饱受争(zhēng)议的二手房(fáng)交易(yì)中介(jiè)费问题，正(zhèng)逐渐(jiàn)得(dé)到监管(guǎn)部门的重视(shì)。

　　5月(yuè)8日，住(zhù)建(jiàn)部、市场(chǎng)监管总局联合发布了关(guān)于规范房地产经纪服务的意见(jiàn)。意见提及，近年来(lái)，部(bù)分(fēn)房地产经纪机构存在利用(yòng)房源客源优势收取过高费用、未明码标价、捆绑(bǎng)收费、滥用(yòng)客(kè)户个人(rén)信息等(děng)问题，加(jiā)重(zhòng)交易当事(shì)人负担、侵害其合(hé)法权益。

　　基于上述背景(jǐng)，两部(bù)门从加强(qiáng)从业主(zhǔ)体(tǐ)管理、明确经纪服(fú)务内容(róng)、合(hé)理确定经(jīng)纪服务(wù)收费(fèi)、严格实(shí)行明码标价等十方面，提出了意见。

　　中原地产首席分析师(shī)张(zhāng)大伟称，随着城(chéng)市发展(zhǎn)，一二线城(chéng)市二手房交易占比(bǐ)逐(zhú)渐增加。以北京(jīng)、上海为例，二(èr)手房占市场成交(jiāo)比例超过80％，大量二手(shǒu)房成交依赖中介居间成交，房地产调控(kòng)重心逐渐从(cóng)开发商(shāng)过渡到中介公司(sī)。

　　广(guǎng)东省城规院(yuàn)住(zhù)房(fáng)政(zhèng)策(cè)研(yán)究中心(xīn)首(shǒu)席(xí)研究员李宇嘉表示，买房对居民(mín)来说属于金额不低的大宗交易，由于二手房交易(yì)成本较(jiào)高、交易周期较(jiào)长，具有非常强(qiáng)的专业性，居(jū)民往往通过中介来完成。但(dàn)很(hěn)多中(zhōng)介利用信息不对(duì)称等问题(tí)，将非必要的(de)收费夹带其中，如(rú)收取过桥融资、按揭(jiē)费(fèi)、担保费等，对居民造(zào)成额外的负(fù)担，而且这些服务事(shì)项并未明码标价。

　　对于二(èr)手房市(shì)场(chǎng)交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪(jì)服务在内的相关(guān)市场交易行为及其主体进(jìn)行规范和秩序整顿，是房(fáng)地产市(shì)场管(guǎn)理和调控的主题。“当下，推进(jìn)这项工作的意义更大，也更(gèng)急(jí)迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房市场中，历(lì)来对(duì)房地产(chǎn)经纪(jì)服务(wù)行业关注最(zuì)多的一个话题，便是房地产经纪服务费的问(wèn)题。

　　张(zhāng)大伟认为，未(wèi)来相关部门主要监管的(de)重点，将(jiāng)是(shì)对房地(dì)产经纪服务(wù)收费及中(zhōng)介交易进行(xíng)规范。

　　在热点城(chéng)市，二手(shǒu)房屋交(jiāo)易过程中，部分价值不菲的房(fáng)屋，往往要缴纳一笔金额不低的中(zhōng)介(jiè)费。以(yǐ)北京某房地产(chǎn)经纪服务机构2.7％的服(fú)务(wù)费率计算，一(yī)套1000万元的房屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在合理确定经纪服务(wù)收费上，两(liǎng)部门在此次意见中提及(jí)，房地产经纪(jì)机(jī)构要合(hé)理降低住房买(mǎi)卖和租赁(lìn)经纪服务费(fèi)用。鼓励按照成交(jiāo)价(jià)格越高、服务现实中有和自己儿子的吗，有多少给过自己的儿子费率越低(dī)的原则(zé)实行(xíng)分档(dàng)定价。引(yǐn)导由(yóu)交易(yì)双方共同承担经纪服务费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍(shào)，目(mù)前房地产(chǎn)经纪(jì)服务(wù)收费(fèi)标(biāo)准的最早依据是1995年国家(jiā)计委建设(shè)部下发的《关(guān)于房地产中(zhōng)介服务收费(fèi)的(de)通知》（971号文），其中(zhōng)第六条(tiáo)规(guī)定：房(fáng)屋买卖代(dài)理(lǐ)收(shōu)费，按成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目(mù)前北京(jīng)市执行的2014年更新后的收费标准，即根(gēn)据(jù)这样(yàng)的规定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服(fú)务，经(jīng)交易(yì)各方协商(shāng)同意，可在规定的收费标准基础上适当上浮(fú)，上(shàng)浮幅度最高(gāo)不得(dé)超过10％。”这意味着，当前北京(jīng)二(èr)手房中介费上限(xiàn)为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示(shì)，本着“简政放权”的精神，北京2015年(nián)取消(xiāo)了房地产中(zhōng)介服务(wù)等57个政府(fǔ)定价(jià)，房地产经纪(jì)服(fú)务收费多少由各(gè)中介机构自行决定。

