老(lǎo)百(bǎi)姓权益、有助于房(fáng)企(qǐ)稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什么建(jiàn)议取消预售制(zhì)度？预(yù)售制(zhì)度怎么来的？国外什么情(qíng)况？简单科普(pǔ)一下：商品房(fáng)预售最(zuì)早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发(fā)商放(fàng)杠(gāng)杆的方(fāng)式(shì)。98年房(fáng)改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺(quē)资(zī)金(jīn)，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制度。其(qí)实，当前(qián)世界(jiè)不少(shǎo)国家(jiā)存(cún)在预(yù)售制(zhì)。但(dàn)是，重点来了！发达(dá)国家一般(bān)有(yǒu)严(yán)格的监管保障措施，开发商在(zài)项目获得政府批准后才(cái)可以开始销售，买家(jiā)在购(gòu)买期房后(hòu)并非像中国一(yī)样在支付完首付款后从(cóng)银行一次性贷款支付剩余全部房款，而(ér)是(shì)根据(jù)开(kāi)发商(shāng)工(gōng)程进度在完全交房前进行分期支付。所以，预售制度是需(xū)要严格(gé)的资(zī)金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如(rú)果没(méi)有这些保障(zhàng)措施，一定会(huì)触发风险，对购房民众不公平，所以不如借机取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制(zhì)度，以后改为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)。客观(guān)讲(jiǎng)预售制(zhì)度有一定历(lì)史(shǐ)阶段性，现在中国住房(fáng)进入存(cún)量时(shí)代，取(qǔ)消预售制度(dù)有助于降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓(xìng)和社(shè)会，当然这需要配套房企债务重(zhòng)组(zǔ)、复工保交楼(lóu)、恢(huī)复市(shì)场信(xìn)心(xīn)和房地产长效机(jī)制。这是(shì)个(gè)技(jì)术活，只(zhǐ)要坚(jiān)持市场化改革(gé)，中国一定(dìng)能化解这个难题，让房地产(chǎn)回归实体经(jīng)济(jì)和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而是所见即所得的(de)过硬的(de)产(chǎn)品质量和(hé)诚信(xìn)，这(zhè)才(cái)是对(duì)购房民众(zhòng)的最根(gēn)本最实质的保障，这(zhè)样将极(jí)大的提(tí)升(shēng)开(kāi)发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为(wèi)中心，房地产也不能例外(wài)，老百姓(xìng)买房(fáng)子是天(tiān)大(dà)的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸(xìng)福一(yī)家人(rén)。从这个角(jiǎo)度，取消(xiāo)预售制、实施现房销售是实现老百姓安居(jū)乐业、社会长治(zhì)久安、行(xíng)业企业(yè)健康发展的(de)重大措施(shī)。在(zài)当前的情(qíng)况下(xià)，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金融(róng)支持当期(qī)三好生(shēng)、新模式等(děng)综合施策。

　　作者十(shí)年前在国(guó)务院发(fā)展研究中(zhōng)心参与财税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融(róng)稳定(dìng)、房企杠杆率等进行过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考后来(lái)形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市(shì)化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资(zī)金第(dì)三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房(fáng)预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银(yín)行(xíng)监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世(shì)纪(jì)五十年代(dài)在中(zhōng)国(guó)香港，楼宇(yǔ)出租是(shì)地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等(děng)问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中(zhōng)国香港还未(wèi)推行公共房屋制度，许多人(rén)栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过(guò)大多数居民的储蓄很少。当时楼卓越计划是什么意思，卓越计划是什么意思 报名条件有哪些宇买卖多数以(yǐ)一整(zhěng)栋楼(lóu)为单(dān)位，需要雄厚的资金实力才能购(gòu)买。虽然(rán)楼宇出租(zū)是中国香港地(dì)产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问题。针对(duì)这一系列问题，不少(shǎo)地产商开(kāi)始探(tàn)求(qiú)新的(de)方式，如把楼宇契(qì)约(yuē)切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出(chū)售。