导读(dú)

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后，当下(xià)中国地产(chǎn)步入大(dà)分化时代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三(sān)年商品(pǐn)住宅(zhái)销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住(zhù)。恰(qià)逢近年地产(chǎn)持续低景气，有关中(zhōng)国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此判断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存(cún)量(liàng)极(jí)度过剩(shèng)，事实(shí)是(shì)否如此？

　　住建部披露(lù)全(quán)国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查(chá)调查数据显示(shì)城(chéng)镇家庭户人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子是否真的(de)过(guò)剩？

　　事实上住建部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到(dào)一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业(yè)办公楼、学(xué)校等，因此(cǐ)6亿栋房(fáng)屋中(zhōng)城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，但居住(zhù)舒适(shì)不(bù)是人均一间房所(suǒ)能(néng)满足，它(tā)与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相关。中国的人均住宅间数较发达(dá)国家还有很大差(chà)距。人均住宅间数大于1同样不意(yì)味着中国住宅市场已(yǐ)经(jīng)饱和(hé)。

　　我们(men)测算发现中国(guó)城镇居民(mín)户(hù)均1套房(fáng)，其中每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中国(guó)家庭户均住宅的数据，我们(men)根据商品住宅套(tào)数(shù)、商品(pǐn)住宅占比和城(chéng)镇家庭(tíng)户数(shù)，计算(suàn)出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显示，目前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套(tào)房，其(qí)中0.54套为(wèi)商品住宅(zhái)。若(ruò)期房顺利(lì)交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均顶到底是一种怎样的体验，顶到宫颈是顶到底什么感觉一套房似乎意味着(zhe)户(hù)户有房(fáng)，然而事(shì)实上(shàng)中国住宅市(shì)场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场的住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为户均一套房无法满足(zú)流动人口的租赁和(hé)置业需求。全国总人(rén)口(kǒu)的(de)近三(sān)成都是流动人口，流动人口会选(xuǎn)择在大(dà)城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生(shēng)了额外(wài)的(de)住宅需求(qiú)。

　　即便(biàn)户均一套房，中国(guó)未来地(dì)产(chǎn)仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第(dì)一(yī)，户均人口规(guī)模(mó)缩(suō)小，一人(rén)户(hù)、两人户占(zhàn)比不断增(zēng)加(jiā)，导致家庭户(hù)数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日益明显，区(qū)域(yù)经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入，人(rén)口净(jìng)迁入城市(shì)的新增住宅需求有望持(chí)续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年(nián)以(yǐ)前建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积均较发达(dá)国家有着不小(xiǎo)差距，“住(zhù)上更(gèng)大房(fáng)子”的改善(shàn)性(xìng)需(xū)求正在不断增(zēng)加。

　　黄(huáng)金二十(shí)年之(zhī)后，当下中国地产步入(rù)大分(fēn)化时(shí)代而非(fēi)停滞期。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十年是(shì)中国(guó)地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，这(zhè)是过(guò)去二(èr)十年房价快(kuài)速上(shàng)涨基石(shí)。那么(me)当下(xià)房地产大分化(huà)时代(dài)已(yǐ)至，大分化(huà)时代下地产矛盾则更(gèng)多体(tǐ)现在(zài)住宅质量供需冲突(tū)。

　　地(dì)产大分化必将体现(xiàn)在不同能级城市之间，不同区域(yù)板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全(quán)国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以(yǐ)来，各(gè)大(dà)城市二手房挂牌量突然激增，引发一(yī)阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市(shì)场(chǎng)不禁担(dān)心，中国的(de)房子是否已经过(guò)剩(shèng)？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然存在不足？可(kě)惜由于住宅存量数(shù)据并未公布，我们无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们(men)测算出中国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套(tào)数，回(huí)答当前的房子是否真的过剩(shèng)了？据此判断未来房地产市场会如何(hé)发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何有效观察中(zhōng)国(guó)户均拥(yōng)有(yǒu)住宅数量

　　（一(yī)）中国住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)过剩(shèng)的直观判断站不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自(zì)然(rán)灾害综合风险(xiǎn)普查(chá)工作情况顶到底是一种怎样的体验，顶到宫颈是顶到底什么感觉为(wèi)主题的新闻发布会上(shàng)，负责人对外披露：“住(zhù)宅(zhái)城乡建设行业获取了全(quán)国近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，平均每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅(zhái)市(shì)场看(kàn)似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑中，农村房屋(wū)占9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇房屋实(shí)际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了(le)大量商业楼、写字(zì)楼、学(xué)校(xiào)、医院等非住(zhù)宅。总的算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普(pǔ)查数据公(gōng)布了中国城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中(zhōng)城市家庭户(hù)居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭(tíng)户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大(dà)于1，看似意味着人人都有(yǒu)房(fáng)间(jiān)居住(zhù)。

