饱(bǎo)受(shòu)争议(yì)的二手房交易中介费(fèi)问(wèn)题，正逐(zhú)渐得到监管部门的重视(shì)。

　　5月8日(rì)，住建部、市(shì)场监管总局(jú)联(lián)合发布了关于规范房地产经纪服务(wù)的意(yì)见(jiàn)。意见(jiàn)提(tí)及(jí)，近年来，部分房(fáng)地产经(jīng)纪机构存(cún)在利用房源客源优势收取过高费(fèi)用、未明码标价、捆绑收(shōu)费、滥用客户个人信息等问题，加(jiā)重交易当事人(rén)负(fù)担(dān)、侵害其(qí)合(hé)法权益。

　　基(jī)于上述背景，两部门从加(jiā)强从业(yè)主体管(guǎn)理、明确经纪服务内容、合理(lǐ)确定经(jīng)纪服务收费(fèi)、严格实行(xíng)明码(mǎ)标价等十方面(miàn)，提(tí)出了意见。

　　中原地产首席分析师张(zhāng)大(dà)伟称，随着(zhe)城市发展，一二线城(chéng)市二手房交易占(zhàn)比逐(zhú)渐(jiàn)增加(jiā)。以北毁掉一个女人最好的办法名声，毁掉一个渣女最好的方法京、上海为例(lì)，二(èr)手(shǒu)房占(zhàn)市(shì)场成交比例超过80％，大量二手房成交依赖中介居间(jiān)成(chéng)交(jiāo)，房地产调(diào)控重(zhòng)心逐渐从开(kāi)发商过渡到中介公司。

　　广(guǎng)东省城规院(yuàn)住房政策研究中(zhōng)心首(shǒu)席研(yán)究员李宇(yǔ)嘉表示，买房对居民来(lái)说属于金额(é)不(bù)低的大宗交易，由于二手房交(jiāo)易成本较高(gāo)、交易周期(qī)较长，具(jù)有非常强的专业性，居民往往通过(guò)中介来完(wán)成。但很多(duō)中介利(lì)用信息不对(duì)称等问题，将非(fēi)必要的(de)收(shōu)费夹带其中，如收(shōu)取过桥融资、按(àn)揭费、担保费等(děng)，对居民造成额外的负担，而(ér)且这些服务事项并未(wèi)明(míng)码标价。

　　对(duì)于二手房市场交易过(guò)程(chéng)中(zhōng)存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉(jiā)指出，对包括经(jīng)纪服务在(zài)内的相(xiāng)关市场(chǎng)交易(yì)行为及其主体进(jìn)行(xíng)规范(fàn)和(hé)秩序整顿，是(shì)房地产市场管理和调控(kòng)的主题(tí)。“当下(xià)，推进这项(xiàng)工作的(de)意义更大(dà)，也更(gèng)急迫(pò)。”

　　中介收费问题成(chéng)监管重(zhòng)点

　　二手房市场中，历来(lái)对房(fáng)地产经纪服务行业(yè)关(guān)注最多的一个话题(tí)，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相关部门主要监管的重点，将是(shì)对房地产(chǎn)经纪服(fú)务收费及中介(jiè)交易进(jìn)行(xíng)规范。

　　在热点城市，二(èr)手房屋交易过程中，部毁掉一个女人最好的办法名声，毁掉一个渣女最好的方法分价值不菲的房屋(wū)，往往要缴纳一笔(bǐ)金额不低(dī)的中介费。以北京某房(fáng)地产经(jīng)纪服(fú)务机构(gòu)2.7％的(de)服务费率计(jì)算，一套1000万元的房(fáng)屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在合理确(què)定(dìng)经纪服(fú)务收(shōu)费上，两部(bù)门(mén)在此次意见中提(tí)及(jí)，房地(dì)产经纪(jì)机构要合理降低住房买卖和租赁经(jīng)纪服务(wù)费(fèi)用。鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率(lǜ)越低的原则实行分档定价。引导由交易双(shuāng)方共同承担经纪服务(wù)费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产(chǎn)经(jīng)纪服务收费标准的(de)最早依据(jù)是1995年(nián)国家(jiā)计委建设部(bù)下发的《关(guān)于房地产中介服(fú)务(wù)收费的(de)通(tōng)知(zhī)》（971号文），其中第六条规(guī)定：房屋买卖(mài)代(dài)理收费(fèi)，按成交(jiāo)价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为(wèi)例(lì)，目前北京市执行(xíng)的2014年更新后的收费标准，即根据这样(yàng)的规定：“少(shǎo)数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经(jīng)交易各方协商同意，可在(zài)规(guī)定的收费标准基础上适当上浮(fú)，上浮幅(fú)度最高(gāo)不得超过10％。”这意味着，当前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消了房地产(chǎn)中(zhōng)介服务等57个政府定价，房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务(wù)收费(fèi)多少由(yóu)各中(zhōng)介(jiè)机构自行决定。

　　“房产中(zhōng)介机(jī)构在实际收取费用过程中，相关监管(guǎn)部门当前并未明(míng)确具体的中介费(fèi)率，中介机构(gòu)仅需在服务过程中(zhōng)对收费(fèi)标(biāo)准进(jìn)行(xíng)明码标价即可。而房地产经纪服务机构在具体收取过程中，会结合房屋价值及(jí)工资标(biāo)准(zhǔn)，综合(hé)计算出合适的(de)中(zhōng)介费率。”张(zhāng)大伟(wěi)补充(chōng)道。

