文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和城乡建(jiàn)设工作(zuò)会议提(tí)出(chū)“有条件的可以(yǐ)进行现房销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东等地明确(què)表态(tài)，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制(zhì)了(le)，用你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是(shì)对购房者的不公(gōng)平(píng)。以后(hòu)谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实(shí)力的别建了，不能(néng)把包袱甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社(shè)会，这是(shì)房地产(chǎn)从大开发(fā)时代步入高质量发展(zhǎn)阶段的(de)必然趋势(shì)，也是(shì)对购房老百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房(fáng)民众不公平的预(yù)售制已经过时(shí)了(le)，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。以后一手(shǒu)交(jiāo)钱(qián)，一手交房，天经地(dì)义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制，长效(xiào)机制四大关键是推(tuī)动城(chéng)市群(qún)战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地(dì)产税。如果按(àn)照经(jīng)济规律办事，中国一定能(néng)实现房地(dì)产软着陆(lù)和长期平稳健康发展，跨过(guò)这(zhè)道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么(me)要取消预售制、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝(jué)大部分商品(pǐn)是一手交钱(qián)一(yī)手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承担了所有商品不能交付(fù)的风险。从个人层面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等(děng)待期一般(bān)为两年，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不(bù)仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房(fáng)产证延(yán)期办理甚至不能(néng)交房的风险。从行业(yè)层面看(kàn)，预(yù)售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到(dào)下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等(děng)系(xì)列风险。取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)，这样有(yǒu)助于落(luò)实中央房(fáng)住不(bù)炒精神、有助于保障(zhàng)购房老百姓(xìng)权益、有(yǒu)助(zhù)于(yú)房企稳健发展(zhǎn)，一举(jǔ)多得，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为(wèi)什么建(jiàn)议取消(xiāo)预售制度(dù)？预(yù)售制度怎么(me)来的(de)？国外什么(me)情况？简单科(kē)普一下(xià)：商品房预售(shòu)最早源(yuán)于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的(de)方式。98年(nián)房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商(shāng)品房预售(shòu)制度。其实，当前世(shì)界不少国家存(cún)在预售制。但是，重点来了(le)！发达国家一般有严格的(de)监(jiān)管保障措施，开发商在项目获得政(zhèng)府批(pī)准后才可(kě)以开(kāi)始销售，买家在购买(mǎi)期房(fáng)后并(bìng)非像(xiàng)中国(guó)一(yī)样在支付完(wán)首付款(kuǎn)后从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根(gēn)据开发商工程进度在(zài)完全交(jiāo)房前进(jìn)行分期支付(fù)。所以，预售制(zhì)度是需要严格(gé)的资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一(yī)定会触发风(fēng)险，对购房(fáng)民众不公平，所以不(bù)如借机取消(xiāo)预售制度，以后(hòu)改为现房销售(shòu)。客观(guān)讲预(yù)售(shòu)制度有一(yī)定历史阶段性，现在中国住房进入存量时代(dài)，取消预售(shòu)制(zhì)度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企(qǐ)债务(wù)重组、复工保(bǎo)交楼、恢复(fù)市场(chǎng)信心和房地产(chǎn)长效机(jī)制。这是个技术活，只要坚持市场(chǎng)化改(gǎi)革(gé)，中国一(yī)定能化解这个(gè)难题(tí)，让房地产回归实体经济和(hé)居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预(yù)售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开发(fā)商将拼的(de)不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的(de)最根本最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大(dà)的提升(shēng)开发商的建筑质量，实(shí)现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣(liè)币。所(suǒ)有商业的本质是向善，是以客(kè)户为中心，房(fáng)地产也(yě)不能(néng)例外(wài)，老百(bǎi)姓(xìng)买(mǎi)房子是(shì)天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房(fáng)幸福(fú)一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销(xiāo)售是实现老(lǎo)百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重大措施。在当前的情(qíng)况(kuàng)下，取消预售制(zhì)要结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金(jīn)融支持当期(qī)三(sān)好生、新模式等(děng)综合(hé)施(shī)策。

