文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制(zhì)了。 1月17日(rì)召开的(de)全国住房和城乡(xiāng)建设工作会议提出“有条件的(de)可(kě)以进行(xíng)现房销售”，不足一个(gè)月时间，已有山东(dōng)、安(ān)徽、河南、四川(chuān)、广东等(děng)地(dì)明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的(de)不(bù)公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实(shí)力的别(bié)建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓(xìng)和(hé)社会(huì)，这是房地产从大开发时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房(fáng)老百姓的(de)最大保(bǎo)护。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计(jì)，现在全(quán)国套户比超(chāo)过(guò)1，从大开发进入(rù)存量时(shí)代，对购(gòu)房(fáng)民众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)。以(yǐ)后一手交(jiāo)钱(qián)，一手交(jiāo)房，天经地义。当然二(èr)次房(fáng)改是个技术活，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债(zhài)务(wù)、恢复(fù)市(shì)场信(xìn)心以及长效(xiào)机制，长效机制(zhì)四大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房地(dì)产税。如(rú)果按照经(jīng)济规(guī)律(lǜ)办事(shì)，中国一定能实(shí)现房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆(lù)和长期平稳(wěn)健康发(fā)展，跨过这(zhè)道关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取消预售制、改为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售制是对购买者(zhě)的单方面(miàn)不公平制度(dù)，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付的风(fēng)险。从个(gè)人(rén)层面看，预(yù)售(shòu)制对(duì)购房(fáng)者非常(cháng)不公(gōng)平，比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延(yán)迟(chí)交房、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至不能交房的风险。从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险。取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有(yǒu)助于(yú)房企稳健发展，一(yī)举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议(yì)取消预(yù)售制度？预售制度怎么来的(de)？国外什(shén)么(me)情况？简单科普一下：商品房预售最早(zǎo)源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖(mài)期房，是一种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年(nián)房改(gǎi)，由于商品房短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入(rù)了(le)商品房预售制度。其(qí)实(shí)，当前(qián)世界不少国家存在预(yù)售制(zhì)。但是，重点来了！发达国家一般有(yǒu)严格的监管保(bǎo)障措施，开发商在(zài)项目获(huò)得政府(fǔ)批准后才(cái)可以开始销售，买(mǎi)家在购买期房后(hòu)并(bìng)非像(xiàng)中国一样在支(zhī)付完首(shǒu)付款后(hòu)从银行(xíng)一次性贷款支付(fù)剩余(yú)全部(bù)房款，而是根据(jù)开发商工程进度在完全(quán)交房(fáng)前进(jìn)行分期(qī)支付。所以(yǐ)，预(yù)售制度是需要严格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作(zuò)为保障(zhàng)的，如(rú)果没(méi)有(yǒu)这些保障措施，一定会触(chù)发风险，对购(gòu)房民众不公平，所以不如借机取(qǔ)消预(yù)售制度，以(yǐ)后改为现房销售(shòu)。客观讲预售制度(dù)有(yǒu)一定历史阶段性，现在中国住(zhù)房进入存量(liàng)时代(dài)，取消预售(shòu)制度有助于降负债降杠杆(gān)，不再把(bǎ)烂(làn)尾风险甩给(gěi)老百姓和社会，当然这需要配套(tào)房(fáng)企债务(wù)重组、复工保交楼、恢(huī)复市场(chǎng)信心和房地(dì)产长效(xiào)机制。这是(shì)个技术(shù)活，只要坚(jiān)持市场化改革，中国一定能(néng)化解(jiě)这(zhè)个(gè)难题，让房(fáng)地产回归实体经(jīng)济和居(jū)住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发商将拼的不(bù)是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的(de)过硬的(de)产品质量和诚信，这(zhè)才(cái)是对购房民众的(de)最(zuì)根本(běn)最实质的(de)保障，这样(yàng)将极大的提升(shēng)开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是(shì)以客户为中心，房地产也不能例外(wài)，老百姓买(mǎi)房子是(shì)天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房(fáng)幸福一家人。从(cóng)这个(gè)角度，取消预售制、实施现房销售是实现老百(bǎi)姓安居(jū)乐业(yè)、社会长(zhǎng)治久安(ān)、行业企业(yè)健(jiàn)康发(fā)展(zhǎn)的重大措施。在当(dāng)前(qián)的情况(kuàng)下，取(qǔ)消预售(shòu)制要结合稳楼市、房(fáng)地(dì)产软(ruǎn)着(zhe)陆(lù)、打通金融支(zhī)持当(dāng)期(qī)三好生、新(xīn)模式(shì)等综合施策(cè)。