这模式一经(jīng)推(tuī)行，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的市民数量有所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在分层出(chū)售的基(jī)础上，将“按(àn)揭”模式引(yǐn)入(rù)房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年(nián)底霍英东创办立信(xìn)置业有限公司(sī)，凭(píng)借商业直觉和(hé)多年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业(yè)务的经验(yàn)，对于(yú)商品(pǐn)流通、资金周转有着(zhe)独到的见解，在努力寻(xún)求方法加快(kuài)自身资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后(hòu)，除了分层出售、还印发售(shòu)楼说明(míng)书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外(wài)一(yī)个亮(liàng)点，即先收取买家的(de)订(dìng)金(jīn)，采用(yòng)类(lèi)似租金(jīn)的分期付款形式，等新楼(lóu)落成时(shí)，收(shōu)齐(qí)买家的钱(qián)，买(mǎi)家就拥有了自己的房产(chǎn)。这种(zhǒng)方(fāng)式减(jiǎn)轻了民众购房(fáng)的资金压力(lì)，加速了房屋的建造(zào)和(hé)销售(shòu)，也(yě)解(jiě)决了(le)制造商的资金问题，降低投资风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的(de)举(jǔ)措。“预售(shòu)楼花+分(fēn)期(qī)付款”的(de)销售模式成(chéng)为当(dāng)时中国香(xiāng)港房(fáng)地产市场的一大(dà)特(tè)色，纵(zòng)观中国香港房地(dì)产市场的改革，“卖(mài)楼花”模(mó)式高效率地解(jiě)决了核心的住(zhù)房(fáng)供不应(yīng)求的问(wèn)题，使房市发展进入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼花(huā)模式推动了中(zhōng)国香港楼市几十年(nián)繁荣，但(dàn)期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况(kuàng)，但(dàn)监管(guǎn)部门不断完善、规(guī)范化(huà)，建立健全的监管机制，促进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国(guó)香港管理部门提升了对于预售楼花制度的(de)监(jiān)管，即要求开发商在(zài)预售(shòu)前，确保地价款已(yǐ)经全(quán)部支付，还要证明(míng)自身有资(zī)金等能力把项目完成，资金需放入律师(shī)所托管(guǎn)，支(zhī)取时需律所和建(jiàn)筑师的核准(zhǔn)。为了防(fáng)止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造假，套取监(jiān)管账户(hù)资金(jīn)，中国香港要求律师行在(zài)银行开(kāi)设的信托账户（监管账户）、开发商操作(zuò)等采取全透明(míng)化机(jī)制，且(qiě)银行的(de)责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大风险方，后续需自身(shēn)推动项目完(wán)工。随着监管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内(nèi)地面(miàn)临住房需求大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖(mài)楼花(huā)”制度。建国以来，中(zhōng)国内地优先发展重(zhòng)工业，强调(diào)基础建设，这一导向使前期发展工业化的进程大于城市化进程，唯有解决住房基(jī)础等城(chéng)市化配套问题(tí)，才(cái)能进一(yī)步推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统(tǒng)一分配(pèi)，以租养(yǎng)房”的福利分房制度(dù)，住房市(shì)场发(fā)展起步较晚、增速(sù)较慢(màn)，福(fú)利分房制度也出现了分配(pèi)不公、效率(lǜ)低(dī)、配套差等问题，因此福(fú)利分(fēn)房制度不再适用(yòng)于当(dāng)时的国情(qíng)。叠加房地产市场(chǎng)面临商品(pǐn)房(fáng)的需求(qiú)量大，而社(shè)会缺少大型房(fáng)地产(chǎn)开发商，商品房供(gōng)应量小的困境，此时引入(rù)中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式(shì)无疑(yí)是(shì)对内地房地产市场(chǎng)的一针强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步引进中(zhōng)国香港(gǎng)预售商(shāng)品房制(zhì)度，先后出台多项文件，大力(lì)支(zhī)持(chí)国(guó)内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深化城镇住房(fáng)制度(dù)改(gǎi)革(gé)，加快住房建设的(de)通知》文件(jiàn)，决定停止住(zhù)房(fáng)无偿实物(wù)分配，逐(zhú)步(bù)实行住房(fáng)分(fēn)配货币化、住房供给(gěi)商品化、社会(huì)化的住(zhù)房新体制，从计划经济下的(de)福利分房转向市场经济(jì)的商品房。