文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消(xiāo)预售制了(le)。 1月(yuè)17日召开的全(quán)国(guó)住房和城(chéng)乡(xiāng)建(jiàn)设工(gōng)作会(huì)议提出“有(yǒu)条件的可以进行现房销售”，不足一个月时间(jiān)，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等(děng)地明确表(biǎo)态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售(shòu)制了，用你的钱(qián)，建你(nǐ)的房子(zi)，还烂尾了(le)，这是对购房者(zhě)的(de)不公平。以后谁有钱谁(shuí)建(jiàn)房(fáng)，没钱(qián)没实力的别建了，不能把(bǎ)包(bāo)袱甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社会(huì)，这是房地产从大开发(fā)时代步入高质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保(bǎo)护(hù)。98年(nián)房(fáng)改时(shí)，全国(guó)缺房子，开发(fā)商(shāng)缺钱(qián)，预售(shòu)制(zhì)是(shì)权(quán)宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发(fā)进入存量时代，对购房民众不公平的(de)预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一(yī)手(shǒu)交(jiāo)房，天经地义。当然二次房(fáng)改是个技术(shù)活(huó)，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长(zhǎng)效机制(zhì)，长效机(jī)制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地(dì)产税。如(rú)果(guǒ)按照(zhào)经济规律办(bàn)事，中国一定能实现房地产软着陆(lù)和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨(kuà)过这道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什(shén)么要取(qǔ)消预售制、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝大(dà)部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不(bù)公(gōng)平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风险(xiǎn)。从(cóng)个人层(céng)面看，预售制对购(gòu)房(fáng)者非常不(bù)公(gōng)平，比如，交房等(děng)待期(qī)一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不(bù)仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的(de)风险。从(cóng)行业(yè)层面看，预(yù)售制(zhì)助推部(bù)分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会(huì)引发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列(liè)风(fēng)险(xiǎn)。取(qǔ)消预售制，改为现房销售，这样(yàng)有助于落(luò)实中央房住不(bù)炒精神、有助于保障购(gòu)房老百姓权(quán)益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么(me)建议取消预售制(zhì)度？预售(shòu)制度怎么(me)来(lái)的？国外什么情况？简单(dān)科(kē)普一下：商品房预售(shòu)最早源(yuán)于中(zhōng)国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开(kāi)发(fā)商放杠(gāng)杆(gān)的方(fāng)式。98年(nián)房改，由(yóu)于商(shāng)品房短(duǎn)缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入了商品房预(yù)售制度。其(qí)实，当前世(shì)界不少(shǎo)国(guó)家存(cún)在预(yù)售制。但(dàn)是(shì)，重(zhòng)点来了(le)！发(fā)达国(guó)家一(yī)般有严格的监管保障(zhàng)措施，开发商在项目(mù)获(huò)得政府(fǔ)批准后才(cái)可以开始销(xiāo)售，买家在购买期(qī)房后并非像中国一样在支付完首付(fù)款后从银行一次(cì)性贷(dài)款支(zhī)付剩(shèng)余(yú)全部(bù)房款，而是根据(jù)开(kāi)发商工程进度在完(wán)全交房前进行分(fēn)期支付。所以，预售制度是需要严格的(de)资金(jīn)监(jiān)管、分期(qī)支付以及违约(yuē)处罚措施作为(wèi)保障的，如果没有这些保障措施，一定会触(chù)发风(fēng)险(xiǎn)，对购房民众不公(gōng)平，所以不如借机取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)度，以后(hòu)改为现房(fáng)销售。客观讲预售(shòu)制度有一定历史阶段性，现在中国住房进(jìn)入存量(liàng)时代，取消预售制度(dù)有助于(yú)降负侗族乐器有哪些图片，侗族乐器有哪些种类债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会(huì)，当然这需要配套房企债(zhài)务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市(shì)场信心和房地(dì)产长效机制。