　　作(zuò)者十年前在(zài)国务院发展研(yán)究中心参与财税改革方案蝇营狗苟是什么意思 蝇营狗苟下一句研究时，对预售(shòu)制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融(róng)稳定(dìng)、房企杠杆率等进(jìn)行过长期系(xì)统(tǒng)的专项(xiàng)研究。（参考后来形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前(qián)世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大(dà)、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在(zài)

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设(shè)置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出(chū)租(zū)资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问(wèn)题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房(fáng)屋制度，许多人栖身于木屋或(huò)者其他(tā)临时住(zhù)宅(zhái)，住房的需求是相当高(gāo)，不过大(dà)多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄厚的资(zī)金实力(lì)才能购买。虽然楼宇出租(zū)是中国香港地产行(xíng)业(yè)盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期长等问题(tí)。针对这一系列问题，不(bù)少地产商开始探(tàn)求新(xīn)的方式，如把(bǎ)楼宇(yǔ)契约切开，即“分(fēn)契”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇分层出(chū)售。这模式(shì)一经推行，购买楼宇的(de)市民(mín)数量有所增加，开发商资(zī)金周转加快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍(huò)英东创(chuàng)办立(lì)信置业有限(xiàn)公(gōng)司，凭借商业直觉和多年经营(yíng)杂(zá)货(huò)铺、海上(shàng)驳(bó)运业(yè)务的经验，对于商品流(liú)通、资金(jīn)周(zhōu)转有着独到的见解，在努力寻求(qiú)方(fāng)法(fǎ)加快自(zì)身(shēn)资金周转。当时其(qí)在购下九龙的(de)一块地(dì)盘后，除了分层出售、还(hái)印发售楼说(shuō)明(míng)书，上有文(wén)字详尽说明楼宇的(de)地势(shì)环(huán)境(jìng)、建(jiàn)筑材料(liào)、分层价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取(qǔ)买家的(de)订金，采用(yòng)类(lèi)似租金的分(fēn)期付款形式，等新楼(lóu)落成时，收(shōu)齐买家(jiā)的钱(qián)，买(mǎi)家(jiā)就(jiù)拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方式(shì)减(jiǎn)轻了(le)民众购房的资金压力，加(jiā)速了房屋的建造和销售，也解(jiě)决了制(zhì)造商的资金(jīn)问题(tí)，降低(dī)投资风险，在(zài)当时可(kě)谓是“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销(xiāo)售模(mó)式(shì)成为当时中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港(gǎng)房地产市场(chǎng)的一大(dà)特色，纵观中国香港房地产市(shì)场的(de)改革(gé)，“卖楼花(huā)”模式高效(xiào)率地解(jiě)决了核心的住房供不应求的问题，使房市发展进(jìn)入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国(guó)香港楼市(shì)几十年繁荣(róng)，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼(lóu)”的情况(kuàng)，但监管部门不断完善(shàn)、规范化(huà)，建立(lì)健(jiàn)全(quán)的(de)监管机(jī)制(zhì)，促进(jìn)市场健康发展。例如(rú)，1960年(nián)，位于(yú)大(dà)角咀的一个楼(lóu)盘因建筑(zhù)费(fèi)用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年后，中(zhōng)国香港管(guǎn)理部门提(tí)升了对(duì)于预售楼(lóu)花制度(dù)的(de)监管，即要求开(kāi)发商在(zài)预售前(qián)，确保地(dì)价款已经全部支(蝇营狗苟是什么意思 蝇营狗苟下一句zhī)付，还要(yào)证明自身有资金等能力把项目(mù)完成，资金需放入律师所托管，支取时(shí)需律所和建筑师的核准。为了(le)防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取监管账户资金，中(zhōng)国香港要(yào)求(qiú)律师(shī)行在银行开设的(de)信托账户（监管账(zhàng)户(hù)）、开发商操作等(děng)采(cǎi)取全透明(míng)化(huà)机(jī)制，且银行的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行(xíng)将成(chéng)最大风险(xiǎn)方(fāng)，后(hòu)续(xù)需自(zì)身推动项目完工。