导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下(xià)中国地产步入大分化(huà)时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中(zhōng)国房地产市(shì)场黄金(jīn)二(èr)十(shí)年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰(qià)逢近年(nián)地产持续低景气，有(yǒu)关(guān)中国(guó)地产是否过剩的(de)讨论(lùn)日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城(chéng)镇存量住(zhù)宅真(zhēn)实情况，据此判断中(zhōng)国未(wèi)来地产趋势(shì)。

　　有媒(méi)体渲染(rǎn)中国地产(chǎn)存量(liàng)极(jí)度过剩(shèng)，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人(rén)口普查调查数(shù)据显示(shì)城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露(lù)的(de)近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑(zhù)中(zhōng)，城(chéng)镇(zhèn)建(jiàn)筑(zhù)占比不到一成(chéng)，其中还(hái)包括大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适(shì)不是人均一间房所能满足，它与房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设(shè)施等因素(sù)密切(qiè)相关。中国的人均住宅间数较发达国家还有很大差距。人(rén)均住(zhù)宅间数大于1同样不意味着中(zhōng)国住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现(xiàn)中国城(chéng)镇居民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前(qián)并无直接公(gōng)布中国(guó)家庭户均住宅的(de)数据，我们根据(jù)商品(pǐn)住(zhù)宅套数、商品(pǐn)住宅占(zhàn)比(bǐ)和城镇家庭户数，计算(suàn)出(chū)城(chéng)镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测(cè)算(suàn)结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套(tào)为(wèi)商品住(zhù)宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭(tíng)才拥有(yǒu)1套(tào)住宅，其(qí)中商业(yè)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎(hū)意味着户户有房，然(rán)而事实上中国住宅(zhái)市(shì)场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)住(zhù)宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说(shuō)不平衡(héng)，是(shì)因为户(hù)均(jūn)一套房无法满足流(liú)动人口的租赁和置业需求(qiú)。全(quán)国总(zǒng)人口的(de)近三成都是流动人口，流动人口(kǒu)会(huì)选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产生了(le)额外(wài)的住宅(zhái)需求(qiú)。

　　即便(biàn)户均(jūn)一套(tào)房(fáng)，中(zhōng)国未(wèi)来地产仍有(yǒu)四大新增需求动(dòng)力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩(suō)小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断增加(jiā)，导致(zhì)家庭户数增(zēng)多。小家庭化趋(qū)势(shì)将延续，带来(lái)新(xīn)户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块(kuài)的分(fēn)化日(rì)益明显(xiǎn)，区域经济(jì)资源分配的再集中吸(xī)引着人(rén)口流入，人口(kǒu)净迁(qiān)入城市的(de)新增住宅(zhái)需(xū)求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以前建成(chéng)的(de)住宅中(zhōng)，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建(jiàn)筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面(miàn)积(jī)均(jūn)较发达国家(jiā)有着不小(xiǎo)差距，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十(shí)年之后，当下中国(guó)地产步入大分化(huà)时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发(fā)展期(qī)，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不(bù)足，这是过去二十(shí)年房价(jià)快速上涨基石。那(nà)么当下房地产大分化时代(dài)已(yǐ)至(zhì)，大分化时代下(xià)地产矛盾则更(gèng)多体(tǐ)现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不同能级(jí)城(chéng)市之间，不同区域板块之间，不同(tóng)品(pǐn)质住宅(zhái)之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发(fā)热议。从2月以(yǐ)来，各(gè)大城市二手(shǒu)房挂牌量突(tū)然激增(zēng)，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国(guó)的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底(dǐ)是供给过(guò)剩，还是(shì)供需平衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜由于住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)数据并未公布，我们无法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中国城镇家(jiā)庭户均拥有住宅套(tào)数(shù)，回答当前的房子是否(fǒu)真的(de)过剩了(le)？据(jù)此判(pàn)断未来(lái)房地(dì)产(chǎn)市场会(huì)如(rú)何(hé)发展。

　　一、如(rú)何有(yǒu)效观察中国户均拥(yōng)有住宅(zhái)数(shù)量

　　（一）中国住宅数(shù)量过(guò)剩的直观判(pàn)断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自(zì)然灾(zāi)害(hài)综(zōng)合风险(xiǎn)普查工作(zuò)情况为主题的新(xīn)闻发布(bù)会上，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)数(shù)据(jù)以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，平均(jūn)每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上(shàng)，以栋数计(jì)算的城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来(lái)，住(zhù)宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公布了(le)中国城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数(shù)大于1，看似(shì)意(yì)味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅(jǐn)与房(fáng)间数量有关，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单从人均(jūn)住宅间数不能完全(quán)反映出城镇(zhèn)居民的居(jū)住水平。

