导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地(dì)产步入大分化时代(dài)而非停(tíng)滞期(qī)。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中(zhōng)国房地产市场(chǎng)黄金(jīn)二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰(qià)逢近年地产持续低景气，有关中(zhōng)国地产是(shì)否过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试(shì)图厘清(qīng)中(zhōng)国城镇存量住(zhù)宅真实情况，据(jù)此判(pàn)断中国(guó)未来地(dì)产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲(xuàn)染中国地(dì)产存(cún)量极度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建筑，第七(qī)次人口(kǒu)普查调查(chá)数据(jù)显示城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否真的过(guò)剩？

　　事实(shí)上(shàng)住建部(bù)披露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其(qí)中还包括(kuò)大(dà)量城镇非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋(wū)中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居民人均住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适(shì)不是(shì)人均一间(jiān)房所能(néng)满足，它与房(fáng)屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配(pèi)套设施等因素密(mì)切相关。中国的人均住(zhù)宅间数较发达国家还有很(hěn)大(dà)差(chà)距。人均(jūn)住宅(zhái)间数大于1同样不意味着中国(guó)住宅市场已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我们测(cè)算发现中(zhōng)国城镇居民(mín)户均1套房，其中每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布(bù)中(zhōng)国家(jiā)庭(tíng)户(hù)均住宅的数据，我们根据商品住(zhù)宅套数、商品住(zhù)宅占比和城镇家庭户数，计算出(chū)城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目(mù)前城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套(tào)为商(shāng)品住宅。若(ruò)期房顺利交(jiāo)付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住(zhù)宅，其中(zhōng)商(shāng)业住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着户户有(yǒu)房(fáng)，然而事实上中国住(zhù)宅(zhái)市(shì)场供需并不(bù)平衡(héng)。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟(shú)房地(dì)产市场的(de)住宅套户(hù)比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为户(hù)均一套房无(wú)法满足流动(dòng)人口的租赁和置业(yè)需求。全国总人口的近三成都是流动(dòng)人(rén)口，流动人口(kǒu)会选择(zé)在大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在(zài)老家买(mǎi)房，从而(ér)产生(shēng)了额外(wài)的住(zhù)宅需求。

　　即便(biàn)户均一(yī)套房，中国(guó)未来地产仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口规(guī)模缩小(xiǎo)，一人户、两(liǎng)人(rén)户占比不断(duàn)增(zēng)加，导致(zhì)家庭户数增多。小家庭化趋势将(jiāng)延(yán)续，带来新户(hù)购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日(rì)益明显，区域经济(jì)资(zī)源分配的再(zài)集中吸引着人口(kǒu)流入(rù)，人口净迁入城(chéng)市的新增住宅需求有望(wàng)持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的(de)家(jiā)庭住(zhù)在2000年(nián)以前建(jiàn)成的(de)住宅(zhái)中，涉及超9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平方米(mǐ)的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小”住宅的(de)改(gǎi)造势(shì)在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积均(jūn)较发达国家有着(zhe)不小差(chà)距，“住上更大房子(zi)”的改善性需(xū)求正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年(nián)之后(hòu)，当下(xià)中国地产步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是(shì)中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在(zài)不足，这是过去二十年房价快速上涨基石。那(nà)么(me)当下(xià)房地产大分化时(shí)代已至，大分化时代下地(dì)产矛盾则更多体现在住宅(zhái)质(zhì)量供需冲突(tū)。

　　地产大分(fēn)化(huà)必将体现在不同能级城市之间，不同区域板(bǎn)块之间，不同(tóng)品质(zhì)住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露全国(guó)已有(yǒu)近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城市二手(shǒu)房(fáng)挂牌量(liàng)突然激(jī)增(zēng)，引发一阵(zhèn)二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心(xīn)，中国的房子(zi)是否已公元1世纪是哪一年到哪一年，公元1世纪是什么年代经过(guò)剩？

　　中(zhōng)国城镇住(zhù)宅(zhái)到底(dǐ)是供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是(shì)仍然存在不足？可惜由于住宅存量数(shù)据并未公布，我们无(wú)法直(zhí)接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥(yōng)有住宅套(tào)数，回答(dá)当前的房子是否真的过剩了？据此判断未来房地产市场会如(rú)何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户均拥有(yǒu)住(zhù)宅数(shù)量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾(zāi)害综合(hé)风险普查工作情况为主题(tí)的(de)新闻发(fā)布会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建(jiàn)设(shè)行业获(huò)取了全(quán)国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住(zhù)不(bù)到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中(zhōng)，农村(cūn)房屋占9成(chéng)以(yǐ)上，以栋(dòng)数计算(suàn)的(de)城镇房屋实际(jì)仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的(de)算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城(chéng)镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间(jiān)数量(liàng)有关，更与房屋质量(liàng)、居(jū)住(zhù)面积、配(pèi)套设施等因(yīn)素密切相(xiāng)关(guān)。单单(dān)从人均住宅间数(shù)不能完(wán)全反(fǎn)映出城镇居民的(de)居住(zhù)水平(píng)。