随着(zhe)监管体系(xì)逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的(de)现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地(dì)版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面(miàn)临住房(fáng)需求大和供(gōng)给(gěi)量短缺(quē)问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来(lái)，中(zhōng)国内地优先发(fā)展重工业(yè)，强调基(jī)础建设，这一(yī)导向使前期发展工业(yè)化的(de)进程(chéng)大于城市化进程，唯有(yǒu)解决住房(fáng)基础等城市(shì)化配套问题，才(cái)能进(jìn)一步推进城市化。但当时(shí)推(tuī)行的(de)是“统(tǒng)一(yī)管(guǎn)理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利(lì)分房制(zhì)度，住(zhù)房市场发展起步较晚、增速较慢(màn)，福(fú)利分房(fáng)制度也出(chū)现(xiàn)了分配不(bù)公、效率低、配(pèi)套差(chà)等(děng)问题(tí)，因此福利分房制度不再适(shì)用于当(dāng)时的国情(qíng)。叠加房地产市场面临商品房的需求量大，而社会缺少(shǎo)大(dà)型房(fáng)地产开发(fā)商，商(shāng)品房供应量小(xiǎo)的困境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地房地产市(shì)场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步(bù)引(yǐn)进中国香(xiāng)港(gǎng)预(yù)售商品房(fáng)制度，先(xiān)后出台多(duō)项文件，大力支(zhī)持国内房(fáng)地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一(yī)步深化城镇住房(fáng)制度改革，加快(kuài)住房建设的通知》文件，决定停(tíng)止(zhǐ)住房无偿实物分(fēn)配，逐步(bù)实行住房分配货币(bì)化、住(zhù)房供给商(shāng)品化(huà)、社(shè)会化的住房新体制，从计划经(jīng)济下的福利分房转向(xiàng)市场(chǎng)经(jīng)济的商品房。房地产(chǎn)市场采用(yòng)预售(shòu)制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决(jué)了房企缺少资金和开发(fā)时(shí)间周期长的两大难题，开发商(shāng)以预售(shòu)款撬动下一个项(xiàng)目的开发，形成滚(gǔn)动开(kāi)发模式，住(zhù)房供应速度加(jiā)快。自此中国(guó)内地开(kāi)始房改货(huò)币化(huà)，中国人(rén)民银行等多方(fāng)迅速出(chū)台相(xiāng)关的信贷(dài)政(zhèng)策，支持购房者(zhě)，极大作用推(tuī)动(dòng)了房地产市(shì)场的发(fā)展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经(jīng)调整(zhěng)形成契合中国内(nèi)地的商品房预(yù)售(shòu)制度。预售(shòu)制的初衷是(shì)为了缓解(jiě)房企资(zī)金(jīn)压力，加快城镇住房建设。具体来说，是(shì)指房地产开发企业将(jiāng)正在建(jiàn)设(shè)中的(de)房(fáng)屋预先(xiān)出(chū)售给(gěi)购房者，由购房(fáng)者支付定金或房款的行为。区别于中国香(xiāng)港，在(zài)中国内地(dì)实践过程中(zhōng)，商(shāng)品房预(yù)售(shòu)流(liú)程为：房(fáng)地产开发(fā)商办理预售许可证(zhèng)-签订商品房买卖(mài)合同-进行备案登记和(hé)预告登记(jì)-交付房(fáng)屋。在(zài)购(gòu)房过程中，购(gòu)房者需(xū)要一次(cì)性付清首(shǒu)付款，并采用银行贷款的形式一次(cì)性(xìng)付清剩(shèng)余房(fáng)款，换(huàn)言之，房(fáng)屋未建成，开(kāi)发商(shāng)可能已拿(ná)到了全(quán)部购(gòu)房款(kuǎn)，这(zhè)点(diǎn)与中(zhōng)国香港的按照工程进度付(fù)款有所不同。对中国内地(dì)的开(kāi)发商而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的(de)运作模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的(de)风险确实存(cún)在

　　作(zuò)为中(zhōng)国内地商品房销售的(de)最主(zhǔ)要(yào)方(fāng)式，预(yù)售制极大缩短房企现金回笼周(zhōu)期(qī)，同时(shí)增加市场商品(pǐn)房供应，推动了城镇化发(fā)展进程。预售制在过去20多年对中国(guó)内地房地(dì)产(chǎn)市场的稳(wěn)步发(fā)展(zhǎn)起到(dào)了重要作用，不仅解决(jué)了房地产(chǎn)市场(chǎng)快速(sù)发展阶段的资金需(xū)求(qiú)，也提高了(le)居(jū)民(mín)居住水平，中国(guó)内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全(quán)民(mín)蜗居到基本适居，住房事业取得(dé)巨大(dà)进步，数十年时间走完(wán)发(fā)达(dá)国家几百年城镇化(huà)路程(chéng)。改(gǎi)革(gé)开(kāi)放(fàng)以(yǐ)来，城镇(zhèn)化进(jìn)程进(jìn)入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市(shì)建成区面(miàn)积(jī)由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国住(zhù)房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅存(cún)量(liàng)从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住(zhù)房建筑(zhù)面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制在当前已成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地(dì)商品住宅期房销售面(miàn)积占(zhàn)总(zǒng)销售面积(jī)的比(bǐ)重为63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内(nèi)地房地产行业的(de)发展。