文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开的(de)全国住房和城乡(xiāng)建设工(gōng)作会议提出“有条件的可以(yǐ)进行(xíng)现房销售”，不足一个月时(shí)间，已(yǐ)有(yǒu)山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等(děng)地明(míng)确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制(zhì)了(le)，用你的钱(qián)，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁(shuí)有(yǒu)钱谁建房，没(méi)钱没(méi)实力的(de)别建了(le)，不能把包袱甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社(shè)会，这是房地产从大开发时代步入高质量(liàng)发(fā)展阶段(duàn)的必(bì)然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的(de)最大保护(hù)。98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发(fā)进入存量时代(dài)，对购房民(mín)众不公平(píng)的预售(shòu)制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。以后(hòu)一手交钱，一手(shǒu)交(jiāo)房，天经地(dì)义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制(zhì)，长效机(jī)制四大关(guān)键是(shì)推动城市群(qún)战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和房地产税。如果(guǒ)按照经济规(guī)律(lǜ)办事，中国(guó)一定能实现房地(dì)产软着(zhe)陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道(dào)世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部(bù)分商品是一手交(jiāo)钱(qián)一手交货，预(yù)售制是对购(gòu)买(mǎi)者的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承担了所有商品(pǐn)不能(néng)交(jiāo)付(fù)的风险。从(cóng)个人层面看(kàn)，预售制对购房者非常不公平(píng)，比如(rú)，交房等(děng)待期一(yī)般为两年，在此期间(jiān)，购房者不(bù)仅承(chéng)担(dān)银(yín)行利息，还要承(chéng)担延(yán)迟交房(fáng)、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房的风险。从(cóng)行业层面(miàn)看，预售制助推(tuī)部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到(dào)下行周期，会引(yǐn)发资(zī)金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置等(děng)系列风险。取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，这样有助(zhù)于落(luò)实(shí)中(zhōng)央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳(wěn)健(jiàn)发展，一举多得(dé)，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简单科普一下：商品房预(yù)售最(zuì)早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一(yī)种(zhǒng)开发商放(fàng)杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商(shāng)品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中(zhōng)国(guó)香港，引入了商品房(fáng)预售制度。其实，当前世界(jiè)不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格(gé)的监管保障(zhàng)措施，开发商在项目获得(dé)政府(fǔ)批准后才可以开始销售，买家在购买(mǎi)期房后并非(fēi)像中国一样在支付完首付款后从银行(xíng)一次性贷款支(zhī)付剩余全部房款，而是(shì)根(gēn)据开(kāi)发商工程进(jìn)度在完全交房前进行分期(qī)支(zhī)付。所以，预售制度是需要严格的资(zī)金监管、分期(qī)支(zhī)付以及(jí)违约处罚措(cuò)施(shī)作为(wèi)保障的，如果没(méi)有这些保障(zhàng)措施，一定会(huì)触发风险(xiǎn)，对(duì)购房民众不公平，所以不如借机(jī)取消预售(shòu)制度(dù)，以后改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)。客观讲(jiǎng)预售(shòu)制度有(yǒu)一定历史阶段性(xìng)，现在中(zhōng)国住房进入存量(liàng)时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，当(dāng)然这需要配套房企(qǐ)债务重组、复工保交楼、恢(huī)复(fù)市场信心和房地(dì)产长效机(jī)制(zhì)。这是个技术活，只要坚持市场化改革(gé)，中国一定(dìng)能化解这个难题，让房地产(chǎn)回(huí)归实体经济(jì)和(hé)居住属(shǔ)性，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房(fáng)销售，开(kāi)发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能(néng)不能(néng)兑现的营(yíng)销手段，而(ér)是(shì)所见(jiàn)即所得的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量(liàng)和(hé)诚(chéng)信(xìn)，这才(cái)是(shì)对购房民众的最根(gēn)本(běn)最实质(zhì)的(de)保障，这(zhè)样将极(jí)大的提升(shēng)开(kāi)发(fā)商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是(shì)向(xiàng)善(shàn)，是(shì)以客(kè)户为中心，房地产也(yě)不能(néng)例外，老百姓买(mǎi)房子是天大的(de)事，烂尾毁三代(dài)，好(hǎo)房幸福一家人。