近两年火爆的创新产品(pǐn)公募(mù)REITs进(jìn)入密集(jí)分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs陆(lù)续迎来除息(xī)日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分(fēn)红比(bǐ)例接近99％。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士对此(cǐ)表示(shì)，强制分红机制是公募(mù)REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红(hóng)体现出该类(lèi)产品长期投资价(jià)值，通过(guò)观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他(tā)们也(yě)提醒普通(tōng)投(tóu)资者(zhě)注意(yì)，与产权(quán)类项目相比，特(tè)许经(jīng)营REITs项目(mù)在经(jīng)营权到(dào)期后不再产生现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益(yì)，特(tè)许经营权分(fēn)红目前已包含(hán)了利(lì)润(rùn)分配和(hé)本(běn)金的归还，在选择投资标(biāo)的(de)时应了解资(zī)产类型(xíng)和分(fēn)红的(de)特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均(jūn)分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续(xù)迎(yíng)来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配(pèi)情(qíng)况(kuàng)尚(shàng)未(wèi)公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分(fēn)配金额的公(gōng)募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分(fēn)配金(jīn)额占(zhàn)可供分配金(jīn)额比例平均(j中国有多少万大军，中国多少万兵力ūn)为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此表示(shì)，投资公募REITs的主要(yào)收(shōu)益来源为持有期分红收益，以(yǐ)及基金份额交易价格的变化。基金份额(é)二级市场价(jià)格受到(dào)公募REITs资产运(yùn)营情况及(jí)市场(chǎng)因素的综合影响，较(jiào)易引起波动。与此相(xiāng)比(bǐ)，基金分红预期(qī)则更有(yǒu)规(guī)律可循。公募REITs的分(fēn)红主(zhǔ)要来自基础设(shè)施资产(chǎn)的经营现金(jīn)流，投资(zī)人通过基金(jīn)募集材料和信(xìn)息披露文件，结合行业及市场情况(kuàng)，可以分析基(jī)础设(shè)施项(xiàng)目的经营业(yè)绩(jì)，作为进(jìn)行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于(yú)基(jī)金(jīn)份(fèn)额二(èr)级(jí)市场价(jià)格(gé)变化导致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份额(é)持有人实际(jì)获得的现金收(shōu)益，对(duì)于长(zhǎng)期(qī)投资者(zhě)更具参考价值。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平(píng)安基(jī)金(jīn)REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监李(lǐ)华平(píng)也表示，根据《公开募集(jí)基(jī)础(chǔ)设施证券投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基(jī)础设(shè)施基金应当将90％以上合并后(hòu)基金年(nián)度可分配金额以现(xiàn)金形式分配给(gěi)投资者，强制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定的(de)分(fēn)红机制体(tǐ)现出(chū)REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资角度(dù)来看，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和(hé)“债性”双重特点。二级市(shì)场价格反映这类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但不等(děng)同于(yú)债券(quàn)的固定(dìng)利息(xī)回报，而是(shì)由可供分配现金决(jué)定(dìng)。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来看，一方(fāng)面是公(gōng)募REITs丰富(fù)了机构投资者的投资品类，为资产配置(zhì)多(duō)元化提供(gōng)抓手，具(jù)有较强(qiáng)的(de)配置价值。另一(yī)方面，公(gōng)募REITs的分红(hóng)能够帮(bāng)助(zhù)机构投资者中国有多少万大军，中国多少万兵力稳定收益。机构投资者公募REITs能够通(tōng)过分红获取(qǔ)相对(duì)于投资债(zhài)券相(xiāng)对高的(de)收益性，在(zài)有(yǒu)效控(kòng)制风险的(de)前提下，增厚资产包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除(chú)了投资(zī)收(shōu)益(yì)“落袋(dài)为(wèi)安(ān)”外(wài)，市场对于(yú)未来(lái)分红水平的预期(qī)，也(yě)是影(yǐng)响REITs基金(jīn)二级市场价(jià)格走势的关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月21日(rì)，今年以(yǐ)来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于(yú)975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票(piào)和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年(nián)年报，部分产品受宏观(guān)经济(jì)的影响，可分配金额完成率不(bù)达预期，一(yī)定(dìng)程度上影响了公募REITs二级市(shì)场的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多重因(yīn)素(sù)的影响(xiǎng)，投资(zī)收益是影响REITs二(èr)级(jí)市(shì)场价格(gé)的主要因(yīn)素之一，而稳(wěn)定的分红有利于吸引(yǐn)投资(zī)者参与(yǔ)公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)也表示，近期(qī)经(jīng)济(jì)预期(qī)恢复，一方面市场热点呈现向股票和(hé)债券回(huí)归的过程；另一(yī)方面，基础(chǔ)设施(shī)项(xiàng)目的(de)经(jīng)营业(yè)绩相对经(jīng)济活(huó)力的改善有一(yī)定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对(duì)基(jī)金份额的开盘指导价做(zuò)调减处理，调减金额(é)根据单位(wèi)基(jī)金(jīn)份额的分(fēn)红金额进行(xíng)计算。除权操(cāo)作是对(duì)分红(hóng)前后基金份额净(jìng)值变化的修正(zhèng)，使(shǐ)投资人在基(jī)金分红(hóng)前(qián)后均(jūn)可以(yǐ)获(huò)得公平(píng)的(de)投(tóu)资机(jī)会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期(qī)投资的(de)信心，同时需结(jié)合持有产品(pǐn)的特性，关注二级市场扰动对整(zhěng)体收益的(de)影(yǐng)响程度。”中航基(jī)金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包括利润分配(pèi)和本(běn)金归(guī)还