这是(shì)个技(jì)术活(huó)，只(zhǐ)要(yào)坚持市场化(huà)改革(gé)，中(zhōng)国(guó)一(yī)定能化解这个难题，让房地产回归实体(tǐ)经(jīng)济和居住(zhù)属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如(rú)果取消预售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将(jiāng)极(jí)大的(de)提(tí)升开(kāi)发商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有(yǒu)商(shāng)业的本质是向善，是以客(kè)户为中心，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓买房子是天(tiān)大(dà)的(de)事，烂(làn)尾毁(huǐ)三(sān)代，好房幸福一家(jiā)人。从(cóng)这个(gè)角度，取消预售制、实施现房销(xiāo)售是实现老百姓安(ān)居乐(lè)业、社(shè)会长治久安、行业企(qǐ)业(yè)健(jiàn)康(kāng)发(fā)展的重大措施。在当前的情况(kuàng)下，取消(xiāo)预售制要结合稳(wěn)楼(lóu)市(shì)、房地(dì)产软着(zhe)陆、打通金融支持当(dāng)期三好(hǎo)生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在(zài)国务院发展研究(jiū)中(zhōng)心参与财税改革方(fāng)案研究时，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房(fáng)企杠(gāng)杆率等进行过长期系统的(de)专(zhuān)项研究(jiū)。（参考后来形成(chéng)的专著(zhù)《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售(shòu)资金(jīn)第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资(zī)金由银(yín)行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　二(èr)十世(shì)纪五十年(nián)代在中(zhōng)国(guó)香港，楼(lóu)宇出租(zū)是地(dì)产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公(gōng)共房屋制度，许多人栖(qī)身于木(mù)屋(wū)或者其(qí)他临时住宅(zhái)，住房的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数(shù)以一(yī)整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的(de)资金实力(lì)才能购买(mǎi)。虽然楼(lóu)宇(yǔ)出租是中国香港(gǎng)地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系列问题(tí)，不少地产商开始探求新的方式，如把(bǎ)楼(lóu)宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出(chū)售。这模式一(yī)经推行，购买楼(lóu)宇的市民数量有所增(zēng)加，开(kāi)发商(shāng)资(zī)金周转加(jiā)快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按揭”模式引入(rù)房地(dì)产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立信置业有限公司，凭(píng)借商业直觉和多年(nián)经(jīng)营(yíng)杂货铺、海上驳(bó)运业务(wù)的经验，对于商品流通、资金(jīn)周转有着独到的见(jiàn)解(jiě)，在(zài)努力寻求方(fāng)法(fǎ)加快自身(shēn)资(zī)金周转。当时其在购下(xià)九龙的一块地盘后，除了分层出(chū)售(shòu)、还印发售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方法等。此外(wài)，“卖楼花(huā)”是另外一个亮(liàng)点，即先收取买(mǎi)家(jiā)的订金，采(cǎi)用类似(shì)租金的分期(qī)付款(kuǎn)形式，等(děng)新(xīn)楼落成时，收(shōu)齐买(mǎi)家的钱(qián)，买家就拥有了自己的房(fáng)产。这种方式(shì)减轻了民众(zhòng)购房的资(zī)金压(yā)力，加速了房屋的建造和(hé)销售，也解决(jué)了制(zhì)造商的资(zī)金问题，降低投资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措(cuò)。“预(yù)售楼花(huā)+分期付款”的销(xiāo)售模式成为当时(shí)中国香港房地产(chǎn)市(shì)场的一(yī)大特色(sè)，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式(shì)高效率地解决(jué)了核(hé)心的住房供不应求的问题，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预(yù)售楼花模式(shì)推动了中国(guó)香港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的监(jiān)管机(jī)制，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角(jiǎo)咀的(de)一个楼盘因(yīn)建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部门提(tí)升(shēng)了对于预(yù)售楼花制度的监管，即要求开(kāi)发商在预售前(qián)，确保地价款已(yǐ)经全部(bù)支付，还(hái)要证明自(zì)身有资金等能力把(bǎ)项(xiàng)目完(wán)成(chéng)，资金(jīn)需放入律(lǜ)师所托管(guǎn)，支取(qǔ)时需律所(suǒ)和建(jiàn)筑(zhù)师(shī)的(de)核准。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑(zhù)师等造(zào)假，套取监管账户资(zī)金，中国(guó)香(xiāng)港要求律师行在(zài)银(yín)行开设的信托(tuō)账户（监(jiān)管账户(hù)）、开发商操作等采取(qǔ)全透明化机(jī)制，且银行的(de)责任上升，如(rú)出现(xiàn)房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推(tuī)动项目(mù)完工(gōng)。