一线城市，也(yě)不端着(zhe)了(le)。

　　昨天，深圳(zhèn)取消二手房指(zhǐ)导价的消息在(zài)房产(chǎn)圈刷屏了。

　　这条消息(xī)为什么(me)这么重要？首先二手房指导价被称(chēng)为“核弹级”政(zhèng)策，其次(cì)深圳(zhèn)几(jǐ)乎(hū)是最后一个还在“认真”实施这(zhè)条政(zhèng)策的城市，最(zuì)后深圳是房价(jià)前三的核心城市。所以(yǐ)，深圳的一举一动(dòng)都具有风向标意义。

　　有分(fēn)析人士(shì)指(zhǐ)出，深圳二(èr)手(shǒu)房指导价如果取消，首先有(yǒu)利(lì)于深圳二(èr)手房回(huí)暖，然后二(èr)手房回暖(nuǎn)有(yǒu)利于深圳楼市总体回(huí)暖，最后深圳(zhèn)楼(lóu)市回暖有利于(yú)全国(guó)楼市回暖....

　　看吧，这妥妥的“蝴蝶效应”。

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　　“核弹调控(kòng)”退出？

　　昨天，深圳(zhèn)疯传“二(èr)手房指(zhǐ)导价”正(zhèng)式(shì)结(jié)束。传言称：二手房贷款不按官方(fāng)参(cān)考价（指导价(jià)），银行核定房价以网签备案(àn)价和(hé)评(píng)估价孰低为实属和属实区别在哪，实属与属实的区别准。

　　自此，参考价真正(zhèng)变(biàn)成了“参考(kǎo)价”。

　　目前没有看到(dào)官方(fāng)文件。据(jù)证(zhèng)券(quàn)时报21日消息，目前深圳多家大(dà)行表(biǎo)示“尚未接(jiē)到(dào)正式通知，目前仍按参考价(jià)办理按揭”。所以还需要持(chí)续的关注。

　　易居研究院研(yán)究总监(jiān)严跃(yuè)进认为，本次政策大(dà)概(gài)率为真，更多体现为银行贷款等领域按(àn)照(zhào)新的规则进行，但(dàn)不会出台正式文(wén)件。

　　有时(shí)候，有些事情，是(shì)不用发文件(jiàn)的。毕竟可以“窗口指(zhǐ)导(dǎo)”。

　　2021年2月(yuè)8日，实属和属实区别在哪，实属与属实的区别深圳楼市二(èr)手房指导价横空出世。当时，深圳一口(kǒu)气(qì)公布了全市3595个小区的参考价，很多南山、福田、宝安(ān)中心区的高价盘，直接按照当时(shí)的(de)市场价打(dǎ)了5折、6折(zhé)来“指导”，银行只(zhǐ)能按(àn)照指(zhǐ)导价来计算首付、发放贷款。

　　当(dāng)时大家还不觉得(dé)厉害(hài)，但经历了这两年的痛苦，才深知为啥叫做(zuò)——“核弹(dàn)级”。

　　举个例子，市场价(jià)1000万的(de)房(fáng)子，如果不“指导”，可以首付3成(chéng)即300万；如果指导(dǎo)价打七折(zhé)即700万，那么首(shǒu)付3成210万，加上需要全款支(zhī)付(fù)的部分，实际首付去到了510万，相当于(yú)首付(fù)5成了（多(duō)给210万首付(fù)）。这直接让大批量买家，失去了购房能(néng)力，相当于(yú)强势(shì)“降(jiàng)杠杆(gān)”。

　　自深(shēn)圳(zhèn)推行二手房参考(kǎo)价(jià)以(yǐ)后，东莞(guǎn)、宁波、成都(dōu)、三亚、西安、合(hé)肥(féi)、广州等10多个城市陆续跟进。事(shì)实也确实(shí)证(zhèng)明了，这条政(zhèng)策(cè)的“核弹”级(jí)别。

　　到了2021年10月(yuè)，根据安居客的(de)统计，实施二手房指导价的10个城市，有(yǒu)8个挂牌价(jià)降了。

　　2022年受到(dào)疫情的影响(xiǎng)，二手房更是惨不忍睹。以2022年12月数(shù)据为(wèi)例，全国70个(gè)大中(zhōng)城市房价(jià)只有6个同比上(shàng)涨，其(qí)他的泥沙俱下。

