饱受争议的二手房交易中(zhōng)介费问题，正逐渐得到监(jiān)管部(bù)门的(de)重视。

　　5月8日，住建部、市场监(jiān)管总(zǒng)局联(lián)合发布了关(guān)于规(guī)范房地(dì)产经纪服务的(de)意见(jiàn)。意(yì)见提及，近年来，部分房地产经纪(jì)机构存在利用(yòng)房(fáng)源客源优势收取过(guò)高费(fèi)用、未明码标价、捆绑收(shōu)费、滥(làn)用客户个人信息(xī)等问题，加(jiā)重交(jiāo)易当事人(rén)负担、侵害(hài)其合法权益。

　　基于上述背景，两(liǎng)部门从加(jiā)强(qiáng)从业(yè)主体管理(lǐ)、明确经纪(jì)服务内容、合理确定经(jīng)纪服务(wù)收费、严格实行明码标价等十方面(miàn)，提(tí)出了意见(jiàn)。

　　中原地(dì)产首席分析(xī)师张大伟称(chēng)，随(suí)着(zhe)城市发展，一(yī)二线城市二手房交易占比逐渐增加。以北京(jīng)、上海为例，二手房占(zhàn)市(shì)场成交比例超过(guò)80％，大量二手房成(chéng)交依赖中介居间成交，房地产(chǎn)调控(kòng)重心(xīn)逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东省(shěng)城规院住房(fáng)政策研究中(zhōng)心首席研究员(yuán)李宇嘉(jiā)表示，买房对居民来说属于金额不(bù)低的大宗交易，由于二(èr)手(shǒu)房交易成本(běn)较(jiào)高(gāo)、交(jiāo)易周(zhōu)期较长，具有非常强的专业性(xìng)，居民往往通过(guò)中(zhōng)介(jiè)来完成。但很多(duō)中介利用信息不对称等问(wèn)题，将非必要的(de)收费(fèi)夹带其(qí)中，如收(shōu)取过桥融资、按揭费(fèi)、担(dān)保费等，对居(jū)民造成额(é)外的(de)负担，而且这些服务事项并未明码标价。

　　对于二手房市(shì)场交易过程中存(cún)在的“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对包括经纪(jì)服务在内的相(xiāng)关(guān)市(shì)场交易行为及(jí)其主体进行规范(fàn)和秩序整顿，是(shì)房(fáng)地(dì)产市(shì)场(chǎng)管理和调控(kòng)的主题。“当下，推进这项工作的意义更大，也更急(jí)迫(pò)。”

　　中介收费问题(tí)成(chéng)监(jiān)管重点

　　二手房市场中(zhōng)，历来对房地产经纪服务行业关(guān)注最多的一(yī)个(gè)话题，便是房地产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务费的(de)问(wèn)题。

　　张大伟认为，未(wèi)来(lái)相关部门主(zhǔ)要监管的重点(diǎn)，将是对房地产(chǎn)经(jīng)纪服务收(shōu)费及中介交易进行规范。

　　在热点城市，二(èr)手房屋(wū)交易过程中，部分价值(zhí)不菲的(de)房屋，往往要缴(jiǎo)纳一(yī)笔金额不低的中介费。以北京某房地产经(jīng)我国的全民国家教育日是哪一天 我国法定全民国教育日纪服务(wù)机构2.7％的(de)服务(wù)费率(lǜ)计算，一套1000万元(yuán)的房(fáng)屋，中介(jiè)费(fèi)约为27万。

　　在合理确定经纪服务收(shōu)费上，两部门在(zài)此次意见中(zhōng)提及(jí)，房地产经纪机构要合理降低住房买(mǎi)卖(mài)和租赁经(jīng)纪服(fú)务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则(zé)实(shí)行分档定价(jià)。引导(dǎo)由交易双方(fāng)共同承担(dān)经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前(qián)房(fáng)地产经纪服务收费标准的最早依据是(shì)1995年国家计委(wěi)建设部下发的《关于房地产中介服务(wù)收费(fèi)的(de)通(tōng)知》（971号文），其(qí)中第六(liù)条规定：房屋买卖代理收费，按成(chéng)交价格总(zǒng)额(é)的(de)0.5-2.5％计(jì)收。