　　作者十年前在(zài)国务院(yuàn)发展研究(jiū)中心参(cān)与财税改(gǎi)革方(fāng)案(àn)研究时，对预(yù)售制、房地(dì)产税(shuì)、人地挂(guà)钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等(děng)进行过长期(qī)系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供(gōng)给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在(zài)

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付(fù)时(shí)开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房预售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪(jì)五十(shí)年代在中国香(xiāng)港，楼(lóu)宇出(chū)租是地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪(jì)50年代(dài)，中国香(xiāng)港还(hái)未(wèi)推行(xíng)公共(gòng)房(fáng)屋(wū)制度(dù)，许(xǔ)多人栖身(shēn)于木(mù)屋或者其(qí)他临(lín)时住(zhù)宅，住房的需(xū)求是相当高，不过(guò)大多数(shù)居(jū)民的(de)储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多(duō)数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚(hòu)的资(zī)金实(shí)力才能(néng)购买。虽然楼宇出租(zū)是中(zhōng)国香港(gǎng)地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题。针(zhēn)对(duì)这一系列问题，不(bù)少地(dì)产商开始(shǐ)探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇分层(céng)出售(shòu)。这模式一经推(tuī)行，购买楼(lóu)宇的市民数量(liàng)有所(suǒ)增加(jiā)，开(kāi)发商资金周转加(jiā)快(kuài)。

　　在(zài)分(fēn)层出售的基础上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模(mó)式引入房地(dì)产(chǎn)销售(shòu)，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业(yè)直(zhí)觉和多年经营杂(zá)货(huò)铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方法加快(kuài)自身资金周转。当时(shí)其在购下九龙的一块地盘(pán)后，除了分(fēn)层出售、还(hái)印发售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点，即先(xiān)收(shōu)取买家的(de)订金，采用(yòng)类似租金的分期付(fù)款形式(shì)，等(děng)新楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱(qián)，买家就拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方式(shì)减轻了(le)民众(zhòng)购房的资金压力，加速了房屋的建(jiàn)造和销售，也解决了制(zhì)造商的(de)资金问(wèn)题(tí)，降低投资(zī)风险，在(zài)当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款”的销售(shòu)模式成(chéng)为当时(shí)中国香港房地(dì)产市场的(de)一大特色，纵观中国(guó)香港房地产市场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解(jiě)决了核心的住房供(gōng)不(bù)应求的(de)问题，使房市发展(zhǎn)进(jìn)入新阶(jiē)段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善(shàn)、规范化，建立健全(quán)的监管(guǎn)机制，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费用超支(zhī)停工(gōng)，出现“烂(làn)尾(wěi)”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提升了对于预售楼花制度的监管，即(jí)要求开发(fā)商(shāng)在预售前，确保地(dì)价(jià)款已经全(quán)部(bù)支付，还要证(zhèng)明自(zì)身有资金等能力把项目完成，资金需(xū)放入律师所托(tuō)管，支(zhī)取时需律所和建筑师的核准。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑(zhù)师等造假(jiǎ)，套取(qǔ)监管账户资金(jīn)，中(zhōng)国香(xiāng)港要求律(lǜ)师行在银行开设的(de)信托账户（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取(qǔ)全(quán)透明化机(jī)制，且银(yín)行的责任上(shàng)升(shēng)，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行(xíng)将成最大风险方，后续(xù)需自身推(tuī)动项目完工(gōng)。