导读

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产(chǎn)步入大分化(huà)时代而非(fēi)停(tíng)滞期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过去二(èr)十年是中国房地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年(nián)商品住宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气，有关中国地产是(shì)否过剩的讨(tǎo)论日益热烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，本文试图(tú)厘(lí)清中(zhōng)国城镇存量住宅真实情况，据(jù)此判断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国(guó)地产存(cún)量极度(dù)过剩(shèng)，事实是否如(rú)此？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建筑，第七次人口普查调(diào)查数(shù)据显示城镇家庭户(hù)人均住(zhù)宅(zhái)间数为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩？

　　事实(shí)上(shàng)住(zhù)建部披(pī)露的近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中(zhōng)还包括(kuò)大量城(chéng)镇非住(zhù)宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七(qī)普显示中国(guó)城(chéng)镇居民人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，但(dàn)居住舒适(shì)不是人均(jūn)一间房所(suǒ)能满足，它与房屋质量、居(jū)住(zhù)面积(jī)、配套设施等因素密(mì)切相关。中国的人均住宅间数较发达国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场(chǎng)已经饱(bǎo)和。

　　我们测(cè)算发(fā)现中(zhōng)国城镇居民户均1套房，其中(zhōng)每(měi)户持有(yǒu)商(shāng)品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公(gōng)布中国家庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根据(jù)商(shāng)品(pǐn)住宅套(tào)数、商品(pǐn)住(zhù)宅占比和城镇(zhèn)家庭户(hù)数，计(jì)算出城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中(zhōng)0.54套为(wèi)商品(pǐn)住宅。若(ruò)期(qī)房(fáng)顺利交付，直至2024年(nián)，中国每(měi)户(hù)城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成(chéng)熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡(héng)，是因(yīn)为户均一套房(fáng)无法满足流动人口的(de)租赁和(hé)置业需求。全国总人(rén)口的近(jìn)三成都是流动人(rén)口，流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家买房，从而(ér)产(chǎn)生了(le)额外的(de)住宅需(xū)求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未来地产仍(réng)有四大新(xīn)增需求动(dòng)力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多(duō)。小家庭化(huà)趋势将延续(xù)，带(dài)来新户购(gòu)房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的(de)分化日益明显，区域(yù)经济资源分配(pèi)的再集中吸引着(zhe)人口(kǒu)流入，人口(kǒu)净迁(qiān)入城市(shì)的(de)新增(zēng)住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平(píng)方米(mǐ)的住宅建筑面积。促(cù)成“老破小”住宅的改(gǎi)造(zào)势在(zài)必行。

　　第四，中国的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)与人均住宅建(jiàn)筑面积均较发达(dá)国家有着不(bù)小差距，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改善性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当(dāng)下中(zhōng)国(guó)地产步入大分化时(shí)代(dài)而非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄(huáng)金发(fā)展(zhǎn)期，地(dì)产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存(cún)在(zài)不足，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么当下房地产大分(fēn)化(huà)时代已至，大分化(huà)时代下地产矛盾则更多体现在住宅(zhái)质量供(gōng)需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体(tǐ)现在不同能级(jí)城市之间，不同区域板块之间，不(bù)同(tóng)品质(zhì)住(zhù)宅(zhái)之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前，官方披露全(quán)国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热(rè)议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然(rán)激增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的(de)房子是(shì)否(fǒu)已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还(hái)是(shì)供(gōng)需平(píng)衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量(liàng)数(shù)据并未公布，我们无(wú)法直接知晓具(jù)体情(qíng)况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中(zhōng)国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答当前的房(fáng)子是否真的过剩了？据此判断未(wèi)来房地产市(shì)场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何(hé)有(yǒu)效观察(chá)中(zhōng)国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判(pàn)断站(zhàn)不住脚

　　今年(nián)2月，在(zài)以全国(guó)自(zì)然灾害(hài)综合(hé)风险普查工作情况为(wèi)主(zhǔ)题的新(xīn)闻发布(bù)会上(shàng)，负责(zé)人对外(wài)披(pī)露：“住宅城乡建设行业(yè)获取(qǔ)了(le)全国近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据以及80多万处(chù)市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，平均每栋(dòng)建筑(zhù)住(zhù)不到3人，住宅市场看(kàn)似已经过(guò)剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑中(zhōng)，农村(cūn)房屋占9成(chéng)以上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包(bāo)括(kuò)了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比(bǐ)并不大(dà)。

　　第七次人口普(pǔ)查(chá)数(shù)据公布了中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间，其中城市(shì)家庭(tíng)户居民(mín)人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似意味着人(rén)人都有(yǒu)房(fáng)间居住。