　　以(yǐ)北京为例，目前北京市执行(xíng)的(de)2014年(nián)更新后的(de)收费标准，即(jí)根据这样的规(guī)定(dìng)：“少(shǎo)数(shù)特别复杂的(de)住宅买(mǎi)卖(mài)经纪服务(wù)，经交易(yì)各(gè)方协商同意，可(kě)在规定(dìng)的(de)收费标准基础上适当上浮，上浮幅度最(zuì)高不得超过10％。”这意味着，当前北京二(èr)手(shǒu)房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简政放(fàng)权”的精(jīng)神，北京2015年取消了房地产中(zhōng)介服务等(děng)57个政府定价(jià)，房地产经纪服务收费多少由各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构(gòu)在实际收取费用过程(chéng)中，相关监管部门当(dāng)前并未明确具体(tǐ)的中介费率，中介机构仅需在服务过程中(zhōng)对收费标准(zhǔn)进(jìn)行明码标价即可。而房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪服务机构在具(jù)体收取过程中，会结合(hé)房屋价(jià)值及工资标准，综合(hé)计算出合适的中介费(fèi)率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于明(míng)码标价问(wèn)题(tí)，两部门在此次意见中(zhōng)提及，房(fáng)地产经纪机构应当在经营门(mén)店、网站、客户端(duān)等场所或渠道(dào)，公示服务(wù)项目(mù)、服务内容(róng)和(hé)收费标准，不得混合标价(jià)和(hé)捆绑(bǎng)收费(fèi)。房地产经纪机构(gòu)提供的基(jī)本(běn)服务和延(yán)伸服务，应当分别明确服务(wù)项目(mù)和收费标准。房地产经纪(jì)机构收费前应当向交易当事人出具收费(fèi)清单，列(liè)明(míng)收费标准、收(shōu)费金额，由当事人签字确(què)认。

　　另外，对收费(fèi)明显高(gāo)于市(shì)场平均水平的(de)房(fáng)地产经(jīng)纪机构，住房和城乡建设部门将会同市(shì)场(chǎng)监管等部(bù)门采取约谈等综合措施进行(xíng)重点监管。市场监(jiān)管部门(mén)会同有(yǒu)关(guān)部(bù)门依法查处不按规定明码标价、操纵经纪服务收(shōu)费等违反(fǎn)价格(gé)和(hé)反垄(lǒng)断法律法规的行为。对房地产经纪机构相关违法违规信息，市场(chǎng)监管部门要依法依规纳(nà)入国家企业信(xìn)用(yòng)信息公示系统。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励按照成(chéng我国的全民国家教育日是哪一天 我国法定全民国教育日)交价格越(yuè)高、服务(wù)费率越低(dī)的原则(zé)实(shí)行分档定价(jià)，是否意味(wèi)着，未(wèi)来豪(háo)宅的中(zhōng)介费有(yǒu)望大幅降低？

　　中原地产华南区总(zǒng)裁兼深圳中原总经理(lǐ)郑叔伦称(chēng)，住建部发文鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务费率越(yuè)低(dī)的原则(zé)实行分档定(dìng)价，合理降低住房买卖和租赁(lìn)经(jīng)纪服务(wù)费用(yòng)，主(zhǔ)要还是(shì)规(guī)范行业(yè)，打击收费过高的经纪机构，但对市(shì)场影响(xiǎng)有限，“以(yǐ)深圳(zhèn)为例，深圳(zhèn)市场豪宅和普宅本来收费就不同(tóng)，各家收费普遍在(zài)合理范围(wéi)内，加上(shàng)经纪(jì)服务费用(yòng)对市场的(de)影响不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当前两部门(mén)提出的意(yì)见(jiàn)仅为鼓励性质，即只是纲(gāng)领性文(wén)件而非(fēi)规定(dìng)，未(wèi)来如何(hé)具体认定(dìng)其中的细则，还需要看(kàn)各(gè)城(chéng)市落地执行(xíng)情况(kuàng)。

　　不过，张大(dà)伟表示(shì)，“从目前市场看，经纪服务领域的调整改(gǎi)善、规范化，有利于行业健(jiàn)康发展。同时，由(yóu)于二手房很多房(fáng)源在(zài)产权方面有瑕疵，如产(chǎn)权抵押(yā)、不同税费等都可能(néng)对交(jiāo)易(yì)产生影响，这(zhè)对房地(dì)产经纪服务行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究(jiū)院研究总监陆(lù)骑麟指出(chū)，在二手房买卖过(guò)程中，原(yuán)本应该由上下家各支付一半的中介费(fèi)，但在一些(xiē)热点城(chéng)市的(de)二手房交(jiāo)易(yì)过程(chéng)中(zhōng)，往往会有(yǒu)这样的情形，因部(bù)分购(gòu)房者处(chù)于弱势地位，从而(ér)会出现中介(jiè)费及(jí)税费均(jūn)由购房者(zhě)来承担。即使(shǐ)一些房(fáng)东愿意承(chéng)担(dān)中介费，这(zhè)部分费(fèi)用也(yě)可能通过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这(zhè)种所谓‘约定俗成(chéng)’的情况，一(yī)些房产中(zhōng)介(jiè)公(gōng)司将其视(shì)为向购房(fáng)者单边收(shōu)费的(de)行为。部分中介(jiè)公司可能会利用其支配地位，在原先经纪(jì)服务收费的基础上，再次向房(fáng)东收取费(fèi)用，而这部分费用，房东往往会(huì)将其转再次转嫁给购房者，这实际上相当于(yú)变相推(tuī)高了房价(jià)。两(liǎng)部(bù)门提出严禁(jìn)操纵(zòng)经纪(jì)服务收费，不(bù)仅(jǐn)有利于提高(gāo)交易中操作(zuò)的(de)透明度(dù)，也有利于房价(jià)的稳定(dìng)。”陆骑麟(lín)称(chēng)。

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