随着(zhe)监管体系逐步完(wán)善，出现“烂(làn)尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内(nèi)地版(bǎn)预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临(lín)住(zhù)房需求(qiú)大和供(gōng)给量短缺(quē)问题(tí)，引入(rù)“卖(mài)楼花”制度。建国以来(lái)，中国内地优先发展重工业，强调基(jī)础建设，这一导向使前期(qī)发展工业化的进程大于城市化(huà)进(jìn)程，唯有解(jiě)决住房基础等(děng)城市化(huà)配(pèi)套问(wèn)题一百克等于多少斤，一百克等于多少斤多少两，才(cái)能进一步推进城市化。但当时推行的(de)是“统一管理，统(tǒng)一(yī)分配(pèi)，以租(zū)养房”的福(fú)利分(fēn)房(fáng)制(zhì)度(dù)，住房(fáng)市场发展(zhǎn)起步较晚、增(zēng)速(sù)较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差(chà)等(děng)问(wèn)题，因此福利分(fēn)房制度不再适用于当时的国情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品(pǐn)房的需求量大，而社会缺(quē)少大型(xíng)房地(dì)产开发商，商品房供应量小的困境(jìng)，此(cǐ)时引入中(zhōng)国香港的(de)“卖(mài)楼花(huā)”模式无(wú)疑是(shì)对内地房地产(chǎn)市(shì)场的(de)一针强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年起，中国内(nèi)地逐步引(yǐn)进中国香港预(yù)售商品房制度，先后出台(tái)多项文件，大力支持国内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城(chéng)镇住(zhù)房制度改革，加(jiā)快住房建设的(de)通(tōng)知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步(bù)实行住房分配货币(bì)化、住房供给商品(pǐn)化、社会化的住房新体制，从计划经济下的福(fú)利分房(fáng)转向市场经济的(de)商(shāng)品房。房地产市场采用预(yù)售制，允许开发商卖期房(fáng)，解(jiě)决了房企缺少(shǎo)资金和开发时间(jiān)周(zhōu)期长的两大难(nán)题，开发(fā)商以预售款撬动下一(yī)个项目的开发，形成滚(gǔn)动开发模式(shì)，住房供应速度(dù)加(jiā)快(kuài)。自此(cǐ)中国内地开(kāi)始房改货(huò)币化，中国人民银(yín)行等多方(fāng)迅速(sù)出台相(xiāng)关(guān)的信贷(dài)政(zhèng)策，支持购房者，极大作用推动(dòng)了(le)房地产市(shì)场的(de)发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合中国内地的商品房预(yù)售制度。预售(shòu)制的初衷是为(wèi)了缓(huǎn)解房企资(zī)金(jīn)压力(lì)，加(jiā)快城镇住房(fáng)建(jiàn)设(shè)。具体来(lái)说，是指(zhǐ)房(fáng)地产开发企(qǐ)业将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由(yóu)购房者支付(fù)定金或房(fáng)款(kuǎn)的行为。区别于中国香港(gǎng)，在中国内(nèi)地实(shí)践过(guò)程(chéng)中，商品房预售流程为(wèi)：房地产开发商办理预(yù)售(shòu)许(xǔ)可证-签订商(shāng)品房(fáng)买卖合同(tóng)-进行备案登(dēng)记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者(zhě)需要一次性(xìng)付清(qīng)首(shǒu)付款，并采用(yòng)银(yín)行贷(dài)款的形式一(yī)次性付(fù)清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可(kě)能已(yǐ)拿到(dào)了全部购房款，这点(diǎn)与(yǔ)中国香港的按照工程(chéng)进度付款有(yǒu)所不同(tóng)。对中(zhōng)国(guó)内(nèi)地的开(kāi)发商(shāng)而言(yán)，预(yù)售制(zhì)商(shāng)品房也开(kāi)启了高周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为(wèi)中(zhōng)国内地商(shāng)品房销售的最主要方式，预(yù)售制极(jí)大缩短(duǎn)房(fáng)企现(xiàn)金回笼(lóng)周期，同时增加市场商品(pǐn)房供应(yīng)，推动了城镇(zhèn)化(huà)发展进程。预售(shòu)制(zhì)在过去20多年对中国内地房地产市场的稳步发(fā)展起(qǐ)到了重要作用，不仅解决(jué)了(le)房地(dì)产市(shì)场(chǎng)快速(sù)发展阶段的资金需求，也提高了(le)居民居住(zhù)水平，中(zhōng)国内地城镇(zhèn)居民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗居到基本适居，住房事业取得巨(jù)大进步(bù)，数十年(nián)时间走完(wán)发达国家几百年(nián)城镇化路程。