从(cóng)这(zhè)个角度，取(qǔ)消预(yù)售制、实施现房(fáng)销(xiāo)售是实现老百姓安居乐业、社(shè)会长治久安、行(xíng)业企业健康发(fā)展的重大(dà)措施。在(zài)当前的(de)情况下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金(jīn)融支(zhī)持当期三好生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者(zhě)十年前在国务院发展研究中(zhōng)心参与财税改革(gé)方案(àn)研(yán)究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考后来形(xíng)成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品(pǐn)房预售制(zhì)的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动(dòng)城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房(fáng)预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十(shí)年代(dài)在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题(tí)，分层(céng)销售孕育(yù)而(ér)生。20世(shì)纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行公共房屋制度，许多(duō)人(rén)栖身于木屋或者其(qí)他临(lín)时住宅(zhái)，住房的需(xū)求是相当高(gāo)，不过大多数居民的储蓄(xù)很少(shǎo)。当时楼(lóu)宇买卖多(duō)数以一整栋楼为(wèi)单位，需要(yào)雄厚的资(zī)金实力才(cái)能(néng)购买(mǎi)。虽然楼宇出租(zū)是中国香港地产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难(nán)、出租资(zī)金周转期长等问题。针对这(zhè)一系列问题，不少(shǎo)地产商开(kāi)始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分(fēn)层(céng)出售(shòu)。这模式一经(jīng)推行，购买楼(lóu)宇的市民数量有(yǒu)所增(zēng)加，开发(fā)商资(zī)金(jīn)周转加快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按揭”模式(shì)引入(rù)房(fáng)地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底(dǐ)霍(huò)英东创办立(lì)信置业(yè)有限公司，凭借商业直(zhí)觉和(hé)多(duō)年经营杂货铺(pù)、海上驳运(yùn)业务(wù)的经验，对(duì)于商(shāng)品流通、资(zī)金周(zhōu)转有着独到的见解，在努力寻求(qiú)方法加快自身资金(jīn)周转。当(dāng)时其在购下九龙的一块(kuài)地盘后(hòu)，除(chú)了(le)分层出售(shòu)、还印(yìn)发售楼说(shuō)明书(shū)，上(shàng)有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地势(shì)环境(jìng)、建筑材料(liào)、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即(jí)先收取买家的订金，采(cǎi)用类似(shì)租金的分期付款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了自己的房产。这(zhè)种方式减轻了民众购房的(de)资金压力，加(jiā)速了房屋的建造和销售，也(yě)解决了制(zhì)造商的资(zī)金问题(tí)，降低投资(zī)风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国香港(gǎng)房(fáng)地(dì)产市(shì)场(chǎng)的一大特色(sè)，纵(zòng)观中国香港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼(lóu)花(huā)”模式高(gāo)效(xiào)率地解决(jué)了核心的住(zhù)房供(gōng)不(bù)应(yīng)求的问题，使房市发(fā)展(zhǎn)进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中国香港(gǎng)楼(lóu)市几(jǐ)十(shí)年(nián)繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部(bù)门不断完善、规(guī)范化，建立健全(quán)的(de)监管机(jī)制，促进(jìn)市场健康发(fā)展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个楼盘(pán)因(yīn)建(jiàn)筑费用超支(zhī)停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门(mén)提升(shēng)了对于预售楼花(huā)制度(dù)的监(jiān)管，即(jí)要求(qiú)开发商在预售前(qián)，确保地价款已经全部支付，还要证明(míng)自身(shēn)有资金(jīn)等能力把项目完成(chéng)，资金需放入(rù)律师所托管(guǎn)，支取时需律所和建(jiàn)筑师的(de)核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师(shī)等造(zào)假，套取监(jiān)管(guǎn)账户(hù)资金，中国香港要(yào)求律师行在银行(xíng)开设的信托账户（监(jiān)管(guǎn)账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且(qiě)银行的责(zé)任上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风险方，后续需自身推动(dòng)项目完工。随(suí)着监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临(lín)住房需求大(dà)和供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制(zhì)度(dù)。建国以来，中国内地优(yōu)先(xiān)发展重(zhòng)工业，强调基础(chǔ)建(jiàn)设，这一导向使(shǐ)前期发(fā)展工(gōng)业(yè)化的进程(chéng)大(dà)于(yú)城市化进程(chéng)，唯有解决(jué)住房基础等城(chéng)市化配套问题(tí)，才能进一步推进城市化。但当时推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以(yǐ)租养(yǎng)房”的福利分房制度，住房市场发展起步(bù)较晚(wǎn)、增速较慢，福(fú)利分(fēn)房制度(dù)也出(chū)现了分配(pèi)不公(gōng)、效(xiào)率低、配套差等问题，因此(cǐ)福利(lì)分(fēn)房制度不再适用于当时(shí)的国情。