导读

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后，当下中国(guó)地产(chǎn)步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十(shí)年是中国房地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连(lián)续三年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入(rù)住。恰逢近(jìn)年地产持续(xù)低景(jǐng)气，有关中国地产(chǎn)是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文九年一贯制教育是什么意思啊，九年一贯制啥意思试图厘清中(zhōng)国城镇(zhèn)存量住(zhù)宅真实情况，据(jù)此(cǐ)判断中(zhōng)国未(wèi)来地产趋势(shì)。

　　有媒体(tǐ)渲染中国(guó)地产存量极(jí)度(dù)过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，第(dì)七次人口普查调查(chá)数据显示(shì)城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是否真(zhēn)的(de)过(guò)剩(shèng)？

　　事实(shí)上住建部披露的近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑中，城镇建筑(zhù)占比(bǐ)不到(dào)一(yī)成，其中还(hái)包括大量城镇非(fēi)住宅建筑，如(rú)商业办公楼、学(xué)校(xiào)等，因此6亿(yì)栋(dòng)房屋中(zhōng)城镇住(zhù)宅占(zhàn)比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居(jū)民人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一间房所能(néng)满(mǎn)足，它与房(fáng)屋(wū)质量(liàng)、居住面积、配套设施(shī)等因素(sù)密切相关。中国的人均住宅间数较(jiào)发(fā)达(dá)国家还有很大(dà)差距。人均住宅间数大于1同样不意(yì)味着中国住宅市场已经(jīng)饱和(hé)。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居民户均1套(tào)房，其中每户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅(zhái)的(de)数据，我们根据(jù)商品(pǐn)住(zhù)宅套(tào)数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计(jì)算出城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅(zhái)套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商(shāng)品住宅(zhái)。若期房(fáng)顺利(lì)交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇(zhèn)家庭才拥(yōng)有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎(hū)意味着户户有房，然而事实(shí)上(shàng)中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)市场供需并不平衡(héng)。

　　国际(jì)数据(jù)显示，成熟房(fáng)地产市场的(de)住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为(wèi)户(hù)均(jūn)一套房无法满足流动人口的(de)租(zū)赁和置业(yè)需求。全国总人口的近三成都是流动人口，流动人(rén)口会(huì)选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家(jiā)买(mǎi)房，从而产生(shēng)了额(é)外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来地产(chǎn)仍(réng)有(yǒu)四大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户(hù)数增多。小家(jiā)庭化(huà)趋(qū)势将延(yán)续，带(dài)来新户购房需求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日益明显(xiǎn)，区(qū)域经济资源分(fēn)配(pèi)的再(zài)集中吸引着(zhe)人口流入，人口净迁入城市的新(xīn)增住宅需(xū)求有(yǒu)望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及(jí)超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面(miàn)积。促成“老破小”住宅的(de)改造势(shì)在(zài)必行。

　　第(dì)四，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积均(jūn)较发达国家有着(zhe)不小(xiǎo)差距，“住上更大(dà)房子”的改善(shàn)性需求(qiú)正在(zài)不(bù)断(duàn)增(zēng)加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产步入大分化时(shí)代而非(fēi)停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年(nián)是(shì)中国地产黄(huáng)金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住(zhù)宅(zhái)供给存(cún)在不足，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么当下房地产大分化时代已至，大分(fēn)化时代下(xià)地(dì)产矛盾则更多体(tǐ)现在(zài)住(zhù)宅质量供需冲突(tū)。

　　地(dì)产(chǎn)大(dà)分化必将(jiāng)体现在不同能级城市之(zhī)间，不同区域板块之间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全(quán)国已有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，引发(fā)热议。从2月以来(lái)，各大城市(shì)二(èr)手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房子是(shì)否已经(jīng)过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到(dào)底是(shì)供给过剩(shèng)，还是(shì)供需平(píng)衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜由于住(zhù)宅存量数据并未公布(bù)，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，我们测算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的房子是否真的过剩(shèng)了？据此判断未来房地(dì)产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户均拥有住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一）中国(guó)住宅数量过(guò)剩(shèng)的直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害(hài)综合风(fēng)险(xiǎn)普查(chá)工作情况为(wèi)主题的新闻发布会上，负责人(rén)对外(wài)披(pī)露：“住(zhù)宅城乡建设行业获(huò)取了(le)全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)数据以及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，平均(jūn)每栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村(cūn)房(fáng)屋占9成以(yǐ)上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总的算下(xià)来，住(zhù)宅占(zhàn)比并不(bù)大。

　　第七(qī)次人口普(pǔ)查(chá)数(shù)据(jù)公布(bù)了中国(guó)城镇家(jiā)庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家(jiā)庭户居(jū)民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量有(yǒu)关，更与房屋质量(liàng)、居(jū)住(zhù)面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。单(dān)单(dān)从(cóng)人均住宅间数不(bù)能完全(quán)反映出城(chéng)镇(zhèn)居民的(de)居(jū)住(zhù)水平。