改革(gé)开(kāi)放以来，城镇(zhèn)化进程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市(shì)建成(chéng)区面积(jī)由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存(cún)量(liàng)从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇人均住房(fáng)建筑(zhù)面积从(cóng)8.1平方(fāng)米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿(yì)套，套户比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售制在当前已(yǐ)成为中国内地商(shāng)品(pǐn)房销售最主要方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房销售面积(jī)占总销售面积(jī)的比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期(qī)房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地房地产行业(yè)的发展(zhǎn)。中国内地房(fáng)地产历(lì)经二十(shí)多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋(wū)新开工面(miàn)积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发投资完(wán)成(chéng)额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速(sù)17.8％。商品房销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿平(píng)增至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至(zhì)18.2万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地(dì)产企业(yè)从(cóng)无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年(nián)，房地产企业数量(liàng)达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年(nián)来(lái)房地产也成为拉动中国内地经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带(dài)动的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房(fáng)地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房(fáng)地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产对金融(róng)、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉动的投资占全社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固定资(zī)产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银(yín)行各项贷款(kuǎn)余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务，占比超过三(sān)分之(zhī)一。从房地产融资存量占(zhàn)社(shè)融存量比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导致银行不(bù)良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根(gēn)据我(wǒ)们的《中(zhōng)国住房市值(zhí)测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股(gǔ)债房市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的(de)49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市(shì)值与股债房市值的比例较高(gāo)，主要是因为住房市值(zhí)高，以及中国(guó)资本市场发育尚不成熟，直(zhí)接(jiē)融(róng)资比例较低，股票、债(zhài)券市(shì)值较低，居(jū)民投资(zī)渠(qú)道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确(què)实(shí)存(cún)在，当前的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从(cóng)个人层(céng)面看(kàn)，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购买者的单(dān)方面不(bù)公(gōng)平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品不能交付的风险。比如(rú)，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期(qī)办理甚至不能(néng)交房等风险(xiǎn)。另外(wài)，购房者和开发商之(zhī)间(jiān)的购(gòu)房(fáng)合同、购房者和银行(xíng)的按(àn)揭贷款(kuǎn)合同是两个(gè)独立(lì)的(de)合(hé)同关系(xì)，如果(guǒ)开发商发(fā)生违约，购(gòu)房者只能根据购房合同向(xiàng)开发(fā)商主张权力，但(dàn)依旧需要根据按揭(jiē)贷款合同按时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因(yīn)此(cǐ)购(gòu)房者承担的(de)风险(xiǎn)较大(dà)。

