近两(liǎng)年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业(yè)内人士(shì)对此表示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要(yào)特征之(zhī)一，稳定分红体现(xiàn)出该类产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值，通过观测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金等指标(biāo)，也是(shì)观察REITs项目底层(céng)资产运营情况的“窗口”。他们也提(tí)醒(xǐng)普通投(tóu)资者注意(yì)，与产权类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目在经(jīng)营权到期(qī)后不再产生现(xiàn)金(jīn)收益，特(tè)许经营(yíng)权分红目前已包含(hán)了(le)利润分配和本金的(de)归还，在选择投资(zī)标的时(shí)应了解资产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月21日）陆续(xù)迎(yíng)来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额(é)占可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大(dà)部分(fēn)分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人(rén)对此表(biǎo)示，投资公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要(yào)收益来(lái)源(yuán)为持有期分红收益，以及(jí)基(jī)金份(fèn)额交易价格的变化(huà)。基金份额(é)二级(jí)市场价格受到公(gōng)募REITs资产(chǎn)运营情况及市场因素的综合影响，较易引起波动。与此(cǐ)相比(bǐ)，基金分红预期则(zé)更有规律可(kě)循。公募REITs的分红主要来(lái)自基(jī)础设施资(zī)产的经营现金流，投资人通(tōng)过基金募集(jí)材料和信息(xī)披露文(wén)件，结合行业及(jí)市场情况，可以分(fēn)析(xī)基础(chǔ)设施项目的经营业绩，作为进(jìn)行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场价格变(biàn)化导(dǎo)致的浮盈(yíng)或(huò)浮亏，分红作为基金(jīn)份(fèn)额持(chí)有人实际获得的现金收益，对于长期投资者(zhě)更具参考价值。”中金基(jī)金相关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监李(lǐ)华平也表示(shì)，根据《公(gōng)开募集基础设施证(zhèng)券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上(shàng)合并后基金年度可分(fēn)配金额以现金(jīn)形式(shì)分配给投资者，强制分红机制是公(gōng)募REITs的(de)主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定的(de)分(fēn)红机(jī)制体现(xiàn)出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资角度来看，基(jī)础设施(shī)公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场(chǎng)价格反映这类产品“股性(xìng)”的一(yī)面，分红体(tǐ)现了这类产品的(de)“债(zhài)性(xìng)”特(tè)点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分(fēn)红类似于债券派息(xī)，但不(bù)等(děng)同(tóng)于债(zhài)券的固定利息回报，而是由(yóu)可供(gōng)分配现(xiàn)金决定。

　　从机(jī)构投资者的角度来(lái)看，一方(fāng)面是公募(mù)REITs丰富(fù)了机构(gòu)投资(zī)者的投资(zī)品类，为资产配置(zhì)多元化提供抓手，具有(yǒu)较强的配置价值(zhí)。另一方面，公(gōng)募(mù)REITs的分红能够帮助机(jī)构(gòu)投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能(néng)够通过分红(hóng)获取(qǔ)相对(duì)于投资债券相对(duì)高的收益性，在有效(xiào)控制风险(xiǎn)的前(qián)提下，增厚资产包(bāo)收(shōu)益，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为(wèi)安”外(wài)，市场对于未来分(fēn)红水平的预期，也(yě)是影响REITs基金二级市场(chǎng)价(jià)格走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的(de)二(èr)级市(shì)场表(biǎo)现看，截至(zhì)4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于(yú)975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主(zhǔ)要股票(piào)和(hé)债(zhài)券(quàn)宽基(jī)指数。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日(rì)，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受(shòu)宏观经济的影(yǐng)响，可(kě)分(fēn)配金额(é)完成率不达预期，一定(dìng)程度上影响了(le)公募REITs二级市场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二(èr)级(jí)市场(chǎng)的价格波动(dòng)受多重因(yī凉风席席的是什么意思，凉风席席是成语吗n)素的影响，投(tóu)资(zī)收益(yì)是(shì)影响REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)价(jià)格的主要因素之(zhī)一(yī)，而稳定的分红有利(lì)于吸引投资(zī)者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人也表(biǎo)示，近(jìn)期经济预期恢复，一方面市(shì)场(chǎng)热点呈(chéng)现向股票和债券回归的过(guò)程；另一方面，基础设施项(xiàng)目的经营业绩相对经济活力的改(gǎi)善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在(zài)分(fēn)红除(chú)权(quán)日(rì)，将(jiāng)对基金份(fèn)额(é)的开盘(pán)指导价(jià)做调(diào)减处理，调减金额(é)根(gēn)据单位(wèi)基(jī)金份额的分红金(jīn)额(é)进(jìn)行计算。除权操作是对分红前后基(jī)金份额净(jìng)值变化的修正，使投资人在基金分红前后均可以(yǐ)获得公(gōng)平的投资(zī)机(jī)会。

　　“分红可(kě)增强投资者(zhě)长期投(tóu)资的信心，同时(shí)需(xū)结(jié)合(hé)持有(yǒu)产品的特(tè)性，关注二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权(quán)分红包括利润(rùn)分(fēn)配(pèi)和本金归还

