近(jìn)两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎(yíng)来除(chú)息(xī)日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多(duō)位(wèi)业(yè)内人士对此表示，强制分红机制是公募(mù)REITs主要特(tè)征之一，稳定分红体现出该类产品(pǐn)长期投资(zī)价值(zhí)，通过观测(cè)经营活动现金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金等指标，也(yě)是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投资者注意(yì)，与产权类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营REITs项目在经营(yíng)权到期后不再(zài)产生(shēng)现金收益，特许经营权分红(hóng)目前已包含了利润分(fēn)配和本金(jīn)的归还，在选择投资标(biāo)的时应了解资产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来(lái)除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未(wèi)公布。整体来(lái)看(kàn)，公(gōng)募REITs呈现出了(le)高(gāo)比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占可(kě)供(gōng)分配金额(é)比例(lì)平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要(yào)收益来源(yuán)为持有期分红收益，以及基金份额交易价格的变化。基(jī)金份(fèn)额二级市场价格受到公募REITs资产运营(yíng)情(qíng)况及(jí)市(shì)场(chǎng)因(yīn)素(sù)的综合(hé)影响(xiǎng)，较(jiào)易引(yǐn)起波动。与此相比，基金分红预期则更(gèng)有(yǒu)规(guī)律(lǜ)可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要(yào)来自(zì)基础设施资产的经(jīng)营现金(jīn)流，投资人通过基金(jīn)募集(jí)材料和信(xìn)息披露(lù)文件，结合(hé)行业及市场情(qíng)况(kuàng)，可以分(fēn)析基础设施项(xiàng)目的(de)经营(yíng)业绩，作为进(jìn)行投(tóu)资(zī)决策(cè)的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场价(jià)格变化导(dǎo)致(zhì)的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份额持(chí)有人实际获得的现金收益(yì)，对(duì)于长(zhǎng)期投资者(zhě)更具参考价值。”中(zhōng)金(jīn)基(jī)金相关(guān)负(fù)责(zé)人称(chēng)。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心运营高级(jí)副总监李(lǐ)华平也表示(shì)，根据《公(gōng)开募集(jí)基础设施证券投资基金指(zhǐ)引(yǐn)（试行）》及相关法规要求(qiú)，基(jī)础设施(shī)基(jī)金应当将(jiāng)90％以上(shàng)合并后基金年度可分配金额以现金形(xíng)式分(fēn)配给投资者，强制分红(hóng)机制是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳(wěn)定的分红机(jī)制(zhì)体(tǐ)现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从(cóng)投资角度来看，基(jī)础设施(shī)公(gōng)募(mù)REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点(diǎn)。二级市场价格反映这类产品“股性(xìng)”的一面，分红体现(xiàn)了(le)这(zhè)类产品(pǐn)的“债(zhài)性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分(fēn)红要求，分红类似于债券派(pài)息，但不等同(tóng)于债(zhài)券(quàn)的固定(dìng)利息回报，而是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机(jī)构投资者的(de)角度来看，一方(fāng)面是公募(mù)REITs丰(fēng)富了机构(gòu)投资(zī)者的投(tóu)资品类，为资产配置多元化提供抓手(shǒu)，具(jù)有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构(gòu)投(tóu)资(zī)者稳定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于(yú)投资债券相(xiāng)对高的收益性，在有效(xiào)控(kòng)制风(fēng)险的前提下，增厚资产包(bāo)收益，起(qǐ)到投资“压(yā)舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋(dài)为安(ān)”外，市场(chǎng)对于未来分红水平的预期，也是(shì)影响REITs基(jī)金(jīn)二级市场价格(gé)走(zǒu)势(shì)的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽(kuān)基指数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只公募(mù)REITs发布了2022年(nián)年报(bào)，部分产品受宏(hóng)观经(jīng)济的(de)影响，可分(fēn)配金额完(wán)成率不达(dá)预(yù)期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二(èr)级市场的价格波动受多重因素的影响，投资收益(yì)是影响(xiǎng)REITs二级(jí)市场(chǎng)价格的主要因素之(zhī)一，而(ér)稳定的分红(hóng)有利于吸引投资者参与公(gōng)募REITs二(èr)级市场(chǎng)的投资。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关(guān)负责(zé)人(rén)也表示(shì)，近期经济(jì)预(yù)期(qī)恢复，一(yī)方面市场热点呈现向股票和债(zhài)券回归的过(guò)程；另一(yī)方(fāng)面，基础(chǔ)设(shè)施(shī)项目的经营(yíng)业绩(jì)相对经济活(huó)力的改(gǎi)善有一(yī)定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开(kāi)盘指导(dǎo)价(jià)做调减处理，调减(jiǎn)金额(é)根(gēn)据单位基金份额的分(fēn)红金额进行计算。除权操作是(shì)对分红前后(hòu)基金份额(é)净值(zhí)变化的修正，使(shǐ)投(tóu)资(zī)人在基(jī)金分红前后(hòu)均可以获得公平(píng)的投资机(jī)会(huì)。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期(qī)投资的信心，同时需结合持有产品的特性，关注二级市(shì)场扰动对整(zhěng)体收益(yì)的影(yǐng)响程度。”中航基(jī)金(jīn)相关人(rén)士也(yě)称。