　　从(cóng)行(xíng)业(yè)层面看，预售(shòu)制(zhì)助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若(ruò)遇到下行周期，会(huì)引发资金链断(duàn)裂、项目搁(gē)置等系列(liè)风险(xiǎn)，进行影响(xiǎng)自身(shēn)信用和(hé)购(gòu)房(fáng)者(zhě)对行业(yè)的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因(yīn)为市场波动(dòng)或经营不善，出现资金链断裂等(děng一百克等于多少斤，一百克等于多少斤多少两)一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企(qǐ)通(tōng)过与购房(fáng)者(zhě)签订的(de)预售合同和按揭合(hé)同，已(yǐ)经从(cóng)银行获得房款(kuǎn)，如(rú)果购房者(zhě)丧失(shī)还款能力或短期不能(néng)还款等，则风险完全由(yóu)银行承担，银行将面临(lín)较大的坏(huài)账压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字(zì)那就是(shì)“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城市(shì)商(shāng)品房预售管理办法》中明确规定了开发企(qǐ)业预售商品房所得款项应当用(yòng)于有关(guān)的工程(chéng)建设，商(shāng)品房预售款监管的具体办法，由房地产管理(lǐ)部门(mén)制定。但多年以来(lái)全(quán)国并没有统(tǒng)一的预售资金(jīn)监管规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明(míng)、重庆、长(zhǎng)沙等城市重(zhòng)点监管(guǎn)资金(jīn)比例(lì)为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合(hé)肥等城市则按照项(xiàng)目的建安成(chéng)本(běn)乘以建筑面积或(huò)者项目工(gōng)程总额报(bào)价计算重点资(zī)金。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或进(jìn)入(rù)监管账户后被挪用，导致(zhì)楼(lóu)盘没(méi)有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继续还款。那么，监(jiān)管账户资金如何(hé)被挪走的？实际上，在过去(qù)房地产大开发(fā)时代的高周转(zhuǎn)背景(jǐng)下(xià)，抽调预售款监(jiān)管账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工(gōng)程总(zǒng)承(chéng)包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资(zī)金，再由工程方将资金转给(gěi)房企(qǐ)，而(ér)拨付的工程款，远超工程进度所需。通(tōng)过这些(xiē)方(fāng)式套取的(de)资(zī)金，在(zài)房企各地(dì)项(xiàng)目(mù)间流动，变相加杠杆(gān)，这样做提供(gōng)了资金流动性(xìng)，房企抽(chōu)调资(zī)金统筹拿地(dì)、还(hái)款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但一(yī)定程度上把(bǎ)风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预(yù)售制度呈(chéng)现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一(yī)般设有(yǒu)定金(jīn)或预付款保护机制，如英国(guó)、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支(zhī)付的预付款比例(lì)相对较低，绝大部分房(fáng)款在(zài)房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一般以(yǐ)定(dìng)金方(fāng)式支付，或按工程进度分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方式：一般(bān)采用两种方式发放(fàng)按揭贷款，一是按工程进度(dù)付(fù)款，按揭贷(dài)款按照(zhào)工程进度(dù)逐渐发放，购房者开始月(yuè)供；二是房屋交付后发(fā)放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商(shāng)品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重(zhòng)大延期或重大缺(quē)陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房(fáng)屋交付(fù)保(bǎo)护：房(fáng)屋(wū)交付质(zhì)量的(de)保(bǎo)障有两种方式，一是期房由政府或第三方验(yàn)收合格并提(tí)供(gōng)验收凭证(zhèng)后，开发商(shāng)凭验收凭证取得购房(fáng)者支付的房款。二是(shì)开发商为购房者提供(gōng)一定(dìng)的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期(qī)房定(dìng)金一定期限(xiàn)内无(wú)条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付(fù)首付，其余房款交付(fù)后按揭还(hái)款(kuǎn)，交付前资金由第三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节(jié)，定金比例一般(bān)为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在(zài)房屋交付后通过按(àn)揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，美国(guó)为防止开发商挪用资金，购房(fáng)者(zhě)的定金及首付款由第三方公(gōng)证行或产权保险(xiǎn)公司(sī)的信(xìn)托账户监(jiān)管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何责任(rèn)与损失。而开发商在房屋建设过程中的资(zī)金(jīn)全部来自银行，银(yín)行根据(jù)工(gōng)程进度向开发(fā)商(shāng)提供(gōng)一定(dìng)比例的贷款，由于(yú)开发商挪用资金直接损害银行利益(yì)，银行有充分动机监管(guǎn)开发商施工进度。开发(fā)商在房屋交付(fù)时(shí)需取得由政(zhèng)府相关部门经审查后发放的验收凭证，通过验收(shōu)凭(píng)证向(xiàng)银行得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国(guó)期房(fáng)可零(líng)首付(fù)购房，房款(kuǎn)按建造工期进度支付，按揭(jiē)按工期放(fàng)款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后即可预售房屋。