近两年(nián)火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出(chū)高比例稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近(jìn)99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现(xiàn)出(chū)该(gāi)类产品(pǐn)长期(qī)投资价(jià)值，通(tōng)过观测经营活动(dòng)现金上海梅林和中粮梅林的区别 中粮和梅林哪个更好流、可供分配现(xiàn)金等(děng)指标，也(yě)是观察REITs项目底层(céng)资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普通投资者注(zhù)意，与产权(quán)类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目(mù)在经营权到(dào)期(qī)后不再(zài)产生现金收(shōu)益，特许(xǔ)经营权分(fēn)红目前已包含了利润(rùn)分配和本金的(de)归还，在选择投资标的时应(yīng)了(le)解资产类(lèi)型和(hé)分红的特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集(jí)分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配(pèi)情况尚未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈(chéng)现出了高比(bǐ)例的稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额(é)的公(gōng)募REITs产品中(zhōng)，2022年全(quán)年分配金额占可供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大(dà)部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对此表示(shì)，投资公募REITs的主要(yào)收(shōu)益来(lái)源(yuán)为持有期分红收益(yì)，以及基金份额(é)交易价(jià)格的变化(huà)。基金(jīn)份额二级市场价格受到公募REITs资(zī)产运营(yíng)情况及(jí)市场(chǎng)因素的综合影响，较易引起波动(dòng)。与此相比，基金分红预期则(zé)更有(yǒu)规律(lǜ)可(kě)循。公(gōng)募REITs的(de)分红主要来(lái)自基础(chǔ)设施资(zī)产的经营现金流，投资人通过(guò)基金募集材料和信息(xī)披露文件，结(jié)合行业及市场(chǎng)情况，可(kě)以分析基础设施项目的(de)经营业绩，作为进行投(tóu)资决(jué)策(上海梅林和中粮梅林的区别 中粮和梅林哪个更好cè)的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分(fēn)红作为基金(jīn)份额持有人实际获得(dé)的现金收益，对(duì)于长(zhǎng)期投资者更具参考价值(zhí)。”中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人(rén)称。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心(xīn)运营高级副总监李华平也表示上海梅林和中粮梅林的区别 中粮和梅林哪个更好，根(gēn)据《公开募集基础设施证券投(tóu)资(zī)基金指引（试(shì)行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基(jī)金年度可分配金额以现金形式分配(pèi)给投资者，强制分红(hóng)机制是公募REITs的主要(yào)特(tè)征之一，稳定的分红(hóng)机(jī)制体现出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债(zhài)性(xìng)”双(shuāng)重特(tè)点。二级市场(chǎng)价(jià)格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点(diǎn)。公募(mù)REITs有强制分红要求(qiú)，分红(hóng)类似于(yú)债券派息，但不等(děng)同(tóng)于债券(quàn)的固定利息回报，而是(shì)由可供分配(pèi)现(xiàn)金(jīn)决(jué)定(dìng)。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度(dù)来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资(zī)品类，为资产配置(zhì)多元化提供(gōng)抓手，具有较强(qiáng)的配置(zhì)价值(zhí)。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮助机构投资者(zhě)稳定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过分(fēn)红获取(qǔ)相对于(yú)投资债券相对高的(de)收益(yì)性(xìng)，在(zài)有效控制风(fēng)险的(de)前(qián)提下，增(zēng)厚资(zī)产包收益，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投(tóu)资收(shōu)益“落(luò)袋为安”外，市场对于未来分红水平(píng)的(de)预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格(gé)走势的关(guān)键因素之一。