叠加房(fáng)地产(chǎn)市场面临商品房的需求量大，而社会(huì)缺少大(dà)型房地产开(kāi)发商，商品房供应量小的困境，此时引入(rù)中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地房地产市(shì)场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步引进中(zhōng)国香港预售商品(pǐn)房制度，先后出台(tái)多(duō)项文件，大力(lì)支持(chí)国内房地产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步深化城镇住(zhù)房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住(zhù)房无偿实物分配，逐步(bù)实(shí)行住房分配货币(bì)化、住房供给商品化、社会(huì)化的住房新体制，从计划经(jīng)济下的福(fú)利分(fēn)房转向市场经济的商品房。房地产市(shì)场采用(yòng)预售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资金和开发(fā)时间(jiān)周期长的两大难题(tí)，开发商以预(yù)售款撬动下一个项目的开发，形(xíng)成滚动(dòng)开(kāi)发模(mó)式(shì)，住房供应速度加快。自此(cǐ)中国内地开(kāi)始房改货币化，中国人(rén)民银行(xíng)等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的(de)发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调(diào)整形成契合中国内地的商品房(fáng)预售制度。预售制的初衷(zhōng)是为(wèi)了缓(huǎn)解房(fáng)企资金压力，加(jiā)快城镇住房建设。具(jù)体来说(shuō)，是指房地(dì)产开发企业(yè)将正在(zài)建设中的(de)房屋预(yù)先出售给购房者(zhě)，由购房者支付定金或房款的行为。区别于中国(guó)香港(gǎng)，在中(zhōng)国内地实(shí)践(jiàn)过程(chéng)中，商品(pǐn)房预售流程(chéng)为：房地产开发商办理预售许(xǔ)可证-签(qiān)订商(shāng)品房买卖合同(tóng)-进行(xíng)备案(àn)登记和预告(gào)登记-交付房屋。在(zài)购房过程(chéng)中，购房者(zhě)需要一次性付清首(shǒu)付款，并采用银行贷款的形式(shì)一次性(xìng)付清(qīng)剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发商(shāng)可能已拿到了全(quán)部购房款，这点与(yǔ)中(zhōng)国香港的(de)按照工程进度付款有所不同。对中国内地(dì)的开(kāi)发商而(ér)言，预售(shòu)制商品房(fáng)也开启了高(gāo)周转、高杠(gāng)杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在

　　作为(wèi)中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售的最主要方式，预售制极(jí)大缩(suō)短房企现金回笼周期，同(tóng)时增加市场(chǎng)商品房供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进(jìn)程。预售制在过去20多(duō)年(nián)对(duì)中国内(nèi)地房地产市场的稳步发展起到了重要(yào)作用，不仅(jǐn)解决(jué)了房(fáng)地产(chǎn)市场快速发(fā)展(zhǎn)阶段的(de)资金(jīn)需求，也提高了居民居住水平，中(zhōng)国内地(dì)城镇(zhèn)居民从筒(tǒng)子楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗居破壁机能绞肉吗，破壁机能绞肉馅吗到基本适居，住房事(shì)业(yè)取得巨(jù)大(dà)进步，数十年时(shí)间走(zǒu)完(wán)发达国家几百(bǎi)年城镇化路程。改(gǎi)革开放以(yǐ)来，城(chéng)镇化进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建(jiàn)成区面积由7438平(píng)方(fāng)公里增(zēng)长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我(wǒ)们发布(bù)的(de)《中(zhōng)国住房(fáng)存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住(zhù)宅存量从不(bù)到14亿(yì)平(píng)增(zēng)至313.2亿平，城(chéng)镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平(píng)方米，城镇住(zhù)房套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售(shòu)制(zhì)在当前已(yǐ)成(chéng)为中国内地(dì)商品房销售最(zuì)主要(yào)方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房销售面积(jī)占总销售(shòu)面(miàn)积的比(bǐ)重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行(xíng)业(yè)的发(fā)展。中(zhōng)国内(nèi)地房(fáng)地产历经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发(fā)投(tóu)资完成额从0.4万(wàn)亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复合(hé)增速17.8％。商(shāng)品房销(xiāo)售面(miàn)积和销售金(jīn)额分别从1.5亿(yì)平(píng)增至17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业(yè)从无到有、从(cóng)国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年的2.4万个(gè)增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年来房(fáng)地产也成(chéng)为拉动中国内地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业(yè)。