房地产市场采用预(yù)售(shòu)制，允许开发商卖期(qī)房，解决了房(fáng)企缺(quē)少资金和开发(fā)时间(jiān)周期长的两大难题，开发商以(yǐ)预售(shòu)款撬动(dòng)下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房(fáng)供应速度加快。自此中国(guó)内地开(kāi)始(shǐ)房(fáng)改货币(bì)化，中国人民银行等(děng)多方迅速出台相关的信(xìn)贷政策，支持购房者，极(jí)大(dà)作用(yòng)推动了(le)房地产(chǎn)市(shì)场的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国香港“卖(mài)楼花”模式后(hòu)，经调(diào)整形成契合中国内地的(de)商品房预(yù)售制度。预售制的初衷是为了缓解(jiě)房企资金压力，加快城镇住房建设。具(jù)体(tǐ)来说，是指房地产开发(fā)企业将正(zhèng)在(zài)建设中的房屋(wū)预先出(chū)售(shòu)给(gěi)购(gòu)房者(zhě)，由购房者支付定金或房(fáng)款(kuǎn)的行为。区别于(yú)中(zhōng)国香港，在(zài)中(zhōng)国(guó)内地实践过程中(zhōng)，商(shāng)品(pǐn)房预售流(liú)程为(wèi)：房地产开(kāi)发商(shāng)办理预(yù)售许可证-签订商(shāng)品房买(mǎi)卖合同-进行(xíng)备案登记和预告(gào)登(dēng)记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者(zhě)需要(yào)一次性付(fù)清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的(de)形式一(yī)次性付清剩余房款，换言(yán)之，房屋未建成，开发商可(kě)能已拿到了(le)全部购(gòu)房款，这点(diǎn)与中国香港的(de)按照(zhào)工程进度付款有所不同。对(duì)中国内(nèi)地的开(kāi)发(fā)商而言，预售制(zhì)商品房也开启了高周(zhōu)转、高(gāo)杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的(de)风险确实(shí)存在

　　作为中国内(nèi)地商品房销售的最(zuì)主要(yào)方式，预售制极(jí)大缩短房企(qǐ)现金(jīn)回笼周(zhōu)期，同(tóng)时增加市场商品房供(gōng)应(yīng)，推动(dòng)了城镇化发展进程(chéng)。预售制在过(guò)去20多年对中国内地房地产市场(chǎng)的稳步发展起(qǐ)到(dào)了重要作用，不仅解(jiě)决了房地产(chǎn)市场快速(sù)发展阶段的(de)资金需求，也提(tí)高了居民居住水平，中国(guó)内地(dì)城镇(zhèn)居民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居(jū)到基本适居(jū)，住(zhù)房事业取得(dé)巨大进步，数(shù)十(shí)年时间走完发达国家几百年(nián)城镇化路程。改(gǎi)革开放以(yǐ)来，城镇(zhèn)化进程进(jìn)入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人(rén)，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区(qū)面积由7438平方公(gōng)里(lǐ)增长至60721平方公里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据我们发(fā)布(bù)的《中国住房(fáng)存量(liàng)报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地城镇住宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住(zhù)房(fáng)建筑(zhù)面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预售制(zhì)在当前已成为中国内地商品房销售最(zuì)主要方式，2005年中国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)住宅期房销(xiāo)售面积占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年(nián)期房累计销售面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推(tuī)动了中国内地房(fáng)地产行业(yè)的发(fā)展。中国内地(dì)房地产历经二十多年长周期繁荣，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍(bèi)，年复合(hé)增速10.6％。房(fáng)地(dì)产开发投资完成额(é)从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售面积和(hé)销售金额(é)分(fēn)别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万亿元增(zēng)至(zhì)18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发展，房地产企业从无到(dào)有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉动中国(guó)内(nèi)地经济高增长(zhǎng)的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的(de)上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其(qí)中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中(zhōng)房地产对金融、批发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社(shè)会(huì)固(gù)定(dìng)资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开(kāi)发投资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地(dì)产贷款占(zhàn)银行各项(xiàng)贷(dài)款余额的比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等(děng)通道(dào)业(yè)务，占比超过三分(fēn)之一(yī)。