　　从(cóng)近期公(gōng)募(mù)REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年(nián)以来(lái)中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要(yào)股(gǔ)票和(hé)债券(quàn)宽基(jī)指数。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分(fēn)配(pèi)金额(é)完成率不达(dá)预(yù)期，一定程度上(shàng)影响了(le)公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级(jí)市场的(de)价格波动受多(duō)重因素的影响(xiǎng)，投资(zī)收益是影响REITs二级市场价(jià)格(gé)的主要因素(sù)之一，而稳定(dìng)的分红有(yǒu)利(lì)于吸(xī)引投资者参与(yǔ)公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责(zé)人也表示，近期经济(jì)预(yù)期恢复，一方面市场热点呈现向(xiàng)股票和(hé)债券回归的过程；另一方(fāng)面，基础设施项目的(de)经营业绩相(xiāng)对经济(jì)活力的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红(hóng)除(chú)权日，将(jiāng)对基(jī)金份额(é)的开盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减金额根(gēn)据单(dān)位基金份额的分红金(jīn)额进行计算(suàn)。除(chú)权操作是对分红前后(hòu)基金(jīn)份额净值变化的修正，使投资人在基金(jīn)分红前后均可以(yǐ)获得公平的投(tóu)资机(jī)会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增(zēng)强(qiáng)投资(zī)者长期投资的信心，同时(shí)需结(jié)合持有产品(pǐn)的特性(xìng)，关注二级市场扰(rǎo)动(dòng)对整体收(shōu)益的影响程度(dù)。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特许经(jīng)营权分(fēn)红包括(kuò)利(lì)润分配和(hé)本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有(yǒu)公募基(jī)金(jīn)分(fēn)红(hóng)前提是本金之上(shàng)的增值部分不(bù)同(tóng)，特许经营权REITs基金运作(zuò)期间(jiān)的“分(fēn)红”界定为(wèi)“分派(pài)”更(gèng)为准确(què)，分派的是本金与(yǔ)增(zēng)值两个部分(fēn)，两个部(bù)分之(zhī)间的比(bǐ)例是变动的，与现有(yǒu)公募(mù)基金分(fēn)红(hóng)差异很大，大多数普通投资者可能把“分派(pài)”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期(qī)后基金价值(zhí)面临极大(dà)不(bù)确定(dìng)性(xìng)，这是该类投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公(gōng)募REITs主要(yào)有特(tè)许经(jīng)营权(quán)类(lèi)和产权(quán)类(lèi)两大资产类(lèi)型，持有产权(quán)类(lèi)产品(pǐn)的(de)收益主要包括(kuò)每年(nián)的现(xiàn)金分红(hóng)及资(zī)产增值的收(shōu)益，而持有(yǒu)特许(xǔ)经营类产品的收益主要来自项目(mù)每年的(de)现(xiàn)金分红(hóng)。其中，特许(xǔ)经营权类(lèi)资产的(de)分红包括了利润(rùn)分配和本(běn)金的归还，两者的比率也是变(biàn)动的(de)，对特许经营权(quán)类资产的公(gōng)募REITs可以内部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量投(tóu)资收(shōu)益(yì)。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择(zé)投(tóu)资标(biāo)的时，应了解公(gōng)募(mù)REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属(shǔ)性不(bù)同(tóng)而(ér)形成区别。特(tè)许经营权类的公募REITs产品因其分红相当(dāng)于包含“本金(jīn)+收益”，分红(hóng)相对(duì)较(jiào)多，债性(xìng)偏(piān)强。而产权类的公募REITs分(fēn)红(hóng)主要(yào)为(wèi)“收益”，更看(kàn)重底层资产的价值(zhí)增值，所(suǒ)以相(xiāng)对股性偏强。普通投资者在(zài)选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层(céng)资(zī)产(chǎn)属性(xìng)，对所(suǒ)选择产品(pǐn)的二级市场价格(gé)和分红(hóng)有(yǒu)合理预期。