2020年房(fáng)地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道，2020年(nián)房(fáng)地产完全拉动(dòng)的(de)投资占全社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产(chǎn)开发投(tóu)资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行(xíng)各(gè)项贷款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务(wù)，占(zhàn)比超过三(sān)分之一(yī)。从(cóng)房地产融资存量占社融存量比重(zhòng)看(kàn)，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积(jī)违(wéi)约(yuē)，将导致银(yín)行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民(mín)财(cái)富(fù)效应渠道，根据(jù)我们的(de)《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合(hé)计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股债房(fáng)市值的比(bǐ)例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股债房市值的比例(lì)较(jiào)高，主要是因为住房市(shì)值(zhí)高，以及中国资本市场发育(yù)尚不(bù)成(chéng)熟，直接(jiē)融资比例较低(dī)，股票(piào)、债券市(shì)值(zhí)较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背(bèi)后潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付(fù)的(de)风险(xiǎn)。比如(rú)，交房(fáng)等待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在(zài)此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还(hái)要承(chéng)担(dān)延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房等风险。另外，购(gòu)房者和开发商之间(jiān)的(de)购房合同(tóng)、购房者和银行的按揭(jiē)贷款合同是两个独立的合同关系，如果(guǒ)开发(fā)商发生(shēng)违约，购房者只能根据购房(fáng)合同向开发商主(zhǔ)张权力(lì)，但依(yī)旧需要根(gēn)据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇(yù)到下行周期，会引(yǐn)发(fā)资金链断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系列风险，进(jìn)行影响自(zì)身信用和购房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行(xíng)作(zuò)为按揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为市场波动或(huò)经(jīng)营不善，出现资金链断裂等一(yī)系(xì)列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况(kuàng)，而房(fáng)企通过(guò)与(yǔ)购房者签订的预售(shòu)合同和按(àn)揭合同，已(yǐ)经从银行获得房款，如果购房者丧失还款能(néng)力或短(duǎn)期不能还款等，则(zé)风(fēng)险(xiǎn)完(wán)全由银行承担(dān)，银行将面临较大的(de)坏账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购(gòu)房者的预售(shòu)监管资金(jīn)去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那就是(shì)“没(méi)钱(qián)”，即没钱付工(gōng)程款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的(de)《城市(shì)商品房预售管(guǎn)理办法》中明确规定了(le)开发(fā)企业预售(shòu)商(shāng)品房所得款项(xiàng)应当用(yòng)于(yú)有关(guān)的工(gōng)程建设，商品房预售(shòu)款(kuǎn)监管(guǎn)的具体办法，由(yóu)房地产(chǎn)管理(lǐ)部门制定。但多年以来全国并(bìng)没(méi)有统一的(de)预售(shòu)资金(jīn)监管(guǎn)规定，各地实行(xíng)“一(yī)城一(yī)策”。例如(rú)，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监(jiān)管资金比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以(yǐ)建筑(zhù)面(miàn)积或者项目工程总额报价计算重(zhòng)点资金。而事(shì)实(shí)是，不(bù)少购房款未进入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致(zhì)楼盘没有资金继续(xù)建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金如何(hé)被挪走的？实际上，在过去房地产(chǎn)大(dà)开(kāi)发时代的高(gāo)周转背(bèi)景(jǐng)下(xià)，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如工程总承包方，以工程(chéng)建设名义，获得监管账户拨付资(zī)金，再由工(gōng)程方(fāng)将资金转给房企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进(jìn)度所需(xū)。通过这(zhè)些方式(shì)套取的(de)资(zī)金(jīn)，在房企各地(dì)项目间(jiān)流(liú)动，变相加杠(gāng)杆，这样做提供(gōng)了资(zī)金流动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建(jiàn)设，形成一(yī)种资金循环高周转模式，但(dàn)一(yī)定(dìng)程度(dù)上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国(guó)外商品房(fáng)预(yù)售制(zhì)度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付(fù)资(zī)金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房(fáng)者支付的预付款比(bǐ)例相对(duì)较低，绝大部分房款在房(fáng)屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预(yù)付款支付(fù)方式：预付款一般以(yǐ)定(dìng)金方式(