从(cóng)房地产融资存量占社融存量(liàng)比重看(kàn)，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如(rú)果房企大面积(jī)违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应(yīng)渠道，根(gēn)据(jù)我们的《中国住房市(shì)值测(cè)算报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿(yì)美(měi)元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿(yì)美元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿(yì)美(měi)元。从住房市值占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国住房市值(zhí)与股债(zhài)房市值的比例(lì)较高，主要是因为住房市(shì)值(zhí)高(gāo)，以(yǐ)及中(zhōng)国资本市场发育尚(shàng)不成(chéng)熟，直接(jiē)融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是(shì)对购买(mǎi)者的单方面不公(gōng)平制度(dù)，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承(chéng)担了(le)所(suǒ)有商品不能(néng)交付(fù)的(de)风险(xiǎn)。比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银行(xíng)利息，还要(yào)承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、房产证延期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交房等风险。另(lìng)外，购房者和开发商之间的购(gòu)房合(hé)同、购房者(zhě)和银(yín)行的(de)按揭贷款合同是两个独立的合同关(guān)系，如果(guǒ)开发(fā)商发生违约，购房(fáng)者只能根据购房合同向(xiàng)开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合(hé)同按时(shí)向银行进(jìn)行贷款偿还(hái)，因此购(gòu)房者(zhě)承担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企(qǐ)过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引发资(zī)金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用和购房者(zhě)对行(xíng)业的信心(xīn)。

　　从金融层(céng)面(miàn)看，银行作为按(àn)揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或经(jīng)营不(bù)善(shàn)，出现资(zī)金链断裂等一(yī)系列问题(tí)，导(dǎo)致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过(guò)与购房者(zhě)签订的预售合同和按(àn)揭合同，已经从(cóng)银(yín)行获得房(fáng)款，如果购房者丧失还款能力或短期不能还款等，则风险完全由银行承担，银(yín)行将(jiāng)面临较(jiào)大的坏账压力(lì)。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的预(yù)售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结(jié)底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理(lǐ)办法》中明(míng)确规定了开发企业(yè)预售商品(pǐn)房所得款项应(yīng)当(dāng)用于有关(guān)的工程(chéng)建设，商品房预售款监管的具(jù)体(tǐ)办(bàn)法，由房地(dì)产(chǎn)管理(lǐ)部(bù)门(mén)制定。但(dàn)多年以来(lái)全国并没有统一的预售资(zī)金监(jiān)管规定，各(gè)地(dì)实(shí)行“一城一策(cè)”。例如，太原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆、长沙等(děng)城市(shì)重点(diǎn)监管资金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥(féi)等城市则按(àn)照项目的建安成本(běn)乘(chéng)以(yǐ)建筑面积或者项目工程总(zǒng)额报价计(jì)算重点资金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进入监管账户、或进入监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收(shōu)楼(lóu)遥遥无(wú)期，月供却被迫(pò)继续还(hái)款。那么，监管(guǎn)账(zhàng)户资金如何(hé)被挪(nuó)走的？实际上，在过(guò)去(qù)房地(dì)产(chǎn)大开发时代的高周(zhōu)转背景下，抽(chōu)调预售(shòu)款监管账户(hù)资(zī)金，是行业“潜规则(zé)”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程建设名义，获得监管账(zhàng)户拨付资金(jīn)，再由(yóu)工(gōng)程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付(fù)的工程款(kuǎn)，远超工程(chéng)进度所需。通过这(zhè)些(xiē)方式套(tào)取的资金，在房(fáng)企各(gè)地项目间(jiān)流动，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金流动(dòng)性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资(zī)金循环高周转模式，但一定程度上把风(fēng)险甩给(gěi)了购(gòu)房者。