　　居(jū)住水平不仅与房间数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面积(jī)、配套设(shè)施等因素密切相(xiāng)关。单单(dān)从人均住宅间数不能完(wán)全反(fǎn)映出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主要(yào)是以家庭(tíng)为单位购买成套住宅(zhái)，一套(tào)设施齐全的住宅才是城镇居民(mín)宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的测算思(sī)路、数据和(hé)方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一类是保障房(fáng)、原公有住宅、自建(jiàn)房(fáng)等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数(shù)据，并没有直接公布城镇(zhèn)住宅数(shù)量。居民(mín)住宅相关数据(jù)有两处可以直接公布，一是每年商(shāng)品住宅(zhái)销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人(rén)口普查数(shù)据(jù)）。计算(suàn)中国居民户均住宅数(shù)量，我们主要用到(dào)上述(shù)两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始(shǐ)于1998年(nián)，1998年之前(qián)商品住宅数(shù)量(liàng)极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一(yī)步(bù)，将1999年以来(lái)每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套(tào)数相加，我们就能够得到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥有的商品住宅(zhái)和(hé)非(fēi)商品住宅比例，推算(suàn)得到居(jū)民住宅总(zǒng)套(tào)数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民(mín)拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够(gòu)得到城镇(zhèn)户(hù)均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算公(gōng)式(shì)如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住(zhù)宅总套数/家庭(tíng)户(hù)数

　　=（商(shāng)品住宅套(tào)数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商(shāng)品住宅占比

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利用既有统计(jì)数据，大致测算得到中国(guó)存量房地产套数，并进一步推算(suàn)中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的房地产销(xiāo)售(shòu)以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去(qù)除商品住(zhù)宅累计销售套数里(lǐ)的(de)期房销(xiāo)售，得到商(shāng)品住(zhù)宅现房(fáng)套数(shù)。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数(shù)计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数(shù)-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售(shòu)额(é)。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修(xiū)的时间(jiān)，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套(tào)数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下(xià)来我们需要进一步推算中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民拥有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普(pǔ)数据显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居民的住宅结(jié)构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅占(zhàn)比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他住宅和购买二手房都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购买(mǎi)商品(pǐn)住宅与(yǔ)购买(mǎi)二手(shǒu)房加总，得到商品住宅占(zhàn)居民所有住宅(zhái)的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅(zhái)增幅(fú)为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变化比例，从而(ér)我(wǒ)们估算出2022年(nián)商(shāng)品住宅所占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套住(zhù)宅。但(dàn)考虑(lǜ)已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如(rú)果交房(fáng)顺利(lì)，已购期房会在2-3年(nián)内陆(lù)续交付使用(yòng)，到2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭(tíng)都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三(sān)点含义(yì)

　　既然城镇(zhèn)居民(mín)已经达到了户均一套房的程(chéng)度(dù)，“户(hù)户有房”是否(fǒu)意味着中(zhōng)国城镇化进展终结，甚至意味着中(zhōng)国地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要(yào)有(yǒu)多余住宅来满(mǎn)足因人口流动(dòng)、居民换房(fáng)等因素(sù)产生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房(fáng)地产市场的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美(měi)国(guó)、英国(guó)和日本的(de)住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)最(zuì)高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为(wèi)1.11。德国和(hé)韩国分别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就会造(zào)成(chéng)人(rén)口净(jìng)流入(rù)地的住宅市场供不应求(qiú)，造成房(fáng)价或房(fáng)租迅速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指出中国的流(liú)动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分(fēn)别为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南大(dà)学2017年(nián)的中国城乡(xiāng)人口流动调查数据(jù)显示，在(zài)上海、杭州以(yǐ)及南京(jīng)工(gōng)作的(de)流动人口在老家(jiā)拥有(yǒu)住宅比(bǐ)例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引打工人，但(dàn)高(gāo)房价迫使(shǐ)打(dǎ)工人回乡置(zhì)业(yè)。

　　流动人(rén)口实际上会占据(jù)两套(tào)房，在高房价的大(dà)城市(shì)租赁一(yī)套房，在房价(jià)较低的县城购(gòu)买(mǎi)一套房。所以说户均(jūn)一套房无法满足庞大流(liú)动人(rén)口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万(wàn)户(hù)家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然(rán)有不少老(lǎo)旧(jiù)小区(qū)。

　　三(sān)成家庭，也就是(shì)约9000万户城镇(zhèn)居民住(zhù)宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在(zài)33岁以上(shàng)。

