导(dǎo)读(dú)

　　黄金二(èr)十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年(nián)是中国房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连(lián)续三年商品(pǐn)住宅(zhái)销(xiāo)售面积超15亿(yì)平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关(guān)中(zhōng)国地产是否过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨(bō)开迷(mí)雾(wù)，本文(wén)试图厘清中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)存量(liàng)住宅真实情况，据(jù)此(cǐ)判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国(guó)地产存量极度过剩，事实(shí)是(shì)否如此(cǐ)？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七(qī)次人口(kǒu)普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国(guó)房子是(shì)否真的过剩(shèng)？

　　事(shì)实(shí)上住(zhù)建部披露的(de)近6亿栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑中，城(chéng)镇(zhèn)建筑占比不(bù)到(dào)一成(chéng)，其中(zhōng)还包(bāo)括大量(liàng)城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业(yè)办公(gōng)楼、学校(xiào)等，因此6亿栋(dòng)房屋中(zhōng)城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均(jūn)一(yī)间(jiān)房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切(qiè)相关。中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)较发(fā)达国家还有很大差距(jù)。人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)大于1同样(yàng)不意味着中(zhōng)国住宅市场(chǎng)已经饱(bǎo)和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持(chí)有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公(gōng)布中国家(jiā)庭(tíng)户均住宅的(de)数据，我(wǒ)们根据商(shāng)品住宅套(tào)数(shù)、商品住宅占(zhàn)比和城镇(zhèn)家庭(tíng)户数，计算出城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结(jié)果显(xiǎn)示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品(pǐn)住宅。若(ruò)期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)才拥有1套住(zhù)宅(zhái)，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味着户户有房，然而事(shì)实上中国住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产市(shì)场的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡(héng)，是(shì)因(yīn)为户(hù)均一套(tào)房无法满足流(liú)动(dòng)人口(kǒu)的租赁和置业需求。全(quán)国总人口的近三成都是流动人口，流动(dòng)人口会(huì)选择在(zài)大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产生了(le)额外的(de)住宅需求。

　　即(jí)便户均(jūn)一套房，中国未(wèi)来地(dì)产仍有四大(dà)新增(zēng)需求动力。

　　第一(yī)，户均人(rén)口规模缩小(xiǎo)，一人户(hù)、两人户(hù)占比不断增(zēng)加，导致家(jiā)庭户(hù)数(shù)增多。小家庭(tíng)化趋势(shì)将延续，带来(lái)新户(hù)购房需求(qiú)增(zēng)长。

　　第二，经济板块的(de)分化日益明显，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引着人口流入，人(rén)口净迁入城市的(de)新增(zēng)住宅需(xū)求(qiú)有(yǒu)望(wàng)持续旺盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前建成(chéng)的住宅(zhái)中，涉及(jí)超9000万家庭(tíng)、81亿(yì)平方米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅的改造势在必(bì)行(xíng)。

　　第四，中国的(de)人均住宅(zhái)间数与(yǔ)人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)均(jūn)较发(fā)达(dá)国家有着不小差距，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求正在(zài)不断增加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十年(nián)之(zhī)后，当下中国地产步入大(dà)分(fēn)化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给存(cún)在不足(zú)，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那(nà)么当下房地产大分化时代已至，大分化时(shí)代下地(dì)产矛盾则(zé)更多体现在(zài)住宅质(zhì)量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不同(tóng)能级城市之间，不同区(qū)域板块之(zhī)间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官(guān)方(fāng)披(pī)露全国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议(yì)。从2月以来，各(gè)大城(chéng)市二手房挂牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是(shì)否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还是供需(xū)平衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜由于住(zhù)宅存量(liàng)数据并未公布(bù)，我们无(wú)法直接(jiē)知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真的(de)过(guò)剩(shèng)了？据此判(pàn)断(duàn)未(wèi)来房地(dì)产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户(hù)均拥有住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的直观(guān)判(pàn)断站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今年(nián)2月，在以全(quán)国自然(rán)灾害(hài)综合风险普查工(gōng)作(zuò)情况(kuàng)为主题的新闻发(fā)布会上，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡(xiāng)建(jiàn)设行业(yè)获取了全国(guó)近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑数据(jù)以及80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每(měi)栋建筑住不到(dào)3人(rén)，住宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这(zhè)近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的城镇房屋实(shí)际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大(dà)量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院(yuàn)等(děng)非住宅。总的算(suàn)下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第(dì)七(qī)次人口(kǒu)普查数据公布了中国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户(hù)人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城(chéng)市家庭(tíng)户(hù)居(jū)民人均(jūn)0.99间，乡镇家(jiā)庭(tíng)户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住(zhù)宅(zhái)间数大(dà)于(yú)1，看似意味着人(rén)人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关(guān)，更与房屋质量、居住面(miàn)积、配(pèi)套(tào)设施等因素密切相关。单单(dān)从人(rén)均(jūn)住宅间数不能完全反映(yìng)出城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为(wèi)单(dān)位购买成套住(zhù)宅(zhái)，一套设施齐全的住宅(zhái)才是城镇居民(mín)宜居的选择(zé)。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户均住宅的(de)测算思路、数(shù)据和(hé)方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分两大类，一类(lèi)是商品住宅(zhái)，另(lìng)一类是保障(zhàng)房、原公(gōng)有(yǒu)住宅、自建(jiàn)房等非商品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前缺(quē)乏统计(jì)数据，并没(méi)有直接公(gōng)布城镇住(zhù)宅数(shù)量。居民住宅相(xiāng)关数据有两处(chù)可(kě)以直接公(gōng)布(bù)，一是每(měi)年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数（统计(jì)局）；二是居民住(zhù)宅来源(yuán)（人口普查数据(jù)）。计算中国居民户(hù)均住宅数量，我们主要用到上(shàng)述两组数(shù)据(jù)。