shì)支付，或按工程进度分期支付(fù)，或二者结合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般(bān)采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程(chéng)进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工(gōng)程(chéng)进度逐渐发放，购房者开始月供(gōng)；二是房(fáng)屋交付(fù)后发(fā)放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重大(dà)延期(qī)或(huò)重大缺陷时(shí)，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质(zhì)量的保(bǎo)障有两种方式，一是期房(fáng)由政(zhèng)府或第三方(fāng)验收合格并提供验(yàn)收凭证后(hòu)，开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得购房(fáng)者支付的(de)房(fáng)款(kuǎn)。二(èr)是(shì)开发商为购房者(zhě)提供一定的保修期，通常1-5年(nián)，保修期(qī)满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内无条(tiáo)件(jiàn)返(fǎn)还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交(jiāo)付后按揭还款，交付(fù)前(qián)资金由第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或首付外，购房(fáng)者在(zài)房屋交付后(hòu)通(tōng)过(guò)按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪(nuó)用资金，购房者(zhě)的定金及首付款由第三(sān)方公证行或产权保险公(gōng)司的(de)信托(tuō)账户监(jiān)管。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资(zī)金可(kě)通过申请仲裁取(qǔ)回(huí)，且不承担任何责任与损失。而开(kāi)发商在房(fáng)屋建设过(guò)程中的资金全部来(lái)自银行(xíng)，银行根据工程进度向开发商提供一定比例(lì)的贷款，由于开发商挪用资金直(zhí)接损害银(yín)行(xíng)利益(yì)，银(yín)行有充(chōng)分动(dòng)机监管开发(fā)商施工(gōng)进度。开发商(shāng)在房屋交付时(shí)需取(qǔ)得由政府相关(guān)部门经审查后发放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭(píng)证(zhèng)向银行得到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首付(fù)购(gòu)房，房款按建造工期进度支(zhī)付，按揭按(àn)工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利(lì)率采用固定利率，开发商或购房者可购(gòu)买期(qī)房烂尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预售(shòu)门槛方(fāng)面，德国开发商在项目获批(pī)后(hòu)即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付(fù)约(yuē)2000欧的定金并进行(xíng)预约公证(zhèng)，签订合同(tóng)后定金退还(hái)。如由于任何原(yuán)因(yīn)不能购(gòu)买(mǎi)，定(dìng)金(jīn)按照德国法律全部退还(hái)。

　　签署购房合(hé)同后，购房者(zhě)需支付公证费和土(tǔ)地交易税，分别为房屋售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不(bù)包含在购房(fáng)款中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面(miàn)，德国没有(yǒu)规定最低首(shǒu)付比例，可(kě)零首付(fù)购(gòu)房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取(qǔ)按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般(bān)来说，支付节点可分为公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁及(jí)墙面完工、地板完(wán)工、全部完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付房款前申请房贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率，银行按(àn)施工节(jié)奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房(fáng)者一定使用期(qī)限，期限(xiàn)结(jié)束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针对期房设计了两种保险，保险的功能是当(dāng)房屋出(chū)现重大延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保证开发商赔(péi)偿或修复，开发商破产，由保(bǎo)险公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名(míng)律师，负责沟通(tōng)期房交易中的房产、资金、合(hé)同(tóng)等各个环节，各环节(jié)内容确认无(wú)误后签订首(shǒu)付交(jiāo)换(huàn)合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定(dìng)金保险保护机制，当开发(fā)商出现财(cái)务、经营问题时(shí)，购房者10％的定金(jīn)由保险公司(sī)赔付，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付(fù)需要(yào)在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国(guó)采(cǎi)取(qǔ)按工程进度付款的方式(shì)，但是交房前付款比例相对较(jiào)低，一(yī)般会(huì)在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房(fáng)后支(zhī)付(fù)。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋(wū)必须经过房产公证(zhèng)公司的检验(yàn)验收(shōu)后才(cái)能交付，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管(guǎn)环节，英国期房预售资(zī)金监管极为严格，资金也由律师(shī)监管，在(zài)确认工程(chéng)进度、支(zhī)付相关款(kuǎn)项过程(chéng)中，由(yóu)买(mǎi)房律师(shī)将资金转给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开(kāi)发商，即资金在进入开发商(shāng)账户前经(jīng)过两道关口，有利(lì)于保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付(fù)款保全措施