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人也认为，与产权类项目相比，特(tè)许经(jīng)营项(xiàng)目在经营权到(dào)期后(hòu)不再能产生(shēng)现金收(shōu)益，因此将可供分配金额的分(fēn)配理解为“分(fēn)派”比(bǐ)“分红(hóng)”更加(jiā)准确。基于这(zhè)个特点，剩余(yú)经营期限较(jiào)短的(de)特(tè)许经营项目，通常(cháng)具备更高的分派率水(shuǐ)平。对于剩余(yú)期限(xiàn)较长的(de)特许经营权项(xiàng)目，即(jí)使分派率(lǜ)相对较低(dī)，也(yě)有足够(gòu)年限收回本金并(bìng)取得收益(yì)。

　　中(zhōng)金基金该(gāi)负责人提醒(xǐng)投资(zī)者注意，特许经营权项目的(de)分(fēn)派(pài)金额包含了(le)投资本金，在(zài)不进行扩募的情况下，基金份额单价随着分派进度逐年下降是正常现象(xiàng)，投资特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权REITs的收益(yì)来自(zì)项目剩余期限产生的(de)现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产(chǎn)权类项目的(de)土地或建筑的剩(shèng)余(yú)使用年限一般较长，再加上到期后通过对(duì)建(jiàn)筑的更(gèng)新改造或补缴(jiǎo)土地出让金(jīn)等追加投资，有机会进一(yī)步延长经营期(qī)限(xiàn)。这种(zhǒng)类似永续经营的假设(shè)反映在基础资(zī)产的估值(zhí)上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著(zhù)的资产(chǎn)投资属(shǔ)性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评估(gū)项目底(dǐ)层资产运营(yíng)情况

　　在基金分(fēn)红的(de)时点，多(duō)位业内(nèi)人士还表示，在产(chǎn)品分红(hóng)期，投资者可以观测经(jīng)营活动(dòng)现金流、可供分配现金(jīn)、内(nèi)部收(shōu)益率(lǜ)等指(zhǐ)标，来观察和评估(gū)项目底层资产(chǎn)的运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航基(jī)金表示，年报指(zhǐ)标(biāo)中，跟现金相关的(de)指标有两个：一是年报(bào)中披露的经营活动(dòng)现(xiàn)金流，二是(shì)可供分配现金，二者存在本(běn)质性区别。经营(yíng)活动产生的现金净流量是指企业经营、筹资(zī)、投(tóu)资产生的现(xiàn)金流(liú)，基于企业本(běn)身经营活(huó)动产生；可供分配(pèi)的(de)现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对(duì)非(fēi)现金影响(xiǎng)利(lì)润表的项目进行调(diào)整，加期(qī)初现金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资(zī)产配置新选(xuǎn)择，投(tóu)资价值体现在相对股债市场独立的(de)资产(chǎn)配(pèi)置功能，比较适合(hé)长期持有。建(jiàn)议投资者对经营权类的资产可以更(gèng)多关注内部收(shōu)益率(lǜ)的高(gāo)低，对(duì)产权类的资产更多关注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可(kě)分配收益(yì)主要来自底层资产的经营净(jìng)现(xiàn)金(jīn)流，所以底层资产运营情况直接影响(xiǎng)投资回(huí)报，投资者(zhě)可综合考虑(lǜ)原始权益(yì)人(rén)综合实力(lì)、运营管理机构(gòu)实力、公(gōng)募基金管理人实(shí)力等(děng)多(duō)重因(yīn)素来选择投资标的(de)。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于分红交易带(dài)来(lái)的(de)短期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市(shì)场(chǎng)接连回(huí)调，建议投资者关(guān)注有基本面支撑、填权(quán)效应相对明显、同时分红(hóng)规模(mó)较为可观(guān)的(de)个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会载明REITs在(zài)发(fā)行首年(nián)及次年的可供(gōng)分配金额预测。投资者(zhě)可以将(jiāng)REITs的实际分红金(jīn)额与募(mù)集(jí)材料(liào)中(zhōng)披(pī)露预(yù)测进行比较(jiào)分(fēn)析，结合经济(jì)及市场的实际(jì)环境，对基础设施(shī)项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基(jī)金上述负责(zé)人也称。

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