　　特许经营权分红包括(kuò)利润分配(pèi)和本(běn)金归还(hái)

　　普通投(tóu)资者应了解底层(céng)资产(chǎn)情况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现有公(gōng)募基(jī)金分红前提是(shì)本金之上的(de)增(zēng)值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界(jiè)定为“分派(pài)”更为准(zhǔn)确，分派(pài)的(de)是本金与增值(zhí)两个部分，两个部分之间(jiān)的比例是变(biàn)动的(de)，与现有(yǒu)公募基(jī)金分红(hóng)差异(yì)很(hěn)大(dà)，大(dà)多数(shù)普通投(tóu)资者可(kě)能把“分(fēn)派”金额误认为是持(chí)续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合(hé)同年限(xiàn)到期后(hòu)基金价值(zhí)面临极(jí)大不(bù)确定性(xìng)，这是该类投(tóu)资者应该注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要(yào)有特许经营权类(lèi)和产权类两大(dà)资产类型，持有产(chǎn)权类产(chǎn)品(pǐn)的收益主(zhǔ)要包括每年的现金分红及资(zī)产增值(zhí)的(de)收益，而持有(yǒu)特许经营类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要来自(zì)项目每年的现(xiàn)金分红(hóng)。其中，特(tè)许经营权类(lèi)资产的(de)分红包括了利润分配和(hé)本(běn)金的归还(hái)，两(liǎng)者(zhě)的比率也是变动的，对特许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的公(gōng)募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资者(zhě)在(zài)选(xuǎn)择投资标(biāo)的时，应(yīng)了解(jiě)公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基(jī)金也(yě)表示(shì)，从细分来看，各类(lèi)公募(mù)REITs分红因底层资产属性不(bù)同而形成区别。特许经(jīng)营权类(lèi)的公募REITs产品(pǐn)因(yīn)其(qí)分红相当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相(xiāng)对较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看(kàn)重(zhòng)底层(céng)资产的(de)价值增值，所以(yǐ)相对股(gǔ)性(什么是等量关系式，什么是等量关系四年级xìng)偏强。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑底(dǐ)层资产(chǎn)属性(xìng)，对所选择产品的二级市场价格和分红有合(hé)理预期。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责(zé)人也认为，与(yǔ)产权(quán)类项目相(xiāng)比(bǐ)，特(tè)许经营项目(mù)在经营权到期后不再能产生现(xiàn)金收益，因此将(jiāng)可供分配金额(é)的分配理解为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基(jī)于这(zhè)个特(tè)点，剩余经营期限(xiàn)较短的特许经营项目，通常具备更高(gāo)的分派率水平。对于剩余(yú)期限较长的特许经营权项(xiàng)目(mù)，即使分派率相对较(jiào)低，也有足够年限收(shōu)回本金(jīn)并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许经营(yíng)权(quán)项(xiàng)目的分(fēn)派(pài)金额包(bāo)含了(le)投资本金，在不进(jìn)行(xíng)扩(kuò)募(mù)的情况下，基金份(fèn)额单价随着分派进(jìn)度(dù)逐(zhú)年下降是正常现(xiàn)象，投资特许经(jīng)营权REITs的收益来自(zì)项目剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权类项目的土(tǔ)地或建筑的剩(shèng)余使用年限(xiàn)一般较(jiào)长，再(zài)加上到期后(hòu)通过(guò)对(duì)建筑的(de)更新改造(zào)或(huò)补缴土地出让金(jīn)等追加投资，有机(jī)会(huì)进一步延(yán)长(zhǎng)经营期(qī)限。这种类似(shì)永续经营的假设反映在基(jī)础资产(chǎn)的估值上，使产权类(lèi)REITs具备(bèi)更显著(zhù)的资产投资(zī)属性。”该负责(zé)人(rén)称。

