5月以来，房地(dì)产板块(kuài)个股多出(chū)现小幅(fú)上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为代表的机构(gòu)对于这一板块已经在悄然布局。数据显示(shì)，以(yǐ)南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为(wèi)例(lì)，5月(yuè)9日时所公(gōng)布的总份额均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根(gēn)据基金一季(jì)报统计(jì)，龙(lóng)头与(yǔ)地方国企央(yāng)企获得增持，持仓数量占流通股比重增(zēng)幅五只个(gè)股分别为华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房(fáng)地产或“底部(bù)回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募基金对(duì)房地产的配(pèi)置看(kàn)，2019年(nián)末，公募所持有的(de)房地产行业(yè)标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但公募所持房地产公司(sī)市值在股票资产中的占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数(shù)值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年(nián)终于出(chū)现了三年来的(de)首(shǒu)次回升(shēng)，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房(fáng)地产行业的持股(gǔ)比例也(yě)同(tóng)步回(huí)升(shēng)，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势(shì)头似乎在今年一季度得以延续(xù)。数据统计显示，公募(mù)重仓(cāng)持(chí)有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分(fēn)别为保利(lì)发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨(bīn)江集(jí)团，持(chí)仓市值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于房地产的(de)投资愈发有集(jí)中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示(shì)，在(zài)公(gōng)募基金一(yī)季报汇总的重仓(cāng)股中，房地(dì)产板块排名最高的是(shì)保利发展，在基金重仓第33位。排(pái)名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科(kē)A排在第96位。对比去年四(sì)季(jì)报，变化之处首先在于几(jǐ)只房地产龙头股从排(pái)位上(shàng)看(kàn)均(jūn)有退步，尤其是万(wàn)科最为明显；其次是金地集团(tuán)退出百大(dà)之(zhī)列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环(huán)，且(qiě)首季并非行业销售旺季(jì)，其传(chuán)导到二级市场(chǎng)乃(nǎi)至机构持仓上还(hái)需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的(de)是(shì)，经济圈判(pàn)断房地产已(yǐ)经(jīng)进入大分(fēn)化时(shí)代，一二线城(chéng)市好于(yú)三(sān)四线城市。而映射到二级市(shì)场(chǎng)投资(zī)上，配置(zhì)房地(dì)产行业轻松收获行业贝塔的(de)红利期(qī)一(yī)去不返(fǎn)了(le)。“如果(guǒ)按照产业周期来分类，包括房地(dì)产等几类行业在盖特纳曲线里属于(yú)成(chéng)熟期或(huò)者衰退(tuì)期的行业，传统认知上没有什么投资机(jī)会的。但(dàn)在这几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业也出现了一(yī)些机会，背后的(de)逻辑是供(gōng)给(gěi)侧发生了(le)更(gèng)大的变(biàn)化。”一不(bù)愿具名的上海公募基(jī)金经理(lǐ)指出(chū)。

　　不(bù)过也(yě)有公(gōng)募人(rén)士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年(nián)17亿～18亿(yì)平(píng)方米的年销售面积很难(nán)再出现了，2022年光(guāng)是(shì)居民(mín)存款数(shù)量增(zēng)加了15万亿元(yuán)。中(zhōng)国(guó)存(cún)量有(yǒu)400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存量(liàng)地(dì)产(chǎn)的更新，也(yě)有近10亿(yì)平方(fāng)米。需求端还需要(yào)有一定的政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研(yán)究员吕功(gōng)绩也指出：“时至今(jīn)日(rì)，无论(lùn)从城镇化的进程，还是(shì)人均住房面积（接近(jìn)30平(píng)/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺时(shí)代，而目前居民的杠杆率和房价收入(rù)也(yě)不支撑每年(nián)18万(wàn)亿元(yuán)的销售额，以及过快上行的房(fáng)价，因(yīn)而(ér)行业高(gāo)增的(de)时代已经过去，未来行业(yè)的需求或(huò)将回(huí)落，在此过(guò)程中，伴(bàn)随着地产的高杠(gāng)杆属性，就很容易出现信用风险问题(tí)（类似2022年的民营地(dì)产爆雷），行(xíng)业进入到供给(gěi)侧出清的过程。这(zhè)个过程(chéng)中，综合(hé)竞争力(lì)强的公司(sī)就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市(shì)占率的提升。当(dāng)行(xíng)业需(xū)求见顶回(huí)落时，行业的贝有白头发染什么颜色好，有白头发染什么颜色好看塔已经过去了(le)，但不代表(biǎo)没有投资机会，机(jī)会在(zài)于城市(shì)、位置、产品的阿尔(ěr)法(fǎ)，而对应到股票投资，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基(jī)于这样(yàng)的认(rèn)识转变，精耕细作(zuò)个股成为公募乃至整体机(jī)构的务实之(zhī)举。

