万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少(shǎo)爷”的意外(wài)走红，让这个位于北(běi)京海(hǎi)淀(diàn)的豪宅(zhái)被全(quán)国知晓，其(qí)背后(hòu)曾宣称要做地产界“劳(天津面积多少平方公里láo)斯(sī)莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万(wàn)柳书院再次受到(dào)舆论(lùn)关注，起因(yīn)中赫集团成了共同债务(wù)人被中(zhōng)国信达追债，中国信达(dá)为了收回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可(kě)问题是，这些房子早已售出(chū)，业主并非中(zhōng)赫集团，那些(xiē)真(zhēn)正(zhèng)斥巨资购入房产(chǎn)的有钱人，房子(zi)现(xiàn)在(zài)莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这(zhè)些业主的维权(quán)信(xìn)息(xī)，难怪有网友调(diào)侃：“富人被割韭菜(cài)的(de)时候，他们(men)的姿势都(dōu)那(nà)么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没(méi)你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能(néng)还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万(wàn)柳书院”，但谁(shuí)都没(méi)想到(dào)，这个位于(yú)海淀核(hé)心区位，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有(yǒu)网(wǎng)友发现，中国信达在京东拍(pāi)卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司不良债(zhài)权转(zhuǎn)让(ràng)项(xiàng)目(mù)”，债权总额(é)高达近47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包括75套万(wàn)柳书院住(zhù)宅(zhái)。

　　据(jù)京东拍卖(mài)显示，上述不良债权转让(ràng)项目(mù)的处(chù)置(zhì)主体是中(zhōng)国信达资产(chǎn)管理股份有限公司北京(jīng)市(shì)分公司（下称(chēng)中国信达(dá)北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截(jié)至(zhì)2023年(nián)1月31日，债(zhài)权金(jīn)额(é)约为46.95亿(yì)元(yuán)人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司(sī)是共同(tóng)债(zhài)务(wù)人。目前，该项目(mù)已有(yǒu)1万次围观，35名意(yì)向(xiàng)人。

　　从表面(miàn)上看，这(zhè)就(jiù)是一起中国信达(dá)北分讨债(zhài)的(de)故事(shì)，但(dàn)实(shí)际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如果该(gāi)报道属实，说明(míng)这(zhè)些房(fáng)子(zi)实际上(shàng)都(dōu)是卖出去了(le)的(de)，是(shì)有人住的。

　　那(nà)为什么中国信(xìn)达的拍(pāi)卖(mài)页面上又注(zhù)明这75套房子是(shì)“未出(chū)售(shòu)”的状态呢？只(zhǐ)能说明(míng)这些房子根本(běn)没(méi)有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了(le)上述(shù)内容。有豪宅中介透露(lù)，中(zhōng)赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能(néng)网签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书(shū)院的业主基本都是北京的高端(duān)人士，柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名(míng)商业大佬也(yě)是万柳书(shū)院的业主。另据地(dì)产自媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书院(yuàn)的业(yè)主中(zhōng)，还有(yǒu)不少中赫集团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实已经支(zhī)付价款(kuǎn)并实际(jì)占有，那(nà)么(me)，中国(guó)信达转让(ràng)这笔不(bù)良债权(quán)回(huí)本的愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失最(zuì)大的(de)，没准还(hái)是债主中国信达(dá)。

　　根据相关法律规定，民事执行中(zhōng)，业(yè)主已经支付价(jià)款并实(shí)际(jì)占(zhàn)有，但(dàn)未办(bàn)理(lǐ)过户手(shǒu)续的(de)，如果业主(zhǔ)没有过错(cuò)，人民(mín)法院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可(kě)以向法院提出(chū)执(zhí)行异议申请，请求法院解除查封，同时可以联合起诉开发商，要求退还购房(fáng)款或办理房产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题(tí)的批复》，以司(sī)法解(jiě)释的方式明(míng)确了购(gòu)房人的优先(xiān)权：