随(suí)着监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十(shí)世纪(jì)九十年代(dài)，中国内地面(miàn)临住房需求(qiú)大和(hé)供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼(lóu)花(huā)”制度。建国以来，中国内地(dì)优(yōu)先发展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这一导向使前期(qī)发展工业化(huà)的进程大于(yú)城市化进程，唯有(yǒu)解决住房基础等城市化配套(tào)问题，才能进一(yī)步推(tuī)进城市化。但当时(shí)推(tuī)行的是“统一(yī)管理，统一(yī)分配(pèi)，以租(zū)养房”的(de)福利分房制度，住(zhù)房市(shì)场发展起步(bù)较晚、增速(sù)较慢，福利分房制度也出现了(le)分配不公、效(xiào)率低、配(pèi)套差等问题(tí)，因(yīn)此(cǐ)福利分房制度不再适用于当时(shí)的国情。叠加房地产(chǎn)市场面(miàn)临商品房的(de)需求量(liàng)大，而社会缺(quē)少大型房地产(chǎn)开发商(shāng)，商品(pǐn)房(fáng)供应量(liàng)小(xiǎo)的困境(jìng)，此时引入中(zhōng)国香港的“卖(mài)楼花”模(mó)式无疑是对内地房地产(chǎn)市场的(de)一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进中(zhōng)国香港(gǎng)预售商品房制度(dù)，先后出台多项文件，大力支持国(guó)内房地产市(shì)场(chǎng)改革。例如，1998年，国(guó)务院出(chū)台《关于进一(yī)步(bù)深化城(chéng)镇(zhèn)住房制度(dù)改革，加快住房建设的通知(zhī)》文件，决定停止(zhǐ)住(zhù)房无(wú)偿实物分配，逐(zhú)步实行(xíng)住房(fáng)分配货币化、住(zhù)房供(gōng)给商品化、社会化的住房(fáng)新体(tǐ)制，从计(jì)划经济下的福利(lì)分房转向市场经济的(de)商品房(fáng)。房地产市(shì)场采用预售制，允(yǔn)许(xǔ)开发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少(shǎo)资金和(hé)开发(fā)时(shí)间周期(qī)长的两大难题，开(kāi)发商以预售款撬(qiào)动下一(yī)个项目的开发，形(xíng)成滚(gǔn)动(dòng)开发(fā)模(mó)式，住房供应速度(dù)加快。自此中国内地开(kāi)始房改(gǎi)货币化，中国人民银行(xíng)等(děng)多方迅速出台相关的信(xìn)贷政策(cè)，支持购房者，极大作(zuò)用推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖(mài)楼花”模式后(hòu)，经调整形成契(qì)合中国内地(dì)的商品(pǐn)房预售(shòu)制度。预售制的初(chū)衷是(shì)为了缓解房企资金压力，加(jiā)快(kuài)城(chéng)镇住房建设。具(jù)体来说，是指房地产开发企业将正在(zài)建设中的(de)房(fáng)屋预(yù)先(xiān)出售给(gěi)购房者，由(yóu)购房者(zhě)支付定金或房款的行(xíng)为。区别于中(zhōng)国香港，在中国内地实(shí)践过程中(zhōng)，商品房预售流程为：房地(dì)产开发(fā)商办理预售许可(kě)证-签订(dìng)商品房买卖合(hé)同(tóng)-进(jìn)行备案登记(jì)和预(yù)告登记(jì)-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购房者需要一(yī)次性付清首付(fù)款，并(bìng)采用银行贷款(kuǎn)的形式(shì)一次性付清(qīng)剩余(yú)房款，换言(yán)之，房屋(wū)未建(jiàn)成(chéng)，开(kāi)发商可能(néng)已(yǐ)拿到了全部(bù)购房款，这点与中国香港的按照工程进度付(fù)款有所不同。对中(zhōng)国(guó)内地的开发(fā)商(shāng)而言，预售制(zhì)商品(pǐn)房也开启了高周转、高杠杆的(de)运作模(mó)式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　作为中国内地商品房(fáng)销售的最主要方(fāng)式，预(yù)售制极大(dà)缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商(shāng)品(pǐn)房供应，推动了城镇化发展进程(chéng)。预售制(zhì)在过去(qù)20多年(nián)对中国内地房地产市场的稳步发(fā)展起到了重要作用(yòng)，不仅解(jiě)决了房地产市场快速发展阶段的资金(jīn)需求(qiú)，也提高(gāo)了居民居住(zhù)水平，中国内地城镇(zhèn)居(jū)民(mín)从筒子楼(lóu)住到住(zhù)宅小区，从全民蜗(wō)居到(dào)基本适居，住房事业取得巨大(dà)进步(bù)，数十年时间走完发(fā)达国家(jiā)几百年城(chéng)镇化路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程进入(rù)快速发(fā)展时期。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城(chéng)市(shì)建(jiàn)成区面(miàn)积由7438平(píng)方公里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的(de)《中国住(zhù)房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量(liàng)从不到(dào)14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制在当前(qián)已成为中国内(nèi)地商品房销售最(zuì)主要方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅期房销售(shòu)面积占(zhàn)总销售面积的(de)比(bǐ)重为63％，而2021年(nián)期房(fáng)累计销售面积达(dá)15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中(zhōng)国内地房地产行(xíng)业的发展。