　　机(jī)构配置房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘(pán)，中信房地(dì)产指数本(běn)月(yuè)涨幅(fú)约为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计(jì)申(shēn)万房地产板块个(gè)股，在纳(nà)入(rù)统计(jì)的124只房(fáng)地(dì)产类标的股(gǔ)中(zhōng)，本月以来实现股价上涨的达(dá)到(dào)了81家。

　　其中，上述(shù)时间段(duàn)恰(qià)好排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超(chāo)过了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏(xià)幸福、荣安(ān)地产。排(pái)名第一的上实发展，五一假期归(guī)来后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易(yì)日(rì)收出涨停。从该股的基本面来(lái)看，上实发展的主营业务为房地产开发与经营。公司的主要产品及服务为房地产销售(shòu)、房地产租(zū)赁、物业管(guǎn)理服务(wù)、工程项目、酒(jiǔ)店(diàn)经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归(guī)母净利润(rùn)1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度(dù)，其(qí)实现(xiàn)营(yíng)业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过(guò)从十(shí)大流通股股东来(lái)看(kàn)，各(gè)类机构都有对其(qí)布局的例子。以(yǐ)3月31日(rì)时(shí)的首(shǒu)季十(shí)大流(liú)通股股东(dōng)来看(kàn)， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文(wén)龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理公(gōng)司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地房企(qǐ)，其第一(yī)季度的收(shōu)入利润规(guī)模(mó)大幅度复苏(sū)。究其原因，一方面是该公(gōng)司后(hòu)疫情时代出租率复苏至近年来最(zuì)高，另一方(fāng)面则是(shì)公(gōng)司拿(ná)地结算(suàn)持续(xù)性向好，从数字上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约(yuē)54万(wàn)平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背景下，自然也吸引(yǐn)了知名机构在其中持续驻(zhù)足(zú)。从第一季度十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然(rán)在(zài)前十中，这也是连续(xù)第三个季(jì)度他(tā)有(yǒu)的两(liǎng)只产品杀入前(qián)十(shí)。同时(shí)榜(bǎng)单(dān)中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区(qū)域性地产公司外，荣安地产(chǎn)则是(shì)主(zhǔ)要布局在深圳的地产公司，一季报交出(chū)的(de)也是一(yī)份报喜的成绩单：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净利润(rùn)6.48亿(yì)元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来(lái)看，《红周刊(kān)》注意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀入十大流通股股东(dōng)行列。具体说来(lái)， 南(nán)方中证全指房(fáng)地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中(zhōng)证指数1000增(zēng)强则排名(míng)第九位，此外联袂(mèi)出(chū)现(xiàn)的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证全球基金相(xiāng)关(guān)人士分析：“经(jīng)历过(guò)行业洗牌和兼并(bìng)重组后(hòu)，龙头的(de)价值更(gèng)为笃定(dìng)突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅降温，优质土地供给较多（券(quàn)商测算对应潜在毛利率(lǜ)在(zài)25％以上(shàng)，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁机(jī)获取低成(chéng)本土地，龙(lóng)头房(fáng)企的拿地力度（拿(ná)地金额/销售金额）基本(běn)在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆(gān)率(lǜ)较(jiào)低(dī)，净负债率(lǜ)基本在(zài)70％以下，而(ér)其他房(fáng)企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融(róng)资成(chéng)本(běn)看，龙(lóng)头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销(xiāo)售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的(de)是(shì)，在(zài)当前(qián)中特估的浪(làng)潮下，央(yāng)国企(qǐ)地产股或存在发展的大好机(jī)会。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业的结构性机会依然(rán)存在，少(shǎo)部分公司尤(yóu)其是(shì)央企占据显著优势，其(qí)主要又体现为库(kù)存的优势。央(yāng)企地产公司(sī)，现阶(jiē)段表现出较(jiào)低的融(róng)资成本(běn)，优(yōu)质的开(kāi)发资源和良好的(de)不动产(chǎn)资产运营能力(lì)的多(duō)重竞争优势(shì)。”