中国内地(dì)房(fáng)地产历经二十(shí)多(duō)年(nián)长(zhǎng)周期繁荣，行(xíng)业各项(xiàng)指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增(zēng)速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展，房地产企(qǐ)业从无到有(yǒu)、从国企(qǐ)先行到民企(qǐ)崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉动中国内地经济高增(zēng)长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道(dào)，房地(dì)产带动的上下游(yóu)产业链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产(chǎn)完全拉(lā)动(dòng)的投资(zī)占全社会固(gù)定(dìng)资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷(dài)款占银行各项贷款余额(é)的比重(zhòng)看(kàn)，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道(dào)业务(wù)，占(zhàn)比超过三分(fēn)之一。从(cóng)房地(dì)产融资存(cún)量占(zhàn)社融存(cún)量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积(jī)违(wéi)约，将导致银(yín)行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富效应(yīng)渠道，根据我们(men)的《中(zhōng)国(guó)住(zhù)房市值(zhí)测算报告》，2020年中国(guó)住房市(shì)值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值(zhí)占股债房市值的比例(lì)看，2020年(nián)中(zhōng)国(guó)为66.6％，高(gāo)于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房(fáng)市值的比例较高，主要是(shì)因为住(zhù)房市值高，以及中(zhōng)国资本市场(chǎng)发(fā)育尚(shàng)不成熟，直接融资比例(lì)较(jiào)低，股票、债(zhài)券市(shì)值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实(shí)存在，当(dāng)前的负面效(xiào)应愈发凸(tū)显。

　　从个人层(céng)面看，绝大(dà)部(bù)分商品(pǐn)是(shì)一手交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不(bù)公(gōng)平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担(dān)了所有商(shāng)品(pǐn)不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房等待(dài)期一般为两(liǎng)年，在(zài)此期(qī)间，购房者不(bù)仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开(kāi)发(fā)商(shāng)之间(jiān)的购房合(hé)同、购(gòu)房(fáng)者和银(yín)行的按(àn)揭贷款合同是(shì)两个独立的(de)合(hé)同关系，如果开发商发生(shēng)违约，购房者只能根据购(gòu)房合同向开发(fā)商主张权力(lì)，但(dàn)依旧(jiù)需要根据按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同按时向(xiàng)银行进行(xíng)贷款偿还，因(yīn)此(cǐ)购房者(zhě)承担(dān)的风(fēng)险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助(zhù)推部分房企(qǐ)过(guò)度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下(xià)行(xíng)周期，会引发资(zī)金链(liàn)断裂、项目搁置等系(xì)列风险，进(jìn)行影响自身(shēn)信用和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银(yín)行(xíng)作为按揭贷款(kuǎn)的(de)发放方，一(yī)旦房(fáng)企(qǐ)因(yīn)为市场波动或经营不善，出现资金(jīn)链断(duàn)裂(liè)等一系列问(wèn)题，导致(zhì)“烂尾”等(děng)情况(kuàng)，而房企通过与(yǔ)购(gòu)房者签订的预售合同和按揭合同，已经从银行获得(dé)房款，如(rú)果购房者丧(sàng)失还款能力或短期不能还款等，则(zé)风(fēng)险(xiǎn)完全由银(yín)行承担(dān)，银行将(jiāng)面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房(fáng)者的预售(shòu)监管(guǎn)资金(jīn)去哪了(le)？楼(lóu)盘“烂尾”，归(guī)根结(jié)底(dǐ)两个字那就是“没(méi)钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管理办法》中明(míng)确(què)规定了(le)开发企业(yè)预(yù)售商品房所得(dé)款项应当用于有(yǒu)关(guān)的工程(chéng)建(jiàn)设(shè)，商品房预(yù)售款监管的具体办(bàn)法，由房地产管理部门制定。