　　“房产中介机(jī)构(gòu)在实(shí)际(jì)收(shōu)取费(fèi)用过程(chéng)中，相关监(jiān)管(guǎn)部门当前并未(wèi)明确具(jù)体的中(zhōng)介费率(lǜ)，中介(jiè)机构仅需在(zài)服务过(guò)程中对收费标准进行明码标价即可。而房地产经纪服务机构在(zài)具体收(shōu)取(qǔ)过程(chéng)中，会结合(hé)房屋(wū)价(jià)值及工(gōng)资标准，综合计算出合适的中介费(fèi)率。”张大伟补充道。

　　对于明码(mǎ)标价问题，两部门(mén)在此次意(yì)见中提及，房地产经纪机构应(yīng)当在经(jīng)营门店、网站、客(kè)户端等场(chǎng)所或(huò)渠道，公示服务项目、服务内容和收费标(biāo)准，不得(dé)混合标价和(hé)捆(kǔn)绑收费。房地产经(jīng)纪机构提供的基(jī)本服务(wù)和延伸服务，应当(dāng)分别明(míng)确服(fú)务项目和收费(fèi)标准。房地(dì)产经纪机构收费(fèi)前应当向交易(yì)当事(shì)人出具收(shōu)费清单(dān)，列明收(shōu)费标准、收费金额，由当事(shì)人签字(zì)确认(rèn)。

　　另外，对收费明(míng)显高于市(shì)场平(píng)均水平(píng)的房地产经纪机构，住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设部门将会同市场监管等(děng)部门采取(qǔ)约(yuē)谈(tán)等综合措(cuò)施进行重点监管(guǎn)。市场监管部门会同有关部门依法(fǎ)查处(chù)不按规定明(míng)码标价(jià)、操纵经(jīng)纪服务收费等违(wéi)反价格和反垄断法(fǎ)律法规的行为(wèi)。对房地产经纪(jì)机构(gòu)相(xiāng)关违法违规(guī)信(xìn)息，市场监管部门要依法依规纳(nà)入(rù)国(guó)家企业信用(yòng)信(xìn)息公(gōng)示(shì)系统。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励(lì)按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低(dī)的原(yuán)则实行分档(dàng)定价，是否(fǒu)意味(wèi)着(zhe)，未来豪宅(zhái)的中介费有(yǒu)望大(dà)幅降低？

　　中原(yuán)地(dì)产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦(lún)称，住建部发文(wén)鼓励按照成交(jiāo)价(jià)格越高、服务(wù)费率越低的原(yuán)则实行(xíng)分档定(dìng)价，合(hé)理降低住房(fáng)买卖和租赁经纪服务费用，主要(yào)还是(shì)规(guī)范行(xíng)业(yè)，打击收费(fèi)过高(gāo)的经纪机构，但对市(shì)场影响有限，“以深圳为例(lì)，深(shēn)圳市场豪宅和普宅本来收费就不同，各(gè)家收(shōu)费(fèi)普遍在合理范围内，加上经纪服务(wù)费用对市场(chǎng)的影响不大(dà)。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当前两部门提(tí)出(chū)的意见仅为鼓励性质，即只(zhǐ)是纲领性文件而(ér)非(fēi)规(guī)定，未(wèi)来如何具体(tǐ)认定其中的细(xì)则，还需(xū)要(yào)看各(gè)城市落地(dì)执行情(qíng)况。

　　不过(guò)，张(zhāng)大伟表示，“从(cóng)目前市场看(kàn)，经纪服务领域的调整改(gǎi)善、规范化，有利于行业健康发(fā)展。同时，由(yóu)于二手房很多房源在产权方面有瑕疵(cī)，如产权(quán)抵押(yā)、不同(tóng)税费等都(dōu)可能对交易产生影(yǐng)响，这对房地产经纪服务行业(yè)的专业性提(tí)出更高的要求。”

　　58安居客研究院研(yán)究总监陆骑麟(lín)指出，在二手房买卖过(guò)程中，原本应该由(yóu)上下家各支付一半的中(zhōng)介(jiè)费(fèi)，但在一些热点城市的二手房交易过程中，往往会有(yǒu)这样的(de)情形，因部分购房者处于弱势地位，从而(ér)会(huì)出现中介费及税费均由购房(fáng)者来(lái)承担。即使一些房东愿意承担中介费，这部分费用(yòng)也可能通(tōng)过转嫁的方式，在房价(jià)中有所(suǒ)体现。

　　“上(shàng)家把中(zhōng)介费转嫁给下(xià)家，市(shì)场这(zhè)种所(suǒ)谓‘约定(dìng)俗成’的情况，一些房产中介(jiè)公司将其(qí)视为向购房者单边收费的行为。部分中介公司可(kě)能(néng)会利用其支配(pèi)地位(wèi)，在原(yuán)先经纪服务收(shōu)费的基础(chǔ)上，再(zài)次向(xiàng)房东收取(qǔ)费用(yòng)，而这部分(fēn)费用(yòng)，房东往往会将其转再次转嫁(jià)给购房(fáng)者，这(zhè)实(shí)际(jì)上相(xiāng)当(dāng)于(yú)变(biàn)相(xiāng)推(tuī)高了房价。两部门提(tí)出(chū)严禁操(cāo)纵(zòng)经(jīng)纪服务收费，不仅有利于提高(gāo)交易中(zhōng)操作(zuò)的透明(míng)度(dù)，也有(yǒu)利于房价(jià)的稳定。”陆骑麟称。

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