　　“即(jí)使没有中(zhōng)特估，国央企相较于民营地产(chǎn)公司(sī)也是更有优势(shì)的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债务关系等(děng)问题(tí)，市场(chǎng)对(duì)民营房开企业的资(zī)产会(huì)有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行(xíng)业出清的过(guò)程中，央国企相较于民企来说估值(zhí)的修复(fù)更明显。中特估的(de)角度从中长期的(de)维度看，行业(yè)的逻辑在(zài)于集中度提(tí)升后，行业进入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段，具备较快(kuài)速发展阶段更稳定且(qiě)可预期的盈利和现(xiàn)金流创造能力(lì)，以(yǐ)此(cǐ)带来估值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自身资(zī)产(chǎn)的质(zhì)量好、运营能力(lì)强、可以创(chuàng)造持续现(xiàn)金流(liú)的企业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中行(xíng)业普涨(zhǎng)的概率比较低，行(xíng)业(yè)内部将出现分(fēn)化，要(yào)关注将(jiāng)受益于(yú)行业集中度提升的(de)头部公司。”星石投资首(shǒu)席研究官方(fāng)磊也表(biǎo)示(shì)。

　　顺(shùn)应机构这(zhè)一(yī)思路的(de)话，或许还(hái)是保利发展、招商蛇(shé)口等国资背景(jǐng)龙(lóng)头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部(bù)副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要(yào)客观(guān)地(dì)去持续(xù)观察国企央企在三个方面是否可以维持(chí)，首先是融资成本保持(chí)低位，其次(cì)是销售份额持续提升，再次(cì)是(shì)拿(ná)地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏(sū)速(sù)度(dù)缓慢

　　机构(gòu)需(xū)要(yào)多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发(fā)展、滨(bīn)江集团等房企营收(shōu)、净(jìng)利均实(shí)现了(le)业绩的(de)回(huí)正，甚至(zhì)是(shì)较大(dà)增速的增长。而这些公司也是机构(gòu)的重仓对象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名(míng)房地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出(chū)现明显改(gǎi)善的房企，主要是因为过去两三年时间(jiān)，尤其是在(zài)2021年下半(bàn)年(nián)民营(yíng)房企不怎么(me)投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿地，且(qiě)主(zhǔ)要集中在核心(xīn)城(chéng)市，投资力度较(jiào)大。投(tóu)资(zī)的驱动能够推动房企销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一(yī)季度市场(chǎng)恢复(fù)但仍(réng)处于调整的过程(chéng)中(zhōng)，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表(biǎo)示(shì)，在房地产的复苏过程中，还面临着一些不确定性(xìng)。其实整(zhěng)个(gè)市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别(bié)城市四月(yuè)环比三(sān)月(yuè)相对表现(xiàn)较(jiào)好之外，包括北京、上海在内的绝大多数(shù)城市都(dōu)出现环比(bǐ)下(xià)滑的情(qíng)况(kuàng)。而现在五月的市场表(biǎo)现(xiàn)也不太乐(lè)观(guān)。按照现(xiàn)在的经济状况、收(shōu)入情况，以及(jí)市(shì)场的(de)去库(kù)存压力、企(qǐ)业的资(zī)金面压力，可(kě)能会(huì)出(chū)现，到六月份房企为(wèi)了半年报冲业绩出现市场(chǎng)的短期反弹外的一(yī)个市场乏力(lì)现象(xiàng)。也(yě)就是说，第二季度、第三季度增长不(bù)确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊(kān)》指出，现在整(zhěng)个房地产以及其上下游产(chǎn)业(yè)链(liàn)的复苏(sū)速度都比(bǐ)想(xiǎng)象的要(yào)慢很多，我们要多给(gěi)一些耐心，这有白头发染什么颜色好，有白头发染什么颜色好看个(gè)时候，在(zài)房地产以及上下游(yóu)就不是(shì)赚快钱(qián)的时(shí)候，只(zhǐ)能赚他基(jī)本面(miàn)的钱。但这(zhè)也意味着，只有(yǒu)极为(wèi)少(shǎo)数(shù)的、做得比(bǐ)同行好得(dé)多的(de)企业，会(huì)伴随整个行业(yè)的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出来(lái)。所以(yǐ)只能耐心地去等待它的(de)基本(běn)面不(bù)断地凸显(xiǎn)出(chū)来(lái)，这(zhè)需要时(shí)间。

　　（本文已刊发(fā)于5月(yuè)13日(rì)《红周刊》，文中提及个股仅为举(jǔ)例(lì)分析，不(bù)做(zuò)买卖推(tuī)荐。）

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