　　中国(guó)主要是以家庭为单(dān)位购(gòu)买成套住宅，一套设施(shī)齐全(quán)的住宅(zhái)才是城镇居(jū)民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的(de)测算(suàn)思路、数据和方法(fǎ)

　　中(zhōng)国城镇居(jū)民住宅主(zhǔ)要分(fēn)两大类，一(yī)类(lèi)是商(shāng)品住宅，另一类是(shì)保障房、原(yuán)公有住宅、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有(yǒu)直接公布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关数据有两处可以(yǐ)直接公布，一(yī)是每年商品住宅销(xiāo)售套数(shù)（统计局）；二是居民(mín)住宅来(lái)源（人口(kǒu)普查数据）。计算(suàn)中国居民户均(jūn)住宅(zhái)数量，我(wǒ)们主要用到上述两(liǎng)组(zǔ)数(shù)据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民户(hù)均(jūn)住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售套(tào)数相加(jiā)，我们就能够得到当前(qián)商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城(chéng)镇居民(mín)拥有的商品住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算得到居民住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)套数。

　　第三步(bù)，将城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品住宅总(zǒng)数(shù)除(chú)以家庭户(hù)数，我们就能够得到(dào)城镇户均拥有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套(tào)户比=住宅总套数(shù)/家(jiā)庭户数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)套(tào)数(shù)/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)/商品(pǐn)住宅(zhái)占比

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底有多少，目前缺(quē)乏(fá)一个准确统计。我们利(lì)用既有统计(jì)数据，大致测(cè)算得(dé)到中国存量(liàng)房地产(chǎn)套(tào)数，并进一(yī)步(bù)推算中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有(yǒu)商(shāng)品住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地(dì)产销售以期(qī)房为主(zhǔ)，从2019年开始，新(xīn)房销售(shòu)中期房占(zhàn)比近9成。本文去除商品住宅累(lèi)计销售(shòu)套(tào)数(shù)里的(de)期房销售，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数(shù)=截止到2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)累计销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房(fáng)后(hòu)装修的时间，取最(zuì)大(dà)值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前中国城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.54套商(shāng)品现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步推算中国城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七(qī)普数据显示(shì)中国城镇(zhèn)居民的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他住(zhù)宅和购买二手房都是(shì)商品住宅，因此将租赁(lìn)其他住宅、购买商(shāng)品住宅与购买二手(shǒu)房加总，得到商(shāng)品住宅占居(jū)民所有住宅的(de)比例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅占(zhàn)比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假设2021年-2022年(nián)期间(jiān)商品住宅增幅为(wèi)过去十年变化幅度(dù)的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年(nián)商品住(zhù)宅的实际变化(huà)比(bǐ)例，从而(ér)我们(men)估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如(rú)果交(jiāo)房顺利(lì)，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三(sān)点含(hán)义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到了户均一套房(fáng)的程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国城(chéng)镇化进展终结，甚至意味着中国地产存量供(gōng)给绰绰有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户均一套(tào)房(fáng)并不意味着(zhe)住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多(duō)余住(zhù)宅来(lái)满(mǎn)足(zú)因人口流(liú)动、居民换房(fáng)等(děng)因素产生的(de)住宅需求。因此，成熟房地产市(shì)场的住(zhù)宅套户比(bǐ)会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英(yīng)国(guó)和日本的住宅套(tào)户比均高(gāo)于1.1，其(qí)中，英国的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房(fáng)，就会造成(chéng)人口净流入地的住宅市场供不应(yīng)求，造成房价或房(fáng)租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普(pǔ)指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流动人口分别(bié)为(wèi)2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动人口会(huì)选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国(guó)城(chéng)乡人(rén)口(kǒu)流(liú)动调查数据显(xiǎn)示，在上海(hǎi)、杭州(zhōu)以(yǐ)及南京工(gōng)作的流(liú)动人(rén)口在(zài)老家拥有(yǒu)住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城市的(de)高工资吸引(yǐn)打工人，但高(gāo)房(fáng)价迫(pò)使打工(gōng)人(rén)回乡(xiāng)置业。

　　流动(dòng)人口实际上(shàng)会占据两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房(fáng)价较低(dī)的(de)县(xiàn)城购买一套房(fáng)。所以说户均一套房无(wú)法满足庞大流动(dòng)人(rén)口的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少(shǎo)9000万户家(jiā)庭(tíng)住宅品质(zhì)仍需改善