　　中(zhōng)国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前(qián)商(shāng)品(pǐn)住宅数量极(jí)少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居民(mín)户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商(shāng)品住(zhù)宅销售套数相加，我们就(jiù)能够得到当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步(bù)，根据城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的商品(pǐn)住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算得到居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有的商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)总数除(chú)以家庭户(hù)数，我(wǒ)们(men)就能够得到城镇户均拥有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套(tào)数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅(zhái)套数(shù)/住宅总套数(shù)）

　　=商品(pǐn)住宅套户(hù)比(bǐ)/商(shāng)品住(zhù)宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有(yǒu)多少，目前缺乏(fá)一个准确统计(jì)。我们利用既(jì)有(yǒu)统(tǒng)计数(shù)据，大(dà)致(zhì)测算得到中(zhōng)国存量房(fáng)地产套数，并进一(yī)步推算中(zhōng)国城镇家庭户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包(bāo)含现房(fáng)和期房(fáng)）。

　　中国的(de)房地产(chǎn)销售以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售中期房占比近9成。本文去(qù)除商品住宅(zhái)累计销售套数里的期(qī)房销售，得到(dào)商品住宅现(xiàn)房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数=截止到(dào)2022年(nián)商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售(shòu)额。

　　主流(liú)房企竣工(gōng)周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们(men)需要进一步(bù)推算(suàn)中(zhōng)国(guó)城镇居民拥有(yǒu)的户(hù)均(jūn)住宅套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七(qī)普(pǔ)数据显示中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民的(de)住宅结(jié)构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房(fáng)与(yǔ)其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和(hé)购买二手房都是(shì)商品住宅，因此将租(zū)赁(lìn)其他(tā)住宅、购(gòu)买商品住宅与购买二手房加总，得到(dào)商品(pǐn)住宅占居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期(qī)间商品住宅增(zēng)幅为过去十年(nián)变化幅度(dù)的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的(de)实(shí)际变化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅(zhái)所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房，中国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购(gòu)期房(fáng)会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭都会(huì)拥有一套(tào)住宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇户均一套(tào)房的三点含义

　　既(jì)然城镇居民已经达到了(le)户均一套房的程度，“户(hù)户有房”是否意(yì)味着中国(guó)城(chéng)镇化(huà)进(jìn)展终结，甚至(zhì)意味着中国地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户(hù)均一(yī)套(tào)房(fáng)并不意味着(zhe)住(zhù)宅(zhái)市场供需平衡(héng)

　　需要有多余住(zhù)宅来满(mǎn)足因人口流动、居(jū)民换房等(děng)因素产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国和日本的(de)住宅套户比均高(gāo)于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国的住(zhù)宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚(gāng)好一套房，就会造成人口净(jìng)流入地的住宅市(shì)场供不应求，造成(chéng)房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人(rén)口3.76亿(yì)，省内流(liú)动人口和省(shěng)际(jì)流动肖姓出过哪些名人名字，肖姓出过哪些名人呢人口分别为2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动人口会选(xuǎn)择在(zài)大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的(de)中国城乡人口流(liú)动(dòng)调查数(shù)据显示，在上海、杭州(zhōu)以及南京工作的流动(dòng)人口在老(lǎo)家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市(shì)的高工(gōng)资吸引打工人，但高房价迫使打工(gōng)人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实(shí)际上会占据两套(tào)房，在高房价的大城(chéng)市租赁一套房，在(zài)房(fáng)价较低的县(xiàn)城购买一套房(fáng)。所以说户均(jūn)一套房无(wú)法满足庞大(dà)流(liú)动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善(shàn)