但多年以来全国并(bìng)没有统一的预售资金监管规定，各(gè)地实(shí)行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆(kūn)明、重庆、长(zhǎng)沙等城(chéng)市重点监(jiān)管资金比例为总(zǒng)预售(shòu)款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的(de)建安成本(běn)乘以建筑面(miàn)积或者项(xiàng)目工程总(zǒng)额报价计算重点资金。而事(shì)实是，不(bù)少购房款未进(jìn)入监(jiān)管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫继续还款。那么，监(jiān)管账户(hù)资(zī)金如何(hé)被挪走(zǒu)的(de)？实际上，在(zài)过(guò)去房地(dì)产大开发时代(dài)的高周转背(bèi)景(jǐng)下，抽调预(yù)售款监管账户资金(jīn)，是行(xíng)业(yè)“潜(qián)规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工(gōng)程建设名(míng)义，获得监管账户拨(bō)付资(zī)金，再(zài)由工程方将资金转给房企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进(jìn)度所(suǒ)需。通过这些方式套取的资金，在(zài)房企各(gè)地项目间流(liú)动，变(biàn)相加(jiā)杠杆(gān)，这(zhè)样(yàng)做提供了(le)资金流动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地(dì)、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种资金(jīn)循环高(gāo)周转模式，但一(yī)定程度上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售制度呈现以下(xià)特(tè)点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购(gòu)房者预付资(zī)金，一般(bān)设(shè)有(yǒu)定金或预(yù)付款保(bǎo)护机制，如英(yīng)国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要(yào)求购(gòu)房者支付的预付款比例相对较低，绝大(dà)部分房款在房屋(wū)交付(fù)后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方(fāng)式(shì)：预付款一(yī)般以定金方(fāng)式支付，或按(àn)工程进度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一(yī)般采用两(liǎng)种方(fāng)式发(fā)放按揭贷款，一是按工程(chéng)进度付款，按揭贷(dài)款按照(zhào)工程进度(dù)逐(zhú)渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发(fā)放(fàng)按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提(tí)供期房烂尾保险，在(zài)商品房出(chū)现重大延期(qī)或重(zhòng)大缺(quē)陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋(wū)交付质量的保障有(yǒu)两种(zhǒng)方式(shì)，一是(shì)期房由(yóu)政府或(huò)第三方验收合(hé)格并提供(gōng)验收(shōu)凭证后，开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得购房者支付的房款。二是开发(fā)商为购房者提供一(yī)定的(de)保(bǎo)修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付(fù)时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美(měi)国期房(fáng)定(dìng)金(jīn)一定期限内无(wú)条(tiáo)件返还(hái)，最低首(shǒu)付(fù)比例(lì)为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交(jiāo)付后按揭(jiē)还款，交付前资金由(yóu)第三方全(quán)程(chéng)监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首(shǒu)付环(huán)节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低(dī)于3.5％，根据美(měi)国官(guān)方数据，2021年美(měi)国平均(jūn)首付(fù)比(bǐ)例(lì)为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支付方面(miàn)，除定金或(huò)首付外(wài)，购房者在房屋交付后通过按揭(jiē)贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，美国为(wèi)防止(zhǐ)开发商挪用(yòng)资(zī)金(jīn)，购房者的(de)定(dìng)金(jīn)及首付款由第(dì)三(sān)方公(gōng)证行或产权(quán)保险公司的信托账户监管。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请(qǐng)仲裁取(qǔ)回(huí)，且不承(chéng)担任何责任与损失。而开发商在(zài)房屋建设过程中的资金全部来自银行(xíng)，银行(xíng)根据(jù)工程进度向(xiàng)开发商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由(yóu)于(yú)开发商挪用资金直接损害(hài)银行利益，银行有充(chōng)分动机(jī)监(jiān)管开发商施(shī)工进度。开(kāi)发商在房屋交(jiāo)付时需取得由(yóu)政府相关部(bù)门经审查后发放的验(yàn)收凭证，通过验收(shōu)凭证向银(yín)行得到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固定(dìng)利率，开发商或购房者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方面，德国开发商在(zài)项目获批(pī)后即可(kě)预(yù)售房屋。