中(zhōng)国内地(dì)房地(dì)产历经二(èr)十多年长周期繁荣，行业各项指标大(dà)幅(fú)增长。1999-2021年，房屋(wū)新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍(bèi)，年复合(hé)增(zēng)速10.6％。房地产开(kāi)发投资完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和(hé)销售(shòu)金(jīn)额分(fēn)别从(cóng)1.5亿(yì)平增至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地(dì)产(chǎn)业的(de)快速发展，房地产企业从无到有(yǒu)、从(cóng)国企先行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年(nián)来(lái)房地产也成为拉(lā)动(dòng)中国内地经济高(gāo)增长的火(huǒ)车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠(qú)道，房地产带动的上下游(yóu)产业链特别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产(chǎn)业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其(qí)中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产(chǎn)带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中(zhōng)房地产(chǎn)对金融(róng)、批发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠(qú)道(dào)，2020年房地产完全拉动的投资(zī)占全(quán)社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发(fā)投资占(zhàn)固定资(zī)产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房(fáng)地产(chǎn)贷款占银(yín)行(xíng)各(gè)项贷款(kuǎn)余额(é)的比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业(yè)务(wù)，占(zhàn)比超过三分之一。从房地产融资存量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如(rú)果(guǒ)房企大面积违约(yuē)，将导(dǎo)致银行不(bù)良率大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根(gēn)据(jù)我们(men)的《中国(guó)住(zhù)房市值测算报(bào)告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美(měi)元(yuán)、英法德三(sān)国(guó)合(hé)计的31.5万(wàn)亿美(měi)元(yuán)。从住房市值占股债(zhài)房(fáng)市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本(běn)的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的(de)64％。中国住房市(shì)值与股债房(fáng)市值的比(bǐ)例较高，主(zhǔ)要(yào)是因为住房市值(zhí)高，以(yǐ)及中(zhōng)国资本市场发育(yù)尚不成熟，直接融资比(bǐ)例较低，股(gǔ)票(piào)、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)，当前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从(cóng)个人层面看(kàn)，绝大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制(zhì)是对购(gòu)买者(zhě)的(de)单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风(fēng)险。比如，交房等待(dài)期一(yī)般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟(chí)交房(fáng)、“一房(fáng)二卖”、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不能(néng)交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商(shāng)之间的(de)购房合同、购房者和银行的(de)按揭(jiē)贷款合同是两个独立的合同关系，如(rú)果开(kāi)发商发生违约，购房者只能根据购房合同向开发(fā)商主张权力，但(dàn)依旧(jiù)需要根据按揭(jiē)贷(dài)款合同按时向银行进行贷款偿还，因(yīn)此购房(fáng)者承担的风(fēng)险较大。

　　从(cóng)行业(yè)层面(miàn)看(kàn)，预售制助(zhù)推部分(fēn)房(fáng)企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金(jīn)若遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险(xiǎn)，进行影响自身信(xìn)用和购房者(zhě)对行业的(de)信心。

　　从(cóng)金融(róng)层(céng)面看(kàn)，银(yín)行作为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房(fáng)企因(yīn)为市场(chǎng)波动或经营不善，出现资金链断(duàn)裂等(děng)一(yī)系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过与购房者签订的预售合同和按(àn)揭合同，已经从银行(xíng)获得房款(kuǎn)，如(rú)果购房者丧失还款能(néng)力或短期不能还款等，则风(fēng)险(xiǎn)完全由银行(xíng)承担，银行将面临较大的(de)坏账压(yā)力。

