导读(dú)

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国(guó)地产(chǎn)步入大分化时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十(shí)年是中国房地产市场黄(huáng)金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年(nián)地产(chǎn)持续低(dī)景气，有关中国(guó)地产是否过剩的讨论(lùn)日益热(rè)烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文(wén)试图(tú)厘清中国城镇存量住宅真实情况(kuàng)，据此判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒(méi)体渲染(rǎn)中国地产存量极度过剩(shèng)，事实是(shì)否如此？

　　住(zhù)建部(bù)披(pī)露全国(guó)有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次(cì)人口普查调查数据显示城(chéng)镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是否真的过(guò)剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到一成，其中还包括大(dà)量城镇(zhèn)非住(zhù)宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占比极(jí)低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不(bù)是人均一间房所能满足，它(tā)与房屋(wū)质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素(sù)密切(qiè)相关。中国的人均(jūn)住宅间数较发达(dá)国家还有很大差距。人均住宅(zhái)间(jiān)数大于1同(tóng)样不意(yì)味着中国(guó)住(zhù)宅市场已经(jīng)饱和(hé)。

　　我(wǒ)们测(cè)算发现中国城镇居民户(hù)均1套房(fáng)，其(qí)中每户(hù)持有商品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国家庭户均住(zhù)宅的数据，我们(men)根据(jù)商品住宅套(tào)数、商品(pǐn)住(zhù)宅占比和(hwork on的用法以及语法，workon的用法总结é)城镇家庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每(měi)户(hù)城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中(zhōng)商业住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均一套房似(shì)乎(hū)意(yì)味着(zhe)户户(hù)有房，然而事实上中国住(zhù)宅市(shì)场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不(bù)平衡，是因为户(hù)均一套房无法(fǎ)满足流动(dòng)人(rén)口的租赁(lìn)和置业需求。全(quán)国总人口的近(jìn)三成都是流动人(rén)口，流(liú)动(dòng)人(rén)口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家买房，从(cóng)而产生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户(hù)均(jūn)一(yī)套房，中国未来地产仍有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户(hù)均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增(zēng)加，导致家庭(tíng)户数(shù)增多。小家庭化趋(qū)势(shì)将延续，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益明显，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流(liú)入，人口净迁入城市的新(xīn)增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住(zhù)在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿(yì)平方米的(de)住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改(gǎi)造(zào)势(shì)在必(bì)行。

　　第四，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面积均(jūn)较(jiào)发达国家有着不小差距，“住上更大房(fáng)子”的(de)改善性(xìng)需(xū)求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十(shí)年(nián)之(zhī)后，当下(xià)中国地产(chǎn)步入大分化时代而(ér)非停(tíng)滞(zhì)期。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足(zú)，这是过去二(èr)十年房价(jià)快速(sù)上涨(zhǎng)基(jī)石(shí)。那么当下房地(dì)产大(dà)分化(huà)时代已至，大分化时代下地产(chǎn)矛(máo)盾则更(gèng)多体现在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现在不同能(néng)级城市之间，不同区(qū)域板块之间(jiān)，不(bù)同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官(guān)方披(pī)露(lù)全国(guó)已有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以(yǐ)来，各大城(chéng)市二手房挂牌(pái)量突(tū)然激增，引(yǐn)发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还是供需(xū)平(píng)衡，或是仍然存在(zài)不足？可(kě)惜由于住(zhù)宅(zhái)存量数据并未(wèi)公布，我们无法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，我们(men)测(cè)算出中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有住(zhù)宅套数，回答(dá)当前的房子是(shì)否真的过剩了？据此判断未(wèi)来(lái)房(fáng)地产市场会(huì)如何(hé)发展。

　　一、如何有效观(guān)察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国(guó)自然灾(zāi)害综合风险普(pǔ)查工作情况为主题的新闻发布会上，负责人(rén)对外披露：“住宅城乡建设行业(yè)获(huò)取了(le)全国近(jìn)6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据以及80多万(wàn)处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)work on的用法以及语法，workon的用法总结筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市(shì)场(chǎng)看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以栋数计算(suàn)的城镇房屋(wū)实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等(děng)非住宅。总(zǒng)的(de)算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布(bù)了中(zhōng)国城镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)大(dà)于(yú)1，看似意(yì)味着(zhe)人(rén)人都有(yǒu)房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更(gèng)与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。单单从(cóng)人均住宅间(jiān)数不能完全反映(yìng)出城镇居民(mín)的居住水平(píng)。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位购买(mǎi)成套(tào)住(zhù)宅(zhái)，一套设施齐(qí)全的住宅才是城镇居(jū)民(mín)宜居的选择(zé)。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居(jū)民住宅主要分(fēn)两大类，一类是(shì)商品住宅，另一类是(shì)保障房、原公有住宅(zhái)、自建房等非商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)。