　　对(duì)于明码标价问(wèn)题，两部(bù)门在此次意见(jiàn)中提(tí)及，房地(dì)产经纪机(jī)构应(yīng)当在经(jīng)营门店(diàn)、网(wǎng)站、客户端(duān)等场所或渠(qú)道，公示服务项目(mù)、服务内容和收费标(biāo)准，不得(dé)混合标价和(hé)捆(kǔn)绑(bǎng)收(shōu)费。房地产经纪机构提(tí)供的(de)基本服(fú)务(wù)和延(yán)伸服务(wù)，应当分别明确服务项目(mù)和收费标准。房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪机构收费前应当向交易当事(shì)人出具收费清单(dān)，列(liè)明(míng)收费标准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对(duì)收费明显(xiǎn)高于(yú)市场平均(jūn)水平的房地(dì)产经(jīng)纪(jì)机构，住房和城乡建(jiàn)设部门将会(huì)同(tóng)市场监管等部门采取约谈等综合措施进(jìn)行重(zhòng)点监(jiān)管。市场监管(guǎn)部(bù)门会同(tóng)有关部门依法查(chá)处不(bù)按规定明码标价、操纵(zòng)经纪(jì)服务收费等违(wéi)反价格和反垄(lǒng)断法律(lǜ)法规的行为。对房地产经纪机构相关违(wéi)法违规信息，市场(chǎng)监管部(bù)门要依法(fǎ)依(yī)规纳入国家企业信用(yòng)信息公示系统。

　　房(fáng)屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励(lì)按(àn)照成交价格越高、服务(wù)费率越低(dī)的原则实行分档定(dìng)价，是否意味着(zhe)，未来豪(háo)宅的中介费有(yǒu)望大(dà)幅降低(dī)？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔(shū)伦称(chēng)，住建部(bù)发(fā)文鼓励按照成(chéng)交价格(gé)越(yuè)高(gāo)、服务费率越低的原则(zé)实行分档定(dìng)价，合(hé)理降低(dī)住房(fáng)买卖(mài)和租赁经纪服务(wù)费用，主要还(hái)是规范行业，打(dǎ)击(jī)收费过高的经纪(jì)机构，但对市场影响有(yǒu)限，“以深(shēn)圳(zhèn)为(wèi)例，深圳市场(chǎng)豪宅和普宅(zhái)本来收费就不同，各家收费普(pǔ)遍在(zài)合理(lǐ)范(fàn)围内，加上(shàng)经(jīng)纪(jì)服务费用(yòng)对市场(chǎng)的影响不(bù)大。”

　　张大伟(wěi)指出(chū)，由于当前(qián)两部门提出的意见(jiàn)仅为鼓励性质，即只(zhǐ)是纲领性文件(jiàn)而(ér)非规(guī)定，未来如何具体认定(dìng)其(qí)中(zhōng)的细则，还需要(yào)看各城市落地执行(xíng)情(qíng)况。

　　不过(guò)，张(zhāng)大伟表示(shì)，“从目(mù)前市场看，经纪服务领域的调整改善(shàn)、规范(fàn)化，有利于行(xíng)业健康发展(zhǎn)。同(tóng)时(shí)，由于二手(shǒu)房很多房(fáng)源在产权方(fāng)面(miàn)有瑕(xiá)疵，如产权抵押、不同(tóng)税费等(děng)都可能对(duì)交易(yì)产(chǎn)生影响(xiǎng)，这对房(fáng)地产经纪(jì)服务行(xíng)业的专业性提出更高(gāo)的要(yào)求。”

　　58安居客(kè)研究院研究(jiū)总监陆骑麟指出，在二(èr)手(shǒu)房买卖(mài)过程中，原本应该由上(shàng)下(xià)家各支付一半的中介费，但在一(yī)些(xiē)热点城市的二手房交(jiāo)易过程(chéng)中，往(wǎng)往会有(yǒu)这样的情形，因部分购房者处于弱(ruò)势地位，从而会出(chū)现(xiàn)中介费及税(shuì)费均由购房(fáng)者来承(chéng)担。即使一(yī)些房东愿意承担中介费，这部分(fēn)费用也可能(néng)通过转嫁的方式，在(zài)房(fáng)价(jià)中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁(jià)给下家，市场(chǎng)这种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介公司将其视为向购房者单边收费的行(xíng)为。部分(fēn)中介公司(sī)可(kě)能会利用(yòng)其支配地位(wèi)，在原(yuán)先经纪服务收(shōu)费的基础上，再次向房东收取费用，而(ér)这部分费用，房东往(wǎng)往会将其(qí)转再次转(zhuǎn)嫁给购房者，这实际(jì)上相当于变(biàn)相推(tuī)高了房价。两部门提出严禁(jìn)操纵经纪服(fú)务收费(fèi)，不仅有利于提高交易中操作的透(tòu)明度(dù)，也(yě)有利于房价的(de)稳定。”陆骑麟称。

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