　　从监管(guǎn)角度(dù)看，购房者的(de)预售监管(guǎn)资金去(qù)哪(nǎ)了？楼盘侗族乐器有哪些图片，侗族乐器有哪些种类“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商品房预售管(guǎn)理办法》中明确规定了开发(fā)企业预(yù)售商品房所得款项应当用(yòng)于有(yǒu)关(guān)的工程(chéng)建设，商品房预(yù)售(shòu)款监管(guǎn)的具体办法，由房地产(chǎn)管理部门制定。但多(duō)年以来全国并没(méi)有统一的预售资金(jīn)监管规定(dìng)，各地实(shí)行“一(yī)城一策(cè)”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管资金比(bǐ)例为(wèi)总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则(zé)按照项目的建安成本乘以建筑面积或(huò)者(zhě)项目工程总额报价计算重点资金(jīn)。而事(shì)实(shí)是，不少购房(fáng)款(kuǎn)未进入监(jiān)管(guǎn)账户、或(huò)进入监管账户后被挪用，导致(zhì)楼盘没有资(zī)金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续还款(kuǎn)。那么(me)，监管账(zhàng)户资金如何被挪走(zǒu)的(de)？实际上，在(zài)过去房地产大(dà)开(kāi)发时代(dài)的高周(zhōu)转背景下，抽调预售款监管账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总承(chéng)包方，以工程建设名义，获(huò)得监管账户(hù)拨付资金，再由(yóu)工(gōng)程方(fāng)将资金转给房企，而(ér)拨付的(de)工程款，远超工(gōng)程(chéng)进度所需。通(tōng)过这些(xiē)方式套取的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆(gān)，这样(yàng)做提供了资金(jīn)流动(dòng)性，房企抽调资金(jīn)统(tǒng)筹拿地(dì)、还款和楼盘建设(shè)，形成(chéng)一种(zhǒng)资金循环(huán)高(gāo)周(zhōu)转模式(shì)，但一定(dìng)程度上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售制度呈(chéng)现(xiàn)以下(xià)特(tè)点(diǎn)：

　　1）预(yù)付(fù)款保护：对于购房(fáng)者预(yù)付资金(jīn)，一般设有定金(jīn)或预付款保护机(jī)制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者(zhě)支(zhī)付的预(yù)付(fù)款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一般以(yǐ)定金方式支付，或按工程进度分期(qī)支付，或二(èr)者结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷(dài)款方式：一般采用两种(zhǒng)方式(shì)发(fā)放(fàng)按揭贷款，一是按工程进度付款，按(àn)揭(jiē)贷款按(àn)照工程(chéng)进度逐渐发放(fàng)，购房者开始(shǐ)月(yuè)供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护(hù)：为预售商品房提供期(qī)房烂(làn)尾保险，在商品房出(chū)现重大(dà)延(yán)期或重大缺(quē)陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质量(liàng)的(de)保障有两(liǎng)种方式，一是期(qī)房由政(zhèng)府或第三方验收(shōu)合格并提供(gōng)验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收(shōu)凭证取得购房(fáng)者支付的(de)房款。二是开发商为购房者提供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房(fáng)者支(zhī)付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　美国期房定金(jīn)一定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余(yú)房(fáng)款交付后按揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三(sān)方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金(jīn)及首付(fù)环节(jié)，定金比(bǐ)例一般为(wèi)房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根据(jù)美国官方(fāng)数据，2021年(nián)美国(guó)平均首(shǒu)付(fù)比例为(wèi)12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定(dìng)金(jīn)或首(shǒu)付外，购房者在(zài)房屋交(jiāo)付后通过按揭(jiē)贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止开发(fā)商挪用资金，购房(fáng)者的定(dìng)金及首付款由第三方(fāng)公证行或产权(quán)保险公司的信托账户监管。如果开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通过申请仲裁取回，且不承担任何责(zé)任与损失。而开发商在房屋建设过程(chéng)中的资金全(quán)部来自(zì)银(yín)行，银行根据工(gōng)程进(jìn)度(dù)向(xiàng)开发商提供一定比例的(de)贷(dài)款，由于开(kāi)发商挪用(yòng)资金直接损害银行利益，银行有充(chōng)分动机监管开(kāi)发商施工进度。开(kāi)发商在房屋(wū)交付时需取得由政(zhèng)府相关部门经审查后发放(fàng)的验收凭证，通过验(yàn)收(shōu)凭证向银行得(dé)到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期(qī)房可零(líng)首付购(gòu)房(fáng)，房款按建造(zào)工(gōng)期进度支付(fù)，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固(gù)定利率，开发(fā)商或购房者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发商在(zài)项目获批后即(jí)可预售房屋。签(qiān)署购房合同(tóng)前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定金(jīn)并进行预约(yuē)公(gōng)证，签订合同(tóng)后定金(jīn)退还。如由于任(rèn)何原(yuán)因(yīn)不能购买，定金按照德国法律全部退还(hái)。