　　目(mù)前，中(zhōng)国的城镇(zhèn)住宅中(zhōng)依(yī)然(rán)有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也就是约9000万户(hù)城镇居(jū)民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批(pī)存在着(zhe)建筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如(rú)电(diàn)线老化、管(guǎn)道等基(jī)础设施陈(chén)旧，给住户的生活带来了很(hěn)大的不便和安全隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的(de)住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没有独立(lì)卫(wèi)浴和厨房。这类上世(shì)纪(jì)修建的老旧小(xiǎo)区很难满足现代生活(huó)需求，在未来大都(dōu)会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅为一居(jū)室和二居室，户(hù)型偏小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面(miàn)积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据(jù)测算(suàn)，2020年城镇家(jiā)庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑(lǜ)两年间(jiān)农民带(dài)房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年住宅(zhái)存(cún)量总面积为308.16亿(yì)平(píng)，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面积小于(yú)均(jūn)值，近(jìn)4成家庭(tíng)人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)不足19平方米，不及全国(guó)人均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公(gōng)摊(tān)，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平(píng)方(fāng)米。上海(hǎi)市将人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积低于15平方米的(de)家(jiā)庭界定为(wèi)住(zhù)宅存在困难，若按(àn)这个(gè)标准算的话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使(shǐ)用住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积为(wèi)40平，即人(rén)均住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑(lǜ)家庭(tíng)户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人(rén)均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德九年一贯制教育是什么意思啊，九年一贯制啥意思国(guó)和英国都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若(ruò)去(qù)除(chú)公摊面积后，中国(guó)的(de)人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一(yī)差(chà)距将变得明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑约(yuē)1.4亿的(de)集体户人口，所需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未(wèi)来地产还(hái)会有需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国城镇家(jiā)庭户(hù)均1套房，看似已(yǐ)经户户(hù)有房(fáng)。即便如此，中国人口(kǒu)静态(tài)结构和动态趋(qū)势演(yǎn)绎，决(jué)定了中国未来地产(chǎn)仍(réng)有需求释放。户均1套住(zhù)宅现实(shí)之(zhī)下，中(zhōng)国未(wèi)来城镇(zhèn)住宅需求主要来(lái)自于四个方面(miàn)。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口缩小，家(jiā)庭户数(shù)增(zēng)多，新户购房(fáng)需(xū)求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过(guò)去(qù)20年我(wǒ)国城(chéng)镇家庭户均人口数不(bù)断下降，六(liù)普显(xiǎn)示(shì)城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户(hù)，一(yī)人户(hù)、二(èr)人户的(de)占(zhàn)比明显上升，人口小家庭化趋势将继(jì)续(xù)延(yán)续(xù)，导(dǎo)致户数会因(yīn)户均人(rén)口规(guī)模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口(kǒu)迁移导致(zhì)经济发展带来的新增(zēng)住宅需求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国经济板(bǎn)块的分化(huà)九年一贯制教育是什么意思啊，九年一贯制啥意思日益(yì)明显(xiǎn)，资源和生产要素(sù)逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源(yuán)分配的(de)再集中吸(xī)引着人(rén)口流入。人口迁移势必涉及到买房(fáng)租(zū)房，给迁入(rù)地(dì)住宅市(shì)场带来(lái)新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人口增量为(wèi)72万(wàn)，而(ér)出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然(rán)增加人(rén)口(kǒu)仅为6.5万人(rén)，其人口(kǒu)增长主要受益(yì)于人口迁(qiān)移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需求依(yī)然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公(gōng)有住(zhù)宅的(de)家庭(tíng)拆(chāi)迁(qiān)改建(jiàn)最多。自建(jiàn)房(fáng)家(jiā)庭比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房(fáng)。在新增住(zhù)宅(zhái)需求中，有7成家庭(tíng)购买了(le)商(shāng)品住宅。租房(fáng)、购(gòu)买(mǎi)经济适(shì)用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来(lái)随(suí)着城中村和(hé)旧城改造，商品(pǐn)住宅(zhái)的占比势(shì)必会进(jìn)一(yī)步上升(shēng)。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约(yuē)9000万户。破旧(jiù)的(de)城中(zhōng)村、老公(gōng)有住宅，建筑(zhù)面积(jī)小、质(zhì)量低、基础(chǔ)设施(shī)配套差(chà)、没有或少有物业管理，居(jū)民追(zhuī)求(qiú)美好、宜(yí)居(jū)生活的环境(jìng)，背后(hòu)的改善性需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的改善性需求还(hái)将有所增(zēng)加(jiā)。

　　刚需购房受限于(yú)资金(jīn)，倾向于中小户(hù)型。已有(yǒu)住宅家庭(tíng)希(xī)望提(tí)高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议(yì)明(míng)确指出支持住宅改(gǎi)善等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较(jiào)其他(tā)国(guó)家(jiā)依旧存在不(bù)小差距(jù)。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平有(yǒu)着(zhe)密(mì)切正向(xiàng)联系。随着经济发展水平(píng)的提高，中国的人(rén)均住宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去二(èr)十年房(fáng)价快(kuài)速(sù)上涨(zhǎng)基石。那(nà)么未来将是住宅(zhái)质量的(de)供需冲突。房地产大分(fēn)化时(shí)代已(yǐ)至，这(zhè)种分化不(bù)单局(jú)限于城(chéng)市能级之间差异，优质小区和老旧(jiù)二(èr)手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人(rén)口普(pǔ)查(chá)数据(jù)调查的是人，并(bìng)不是针对住宅，因此可能(néng)存在统计偏差。商品住宅占比实(shí)际(jì)值可能(néng)偏低，其增速可能超预期。

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