　　中(zhōng)国主要是(shì)以家庭为单位购买成套住宅(zhái)，一套设施齐(qí)全的住宅才是城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的测算(suàn)思路、数(shù)据和方(fāng)法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一(yī)类是商(shāng)品(pǐn)住宅，另一类是(shì)保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏(fá)统计数据，并没有直(zhí)接公布(bù)城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关数据有(yǒu)两处可以直接公布，一是每年商品住宅销(xiāo)售套(tào)数（统计局）；二是居民住宅来(lái)源（人(rén)口(kǒu)普查数据）。计算中国(guó)居(jū)民户均住宅数量，我们主要用到(dào)上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住(zhù)宅数(shù)量(liàng)极少，可忽略不计(jì)。估算城镇(zhèn)居民(mín)户均住宅(zhái)套数分三(sān)步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年(nián)商品住宅销售套数相加，我们就能够得到当前商品住宅(zhái)总(zǒng)存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥有的(de)商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算(suàn)得到居民住宅总(zǒng)套(tào)数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的商品住宅总数(shù)除以家(jiā)庭户(hù)数(shù)，我们(men)就能(néng)够得到城镇户均拥有的(de)住宅(zhái)数量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数(shù)/家(jiā)庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅(zhái)套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户(hù)比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目(mù)前缺乏一个准确统计。我们(men)利用(yòng)既(jì)有(yǒu)统(tǒng)计(jì)数据，大致测算得到中国存量(liàng)房地产(chǎn)套数，并进一步推(tuī)算中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套(tào)商品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产(chǎn)销售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新(xīn)房销售中期(qī)房占比(bǐ)近(jìn)9成(chéng)。本文去除(chú)商(shāng)品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售(shòu)套数里的(de)期房销售，得到商(shāng)品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住(zhù)宅累(lèi)计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装(zhuāng)修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以家庭户数，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进(jìn)一(yī)步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套(tào)数(shù)。

　　首(shǒu)先，七普(pǔ)数据(jù)显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅结构(gòu)特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其(qí)次，我(wǒ)们(men)假定租赁其他住(zhù)宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购买商品住宅与购买(mǎi)二手房加总，得到商品住宅占(zhàn)居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过去十年变化(huà)幅度的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变(biàn)化比例(lì)，从而我们估(gū)算出2022年(nián)商品住宅所(suǒ)占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅(zhái)。但考(kǎo)虑已(yǐ)购(gòu)期房，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内(nèi)陆续交(jiāo)付(fù)使用，到2024年(nián)，中国平均每户(hù)城镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房(fáng)的(de)三点含义

　　既然城(chéng)镇居民已经达到了(le)户均一套房的程(chéng)度，“户户有房(fáng)”是否意味着(zhe)中国城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味(wèi)着(zhe)中(zhōng)国地(dì)产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来(lái)满(mǎn)足(zú)因人(rén)口流(liú)动、居(jū)民换房等因素产生的住宅需(xū)求。因此，成熟房地(dì)产市场的(de)住宅(zhái)套户(hù)比会(huì)在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和日本的(de)住(zhù)宅套户比(bǐ)均高于(yú)1.1，其中，英(yīng)国的(de)住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国(guó)分别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就会造成(chéng)人口净流入地的住宅市场供不应求(qiú)，造成房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿(yì)，省内流动(dòng)人口和(hé)省际流动人口(kǒu)分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在(zài)大(dà)城市租房挣钱，在老家县(xiàn)城(chéng)买房。

　　暨(jì)南大学2017年的(de)中国(guó)城(chéng)乡人口流动调查数据显示，在上海、杭(háng)州以(yǐ)及(jí)南(nán)京工作的流(liú)动人口在老家拥有住宅比(bǐ)例(lì)分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两套房，在高房价(jià)的大城市租赁一套房(fáng)，在房价较(jiào)低的县城购买(mǎi)一套房(fáng)。所以说户(hù)均(jūn)一套房无法满足(zú)庞大(dà)流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质(zhì)仍(réng)需改善