　　目前缺乏(fá)统计数(shù)据，并(bìng)没(méi)有直(zhí)接(jiē)公布(bù)城镇住宅(zhái)数(shù)量。居民住宅相关数据有两处(chù)可以直接(jiē)公布(bù)，一是每(měi)年商品住宅销售套(tào)数（统计局）；二是居民住宅(zhái)来(lái)源（人口普查数据(jù)）。计算中国(guó)居民户(hù)均(jūn)住宅数量，我们(men)主要用到上述(shù)两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年(nián)以来每年商品住宅(zhái)销售(shòu)套数相加，我(wǒ)们就能够(gòu)得到当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居(jū)民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有的(de)商品(pǐn)住宅总数除以(yǐ)家庭(tíng)户数(shù)，我们就能够得(dé)到城镇户均拥(yōng)有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　具体计(jì)算(suàn)公式如(rú)下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有多少，目前(qián)缺乏一个准确统计。我们利用(yòng)既有统计(jì)数据，大致测算得(dé)到(dào)中国存量房地产套数，并进一(yī)步(bù)推算中国城镇家庭(tíng)户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我们计(jì)算得(dé)到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商(shāng)品住宅(zhái)累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.64套(tào)商品住(zhù)宅(zhái)（包(bāo)含现房和期(qī)房）。

　　中国的房(fáng)地(dì)产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售(shòu)中期房占比近9成(chéng)。本文去除商品住宅累计(jì)销售套数里的期(qī)房(fáng)销售，得(dé)到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房套数计(jì)算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到(dào)2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)累计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期(qī)在2-3年(nián)，并考虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数(shù)除以家庭户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下来(lái)我们(men)需要进(jìn)一步推算中国城镇居民(mín)拥有的(de)户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅结(jié)构特(tè)征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅(zhái)占比21％，购买商品住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房(fáng)与(yǔ)其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他住宅(zhái)和购(gòu)买二手房(fáng)都是商品住(zhù)宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购(gòu)买(mǎi)商品住宅与购买二手(shǒu)房加(jiā)总，得到商品住(zhù)宅占居民所有住宅(zhái)的比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设(shè)2021年-2022年(nián)期间(jiān)商品住(zhù)宅增幅为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实(shí)际变化(huà)比例(lì)，从(cóng)而我们估算出2022年商(shāng)品住(zhù)宅所(suǒ)占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺(shùn)利，已购(gòu)期(qī)房会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家(jiā)庭都会(huì)拥(yōng)有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套(tào)房(fáng)的三点含义(yì)

　　既然城镇居民已(yǐ)经达(dá)到了户均(jūn)一套房的(de)程度，“户户有(yǒu)房”是否意味着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房(fáng)并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要(yào)有(yǒu)多余住宅来满(mǎn)足因人口流动、居民换(huàn)房等因素(sù)产生的住宅需求。因此，成熟房(fáng)地产市(shì)场的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和日本的(de)住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本(běn)为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国(guó)分别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会(huì)造成(chéng)人口(kǒu)净流(liú)入地(dì)的住宅市场供(gōng)不(bù)应求，造(zào)work on的用法以及语法，workon的用法总结成房(fáng)价(jià)或房租(zū)迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和(hé)省(shěng)际(jì)流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱(qián)，在(zài)老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡人口流动调查数据显(xiǎn)示，在(zài)上海、杭州以及南京(jīng)工作的流动人口在(zài)老家(jiā)拥有住宅比例分别(bié)为(wèi)28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引打工(gōng)人，但高房(fáng)价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会占据两套房，在高房价的大城市租赁一套房(fáng)，在房(fáng)价(jià)较低的县城购买一套(tào)房(fáng)。所以(yǐ)说户均一套(tào)房无法满足(zú)庞大流动(dòng)人口的租(zū)赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家(jiā)庭(tíng)住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国(guó)的城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)中依然有不少(shǎo)老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结(jié)构松散、设(shè)施陈旧(jiù)、安(ān)全隐患大等问题，如(rú)电(diàn)线老化(huà)、管(guǎn)道等基础设(shè)施(shī)陈(chén)旧，给住户的生活带来了很大(dà)的(de)不便和安全隐患，并(bìng)且(qiě)居住体验较差(chà)。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住(zhù)宅(zhái)面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥(yōng)有的(de)住(zhù)宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独(dú)立卫浴和厨房。这类上世(shì)纪修建的老旧小区很难满足(zú)现(xiàn)代生活需求，在(zài)未来大(dà)都会被拆迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五成的(de)家庭住宅为一(yī)居室和二居(jū)室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户(hù)型更小(xiǎo)，当然这与城市(shì)土地资(zī)源紧张有关(guān)。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是(shì)未来地(dì)产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户(hù)住(zhù)宅存量总面(miàn)积(jī)为294.6亿(yì)平(píng)。暂不考(kǎo)虑两年间农民(mín)带房进城(chéng)和老旧小(xiǎo)区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工(gōng)面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一(yī)半(bàn)的家庭人均住宅建筑面积小于均值(zhí)，近(jìn)4成家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积不足(zú)19平方米(mǐ)，不及(jí)全(quán)国人均(jūn)水平的一半。若(ruò)去除20％的公(gōng)摊，可使用的住(zhù)宅面(miàn)积仅为15.2平(píng)方米。上海(hǎi)市将人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积低于15平方米的家庭界定(dìng)为住宅(zhái)存(cún)在困(kùn)难(nán)，若按这个标准(zhǔn)算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭(tíng)存在(zài)住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为40平，即人(rén)均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需(xū)要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均住宅(zhái)面积，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日(rì)本、德国和英国(guó)都高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国的(de)人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中(zhōng)国的(de)人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距(jù)将(jiāng)变(biàn)得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四(sì)、户均已然(rán)1套房，未来地产(chǎn)还会(huì)有需求么？