　　中(zhōng)国主要是以(yǐ)家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全(quán)的住宅才是城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户均住宅的(de)测算思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要(yào)分两大类，一类是商(shāng)品住宅，另一类是(shì)保障(zhàng)房、原公有住(zhù)宅(zhái)、自建(jiàn)房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有直接(jiē)公布城(chéng)镇(zhèn)住宅数(shù)量。居民住宅相关数据有两处可以直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统(tǒng)计(jì)局）；二是(shì)居民住宅来源(yuán)（人(rén)口普查数据）。计算中国居民户(hù)均住宅数量，我们主要(yào)用(yòng)到上(shàng)述两组数据(jù)。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极(jí)少(shǎo)，可忽略(lüè)不计(jì)。估(gū)算城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民户均住宅套(tào)数分三(sān)步走：

　　第(dì)一步，将1999年(nián)以来每年(nián)商品住宅销(xiāo)售套数相(xiāng)加，我们就(jiù)能够(gòu)得到当前商品住(zhù)宅总(zǒng)存(cún)量。

　　第(dì)二步，根(gēn)据城镇(zhèn)居(jū)民拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅和非(fēi)商品住宅比(bǐ)例(lì)，推算(suàn)得(dé)到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数(shù)除以家庭户数，我们就(jiù)能够(gòu)得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅(zhái)套户比(bǐ)/商(shāng)品住(zhù)宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有1.02套房(fáng)

　　中国(guó)住宅存量到(dào)底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我(wǒ)们(men)利用既有统计数据，大致测(cè)算得到中国存量(liàng)房地(dì)产套数，并进一步推算中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和(hé)期(qī)房）。

　　中国的房(fáng)地产销售(shòu)以期房为(wèi)主，从(cóng)2019年开始，新(xīn)房销售(shòu)中期房占比(bǐ)近(jìn)9成。本文(wén)去除商(shāng)品住宅累计销售套数(shù)里(lǐ)的(de)期房销售(shòu)，得(dé)到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品住宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房套数=截止到2022年商(shāng)品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑(lǜ)到(dào)交房后(hòu)装(zhuāng)修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住宅现(xiàn)房(fáng)套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们(men)需要进一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅(zhái)套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民(mín)的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥(yōng)有住宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适(shì)用(yòng)房占比3.8％、原公有(yǒu)住(zhù)宅占比6三生三世枕上书白滚滚的真身是什么，三生三世枕上书中白滚滚的真身是什么.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房(fáng)与(yǔ)其(qí)他住宅。

　　其(qí)次，我们(men)假(jiǎ)定租赁其他住宅和购买二手房都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二手(shǒu)房(fáng)加(jiā)总，得到商品住(zhù)宅占居民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为(wèi)过(guò)去十年变化(huà)幅度的20％，计(jì)算(suàn)2011年(nián)-2020年(nián)商品(pǐn)住宅的实际(jì)变(biàn)化比(bǐ)例，从(cóng)而我们(men)估算出(chū)2022年商(shāng)品(pǐn)住宅所占(zhàn)比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果(guǒ)交房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆(lù)续交付(fù)使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都会拥有一套(tào)住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三(sān)点含(hán)义

　　既(jì)然城镇居民已经达到了户均(jūn)一套房的(de)程度，“户户有房(fáng)”是否意味着(zhe)中国城镇(zhèn)化进展终(zhōng)结(jié)，甚至意味着中(zhōng)国地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着住(zhù)宅市场供需平衡(héng)

　　需要有多余(yú)住宅来满(mǎn)足因人口(kǒu)流动、居民换(huàn)房等因素(sù)产生的住宅需求。因此，成熟房地产市(shì)场的(de)住(zhù)宅(zhái)套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和(hé)日(rì)本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就会造成人(rén)口(kǒu)净流入地的住宅市场供不(bù)应求，造成房价或(huò)房租(zū)迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿(yì)，省内(nèi)流动人口(kǒu)和省(shěng)际流动人口分(fēn)别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人(rén)口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年(nián)的中国城乡人(rén)口流动(dòng)调查(chá)数据显示，在上海、杭州(zhōu)以(yǐ)及(jí)南京(jīng)工作的(de)流动人口在(zài)老家拥有住(zhù)宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的(de)高工资(zī)吸引打工人(rén)，但高(gāo)房(fáng)价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流(liú)动人口实(shí)际上会占据两套房(fáng)，在高房价的大城市租赁一套房，在房(fáng)价(jià)较低的县城(chéng)购(gòu)买一套房(fáng)。所以说户均一套房(fáng)无(wú)法(fǎ)满足庞(páng)大流动人口的租赁(lìn)与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭(tíng)住(zhù)宅品质仍需(xū)改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不(bù)少(shǎo)老(lǎo)旧(jiù)小区。