签署(shǔ)购房(fáng)合同前，购(gòu)房者需支付(fù)约(yuē)2000欧的定金并进行预(yù)约公(gōng)证，签订合同后定(dìng)金退还。如由于任(rèn)何原因(yīn)不能购买，定金(jīn)按照德国(guó)法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合同(tóng)后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)需支付公证(zhèng)费和土地(dì)交易税，分别为房屋(wū)售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含(hán)在购房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规(guī)定(dìng)最低首付比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工期支付(fù)房(fáng)款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支付，具体支(zhī)付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可(kě)分为公证(zhèng)后、主体完工、内(nèi)部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完工(gōng)、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者(zhě)可(kě)在支付房(fáng)款前(qián)申请房贷(dài)，房贷利率采用固定(dìn一百克等于多少斤，一百克等于多少斤多少两g)利(lì)率，银行按施工节奏(zòu)分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定(dìng)使(shǐ)用期(qī)限，期限(xiàn)结束后，购房者(zhě)开始还(hái)贷(dài)。

　　保险方面，德(dé)国保险公司针(zhēn)对期房设(shè)计了两种保险，保(bǎo)险的功(gōng)能是当房屋出现重大延(yán)期(qī)或重大缺陷时，保(bǎo)险公司保(bǎo)证开发(fā)商赔(péi)偿或修复，开发(fā)商破产，由(yóu)保险公司负责相应赔偿(cháng)。保险由(yóu)开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　英国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有(yǒu)一名律师，负(fù)责沟通期房交易(yì)中(zhōng)的房产、资金、合(hé)同(tóng)等各个环节(jié)，各环节内容确认无误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定金(jīn)方面(miàn)，英国设置了(le)10％定金(jīn)保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，当(dāng)开发商出现财务(wù)、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金由保险公司赔(péi)付，而超(chāo)出(chū)10％的(de)部(bù)分(fēn)较难追(zhuī)回。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)通常为10％-25％，首付需(xū)要(yào)在合(hé)同签订21天内支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取(qǔ)按工(gōng)程进度付款的(de)方式，但是(shì)交房前付款比例相对较低，一(yī)般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋必(bì)须经过房产公证公司的检验验收后才能交付，交付后方(fāng)可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预售资金监管极为严格，资金也(yě)由律师监管，在确认工程进度、支付相关款项(xiàng)过程中，由买房律师将资(zī)金转给卖(mài)方律师，卖方律师(shī)转给开(kāi)发商(shāng)，即资金(jīn)在进入开(kāi)发(fā)商账户前经过两道关口，有利于保(bǎo)障购房者资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房交易(yì)立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　日本期房(fáng)交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日(rì)元时(shí)，开发商必须完成(chéng)“预售(shòu)房定金(jīn)保(bǎo)全(quán)措施(shī)”，交房(fáng)前付(fù)款比例(lì)不(bù)超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返(fǎn)还定(dìng)价并(bìng)赔偿约10％房款，交(jiāo)房(fáng)后按(àn)揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房(fáng)屋供给严重失衡(héng)，叠加法律空(kōng)白(bái)，社会上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府(fǔ)1952年出台《宅(zhái)地建筑(zhù)物交易(yì)法》，经多次(cì)修订(dìng)，目前是唯一(yī)一部(bù)规范(fàn)期(qī)房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物(wù)取引业(yè)法》，对购房者支付定(dìng)金超过5％或(huò)超1000万(wàn)日(rì)元(yuán)的部分，法律要(yào)求(qiú)开发商必须完成定金保全措施才(cái)可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购房合(hé)同(tóng)时(shí)，开(kāi)发商向(xiàng)金融(róng)机构或指定保证机构或保险机构签订定金保(bǎo)证委托(tuō)合同，设置购(gòu)房者定金的保(bǎo)证或保险，并将相应的保证金证(zhèng)明(míng)书交付给购房者。