　　普通(tōng)投资者应(yīng)了解底层资产(chǎn)情(qíng)况

　　多位业内(nèi)人士还(hái)提醒，与现有(yǒu)公募(mù)基金(jīn)分红(hóng)前提是本金(jīn)之上的增(zēng)值部分(fēn)不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分(fēn)派(pài)的是本金与增(zēng)值(zhí)两个部分，两个部(bù)分之间的比例是变动的，与现有公募基金分(fēn)红差异(yì)很大，大多数(shù)普通投资者可(kě)能把(bǎ)“分(fēn)派”金额误认为是(shì)持续分红(hóng)。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等(děng)合同年(nián)限到期后基(jī)金价值(zhí)面临极大不确定性，这(zhè)是(中国有多少万大军，中国多少万兵力shì)该(gāi)类(lèi)投资(zī)者(zhě)应该注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主要有(yǒu)特许经(jīng)营(yíng)权类和产权类(lèi)两大资产类型，持有产权类产品的收益主要包括(kuò)每年(nián)的现金分红及资产(chǎn)增值的收益，而持有(yǒu)特许经营类产品的收益主要来自项目每年的现金(jīn)分(fēn)红(hóng)。其中，特(tè)许经营(yíng)权类资产的分(fēn)红(hóng)包括了利(lì)润分配和本金(jīn)的归还(hái)，两者的(de)比率(lǜ)也(yě)是(shì)变(biàn)动的，对特许经营权(quán)类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者(zhě)在选择投资标的(de)时，应了解(jiě)公募(mù)REITs底层(céng)资(zī)产的(de)类(lèi)型。