　　三成家(jiā)庭，也(yě)就是约9000万户(hù)城(chéng)镇(zhèn)居民住宅(zhái)是2000年以前(qián)建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年(nián)龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如电(diàn)线老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给(gěi)住户的生活带来了很大(dà)的不(bù)便(biàn)和安全(quán)隐患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年(nián)以前建成(chéng)的老(lǎo)旧住宅面积(jī)小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上(shàng)世纪修(xiū)建的老旧小(xiǎo)区很(hěn)难满(mǎn)足现代生(shēng)活需(xū)求(qiú)，在未(wèi)来大都会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅为一居室(shì)和二居室，户(hù)型(xíng)偏(piān)小。其中一(yī)居室占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城三生三世枕上书白滚滚的真身是什么，三生三世枕上书中白滚滚的真身是什么(chéng)市(shì)土地资(zī)源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据(jù)测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民带房进城和老旧(jiù)小区拆迁(qiān)，加上2021年(nián)和2022年(nián)商品住宅竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住(zhù)宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)不(bù)足19平方米，不(bù)及(jí)全(quán)国人均水平的一半。若(ruò)去除20％的(de)公摊，可使用的(de)住宅(zhái)面积(jī)仅为(wèi)15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅(zhái)建筑面积(jī)低于15平方米的(de)家庭界定为住宅存在困(kùn)难，若按这(zhè)个标(biāo)准算的(de)话，中(zhōng)国有11.3％的(de)家庭存在(zài)住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积(jī)为40平，即人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量(liàng)约(yuē)390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增(zēng)82亿平。

　　对(duì)比发(fā)达国(guó)家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本(běn)、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑(zhù)面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面(miàn)积后，中国的(de)人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距(jù)将变(biàn)得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到(dào)中(zhōng)国城镇家庭户均1套(tào)房，看似(shì)已经户户有房。即便如此(cǐ)，中国人口静态结构和动(dòng)态(tài)趋势演绎，决定了中国未来地产仍有(yǒu)需求释放。户均1套住宅现实之(zhī)下(xià)，中国未来城镇住(zhù)宅(zhái)需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家(jiā)庭户数增(zēng)多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年(nián)我国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均人口数不(bù)断下降，六(liù)普显示城镇户均人口(kǒu)规(guī)模为(wèi)2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占(zhàn)比明显上升(shēng)，人(rén)口小家(jiā)庭(tíng)化趋势将继续延(yán)续，导致(zhì)户数(shù)会因(yīn)户均人口(kǒu)规模(mó)的缩(suō)小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济发(fā)展带来(lái)的新(xīn)增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化日益明显，资源(yuán)和生产(chǎn)要素(sù)逐步向经(jīng)济带(dài)、都市(shì)圈中心(xīn)城市流(liú)入，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流(liú)入。人口迁移势必(bì)涉及到(dào)买房(fáng)租房(fáng)，给迁入地住宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人口增量为72万(wàn)，而出(chū)生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依(yī)然庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住(zhù)宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多(duō)。自建(jiàn)房家庭比(bǐ)例从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百分点；原公(gōng)有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个(gè)百分(fēn)点。二者和(hé)（27.1％），再加(jiā)上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住(zhù)宅建(jiàn)造时(shí)间(jiān)为2000年(nián)以(yǐ)前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增(zēng)8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手房。在新增(zēng)住(zhù)宅需(xū)求(qiú)中，有7成家庭购买了商(shāng)品住宅。租房、购买经济适用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城(chéng)改造，商(shāng)品住宅的占比势必会进一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年(nián)以前建造的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有物(wù)业管理，居民追求美好(hǎo)、宜居生活(huó)的环境，背后的改善性需(xū)求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大(dà)房子”的(de)改善(shàn)性需(xū)求还将有所增(zēng)加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向于(yú)中小户型。已有住宅(zhái)家庭(tíng)希望提(tí)高生活品质，以(yǐ)小换(huàn)大、以旧换新(xīn)。2022年底的(de)中(zhōng)央经济工作会(huì)议明(míng)确指出支持住(zhù)宅改善(shàn)等消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅(zhái)因素(sù)，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)较其(qí)他(tā)国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向联系。随着经济发(fā)展水平的提(tí)高，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数(shù)与人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积将(jiāng)随(suí)之增长。

　　如果说过去二十(shí)年(nián)是中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为(wèi)住宅(zhái)供给存在不足，供需出(chū)现错(cuò)配，这是(shì)过去(qù)二十年房价(jià)快速上涨基石。那么未来(lái)将是住宅质量(liàng)的供需冲突。房(fáng)地产大分(fēn)化时代已(yǐ)至，这种分化不单局限于城市能级(jí)之间(jiān)差异，优质小区和老(lǎo)旧二手房之间的差异也将(jiāng)越(yuè)发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口(kǒu)普查数据调查(chá)的是(shì)人(rén)，并不是针对住(zhù)宅，因此可能存在统计偏差。商(shāng)品住宅占比实(shí)际值可能偏低，其增速可能超(chāo)预期。

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