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　整(zhěng)体来(lái)说，国外商(shāng)品(pǐn)房预售制度(dù)呈现(xiàn)以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房(fáng)者预付资金，一般设有定金(jīn)或预(yù)付款保护机制，如(rú)英(yīng)国、日本；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重：要求购(gòu)房者支付的预付款比(bǐ)例(lì)相对较低，绝(jué)大(dà)部分房款在房屋交付(fù)后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式(shì)：预付款一(yī)般以定金方(fāng)式支(zhī)付(fù)，或按工程进度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款(kuǎn)方式：一(yī)般采用两种(zhǒng)方(fāng)式发放(fàng)按揭贷款，一(yī)是按工(gōng)程进度付(fù)款，按揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐发(fā)放，购房者(zhě)开始(shǐ)月供；二是(shì)房屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品房提供(gōng)期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保(bǎo)障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保护：房屋(wū)交付质量的(de)保障有两种方式，一(yī)是期房由政府或第三方验(yàn)收合格并(bìng)提(tí)供验收凭证(zhèng)后，开发(fā)商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得购房者(zhě)支付的房(fáng)款。二是开发商为购房者提(tí)供(gōng)一定的保修期(qī)，通常(cháng)1-5年，保修期满，购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　美国(guó)期房(fáng)定(dìng)金(jīn)一定期限(xiàn)内(nèi)无条(tiáo)件返还(hái)，最低(dī)首付(fù)比例为3.5％，交房前(qián)仅(jǐn)支付首付，其余(yú)房款交(jiāo)付后(hòu)按揭还款，交付前资金(jīn)由第三(sān)方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定(dìng)金比例(lì)一(yī)般(bān)为(wèi)房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低(dī)可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国平均(jūn)首付比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除(chú)定(dìng)金或(huò)首(shǒu)付(fù)外，购(gòu)房者在房屋交付后通过(guò)按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为(wèi)防止开(kāi)发商挪用资金(jīn)，购房者的(de)定(dìng)金及首(shǒu)付款由(yóu)第三方公(gōng)证行或产权保险公司的信(xìn)托账户(hù)监管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与(yǔ)损失。而开发商在房屋建设过程中的(de)资金(jīn)全部来自银行，银行根据工程进(jìn)度向开发商提(tí)供一(yī)定比例的贷款(kuǎn)，由于(yú)开(kāi)发商(shāng)挪用资金直接损害(hài)银(yín)行利益，银行有(yǒu)充分动机(jī)监(jiān)管(guǎn)开发(fā)商施工(gōng)进度。开发商(shāng)在房屋(wū)交付时需取得由政府相关部门(mén)经审查后发(fā)放的验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)，通过验收凭证向银(yín)行(xíng)得到购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　德国期(qī)房可零首付购房，房款(kuǎn)按建(jiàn)造工(gōng)期进(jìn)度(dù)支(zhī)付，按揭按工(gōng)期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用(yòng)固(gù)定(dìng)利率，开发商(shāng)或购房者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门(mén)槛(kǎn)方面，德国开发商在项(xiàng)目获批后即可预售房(fáng)屋。签署购房合同(tóng)前，购房者需支(zhī)付(fù)约2000欧(ōu)的定金并(bìng)进行预约公(gōng)证，签订合(hé)同(tóng)后定(dìng)金退还。