　　2

　　深(shēn)圳，有人付出了(le)沉重代价

　　据深圳乐有(yǒu)家研(yán)究(jiū)中心数(shù)据显示：成交量上，二手房指导价出台当年(nián)，深圳二手住宅成交量同(tóng)比下滑57％。2022年继续腰斩，成交量同比(bǐ)下(xià)滑47％，全年成(chéng)交量(liàng)仅2.2万套(tào)，创近二十年(nián)最低(dī)记录(lù)，相较2020市场高峰缩水近(jìn)八(bā)成。

　　价格方面，与二(èr)手房指(zhǐ)导价发布当月相(xiāng)比(bǐ)，如今二手房挂牌(pái)价(jià)低于及接近参(cān)考价的房源占比大幅增加。2023年(nián)一季(jì)度，深圳各区(qū)二手(shǒu)房(fáng)成交TOP10小(xiǎo)区中，过半成交价低于参考价。

　　只有真实(shí)经(jīng)历其中的人，才能(néng)深(shēn)切的感知其威力。

　　深(shēn)圳(zhèn)房(fáng)东，斩仓(cāng)的新闻(wén)不绝于(yú)耳。

　　据说(shuō)一位码农(nóng)三(sān)年前高杠杆(gān)买了(le)2套(tào)华(huá)润城(chéng)，月供(gōng)12万，最终(zhōng)亏损1000万破产。据媒(méi)体(tǐ)推测，如果(guǒ)案例(lì)属实，买(mǎi)家的实际(jì)购房(fáng)成本高(gāo)达20万/平，目前价格跌(diē)至(zhì)14万(wàn)/平，叠加(jiā)这三年的房贷和持有成本，差不(bù)多亏(kuī)损超千万。

　　深圳(zhèn)一大批人这两年感受(shòu)到了太多“心酸”。二手房成(chéng)交量创(chuàng)下多年新低，学区房神话不再，房产中介的日子难过，投(tóu)资客(kè)挥泪斩仓(cāng)....

　　在稳楼市的(de)基调下，2022年(nián)以来(lái)，实施了二手房指导(dǎo)价的城市陆(lù)陆(lù)续续(xù)低调退出，目(mù)前只有深圳还是最后的“堡(bǎo)垒”。

　　3

　　“风向标”意义明显

　　最(zuì)近一线(xiàn)城市也不(bù)端着了。

　　近日(rì)，北京在房山区试(shì)点多子女家(jiā)庭和(hé)职住(zhù)平衡(héng)家庭购房支(zhī)持(chí)政策。上海也考虑予以(yǐ)多孩家庭在(zài)新房计分制(zhì)度政(zhèng)策上的(de)支持。

　　从最新公布的(de)3月份70个大中城市商品住(zhù)宅销售价(jià)格变动情况来看，广州、深圳的(de)新房、二手房价格(gé)仍然是同比去(qù)年(nián)依(yī)然是下降的(de)。

　　北京、上海已经同比增长(zhǎng)了，其他二线城市如杭州、成都、南(nán)京、合肥等城(chéng)市(shì)价格都是(shì)同比上(shàng)涨的。

　　广州、深圳能不急吗？

　　事实上，上(shàng)面可能更急。3月份，两部门(mén)联(lián)合发文，全面(miàn)推动(dòng)二手房“带押过户”全国实(shí)施，这(zhè)是(shì)一条被(bèi)广泛(fàn)好评的新政(zhèng)。对于激活二手房交易(yì)，具(jù)有定海神针般的作用。

　　住建部部长倪虹(hóng)近日更是指出：建(jiàn)筑业、房地产企(qǐ)业要(yào)发挥国(guó)民经济“顶梁柱(zhù)”“压舱(cāng)石”作用。回归到常(cháng)识，从字(zì)面理(lǐ)解(jiě)一下这两(liǎng)个词，意(yì)思(sī)就是——顶梁柱如果不(bù)行了(le)，上面不(bù)就塌了嘛？压(yā)舱石如果压不住，小船不就翻了(le)？

　　也(yě)许，今(jīn)年扶持楼市的政(zhèng)策，还有一大波正在路上(shàng)...

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