　　我们测(cè)算得到中国(guó)城(chéng)镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经(jīng)户户(hù)有(yǒu)房(fáng)。即便(biàn)如此，中国人口静态结(jié)构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来地(dì)产仍有需求释(shì)放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口(kǒu)数不断下降，六普显示城(chéng)镇户均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人(rén)口规(guī)模为2.62人/户(hù)，一(yī)人户、二人户的占比明显上升，人(rén)口(kǒu)小家庭化(huà)趋势将继续延续，导(dǎo)致(zhì)户(hù)数会(huì)因户均(jūn)人口规模的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移(yí)导致经济发展带来的(de)新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经济(jì)板块的分化日益明显，资源和生(shēng)产要素逐步向经济(jì)带(dài)、都市圈中(zhōng)心城市流(liú)入，区域经济资(zī)源分(fēn)配(pèi)的(de)再(zài)集中吸引着人(rén)口流入。人口迁移势必涉及到买(mǎi)房租(zū)房，给迁入地住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省为例，2021年常住(zhù)人口增量为(wèi)72万，而出生(shēng)人(rén)口为44.9万人(rén)，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万人，其人口增(zēng)长主要受益于(yú)人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个百(bǎi)分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户(hù)，自建住宅和原公有住(zhù)宅(zhái)减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭购买商(shāng)品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手(shǒu)房。在新增住(zhù)宅需求(qiú)中，有(yǒu)7成家庭购(gòu)买(mǎi)了商品(pǐn)住(zhù)宅。租房、购买经济适用房和(hé)其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅(zhái)建筑面积还有约81亿平(píng)，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅(zhái)，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有(yǒu)或(huò)少(shǎo)有物业管理，居民追(zhuī)求美(měi)好、宜居生(shēng)活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大(dà)房子”的(de)改善性需求还将(jiāng)有所增(zēng)加。

　　刚需购房(fáng)受限于资(zī)金，倾向(xiàng)于中小(xiǎo)户型。已有住(zhù)宅家庭希(xī)望提高生活品质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年(nián)底的中央(yāng)经济工作会议明确指(zhǐ)出支持住宅改(gǎi)善(shàn)等消费。

　　OECD国(guó)家的人(rén)均住(zhù)宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数较(jiào)其他国家(jiā)依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅(zhái)舒(shū)适(shì)度与经济水平有着密切正向联(lián)系。随着(zhe)经济发(fā)展(zhǎn)水平的提(tí)高，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数(shù)与人均(jūn)住宅建筑面积将(jiāng)随(suí)之增长。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年是中(zhōng)国地(dì)产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给(gěi)存在不足(zú)，供需出现错(cuò)配，这是(shì)过去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么(me)未来将是(shì)住宅质量的(de)供需冲(chōng)突。房地产(chǎn)大(dà)分化(huà)时代已(yǐ)至(zhì)，这种分化不单局限于城市能级(jí)之(zhī)间(jiān)差异，优质(zhì)小区(qū)和(hé)老旧二手房之间的(de)差异(yì)也将越发(fā)扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据(jù)调查的是人，并不是(shì)针对住(zhù)宅，因(yīn)此可能(néng)存在(zài)统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际值可能偏低，其增(zēng)速可(kě)能超预期。

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