签署(shǔ)购(gòu)房合(hé)同前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定金并进行(xíng)预约公证(zhèng)，签订合同后定金退(tuì)还。如由(yóu)于任何(hé)原因不(bù)能购买，定金按照德国法律全部退(tuì)还(hái)。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者需支付(fù)公证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首(shǒu)付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款(kuǎn)方面，德(dé)国也(yě)采取(qǔ)按工期支付房款的制(zhì)度，一般分7笔(bǐ)进行支付(fù)，具(jù)体支付节点、比例因项目而异。一般来(lái)说，支(zhī)付节点可分(fēn)为公(gōng)证后、主体完工、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地(dì)板完(wán)工、全部完工(gōng)，支(zhī)付(fù)比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购(gòu)房(fáng)者可(kě)在支付房款前申请房贷，房贷(dài)利(lì)率采(cǎi)用固定利(lì)率，银行按施工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷(dài)款给予购房者一定使用(yòng)期限，期(qī)限结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司针(zhēn)对期房设计(jì)了两种保险，保险的功能是(shì)当房屋出(chū)现(xiàn)重大延(yán)期或重大缺(quē)陷时，保险公司保证(zhèng)开发商(shāng)赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保险(xiǎn)公司负责相应赔(péi)偿。保险由开发(fā)商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　英国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有(yǒu)一名律师，负责(zé)沟通期(qī)房交易(yì)中的房产(chǎn)、资金(jīn)、合同(tóng)等各个环节，各环节内(nèi)容(róng)确(què)认(rèn)无误(wù)后(hòu)签订首付交(jiāo)换合(hé)同。

　　定(dìng)金(jīn)方面(miàn)，英国设(shè)置了10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机(jī)制，当开发商出(chū)现财务(wù)、经(jīng)营问题时，购(gòu)房(fáng)者10％的定金由(yóu)保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的(de)部分较(jiào)难追回。

　　首付(fù)方面(miàn)，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节(jié)，英国采(cǎi)取按工程(chéng)进度付款的方式(shì)，但是(shì)交房前付款比例相对(duì)较(jiào)低，一般会在(zài)合同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环(huán)节，英(yīng)国规定房(fáng)屋必须经过房产公证(zhèng)公司的检验验(yàn)收后才能交付，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售(shòu)资金监管极为严格，资金(jīn)也由律师监管，在确认工程(chéng)进度、支付相关款项过程(chéng)中(zhōng)，由买房(fáng)律师将资(zī)金转给卖方律(lǜ)师，卖方(fāng)律师(shī)转给(gěi)开发商，即(jí)资(zī)金(jīn)在进入开(kāi)发商账户前经(jīng)过两道关口，有利于保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交(jiāo)易立(lì)法，设置期房预(yù)付款保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超(chāo)5％或1000万(wàn)日元(yuán)时(shí)，开发(fā)商(shāng)必须完成“预售(shòu)房定(dìng)金保全措施”，交房(fáng)前付款比例(lì)不(bù)超房款的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价并赔(péi)偿约10％房款，交房(fáng)后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后(hòu)由于(yú)房屋供给严重(zhòng)失(shī)衡(héng)，叠加法律空(kōng)白，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为(wèi)此，日本(běn)政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交(jiāo)易法》，经(jīng)多次修(xiū)订(dìng)，目前(qián)是唯一一(yī)部规范期房(fáng)交易(yì)的(de)法律(lǜ)。