除定金外，其他预先支付的购(gòu)房(fáng)款也受(shòu)该(gāi)措施(shī)保护。若开(kāi)发商倒(dào)闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭(píng)保证金证明(míng)书向金融机构或保证机构或(huò)保险公司兑付，同时，开发商(shāng)需向购房者赔付违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前(qián)只需支付最(zuì)多(duō)不(bù)超20％的定(dìng)金(jīn)，签订购房(fáng)合(hé)同后，购房(fáng)者即可向银行(xíng)申(shēn)请贷款，但交房后才开始按(àn)揭(jiē)贷款，除定(dìng)金外的剩余房款(kuǎn)在(zài)交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期房购(gòu)房(fáng)者违约可返还(hái)相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有资金进银行(xíng)专(zhuān)门项目(mù)资金(jīn)账(zhàng)户，交(jiāo)房后满(mǎn)1年保修期后(hòu)支付(fù)15％尾款。

　　订(dìng)金支(zhī)付环节，新(xīn)加坡开发商(shāng)有统一的(de)选购(gòu)权合(hé)同以(yǐ)及订金返还机制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签(qiān)订购(gòu)买合(hé)同，不执(zhí)行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房(fáng)合同后，购房者需支付15％的首付及(jí)印花税，同时购房者向(xiàng)银(yín)行(xíng)申(shēn)请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡(pō)期房同样采取按工程(chéng)进度(dù)付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程(chéng)做(zuò)了(le)统一(yī)详细(xì)规定(dìng)，要求所(suǒ)有开发(fā)商遵(zūn)守(shǒu)，支付节点一般(bān)为合(hé)同签订后、地基完工(gōng)、框(kuāng)架完工、管道门(mén)窗等完工(gōng)等，支付比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工(gōng)程进度放款，月供在此过程中随着(zhe)放出(chū)贷款的增加而增(zēng)加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存入银行专门的项目资金账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者(zhě)享受1年(nián)的房屋(wū)保(bǎo)修(xiū)期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期来看，当前房地产(chǎn)到(dào)了政策(cè)出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和(hé)改善型需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象(xiàng)，重点是保交(jiāo)楼保复工保民生，给予强有力的金融工(gōng)具支持。另一方面，从现在(zài)起，对(duì)还(hái)在正常运转的(de)房(fáng)企包括(kuò)民营企业，加大支持力度，由优质房企牵(qiān)头并购重组整个(gè)行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看(kàn)，应充分估计(jì)形势复杂性(xìng)和(hé)人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以(yǐ)及长效机制(zhì)。长效机制(zhì)四大关(guān)键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。定金(jīn)环节，建立开发商(shāng)违约后定金(jīn)保护机制，如(rú)将(jiāng)已支付定金冻结至房(fáng)屋交付阶(jiē)段，保障购房者定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公司(sī)介(jiè)入，为房屋重大延期以及重大缺陷(xiàn)等情(qíng)况提供充分的保障。余款支付环(huán)节，建(jiàn)立按工程(chéng)进度付款机制或交房后按揭贷款机(jī)制(zhì)，充分(fēn)保护购(gòu)房者的(de)权(quán)益。资金监管环节，引入独立于(yú)开发商(shāng)、银(yín)行的第三(sān)方资金(jīn)监管(guǎn)机构，或由政府(fǔ)相关(guān)部门直接监(jiān)管，以此防止资金挪(nuó)用现象(xiàng)。交付环节(jié)，建(jiàn)立商品房(fáng)保修期制度。保(bǎo)修期内，开(kāi)发商应对房屋质量问题全权负责(zé)、免费维修，购房者(zhě)在(zài)保(bǎo)修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房(fáng)预售制是(shì)大势所(suǒ)趋。一(yī)方面，98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不(bù)公平的预售(shòu)制(zhì)已经过时(shí)了，该取消了，改为(wèi)现房销售。另一方面，取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不(bù)知(zhī)道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信(xìn)，这才是对(duì)购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极(jí)大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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