　　商品房(fáng)消费者以居住为目的购买房屋并(bìng)已支付全部价款，主张其房屋交付请(qǐng)求权(quán)优先于(yú)建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其(qí)他债权的，人(rén)民(mín)法院应当(dāng)予以支持。只支付了部分价款(kuǎn)的商品房消费者，在一审法(fǎ)庭辩论终结前已(yǐ)实际(jì)支付剩(shèng)余(yú)价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房(fáng)子(zi)均为(wèi)“已售未网签(qiān)”，那(nà)么这笔不良债(zhài)权，实际上是个天津面积多少平方公里烫手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖(mài)出去回本，抵押的这75套(tào)房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权转让，可以追溯到(dào)金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信(xìn)达已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为(wèi)中赫集团旗下子(zi)公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择(zé)退出了(le)赫华恒瑞(ruì)的股东行列(liè)，中国金谷国际信托(tuō)有限责(zé)任(rèn)公(gōng)司(sī)成为了唯一(yī)股东，后者由中(zhōng)国信(xìn)达资(zī)产管(guǎn)理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地(dì)产(chǎn)开发商，相较其他房企，中赫集(jí)团既没有很大规模(mó)，也(yě)没有(yǒu)很高的国民知名(míng)度，但(dàn)却在北京豪宅(zhái)圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作(zuò)为中赫集团进入北京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置(zhì)地推出钓鱼岛七(qī)号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的(de)天价，成为当时京城最贵的(de)楼(lóu)盘，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更是被(bèi)誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从(cóng)融创、保(bǎo)利、万科等大型知名房企手中(zhōng)，抢下了北京万柳地块，成为北(běi)京当年(nián)的(de)“双料地王(wáng)”。很(hěn)快(kuài)，万柳(liǔ)书院就以神秘(mì)高端的姿态杀入市场，无论是一块(kuài)块从荷兰运回来(lái)的灰砖垒(lěi)起来的五米高墙，还(hái)是每(měi)棵成本超6万的(de)成年银杏树，还是(shì)每平米(mǐ)20万(wàn)元的价格，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸(chén)的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创(chuàng)的湖、紫辰(chén)院的(de)树(shù)、北平(píng)府的院(yuàn)儿。”从(cóng)这句(jù)顺(shùn)口溜(liū)中，就可看出其在北京豪(háo)宅(zhái)圈的地(dì)位。2014年末(mò)上市的它(tā)，对手(shǒu)是(shì)当时有(yǒu)名的融(róng)创(chuàng)观澜嘉苑、佳(jiā)兆业(yè)广场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远远(yuǎn)超过(guò)这些(xiē)对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平米(mǐ)的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单(dān)价(jià)达到(dào)惊人的36万元(yuán)/平米(mǐ)，说明(míng)万柳书院虽(suī)然已经(jīng)推出了8年之(zhī)久，但其依(yī)旧(jiù)在(zài)北京豪宅圈(quān)备受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫(hè)集(jí)团开发的豪宅，也吸引了不少知名人(rén)士(shì)，如知(zhī)名演员宋丹丹(dān)，就(jiù)住在钓鱼台七号(hào)院(yuàn)。而柳传志、丁磊等(děng)知(zhī)名(míng)商业大佬(lǎo)则(zé)居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定(dìng)了中(zhōng)赫集团的“高端路线”，也因此，它(tā)被外界贴上了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商(shāng)光环的背后(hòu)，这个地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱(lái)斯”却多次成为被执行人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因(yīn)为履行能力(lì)而拒(jù)不(bù)履(lǚ)行生效法律文书确定义务(wù)，中赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京(jīng)国(guó)安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这个地步(bù)，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年(nián)年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红(hóng)之时，深蓝财经就曾深挖出背后(hòu)的中赫集团(tuán)，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到(dào)沦(lún)为“老赖”，中赫(hè)集团实控(kòng)人周金辉的人生轨迹跟着急转直(zhí)下(xià)。而追根溯源(yuán)，这个(gè)转折点，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多(duō)元(yuán)化转型，但转型之路并不(bù)好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫(hè)集团就尝试过多元化业务(wù)，先(xiān)后进军能源市(shì)场(chǎng)、团购网站，但最(zuì)终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的(de)目光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成为国(guó)安的新东家(jiā)。接着在2021年(nián)6月(yuè)，中(zhōng)赫集团从中信集团手中拿下(xià)北(běi)京国安俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北京(jīng)国(guó)安俱乐部全部股权。如果北京国安(ān)的估值一直没变(biàn)，那么中赫集团拿下北(běi)京国安，总(zǒng)计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这(zhè)样，中赫为什么又要质(zhì)押股权(quán)呢？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中(zhōng)赫集(jí)团及其实控人周金辉夫妇将其手(shǒu)中的(de)中(zhōng)赫集团股份(fèn)质押陆续质押，据企查(chá)查显示，目前中赫集(jí)团共(gòng)有11条股权出(chū)质记(jì)录。质权人包括海金商业保理(lǐ)、北(běi)京建工(gōng)、山东国(guó)际信(xìn)托、中融信托、中信建设(shè)等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时间完(wán)全吻合。

　　然(rán)而(ér)，入主北京(jīng)国安后(hòu)，不仅(jǐn)国安的经营状况(kuàng)没有得到改(gǎi)善，中赫(hè)集团也(yě)被拉(lā)入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易(yì)所官网信息显示(shì)，2020年，北京国(guó)安足球(qiú)俱乐部实现(xiàn)营业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年(nián)末(mò)，该(gāi)俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金(jīn)压力，中(zhōng)赫(hè)集团和(hé)周金辉夫(fū)妇还在持续质押手中的(de)中赫集团(tuán)股份，但国(guó)安(ān)和中赫的经营状况却(què)持续没有(yǒu)好转。

　　不仅(jǐn)中赫集(jí)团被5次列被执行人(rén)，执行标的高达11亿，北京国安也3次(cì)与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及(jí)中赫(hè)集团股东周金辉、李彩霞等共同成为(wèi)被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法律(lǜ)文书确(què)定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸免于难。不过在实控人都成为老赖的(de)情(qíng)况(kuàng)下，被(bèi)执行(xíng)10个多(duō)亿的(de)北京国安，又如何(hé)能(néng)独(dú)善其身？

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