如由(yóu)于任何原因不能购买，定金按(àn)照德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购房(fáng)合同后(hòu)，购(gòu)房者需支付公证(zhèng)费和(hé)土地(dì)交易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房(fáng)款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最低首付(fù)比例，可零首(shǒu)付(fù)购房。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德(dé)国(guó)也采取按(àn)工期支付房款的制度，一般分7笔进(jìn)行支(zhī)付，具(jù)体(tǐ)支付(fù)节点、比例因项目(mù)而(ér)异。一般来说(shuō)，支付节点可分为公证后(hòu)、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁及墙面完(wán)工、地(dì)板完工、全部(bù)完工，支(zhī)付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付房款前(qián)申(shēn)请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定(dìng)利(lì)率，银行(xíng)按施工节奏分多次发(fā)放(fàng)贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定使用期限，期限结束后，购(gòu)房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计(jì)了两种保险(xiǎn)，保(bǎo)险的功能是(shì)当房屋出现重大延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开发(fā)商(shāng)破产，由保险公司负责(zé)相应赔偿。保险由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险保护机制(zhì)，交(jiāo)房前付款比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有(yǒu)一名律师(shī)，负责沟(gōu)通(tōng)期房交易中的房产、资(zī)金(jīn)、合同(tóng)等(děng)各个(gè)环(huán)节，各环(huán)节内容确认(rèn)无误后签订首付交换合(hé)同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务(wù)、经营问题时，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需(xū)要在合同(tóng)签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，但是(shì)交房前付款比例相(xiāng)对较低(dī)，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分(fēn)别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余款项交房(fáng)后支付。

　　交(jiāo)付(fù)环节(jié)，英国规定房屋必须经(jīng)过房产公(gōng)证公司的检验(yàn)验收后才能(néng)交付，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房预售(shòu)资金监(jiān)管极为严格，资金也由律师监管，在确(què)认工程进度、支(zhī)付相关(guān)款项过程中，由(yóu)买房律师(shī)将资金转(zhuǎn)给卖方律师(shī)，卖方律师转给开发商，即(jí)资金在进入开发商账户前经过(guò)两道关口，有利(lì)于保障购房(fáng)者资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　日本(běn)期(qī)房交易立法，定金超(chāo)5％或(huò)1000万日元(yuán)时，开发商必(bì)须(xū)完(wán)成“预售(shòu)房定金(jīn)保全(quán)措(cuò)施”，交房前(qián)付款比例不超房(fáng)款的(de)20％，开发商违约需返还定价(jià)并(bìng)赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二(èr)战结束后由于房屋供给(gěi)严重(zhòng)失衡，叠(dié)加(jiā)法律空白，社会(huì)上“一房二卖(mài)”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修(xiū)订，目前(qián)是唯一一部(bù)规范期房交易的(de)法(fǎ)律。

　　定金保(bǎo)护方(fāng)面，根(gēn)据(jù)日本《宅(zhái)地(dì)建物取引业法(fǎ)》，对购房者(zhě)支付定金超(chāo)过5％或超(chāo)1000万日元的(de)部分，法律要求(qiú)开发商必须完成定金保全措施才可预售。什(shén)么(me)是定金保全措(cuò)施？即买卖双方签订购(gòu)房合同(tóng)时，开发商向(xiàng)金(jīn)融机构或(huò)指定保(bǎo)证机(jī)构或保险机(jī)构(gòu)签订定(dìng)金保证委托(tuō)合同，设(shè)置购房者定金的保证(zhèng)或保险，并将相(xiāng)应的保证金证明书交付给购房者。除定金外，其他(tā)预(yù)先支付(fù)的购房款也受该(gāi)措施保护。