近(jìn)两年火爆的创新产品公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来除息(xī)日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配(pèi)金额的REITs产品，平均(jūn)分(fēn)红比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多位业内人(rén)士(shì)对此表示(shì)，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分(fēn)红体(tǐ)现出该类产(chǎn)品长期投资价值，通过观测经营(yíng)活动现金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金等指(zhǐ)标(biāo)，也是观察(chá)REITs项(xiàng)目底层资产运营(yíng)情况(kuàng)的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投资者注(zhù)意，与产权类项目(mù)相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产(chǎn)生现金(jīn)收(shōu)益，特许经营权分红目前已包含(hán)了利润分配和(hé)本(běn)金的归还，在选择投资(zī)标的(de)时(shí)应了解资产类型和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募(mù)REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高(gāo)比(bǐ)例(lì)的稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年(nián)全(quán)年分配(pèi)金额(é)占(zhàn)可供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责(zé)人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主要收(shōu)益来源为持有期分红收益，以及基金份额交(jiāo)易价格(gé)的变(biàn)化。基(jī)金份额(é)二级市场价格(gé)受(shòu)到公募REITs资产(chǎn)运营情况及(jí)市(shì)场(chǎng)因素的综(zōng)合(hé)影(yǐng)响，较易引起波(bō)动。与此(cǐ)相比国民党任公是指谁，任公指的是什么，基金分红(hóng)预期(qī)则更有规(guī)律可循。公募REITs的(de)分(fēn)红主要来自基础设施资(zī)产的(de)经营现金流(liú)，投资人通过基金募(mù)集材料和信息披露(lù)文件，结合(hé)行业及市(shì)场情况，可以(yǐ)分(fēn)析基(jī)础设施项目的经营业绩，作为进行投资(zī)决策的重要参(cān)考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场价格变化导(dǎo)致的浮盈(yíng)或浮亏(kuī)，分红作为基(jī)金(jīn)份额持有(yǒu)人实际获得的现金收(shōu)益，对(duì)于长期(qī)投资者更具参考(kǎo)价值。”中金基(jī)金相关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运营高级(jí)副(fù)总监李华平(píng)也表(biǎo)示，根据《公开(kāi)募(mù)集(jí)基(jī)础(chǔ)设施(shī)证券投资基金(jīn)指(zhǐ)引（试行(xíng)）》及相关(guān)法规要求，基(jī)础设(shè)施基金应当(dāng)将90％以上合并后基金(jīn)年度可分配金额以现金形式分配给投资(zī)者，强制分红机制是公募(mù)REITs的主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产品长(zhǎng)期投(tóu)资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角度来看，基础设(shè)施公(gōng)募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债(zhài)性(xìng)”双重特点(diǎn)。二级市场价(jià)格反映这类产品“股(gǔ)性(xìng)”的(de)一面，分红体现了这(zhè)类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于(yú)债(zhài)券派息，但不等同于债券的(de)固定利(lì)息回(huí)报(bào)，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构(gòu)投资者(zhě)的角度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资品类，为(wèi)资产配(pèi)置多(duō)元(yuán)化(huà)提供(gōng)抓手，具有较(jiào)强的配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机(jī)构投资者稳定(dìng)收益(yì)。机构(gòu)投资者(zhě)公募REITs能(néng)够通过分红(hóng)获取相对于投(tóu)资债(zhài)券相对高的收益性(xìng)，在有效控制(zhì)风(fēng)险的前提下，增(zēng)厚资产包收(shōu)益(yì)，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资(zī)收益“落袋为安(ān)”外，市场对于未(wèi)来分(fēn)红(hóng)水平的预期，也(yě)是影响REITs基金二级市(shì)场(chǎng)价格走势国民党任公是指谁，任公指的是什么的关键(jiàn)因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢主要(yào)股票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发(fā)布(bù)了(le)2022年年(nián)报，部分产品受宏观经济(jì)的影响，可分配金额(é)完(wán)成率不达(dá)预期，一(yī)定程度(dù)上影(yǐng)响了公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)。”李华平称，公(gōng)募REITs二级(jí)市场的价格波动受(shòu)多重因素的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市场价格(gé)的(de)主要因素之一，而稳定的(de)分红有(yǒu)利于吸引(yǐn)投资者参与公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级市(shì)场的投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人也(yě)表示，近期(qī)经济(jì)预期恢复，一方面市(shì)场(chǎng)热点呈现向(xiàng)股票和债(zhài)券回(huí)归的(de)过程；另(lìng)一方面，基础设施项目的经营业绩相(xiāng)对经济活(huó)力的改善有(yǒu)一定(dìng)的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除(chú)权(quán)日，将对基金份额(é)的(de)开盘(pán)指(zhǐ)导价做调减处(chù)理，调减金额根据单位基金份额的分红金额进行计(jì)算。除权操作是对分红前后基金份(fèn)额净值变(biàn)化的修(xiū)正，使投资人(rén)在基(jī)金分红前后均可以获(huò)得公平(píng)的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长(zhǎng)期投(tóu)资的信心(xīn)，同(tóng)时需(xū)结(jié)合(hé)持(chí)有产品(pǐn)的特性，关(guān)注二级(jí)市场扰动对(duì)整体收益的影响程(chéng)度。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经(jīng)营(yíng)权分红包括利润分配(pèi)和本(běn)金归还(hái)