　　普通(tōng)投资(zī)者应了(le)解底(dǐ)层(céng)资产情况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与现有公(gōng)募基金凉风席席的是什么意思，凉风席席是成语吗(jīn)分红前(qián)提是本(běn)金之上的增值(zhí)部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定(dìng)为(wèi)“分派”更为准确，分派(pài)的是本(běn)金(jīn)与(yǔ)增值(zhí)两个部(bù)分，两个(gè)部分(fēn)之(zhī)间的比例是(shì)变动(dòng)的，与现有公募基金分(fēn)红差(chà)异很(hěn)大，大多(duō)数普(pǔ)通投资(zī)者可能(néng)把“分派”金额误认(rèn)为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期后基(jī)金价值面(miàn)临极大不确定性，这是该类(lèi)投资者应该注意的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主要有(yǒu)特许经(jīng)营权类(lèi)和产权(quán)类两大资产类(lèi)型，持有产权(quán)类产品的收(shōu)益主要包括每年(nián)的现金分(fēn)红及资产(chǎn)增值的收益，而持有(yǒu)特许(xǔ)经营(yíng)类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要来自项目每年的(de)现金分红。其中，特许经营(yíng)权类资产(chǎn)的分红包(bāo)括(kuò)了利润分配和本(běn)金(jīn)的归还，两者的比率(lǜ)也是变动的，对(duì)特(tè)许经营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量(liàng)投(tóu)资收益。普通投资者在选择投资标的时(shí)，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示(shì)，从细分(fēn)来看，各类公(gōng)募REITs分(fēn)红因底层资(zī)产属性不(bù)同而形成(chéng)区别(bié)。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分(fēn)红相当(dāng)于包含(hán)“本金+收益”，分红相(xiāng)对(duì)较(jiào)多，债(zhài)性偏强。而产权类(lèi)的公(gōng)募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重底层资产(chǎn)的价(jià)值增值(zhí)，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要(yào)考凉风席席的是什么意思，凉风席席是成语吗虑底层(céng)资产属性，对所选择产品(pǐn)的二级市场价(jià)格和(hé)分(fēn)红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认为(wèi)，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营项目在经营权到期后(hòu)不再能产生现金收益，因此将可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额(é)的分配理解为“分派(pài)”比“分红”更加(jiā)准确(què)。基于这个(gè)特点(diǎn)，剩余(yú)经营期限较短的特许经营项目(mù)，通常具(jù)备更高(gāo)的分派率水平。对(duì)于剩余期限较(jiào)长(zhǎng)的特(tè)许经营权项目，即使分派率相对较低，也(yě)有足够(gòu)年限(xiàn)收回(huí)本金(jīn)并取得(dé)收益。

　　中金基(jī)金该负责(zé)人提醒(xǐng)投资者注意，特许经营权项目的分派金(jīn)额包含了(le)投资本金，在不进行扩募的情况下(xià)，基金份额单(dān)价随(suí)着分派进度(dù)逐年(nián)下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益(yì)来自项目(mù)剩余(yú)期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项(xiàng)目相比(bǐ)，产权类(lèi)项目(mù)的土地或(huò)建筑的剩(shèng)余使(shǐ)用年(nián)限一般较长，再加上到期后通过对(duì)建筑的更新(xīn)改造或补缴土地(dì)出让金(jīn)等追加投资，有机会进一步(bù)延长经营期限。这种类(lèi)似(shì)永续经营的假设(shè)反映(yìng)在(zài)基础资产的估值(zhí)上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益率等(děng)指标(biāo)

　　评估项目底层资(zī)产运(yùn)营(yíng)情况

　　在基金分(fēn)红的时(shí)点，多位(wèi)业内人士还表示，在(zài)产品分红(hóng)期，投资者可以观测经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供(gōng)分配(pèi)现金、内部收益率等指标，来观(guān)察和评估项目底层资(zī)产的运营情况。

　　中航(háng)基金(jīn)表示(shì)，年(nián)报指标中(zhōng)，跟(gēn)现金(jīn)相关(guān)的指(zhǐ)标有两(liǎng)个：一是年(nián)报(bào)中披露的经营活动现金(jīn)流，二是可供分配(pèi)现(xiàn)金(jīn)，二者存在本质性(xìng)区别。经(jīng)营活(huó)动(dòng)产生的现金净(jìng)流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经营(yíng)活(huó)动产生(shēng)；可供分配的(de)现(xiàn)金(jīn)实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利润表的(de)项目进行调整，加期(qī)初现金，最终得(dé)到(dào)的账面现金。

　　李华平(píng)也表(biǎo)示(shì)，公募REITs作为(wèi)资产配置新(xīn)选择，投资价(jià)值体(tǐ)现在相对股债(zhài)市场独立(lì)的资产配置(zhì)功(gōng)能，比较适(shì)合长(zhǎng)期持有。建议投资者对(duì)经营(yíng)权类(lèi)的资产可(kě)以(yǐ)更多关注内部收益(yì)率的(de)高低(dī)，对产(chǎn)权类的资(zī)产更多关注分派率高(gāo)低(dī)。因(yīn)为公(gōng)募REITs可(kě)分配(pèi)收益主要来自底层资产(chǎn)的经营(yíng)净现(xiàn)金流，所以底层资(zī)产运营情况直接影响投资回报(bào)，投(tóu)资者(zhě)可综(zōng)合(hé)考虑原始权益人综合实力、运营管理(lǐ)机构实力、公募基金(jīn)管理人(rén)实力等多重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公(gōng)募(mù)REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，由于(yú)分红交易带(dài)来的短期(qī)博弈机(jī)会仍在，叠加此前(qián)市场接连回(huí)调，建议投资(zī)者关注(zhù)有(yǒu)基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规(guī)模(mó)较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可(kě)供分配金额(é)预(yù)测(cè)。投(tóu)资(zī)者可以将REITs的实际分红金额与募集材(cái)料(liào)中披露(lù)预(yù)测(cè)进(jìn)行比(bǐ)较分析，结合经(jīng)济及市场的实际环境，对基(jī)础(chǔ)设施项目的(de)运营业(yè)绩及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金基金(jīn)上述负(fù)责人也称。

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