　　中航基金(jīn)也表示(shì)，从(cóng)细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底层资(zī)产属(shǔ)性不同而形成(chéng)区别(bié)。特许经营(yíng)权类(lèi)的公(gōng)募REITs产品因其(qí)分(fēn)红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类(lèi)的公募(mù)REITs分红(hóng)主(zhǔ)要为“收益(yì)”，更(gèng)看(kàn)重(zhòng)底层资产的价(jià)值增值，所以(yǐ)相对股(gǔ)性(xìng)偏强。普(pǔ)通投资者在(zài)选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层(céng)资产(chǎn)属性，对所选择产(chǎn)品的二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责(zé)人也认为，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相比，特许经营项(xiàng)目(mù)在(zài)经营权(quán)到期后不再能产生现金收(shōu)益，因此(cǐ)将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个(gè)特点，剩余(yú)经营期限较短的特许经营项目(mù)，通常具备更(gèng)高的分派率水(shuǐ)平。对于(yú)剩余(yú)期限较(jiào)长的特许(xǔ)经营权(quán)项目，即使(shǐ)分派率相对较低，也有足够(gòu)年(nián)限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基(jī)金该(gāi)负责人提醒投资者注意，特(tè)许经营权项目的(de)分派金额(é)包(bāo)含了投资本金，在不(bù)进行(xíng)扩募的(de)情况下，基(jī)金份额单价(jià)随着分派进度逐年下降是正(zhèng)常现象，投资(zī)特(tè)许经营权REITs的收(shōu)益(yì)来自项目剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营项目相比，产权类项(xiàng)目的土(tǔ)地或建筑的剩(shèng)余(yú)使用年限一般较长(zhǎng)，再加上到期后(hòu)通过(guò)对(duì)建筑的更新(xīn)改(gǎi)造或补(bǔ)缴土地出让金等追加投(tóu)资，有机会进一步延长经(jīng)营期限(xiàn)。这种类似永续经营的假(jiǎ)设反映在基(jī)础资产的估值(zhí)上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资(zī)属性。”该负责(zé)人称。

　　观(guān)测内部收(shōu)益率(lǜ)等(děng)指(zhǐ)标(biāo)

　　评估项目底(dǐ)层(céng)资产运营情况

　　在基金分红(hóng)的(de)时点，多位业内(nèi)人士还表示，在(zài)产品分(fēn)红(hóng)期(qī)，投资者可以观(guān)测(cè)经营活动现(xiàn)金(jīn)流(liú)、可(kě)供分配现(xiàn)金、内部收益率等指标，来(lái)观察和评估项目底(dǐ)层资产的运营情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基金表示，年(nián)报指(zhǐ)标中(zhōng)，跟现金相关(guān)的指标有两(liǎng)个：一是年(nián)报中披露的(de)经营活动现金流，二是可(kě)供(gōng)分配(pèi)现金，二(èr)者存在本质性(xìng)区别(bié)。经营活动产生的(de)现金净流量(liàng)是指企业经营、筹资(zī)、投资产生的现金流，基于企业(yè)本(běn)身经(jīng)营活动产(chǎn)生；可(kě)供分配的(de)现(xiàn)金(jīn)实质(zhì)上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响利润表(biǎo)的项(xiàng)目(mù)进行调(diào)整，加期初现金，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李(lǐ)华(huá)平(píng)也(yě)表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选(xuǎn)择，投(tóu)资价(jià)值体现在相对(duì)股(gǔ)债市(shì)场独立(lì)的资(zī)产配置功能，比(bǐ)较适合长期持(chí)有。建议投(tóu)资者对经(jīng)营(yíng)权类的资产可以更多关(guān)注内部收益率的(de)高低，对(duì)产(chǎn)权类的(de)资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主(zhǔ)要来自底层资产的经(jīng)营(yíng)净现金流，所(suǒ)以底层资产(chǎn)运营情况直接影响投资回报，投(tóu)资者可综合考虑原(yuán)始(shǐ)权益人综合(hé)实力、运营管理机构实力、公募基金管理人实力(lì)等多重因素来选择投资标的(de)。

　　中信证(zhèng)券研报(bào)也(yě)显示，公募REITs进入密(mì)集(jí)分(fēn)红期，由于分(fēn)红交(jiāo)易带来的短期博弈机会仍(réng)在(zài)，叠加此(cǐ)前市场接连回(huí)调，建议投(tóu)资(zī)者(zhě)关(guān)注(zhù)有(yǒu)基(jī)本面支撑、填(tián)权(quán)效应(yīng)相对明显、同时分红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会载明REITs在发行首年及次(cì)年的可供分配(pèi)金额预测(cè)。投资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额(é)与募集材料中披露(lù)预测进行比较分析，结合(hé)经(jīng)济及(jí)市场的实际环境(jìng)，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人(rén)也称(chēng)。

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