　　签(qiān)署购(gòu)房合同后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需支付公证(zhèng)费和(hé)土地(dì)交易(yì)税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德国也采(cǎi)取按工(gōng)期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具(jù)体支付节(jié)点(diǎn)、比例因项目而异。一般来说，支付节(jié)点可分(fēn)为公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁(jié)及墙面完(wán)工、地板完工、全部(bù)完工，支付比(bǐ)例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支付(fù)房款前(qián)申请(qǐng)房贷，房(fáng)贷利率采用固定利(lì)率，银(yín)行按(àn)施工(gōng)节(jié)奏分多次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予(yǔ)购房者(zhě)一(yī)定使(shǐ)用期(qī)限，期限结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期(qī)房设计了两种保(bǎo)险，保险的(de)功能是当(dāng)房屋出(chū)现重大延(yán)期或重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发商(shāng)赔偿或修(xiū)复，开发(fā)商破产，由保险公司负(fù)责相(xiāng)应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预售(shòu)制设有10％定金保险保护(hù)机(jī)制，交房前付款(kuǎn)比例(lì)仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双(shuāng)方律师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均(jūn)有一名律师(shī)，负责沟通期(qī)房交易中的(de)房产(chǎn)、资金、合同等各(gè)个环节，各环(huán)节内容确认无误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护(hù)机制，当开发商出(chū)现财务(wù)、经营问题时，购房侗族乐器有哪些图片，侗族乐器有哪些种类者10％的(de)定金由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通(tōng)常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天(tiān)内(nèi)支(zhī)付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环节(jié)，英国采取(qǔ)按工程进度付款的方式，但是交房前付(fù)款比例(lì)相(xiāng)对较低，一般(bān)会在合同签订(dìng)6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的(de)款项，即(jí)交房(fáng)前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经(jīng)过(guò)房产公(gōng)证公(gōng)司(sī)的检验验收(shōu)后才能(néng)交(jiāo)付，交付(fù)后(hòu)方(fāng)可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英国期房预(yù)售(shòu)资金监管极为(wèi)严格，资金也(yě)由(yóu)律(lǜ)师监管，在确认(rèn)工程进度、支付相(xiāng)关(guān)款项过(guò)程中，由买房律师将资(zī)金转给(gěi)卖方律(lǜ)师，卖方(fāng)律师转给开(kāi)发(fā)商，即资金在(zài)进入开(kāi)发(fā)商账户前(qián)经过(guò)两道关口，有利于保(bǎo)障(zhàng)购房者(zhě)资(zī)金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期(qī)房交易立法，设置(zhì)期房预(yù)付款保(bǎo)全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法(fǎ)，定金超(chāo)5％或1000万日(rì)元时，开(kāi)发商必须(xū)完成(chéng)“预售房(fáng)定金(jīn)保全措施(shī)”，交房前付款比例(lì)不超(chāo)房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后(hòu)由于房屋(wū)供给严重失衡，叠(dié)加法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前是唯(wéi)一一部规范期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根(gēn)据日本《宅(zhái)地建物(wù)取引业法》，对(duì)购房(fáng)者支付定金超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要(yào)求开发商必须完成定金(jīn)保全(quán)措施才(cái)可预售。什(shén)么是定金(jīn)保(bǎo)全措施？