　　居住(zhù)水平不(bù)仅与房(fáng)间数(shù)量有关(guān)，更与(yǔ)房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因素密(mì)切相关(guān)。单单从人均(jūn)住宅间数不能完全反映出城镇居(jū)民的(de)居(jū)住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住(zhù)宅，一套设施(shī)齐全的住宅才(cái)是城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国(guó)户(hù)均住宅的测(cè)算思路、数据和方(fāng)法

　　中(zhōng)国城镇居(jū)民(mín)住(zhù)宅主要分两大类，一类是商品住(zhù)宅(zhái)，另一类是(shì)保障房、原公有(yǒu)住宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计(jì)数据，并没有直接公布城镇住(zhù)宅数(shù)量。居民住宅相关数据有两(liǎng)处可以(yǐ)直接公布，一是每(měi)年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数（统计局）；二是居民住宅(zhái)来(lái)源（人口普(pǔ)查数(shù)据）。计算中国居(jū)民户均住宅数量(liàng)，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之前商(shāng)品住宅(zhái)数量极(jí)少，可忽略不计。估(gū)算城镇居民户均住宅套(tào)数(shù)分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售套(tào)数相加，我们(men)就(jiù)能够得到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品住宅(zhái)和非商品(pǐn)住宅比例(lì)，推算得到居民住(zhù)宅总套数(shù)。

　　第三步，将城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品住宅总数除以家庭(tíng)户数，我们就能够得到城镇户均(jūn)拥(yōng)有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　具体(tǐ)计(jì)算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商(shāng)品住宅套(tào)数(shù)/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量(liàng)到(dào)底有(yǒu)多(duō)少(shǎo)，目前缺(quē)乏一(yī)个准确(què)统计。我们(men)利(lì)用既(jì)有统计数据(jù)，大(dà)致测算(suàn)得到(dào)中国存量房地产套数，并进一步推算中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)住宅0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计(jì)销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商(shāng)品住(zhù)宅（包含(hán)现房(fáng)和期房(fáng)）。

　　中国的(de)房地产销售以(yǐ)期房为(wèi)主(zhǔ)，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房占比(bǐ)近9成。本文去(qù)除商(shāng)品住宅累计销售套数(shù)里(lǐ)的(de)期房销售，得到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套(tào)数=截止到2022年商品(pǐn)住(zhù)宅累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额(é)。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户(hù)均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步(bù)推(tuī)算(suàn)中国城镇(zhèn)居民拥(yōng)有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显示中国城镇居民的住宅(zhái)结构特(tè)征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经(jīng)济(jì)适用房占比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅占比6.1％，通过(guò)继承或(huò)赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定(dìng)租赁其他住宅和(hé)购买二手房都是(shì)商品住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购(gòu)买(mǎi)商品(pǐn)住宅与购买二手房(fáng)加(jiā)总，得到商品住宅占居民所有(yǒu)住宅的比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商(shāng)品住宅增幅(fú)为过去十年(nián)变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住(zhù)宅所(suǒ)占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均(jūn)每(měi)户城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)拥有0.86 套(tào)住宅(zhái)。但考虑已购(gòu)期房，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如(rú)果(guǒ)交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续(xù)交付使用(yòng)，到2024年(nián)，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭都(dōu)会拥有(yǒu)一套(tào)住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均一套房的三点含(hán)义

　　既(jì)然(rán)城(chéng)镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户户(hù)有(yǒu)房”是否意(yì)味着(zhe)中国城(chéng)镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅(zhái)市场(chǎng)供需平衡

　　需(xū)要(yào)有多余住宅来满(mǎn)足(zú)因人口流动(dòng)、居民换房等(děng)因素(sù)产生的(de)住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)住宅(zhái)套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和日本的住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就(jiù)会造成人(rén)口净流入(rù)地的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的(de)流动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际流(liú)动(dòng)人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨(jì)南大(dà)学2017年的中国城乡(xiāng)人口流(liú)动调查数据显示，在上(shàng)海、杭州(zhōu)以及南京(jīng)工作的流(liú)动人口在老(lǎo)家拥(yōng)有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸(xī)引(yǐn)打工人，但高房(fáng)价迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实(shí)际(jì)上会占(zhàn)据两套房(fáng)，在高房价的大城市租赁一套(tào)房(fáng)，在(zài)房(fáng)价(jià)较低的县城(chéng)购买一套房。所(suǒ)以(yǐ)说(shuō)户均一(yī)套房(fáng)无法满足庞大(dà)流动人(rén)口的租赁(lìn)与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需改善(shàn)