　　目前(qián)，中国(guó)的城镇住(zhù)宅中依然有(yǒu)不少老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这(zhè)批(pī)存在着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等(děng)问题，如电线老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住(zhù)户的生活(huó)带(dài)来(lái)了很大的不便(biàn)和安全隐患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅(zhái)面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小区(qū)很难满(mǎn)足现代生活(huó)需求(qiú)，在未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一(yī)居(jū)室和二居室，户(hù)型偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居(jū)室占(zhàn)比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅(zhái)户型更(gèng)小(xiǎo)，当(dāng)然这与(yǔ)城市土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人(rén)均住宅面积扩张是未来地产的(de)需求驱(qū)动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年(nián)间农民(mín)带房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年(nián)和2022年(nián)商品(pǐn)住宅竣工面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年住宅存(cún)量(liàng)总面积(jī)为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅建筑面(miàn)积小(xiǎo)于均值，近(jìn)4成家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭(tíng)人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均(jūn)水(shuǐ)平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积(jī)仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低(dī)于15平方米的家(jiā)庭界定为住宅存在困难，若按这个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的(de)家庭存(cún)在住宅困(kùn)难问题(tí)。

　　若人(rén)均可使(shǐ)用住宅面积为40平(píng)，即人均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发(fā)达国家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊面积后，中(zhōng)国的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的(de)集体户人口，所需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产还(hái)会(huì)有需求么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均1套(tào)房(fáng)，看似已经(jīng)户户有(yǒu)房(fáng)。即便如此，中(zhōng)国人(公元1世纪是哪一年到哪一年，公元1世纪是什么年代rén)口静态结构和动(dòng)态趋势演绎，决定了中国未来地(dì)产仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅现实之(zhī)下，中国未来(lái)城镇住宅(zhái)需求主要来自(zì)于(yú)四个方(fāng)面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家(jiā)庭户(hù)数增(zēng)多(duō)，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均(jūn)人口数(shù)不断下降，六普显示(shì)城镇户均人口(kǒu)规模(mó)为2.85人/户(hù)，而(ér)七普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续(xù)延续，导(dǎo)致户数(shù)会因户均(jūn)人口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济(jì)发(fā)展带来的新增住宅需(xū)求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国经济(jì)板块的(de)分化日益明显，资源和生产要素逐步(bù)向经济带(dài)、都(dōu)市圈中心城(chéng)市流入，区域经济(jì)资源分(fēn)配的再集(jí)中吸引着人口流(liú)入。人口迁移(yí)势必(bì)涉(shè)及到买房(fáng)租(zū)房(fáng)，给迁(qiān)入(rù)地(dì)住宅(zhái)市场(chǎng)带来(lái)新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人(rén)口仅(jǐn)为6.5万人，其人口(kǒu)增长(zhǎng)主要受(shòu)益于(yú)人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小(xiǎo)区改善性(xìng)需(xū)求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和(hé)原公有住(zhù)宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家(jiā)庭(tíng)比例从31.5％到(dào)21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例(lì)从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住(zhù)宅(zhái)（5％）与家庭(tíng)住宅(zhái)建造时间(jiān)为2000年(nián)以前(qián)的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增(zēng)住(zhù)宅(zhái)需(xū)求中(zhōng)，有7成家庭购买了商(shāng)品住(zhù)宅。租房、购买经济适用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的(de)占(zhàn)比势必会进(jìn)一步公元1世纪是哪一年到哪一年，公元1世纪是什么年代(bù)上(shàng)升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公有(yǒu)住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业(yè)管理(lǐ)，居(jū)民追求(qiú)美好、宜居生活的环境(jìng)，背后的改善性(xìng)需(xū)求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子(zi)”的改善性(xìng)需求还(hái)将(jiāng)有所增加。

　　刚需(xū)购房受(shòu)限(xiàn)于(yú)资金，倾(qīng)向于(yú)中小户型。已有住宅家庭希(xī)望提高生活品质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年(nián)底的中央经济工作会议明确(què)指出(chū)支持住宅改(gǎi)善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国的人均住(zhù)宅间数较其(qí)他国家依旧存在(zài)不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒(shū)适(shì)度与经济水平有(yǒu)着密(mì)切正向联系。随着经济发展水平的(de)提(tí)高，中国的(de)人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面(miàn)积(jī)将随(suí)之增长(zhǎng)。

　　如果说过去(qù)二十年(nián)是(shì)中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存(cún)在不足，供需(xū)出现错配，这(zhè)是(shì)过去二十(shí)年房价快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那(nà)么未来将(jiāng)是住(zhù)宅(zhái)质量的供需冲突。房地产大分化时代已至(zhì)，这种(zhǒng)分化不(bù)单(dān)局限(xiàn)于城市能级之间差异，优质小区和(hé)老旧二手(shǒu)房之间的差异(yì)也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据调查的是(shì)人，并不是针对住宅，因此可(kě)能存在统(tǒng)计偏差(chà)。商品(pǐn)住宅占比实际(jì)值可能偏低(dī)，其增速可能超预期。

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