即买卖双方(fāng)签订购房合同时，开发商向金融机构或指定保证机(jī)构(gòu)或保(bǎo)险机(jī)构签订定金保证委托(tuō)合同，设置购(gòu)房者定(dìng)金的保证或保险，并将相应的(de)保证金(jīn)证明书(shū)交付(fù)给购房者(zhě)。除定金外，其他预先支付的购房款也受该(gāi)措施保护。若开发商倒(dào)闭(bì)导致期(qī)房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构(gòu)或保证机构或保险(xiǎn)公司兑付(fù)，同时(shí)，开发商需向(xiàng)购(gòu)房者赔付违(wéi)约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付(fù)最多不超(chāo)20％的定金，签订购房合同(tóng)后，购房者即可向(xiàng)银(yín)行(xíng)申请贷款，但交房后才开始按揭贷(dài)款(kuǎn)，除(chú)定金(jīn)外(wài)的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期房购房者违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付(fù)比例20％，余款(kuǎn)按工程进(jìn)度支付，所(suǒ)有资金进银行专(zhuān)门项(xiàng)目资金账户(hù)，交房后满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发商有统一的(de)选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购(gòu)买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购(gòu)房者需(xū)支付15％的(de)首(shǒu)付及印(yìn)花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同样采取按工程进(jìn)度付款的方式，《发展商(shāng)条例》对(duì)期房付款(kuǎn)流程做了统(tǒng)一(yī)详细规定(dìng)，要求所有开发(fā)商(shāng)遵守(shǒu)，支付节点一般为合同签订后、地基完工(gōng)、框架完工、管(guǎn)道(dào)门窗等(děng)完工(gōng)等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月(yuè)供在此过程中随着(zhe)放出贷(dài)款的增(zēng)加(jiā)而增加(jiā)，未(wèi)放款部(bù)分无需(xū)月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者(zhě)的(de)订金与付款会存入银行(xíng)专门的(de)项目资金账户，账户资金提取须(xū)与房屋建设有关。房(fáng)屋交付(fù)后(hòu)，购房者(zhě)享受1年的(de)房屋保修期，此后(hòu)购房(fáng)者支(zhī)付(fù)15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到了政策出手临界(jiè)点，重点是保交(jiāo)楼和(hé)房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚(gāng)需和改善型需求的支(zhī)持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停(tíng)贷(dài)现象，重点(diǎn)是保交楼保复工(gōng)保(bǎo)民生，给予(yǔ)强有力(lì)的金融工具(jù)支持。另一方面(miàn)，从(cóng)现在(zài)起，对还在正(zhèng)常运转的房企包括民(mín)营(yíng)企业(yè)，加大(dà)支持力度，由优质房企牵头并购重组(zǔ)整个行业，为每(měi)个房企配套AMC和财(cái)团，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来看(kàn)，应充分估计形(xíng)势(shì)复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢复市场信心以及(jí)长效机制(zhì)。长效(xiào)机(jī)制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定和房(fáng)地产税。定金环(huán)节，建(jiàn)立开(kāi)发商(shāng)违约后(hòu)定(dìng)金(jīn)保护机制，如将已支付定金冻(dòng)结至房(fáng)屋交付阶段，保(bǎo)障购房(fáng)者定金安全(quán)。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房屋重大延期以及重大缺(quē)陷等情况(kuàng)提供充分(fēn)的保障。余款支付环(huán)节(jié)，建立按工程进度付款机制或交房后(hòu)按揭(jiē)贷款机(jī)制，充分保护购房者(zhě)的权(quán)益。资金监管环节，引入独立于开发(fā)商、银行的第三方(fāng)资金(jīn)监管机构，或由(yóu)政府相关(guān)部门直接监(jiān)管，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交(jiāo)付环(huán)节，建立(lì)商品房保(bǎo)修(xiū)期制度。保修期内，开发商(shāng)应对房屋质量(liàng)问题全权负责、免费维修，购房(fáng)者(zhě)在保(bǎo)修期结束后支(zhī)付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民众(zhòng)不(bù)公(gōng)平的预售(shòu)制已(yǐ)经过时了(le)，该取消了，改(gǎi)为现房销售。另一方面，取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能(néng)不(bù)能兑现的营销手段，而是(shì)所见即(jí)所得的过硬(yìng)的产品质(zhì)量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本(běn)最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样将极大的(de)提升开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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