　　这(zhè)批存在着建筑(zhù)结构松(sōng)散、设(shè)施陈(chén)旧、安全隐患(huàn)大等问题，如(rú)电线老化、管道等基础设施陈旧(jiù)，给(gěi)住户的(de)生活带来了(le)很大的不便和安全隐患，并(bìng)且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户(hù)数拥(yōng)有的住宅面积(jī)占比仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然存在(zài)5％左右的家(jiā)庭(tíng)没有独(dú)立卫浴和厨(chú)房。这类(lèi)上世纪(jì)修建的老(lǎo)旧小区很难满足(zú)现(xiàn)代(dài)生活需求，在未(wèi)来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住(zhù)宅为一居室(shì)和二居(jū)室，户型(xíng)偏小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当然这与城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三(sān)）人(rén)均住宅面积(jī)扩张是未(wèi)来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数(shù)据测(cè)算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭户住(zhù)宅存量(liàng)总面(miàn)积为294.6亿平。暂(zàn)不考(kǎo)虑两年(nián)间农民(mín)带房进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣(jùn)工(gōng)面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住(zhù)宅(zhái)存量总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿平(píng)，人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的(de)城(chéng)镇家庭人均住宅建筑(zhù)面积不足19平方米，不及全国人均水平的一(yī)半。若去(qù)除20％的公(gōng)摊(tān)，可使用的住宅面(miàn)积(jī)仅为15.2平(píng)方(fāng)米。上海市将人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积低于15平方(fāng)米的家庭界定为住宅存在困(kùn)难，若(ruò)按这个标准(zhǔn)算的(de)话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增(zēng)82亿平。

　　对(duì)比发达国(guó)家(jiā)人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除(chú)公摊面积后，中国的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需(顶到底是一种怎样的体验，顶到宫颈是顶到底什么感觉xū)要的(de)住宅总量会(huì)更多(duō)。

　　四、户均已然(rán)1套(tào)房，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我们(men)测算(suàn)得到中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已经户(hù)户有(yǒu)房。即(jí)便如此，中国人口静态结构和动态(tài)趋势演绎，决定了(le)中(zhōng)国(guó)未来(lái)地产仍有需求释放。户(hù)均1套住宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇住宅需(xū)求(qiú)主要(yào)来(lái)自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口(kǒu)缩(suō)小，家(jiā)庭户数增(zēng)多，新户购(gòu)房(fáng)需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均人(rén)口数不断下降(jiàng)，六(liù)普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七(qī)普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口(kǒu)规模(mó)为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化(huà)趋势将(jiāng)继(jì)续(xù)延(yán)续，导(dǎo)致户数会因(yīn)户均人口规(guī)模的(de)缩小而(ér)增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移(yí)导(dǎo)致(zhì)经济发(fā)展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化日(rì)益明显，资源和(hé)生产要素逐步(bù)向经济(jì)带(dài)、都(dōu)市圈中心(xīn)城市流(liú)入，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入(rù)。人口迁移势必涉(shè)及到买房租房，给迁(qiān)入地住宅市场带来(lái)新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增(zēng)量为(wèi)72万(wàn)，而(ér)出生人(rén)口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死亡人(rén)口为38.4万(wàn)人(rén)，自然增加(jiā)人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要(yào)受益于人(rén)口迁移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧小区(qū)改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改建最多(duō)。自建(jiàn)房家(jiā)庭比例(lì)从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅(zhái)家庭比(bǐ)例从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住(zhù)宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为2000年以前(qián)的(de)比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公有住宅减少了(le)1282万户，住(zhù)宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在新增住(zhù)宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经济适用房(fáng)和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧(jiù)城改造，商(shāng)品住宅的占(zhàn)比势必会进(jìn)一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑(zhù)面积还有约(yuē)81亿(yì)平(píng)，涉及城镇家(jiā)庭(tíng)约(yuē)9000万户。破旧的城(chéng)中村(cūn)、老公有住(zhù)宅，建筑(zhù)面积小(xiǎo)、质量低(dī)、基础(chǔ)设施配套(tào)差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的(de)环境(jìng)，背后(hòu)的改善性需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改善性需(xū)求还将(jiāng)有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向(xiàng)于中小(xiǎo)户型。已(yǐ)有(yǒu)住宅(zhái)家(jiā)庭希望提(tí)高(gāo)生活品(pǐn)质(zhì)，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的(de)中(zhōng)央经济工作会议明确指出支(zhī)持住(zhù)宅(zhái)改善等(děng)消费。

　　OECD国家的(de)人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住(zhù)宅因素(sù)，中(zhōng)国(guó)的(de)人(rén)均住宅间数较其他国家依旧(jiù)存(cún)在不小差(chà)距(jù)。

　　住(zhù)宅舒适(shì)度(dù)与(yǔ)经济(jì)水平有(yǒu)着(zhe)密(mì)切正向联系。随着经济发展水平的提高，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)将随之增长。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十年是中国(guó)地(dì)产(chǎn)黄金发展期，地(dì)产矛盾(dùn)更多(duō)体现为住宅供给存(cún)在不足，供需出现错配，这是过去(qù)二十年房价快速上(shàng)涨基石(shí)。那么未来将是住宅质量的供需冲突(tū)。房(fáng)地产(chǎn)大分(fēn)化时(shí)代(dài)已至，这种分化不单局(jú)限(xiàn)于城市能级之(zhī)间(jiān)差(chà)异，优质小区和老旧(jiù)二手房之间的差(chà)异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据调查的是(shì)人，并不是针对住宅(zhái)，因此可(kě)能存(cún)在(zài)统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际值可能偏低，其增速(sù)可能超预期。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 顶到底是一种怎样的体验，顶到宫颈是顶到底什么感觉