　　目前，中国的(de)城镇住(zhù)宅中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居(jū)民住(zhù)宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至(zhì)少在(zài)33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患(huàn)大(dà)等问(wèn)题，如电(diàn)线老化、管道(dào)等基础设(shè)施陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和安(ān)全(quán)隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧(jiù)住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的(de)家(jiā)庭没有(yǒu)独(dú)立卫(wèi)浴和厨房。这类(lèi)上世纪(jì)修建(jiàn)的(de)老旧小区很难(nán)满足现(xiàn)代生(shēng)活(huó)需求，在未来大都会被拆(chāi)迁(qiān)重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居(jū)室和(hé)二(èr)居(jū)室，户型偏小。其中一居室占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户(hù)型更小，当然这与城(chéng)市土地资源(yuán)紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据(jù)七(qī)普数据(jù)测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间(jiān)农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅(zhái)存量(liàng)总(zǒng)面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积不(bù)足(zú)19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公摊(tān)，可(kě)使(shǐ)用的(de)住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将(jiāng)人均住宅建筑面积低(dī)于15平方(fāng)米的家庭(tíng)界定(dìng)为住(zhù)宅存在困难，若按(àn)这个标(biāo)准算的话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的(de)家庭存(cún)在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住(zhù)宅面积，美(měi)国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大(dà)。但若去除公摊面积(jī)后，中国的(de)人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一(yī)差距将变(biàn)得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要的住宅总量(liàng)会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地(dì)产还会有需(xū)求么？

　　我们测算得到(dào)中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即(jí)便如此，中国人(rén)口静态结构(gòu)和动(dòng)态趋势演(yǎn)绎(yì)，决定(dìng)了(le)中国未来(lái)地产仍有需求释放(fàng)。户均1套住宅现实之下，中国未来城(chéng)镇住宅需求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口缩小(xiǎo)金地集团是国企还是民企，金地集团房地产排名，家庭户数(shù)增多，新户购(gòu)房需求扩张(zhāng)。金地集团是国企还是民企，金地集团房地产排名p>

　　过去20年(nián)我国(guó)城镇家庭户均人口数不断下降(jiàng)，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二(èr)人户的占比明显上升，人口小家庭(tíng)化(huà)趋势(shì)将继续延续，导致户数会因户均人口(kǒu)规模的缩小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发(fā)展带来的新(xīn)增住(zhù)宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化(huà)日益明显，资源和(hé)生(shēng)产要素(sù)逐步(bù)向经济带、都市圈(quān)中心(xīn)城市流(liú)入(rù)，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流(liú)入(rù)。人口迁移势必涉及到买(mǎi)房租(zū)房，给迁(qiān)入地住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人(rén)口仅为6.5万(wàn)人，其(qí)人口增长主要受(shòu)益于人(rén)口迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区改善(shàn)性需求依(yī)然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年(nián)，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了(le)10.5个(gè)百分点(diǎn)；原公有(yǒu)住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻(wěn)合(hé)。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原公有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万(wàn)户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了(le)商(shāng)品住(zhù)宅。租房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着城中村和旧城(chéng)改造，商品住宅的占比(bǐ)势必(bì)会进一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年(nián)以前(qián)建造的住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积还有约(yuē)81亿(yì)平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万(wàn)户(hù)。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质(zhì)量低、基础(chǔ)设施配套差、没有(yǒu)或少有(yǒu)物业管(guǎn)理(lǐ)，居民追(zhuī)求美好、宜居(jū)生活的(de)环境，背(bèi)后的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上(shàng)更大房子”的改善(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向(xiàng)于中小户型(xíng)。已有住宅家庭希(xī)望提高生活品质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经济(jì)工作(zuò)会议明确(què)指出(chū)支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否(fǒu)考虑乡(xiāng)村住(zhù)宅因(yīn)素，中国的人均住宅间数较其他国(guó)家(jiā)依(yī)旧存(cún)在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密(mì)切(qiè)正向联(lián)系。随着经(jīng)济发(fā)展水(shuǐ)平(píng)的提高，中国的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积(jī)将随之增长。

　　如果说过去(qù)二十(shí)年(nián)是中(zhōng)国(guó)地产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾(dùn)更(gèng)多体现(xiàn)为住(zhù)宅供(gōng)给存在不足，供需出现错配，这是过去二十(shí)年房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么未来将(jiāng)是住(zhù)宅(zhái)质量的供需冲突。房(fáng)地产(chǎn)大分(fēn)化时代(dài)已至，这种分化(huà)不单局限(xiàn)于城(chéng)市能级(jí)之间差异，优质小区和老旧二手房之间的差异也将越(yuè)发扩大(dà)。

　　风(fēng)险提示(shì)

　　人口(kǒu)普查(chá)数据调查的(de)是人，并(bìng)不是针对住宅，因此可(kě)能存(cún)在统计偏差(chà)。商品住宅占比(bǐ)实际值可(kě)能偏低，其增速(sù)可(kě)能超(chāo)预期。

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