　　普通投资者应(yīng)了解(jiě)底层资产(chǎn)情(qíng)况

　　多位业(yè)内人士还提(tí)醒(xǐng)，与(yǔ)现有(yǒu)公募基(jī)金(jīn)分红前提是本金之上的增值部分不(bù)同，特许(xǔ)经营权(quán)REITs基金运作期间(jiān)的“分(fēn)红”界(jiè)定为“分派”更(gèng)为准确，分派(pài)的是(shì)本金与(yǔ)增值两个部分(fēn)，两个部分之间的比例是变动(dòng)的，与现(xiàn)有公募(mù)基金分(fēn)红差异(yì)很大，大多数普(pǔ)通投资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为(wèi)是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基金价(jià)值(zhí)面临(lín)极大不确定(dìng)性(xìng)，这(zhè)是该(gāi)类投资者应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目(mù)前(qián)公(gōng)募REITs主要有特许经(jīng)营(yíng)权类和产(chǎn)权(quán)类两大资产类型，持有(yǒu)产权类产(chǎn)品(pǐn)的收益(yì)主要包括每(měi)年的现(xiàn)金分红及资产增值的收益，而持有(yǒu)特(tè)许经营类产品的收(shōu)益主要来自项目(mù)每年的现金分红(hóng)。其中，特许(xǔ)经营权类资(zī)产的分红包括了利润分(fēn)配和本金的归(guī)还，两者的比率也是(shì)变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投资者在选择投资标的时(shí)，应了解(jiě)公(gōng)募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资(zī)产属性不同而形成区别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因其分红相当(dāng)于包含“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏强。而产权类(lèi)的(de)公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底层资产(chǎn)的价值增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产(chǎn)属性，对(duì)所选择产品的二级市场价格(gé)和分(fēn)红有合(hé)理预(yù)期。

　　中金基金相关负责人(rén)也认为，与产(chǎn)权类(lèi)项目(mù)相比，特(tè)许经营项目在经营权到期后不再(zài)能产(chǎn)生现(xiàn)金收(shōu)益，因此(cǐ)将可供(gōng)分配金额的分配理解为“分(fēn)派”比“分红(hóng)”更加(jiā)准(zhǔn)确。基于这个(gè)特(tè)点，剩(shèng)余(yú)经(jīng)营期(qī)限较短的特许经营项目，通常(cháng)具备更(gèng)高(gāo)的分派率水平。对于剩余(yú)期限较长的特许经营(yíng)权项目，即使分派率(lǜ)相对较低，也有足够年(nián)限收(shōu)回本(běn)金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负(fù)责人提醒投资(zī)者注意，特许(xǔ)经(jīng)营权项目的分派金额(é)包含了投资本金，在不进行扩募的(de)情况下，基金份额单价随着分派进度逐年下降(jiàng)是正常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的(de)收益来(lái)自项目剩余期限(xiàn)产生的(de)现金流。<国民党任公是指谁，任公指的是什么/p>

　　“与特许经营(yíng)项目(mù)相比，产权类项(xiàng)目的土(tǔ)地(dì)或建筑的剩余(yú)使用年限一般(bān)较长，再加(jiā)上到(dào)期后通过对建筑的更新改(gǎi)造或补(bǔ)缴(jiǎo)土地(dì)出让(ràng)金等追加投资，有机(jī)会进一步延长经营期限。这(zhè)种(zhǒng)类似永续经营的假设(shè)反映在基(jī)础(chǔ)资产(chǎn)的(de)估(gū)值上，使产权(quán)类REITs具备(bèi)更(gèng)显著的资(zī)产(chǎn)投资属性(xìng)。”该负(fù)责(zé)人(rén)称。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评(píng)估项目底层资产运(yùn)营情况(kuàng)

　　在基(jī)金分红的时点(diǎn)，多位(wèi)业内人士还表示，在产品分红期，投资者可以(yǐ)观(guān)测经(jīng)营活动现金(jīn)流、可供分配现金(jīn)、内部收益率等指标，来观察和评估项目底层(céng)资产的(de)运营情况。

　　中航基金(jīn)表(biǎo)示，年报(bào)指标中，跟现金相关(guān)的指标(biāo)有两个：一(yī)是年(nián)报(bào)中披露的经营活(huó)动现金流，二是(shì)可供分配现金，二者(zhě)存在本质(zhì)性区(qū)别(bié)。经营活动产生的现金净流量是指企业经营、筹资(zī)、投(tóu)资(zī)产(chǎn)生的(de)现金流，基于企业本身经营(yíng)活动产生；可供分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调(diào)整，加期初现金，最终(zhōng)得到的账面(miàn)现金(jīn)。

　　李华(huá)平也(yě)表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择(zé)，投资(zī)价(jià)值体(tǐ)现在相(xiāng)对股债(zhài)市(shì)场独立的资产配置功能，比较适合长(zhǎng)期持有(yǒu)。建议投(tóu)资者对经营权类(lèi)的资产(chǎn)可(kě)以更多关注内部收益率的(de)高低(dī)，对(duì)产权类的资产更多(duō)关注分(fēn)派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净现金流，所(suǒ)以(yǐ)底层(céng)资产运营情况直接影响投资回(huí)报，投资者可综合考虑(lǜ)原始权益人综合实力(lì)、运营管理机构实力、公(gōng)募基金管理人实力等(děng)多重因素来(lái)选择投资标的。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券研报(bào)也显示，公募REITs进入密集分红期(qī)，由于分红交易(yì)带(dài)来的(de)短期博(bó)弈机(jī)会仍(réng)在，叠加(jiā)此前市场接连(lián)回调(diào)，建议投资者(zhě)关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较(jiào)为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在发行首年及(jí)次年的可供分配金额预测。投(tóu)资者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实(shí)际分红金额与募集材料中披露预测(cè)进行比(bǐ)较(jiào)分析，结合(hé)经济及市场的实际环境，对基(jī)础设施项(xiàng)目的运营业绩(jì)及REITs的管(guǎn)理能力进行判断(duàn)。”中(zhōng)金基金上(shàng)述负责人(rén)也称。

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