　　定金保护(hù)方面，根据(jù)日本(běn)《宅地建物(wù)取(qǔ)引业法》，对购房(fáng)者支(zhī)付(fù)定金超过(guò)5％或超1000万日(rì)元的部分，法(fǎ)律要求(qiú)开发商必须完成定金保全(quán)措施才可预售(shòu)。什(shén)么是定金保全(quán)措施？即买(mǎi)卖双(shuāng)方签(qiān)订购房合同时，开发商向金融机构或指定保证(zhèng)机(jī)构或保险机(jī)构签订(dìng)定金(jīn)保证委(wěi)托合(hé)同，设置购(gòu)房者定金的(de)保证或保(bǎo)险，并将相应的保证金(jīn)证明(míng)书交付给购(gòu)房者。除(chú)定金外，其他预(yù)先支付的购房款也受(shòu)该(gāi)措(cuò)施保护。若开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致(zhì)期房烂尾，购房者(zhě)可凭(píng)保证金证明(míng)书(shū)向(xiàng)金融机构或保证机(jī)构或保险公司(sī)兑付，同时，开发商需向购(gòu)房者(zhě)赔付违约金，一(yī)般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需支付最(zuì)多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银(yín)行申(shēn)请贷款(kuǎn)，但交房后才开(kāi)始按揭贷款，除定(dìng)金(jīn)外的剩余(yú)房款在(zài)交房(fáng)后开(kāi)始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金(jīn)由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房(fáng)购(gòu)房者违(wéi)约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有(yǒu)资(zī)金进银行专门项目资(zī)金账户，交房后(hòu)满1年保修期后支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付环(huán)节，新加(jiā)坡开发商有统一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的(de)房款。

　　首付比例方(fāng)面(miàn)，签订购(gòu)房合同后，购房者需支付15％的首付及(jí)印花税，同时购房者向银行申请按(àn)揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同样采(cǎi)取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流(liú)程做(zuò)了统(tǒng)一(yī)详(xiáng)细规定，要求所有开发(fā)商遵守，支付节点(diǎn)一般为合同签(qiān)订后、地基(jī)完(wán)工(gōng)、框架完(wán)工、管道门(mén)窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款(kuǎn)也依照工(gōng)程(chéng)进度放款，月供在此过程中随着(zhe)放出贷款的增加而增加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的(de)订金(jīn)与付款(kuǎn)会存(cún)入(rù)银行专门的项(xiàng)目资金(jīn)账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房(fáng)屋交付后，购房(fáng)者(zhě)享(xiǎng)受1年(nián)的房屋(wū)保修期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房(fáng)地产到(dào)了(le)政(zhèng)策出(chū)手临(lín)界点，重点是保交楼和房企(qǐ)重组。一(yī)方面，加大对刚需和(hé)改善(shàn)型(xíng)需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷(dài)现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有力(lì)的金融工(gōng)具支持。另(lìng)一方面，从(cóng)现在起(qǐ)，对还在正常运转的房企包(bāo)括(kuò)民营(yíng)企业，加大支持(chí)力度，由优质房企牵头并(bìng)购(gòu)重组(zǔ)整个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来(lái)看，应充分(fēn)估计形势复杂性(xìng)和人性复杂(zá)性，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发(fā)商违约(yuē)后定金保(bǎo)护(hù)机制，如将已支付定金(jīn)冻结(jié)至房(fáng)屋交付阶段，保障(zhàng)购房(fáng)者定(dìng)金安全。签(qiān)订合同环节(jié)，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋(wū)重大(dà)延期(qī)以及重大(dà)缺陷等(děng)情况提(tí)供(gōng)充分的保障。余(yú)款支付环节，建(jiàn)立按工程进度付款(kuǎn)机制或交房后按揭(jiē)贷(dài)款机制(zhì)，充分保护购房者的权益(yì)。资金监管环节(jié)，引入独(dú)立于开(kāi)发(fā)商、银(yín)行的第(dì)三方(fāng)资金(jīn)监管机构(gòu)，或(huò)由政府相关部(bù)门直接(jiē)监(jiān)管，以此(cǐ)防(fáng)止资金挪用现象(xiàng)。交付(fù)环节，建立(lì)商品房保修期制度。保修(xiū)期内，开(kāi)发商应对房屋(wū)质量问题全(quán)权负责(zé)、免(miǎn)费维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来(lái)看，取消商品房预售制是大(dà)势所趋。一(yī)方面，98年(nián)房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发(fā)进(jìn)入(rù)存(cún)量时代(dài)，对购房民众不公(gōng)平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。另一方(fāng)面(miàn)，取消预(yù)售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能(néng)兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的(de)最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的提(tí)升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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