　　目前(qián)，中(zhōng)国(guó)的城镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧(jiù)小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居(jū)民住宅是2000年以前建(jiàn)成(chéng)，其中又有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至(zhì)少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如(rú)电线(xiàn)老化(huà)、管道等基础设施(shī)陈旧，给住户的生活带来(lái)了很大的不便和安(ān)全隐患，并(bìng)且居(jū)住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的(de)家(jiā)庭户数拥有的住宅面(miàn)积占(zhàn)比(bǐ)仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左(zuǒ)右的(de)家庭没(méi)有(yǒu)独立卫(wèi)浴和(hé)厨(chú)房。这(zhè)类上世纪修建的老旧小区很(hěn)难满足现代生(shēng)活需求，在未(wèi)来(lái)大都(dōu)会被拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近(jìn)五成的家庭住(zhù)宅为一居室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一居(jū)室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭(tíng)住宅户型(xíng)更小，当然这与城市土地(dì)资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是未来地(dì)产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数(shù)据测(cè)算，2020年(nián)城镇家庭(tíng)户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两年间农(nóng)民带房进城和(hé)老旧小区拆(chāi)迁(qiān)，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面(miàn)积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成(chéng)家庭人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)在(zài)30平米以(yǐ)下。

　　15％的城(chéng)镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积不(bù)足19平方米，不及(jí)全(quán)国人均(jūn)水平的一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅建筑面积低(dī)于15平方(fāng)米的家(jiā)庭界定(dìng)为住宅存在困难，若按这个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若(ruò)人均可使用住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少(shǎo)新(xīn)增82亿(yì)平(píng)。

　　对比发达国家(jiā)人(rén)均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英(yīng)国都高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国的人(rén)均住宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊面积后，中国(guó)的(de)人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要的住(zhù)宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地产还会有需求么(me)？

　　我们测算得(dé)到中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)1套房，看似已经户户有(yǒu)房。即便如此，中国人口静(jìng)态结构和动态趋势(shì)演绎(yì)，决定了中国未来地产(chǎn)仍有需(xū)求释放。户(hù)均(jūn)1套住宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇住宅需(xū)求主要来自(zì)于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭(tíng)户均人(rén)口数不断(duàn)下降，六普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均人口规(guī)模为2.85人/户，而(ér)七普显示(shì)城(chéng)镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占(zhàn)比(bǐ)明(míng)显上升，人(rén)口小家(jiā)庭(tíng)化趋(qū)势将(jiāng)继续延续，导致户数会(huì)因户均人口规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人(rén)口迁(qiān)移导致经济(jì)发(fā)展带来的(de)新增住宅需求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国经(jīng)济板块的分化日益明(míng)显，资源和生产要素逐步向经(jīng)济带、都市(shì)圈中心(xīn)城市(shì)流入，区域经济(jì)资源分配的(de)再(zài)集中(zhōng)吸引着人口流入。人口(kǒu)迁(qiān)移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅(zhái)市场带(dài)来新(xīn)的增量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为例，2021年(nián)常住(zhù)人口增量为72万，而出(chū)生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口(kǒu)为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受(shòu)益于人口迁移。

　　第(dì)三(sān)，老旧小区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年(nián)，自建住宅和原公有(yǒu)住宅的(de)家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个(gè)百分点；原(yuán)公有住宅(zhái)家庭比(bǐ)例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求(qiú)增加(jiā)9755万(wàn)户。49％的家庭购(gòu)买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增住宅需(xū)求中(zhōng)，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租(zū)房、购买(mǎi)经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和(hé)旧城改造，商品住宅的占比(bǐ)势必会(huì)进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造(zào)的(de)住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿(yì)平，涉及城(chéng)镇家庭约(yuē)9000万户。破(pò)旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设施(shī)配套(tào)差、没有或少(shǎo)有物业管(guǎn)理，居(jū)民追(zhuī)求(qiú)美(měi)好、宜居生活的环境(jìng)，背后的改善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾向于(yú)中(zhōng)小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望提(tí)高生活品质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工作会议明确指出支(zhī)持住宅(zhái)改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡(xiāng)村(cūn)住宅(zhái)因素，中国的人均住(zhù)宅间数较其(qí)他国家依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平有(yǒu)着密切(qiè)正向联(lián)系。随(suí)着经济(jì)发展水(shuǐ)平(píng)的(de)提高(gāo)，中国的人均住宅(zhái)间数与(yǔ)人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如(rú)果说过去二(èr)十(shí)年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足，供需出(chū)现错配，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么未来将(jiāng)是(shì)住宅(zhái)质量的供需冲突。房地产大(dà)分化(huà)时(shí)代已(yǐ)至，这种分(fēn)化(huà)不单局限于城市(shì)能(néng)级之间差异，优质小区和老旧二手房之间(jiān)的差异也将越发(fā)扩大。

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　　风险提(tí)示(shì)

　　人口普查数据调查的是人(rén)，并不是针对(duì)住(zhù)宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预期(qī)。

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