若开发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房(fáng)者可凭保(bǎo)证金证明书向金融(róng)机构或保证机构或保险公司兑付(fù)，同时，开(kāi)发商(shāng)需向购房者赔(péi)付违约金(jīn)，一般约(yuē)为房(fáng)价的10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付(fù)环节，交(jiāo)房前只需支付最多不(bù)超20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购房者即可向银(yín)行申请贷款，但交房后(hòu)才开始按揭贷款，除定(dìng)金外(wài)的剩余(yú)房(fáng)款(kuǎn)在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银(yín)行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡(pō)期房购房(fáng)者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付(fù)比例(lì)20％，余(yú)款按工程(chéng)进度支付，所有资金进银行专门项目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开(kāi)发商有统一的选(xuǎn)购权(quán)合同以及订卓越计划是什么意思，卓越计划是什么意思 报名条件有哪些金返(fǎn)还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订(dìng)购房(fáng)合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时(shí)购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同样采取按工程进度付款的方(fāng)式，《发展(zhǎn)商条(tiáo)例》对期房付款流程做(zuò)了统一详细规(guī)定，要求所有开发商遵守，支付(fù)节(jié)点一般为合同(tóng)签订后、地(dì)基(jī)完工(gōng)、框(kuāng)架完工、管道门窗(chuāng)等完(wán)工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也(yě)依照工程进度放款(kuǎn)，月供(gōng)在此过程中随(suí)着放出贷款的(de)增加(jiā)而增加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，购房者的(de)订金(jīn)与(yǔ)付款会(huì)存入银行专门的项目资金账户，账户资金提取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年(nián)的房屋(wū)保修期，此后购(gòu)房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前(qián)房(fáng)地产到了政(zhèng)策出手(shǒu)临界点，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼(lóu)和(hé)房企重组(zǔ)。一方面，加大对(duì)刚需和改善型需(xū)求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼保复(fù)工保民生，给(gěi)予强有(yǒu)力的金融(róng)工具(jù)支持。另一方面(miàn)，从(cóng)现在起，对还在正常(cháng)运转(zhuǎn)的房企(qǐ)包(bāo)括(kuò)民营(yíng)企业(yè)，加大支持(chí)力度，由优质(zhì)房企牵头并购重组(zǔ)整个行业，为每个房企配套(tào)AMC和财(cái)团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估(gū)计形势复(fù)杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机(jī)制(zhì)。长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。定金环节，建(jiàn)立开发商违约后定金保(bǎo)护机制(zhì)，如将已(yǐ)支付定金冻结(jié)至房屋交付阶(jiē)段，保障(zhàng)购房者(zhě)定金安全。签订合同环(huán)节，鼓(gǔ)励保(bǎo)险(xiǎn)公司介入，为房屋重(zhòng)大(dà)延期以及(jí)重大缺(quē)陷等情况提供充(chōng)分(fēn)的(de)保(bǎo)障。余款支付环节，建立按(àn)工程进度付款(kuǎn)机(jī)制或交(jiāo)房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者(zhě)的权(quán)益。资金监管环节，引入独立于开发商、银行的第三(sān)方(fāng)资金监管机构，或(huò)由政(zhèng)府相关部门直(zhí)接监管(guǎn)，以(yǐ)此防止资金挪(nuó)用现象。交付(fù)环节(jié)，建立商品房保修期(qī)制度。保修(xiū)期内，开发商(shāng)应对房屋(wū)质(zhì)量问题(tí)全权负责、免费(fèi)维修，购房(fáng)者在保修期(qī)结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预售制是(shì)大势所趋(qū)。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超(chāo)过1，从大开发进入存(cún)量时代(dài)，对购房(fáng)民众不公(gōng)平的(de)预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方(fāng)面，取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的(de)不是五花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过(guò)硬的产品质量和(hé)诚信(xìn)，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极(jí)大的(de)提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币(bì)驱(qū)逐劣(liè)币。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 卓越计划是什么意思，卓越计划是什么意思 报名条件有哪些