　　观(guān)测(cè)内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标

　　评估项目(mù)底层资产运营(yíng)情(qíng)况

　　在基金分红(hóng)的时点，多(duō)位业内人士(shì)还表(biǎo)示，在产品分红期，投(tóu)资者可以观(guān)测经营(yíng)活动(dòng)现金流(liú)、可供分配(pèi)现金、内部(bù)收益率(lǜ)等(děng)指标，来观察和评估项目(mù)底(dǐ)层(céng)资产的(de)运营情况。

　　中航基(jī)金表示，年(nián)报指标中，跟现(xiàn)金相关的指(zhǐ)标(biāo)有两个：一是年报中(zhōng)披(pī)露的经营(yíng)活动现金(jīn)流，二(èr)是可供分配现金，二者存在本质性区别。经营活动产生的现金净(jìng)流量(liàng)是指企业(yè)经营、筹资、投资(zī)产生的现(xiàn)金流，基于企业(yè)本身经营活(huó)动产生(shēng)；可(kě)供分配的(de)现金(jīn)实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金(jīn)影(yǐng)响(xiǎng)利润(rùn)表的(de)项(xiàng)目进行调整，加期(qī)初现金，最(zuì)终得到的账面(miàn)现金(jīn)。

　　李华平(píng)也表(biǎo)示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资价值体现在相对(duì)股债市场独立的资(zī)产配置(zhì)功能，比较适合长(zhǎng)期持有。建议投资(zī)者对经营权类的(de)资产可(kě)以更多关注内(nèi)部收益率的高(gāo)低(dī)，对产权(quán)类的(de)资产更多关注(zhù)分(fēn)派率(lǜ)高(gāo)低。因为公(gōng)募(mù)REITs可分配收(shōu)益主要来自底(dǐ)层资产的经(jīng)营净现金流(liú)，所以(yǐ)底层资产运营情况直接影(yǐng)响投资(zī)回报，投(tóu)资者可综合(hé)考虑(lǜ)原始权益人综合实力、运营管理(lǐ)机构实力、公募基金管理人实力等(děng)多重因(yīn)素来选择投资标的(de)。

　　中信证券研(yán)报也显什么是等量关系式，什么是等量关系四年级示，公募REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，由于分红交易带(dài)来(lái)的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议(yì)投资者关注有基(jī)本面支(zhī)撑、填权效(xiào)应相对明(míng)显、同时分红(hóng)规(guī)模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在发行首年及次(cì)年的可供分配(pèi)金额预测。投资者(zhě)可(kě)以将REITs的实际分红金额与募集材料(liào)中披(pī)露预测进行比较分(fēn)析，结合经济及市场的实(shí)际环(huán)境，对基础设施项目(mù)的运营业绩及REITs的(de)管理能力进行(xíng)判断。”中(zhōng)金基(jī)金(jīn)上述负责人也称。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 什么是等量关系式，什么是等量关系四年级