　　日本期房(fáng)交易立(lì)法，定(dìng)金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须(xū)完(wán)成“预售房定金保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款(kuǎn)的20％，开发(fā)商违约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交(jiāo)房(fáng)后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束(shù)后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二(èr)卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次修订，目(mù)前是唯(wéi)一一部规范期房交(jiāo)易的法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日(rì)本《宅地建物取(qǔ)引(yǐn)业法(fǎ)》，对购房者(zhě)支付定金(jīn)超过5％或(huò)超1000万日元的部分(fēn)，法律要(yào)求开发商必须完成定(dìng)金(jīn)保全措施才可预售。什么是(shì)定(dìng)金保全措(cuò)施？即买卖双(shuāng)方(fāng)签(qiān)订(dìng)购房合同(tóng)时，开(kāi)发商向金融机(jī)构或指定保证机构(gòu)或保险机构签订定金保证委托合同，设置购房者定金的保证或保险(xiǎn)，并将相(xiāng)应的保证金证明(míng)书交付给购房(fáng)者。除(chú)定金外，其(qí)他(tā)预先支付(fù)的购房款也受该措施保护。若(ruò)开发商倒闭(bì)导致期(qī)房烂(làn)尾，购(gòu)房(fáng)者可凭(píng)保证金证明(míng)书向金融机构或保证机构(gòu)或保险公司兑(duì)付，同(tóng)时，开发商需向购房者赔付违约(yuē)金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只需支付最(zuì)多不(bù)超20％的定金，签(qiān)订购房合(hé)同后，购房者即可向(xiàng)银(yín)行申请贷款，但(dàn)交房后才开始按揭(jiē)贷款，除定(dìng)金外的剩余房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房(fáng)者(zhě)违约(yuē)可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款(kuǎn)按工程进(jìn)度支(zhī)付，所(suǒ)有资(zī)金(jīn)进银行专(zhuān)门项目资(zī)金账户，交房(fáng)后满1年(nián)保(bǎo)修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发商有统一(yī)的选(xuǎn)购权(quán)合同以(yǐ)及订金返还机(jī)制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购(gòu)买(mǎi)合同，不执行OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房合(hé)同后，购房者需(xū)支付15％的首付及印花(huā)税(shuì)，同时(shí)购房者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余(yú)款支付上，新加(jiā)坡期房同(tóng)样采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，《发(fā)展(zhǎn)商条破壁机能绞肉吗，破壁机能绞肉馅吗例》对期房付款(kuǎn)流程做了统一详细(xì)规定，要(yào)求所有开(kāi)发商遵守(shǒu)，支(zhī)付(fù)节点一(yī)般为(wèi)合(hé)同签订后、地基完工、框架完工、管道门(mén)窗等(děng)完工等，支(zhī)付(fù)比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷(dài)款(kuǎn)也依(yī)照(zhào)工程进(jìn)度放款，月供在此过程中随(suí)着(zhe)放出贷款的增加而增(zēng)加(jiā)，未放(fàng)款部分无需月(yuè)供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的订金与付款会存入银行(xíng)专(zhuān)门的项(xiàng)目(mù)资金(jīn)账户，账户资(zī)金提取(qǔ)须与房(fáng)屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房(fáng)者享(xiǎng)受(shòu)1年的房(fáng)屋保修(xiū)期(qī)，此后购房者支(zhī)付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房地产到(dào)了政策(cè)出(chū)手临(lín)界点，重(zhòng)点是(shì)保交楼(lóu)和房(fáng)企重组(zǔ)。一方(fāng)面，加大(dà)对(duì)刚需(xū)和改善型需求的支(zhī)持力度(dù)，长短兼顾(gù)妥善应(yīng)对局部停贷现象(xiàng)，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼保复工保(bǎo)民(mín)生(shēng)，给予(yǔ)强有力的金融(róng)工具(jù)支持。另(lìng)一方面，从现在起，对还(hái)在正(zhèng)常运(yùn)转的(de)房企包(bāo)括(kuò)民(mín)营企业(yè)，加大支持力度，由优质(zhì)房企牵头并购(gòu)重组(zǔ)整个行业，为每(měi)个(gè)房企配套AMC和财团，给(gěi)予金(jīn)融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和(hé)人性复杂(zá)性，兼顾化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制(zhì)。长(zhǎng)效机制四大关(guān)键(jiàn)是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。定金环节，建立(lì)开发商违约后定金(jīn)保护机制，如将已支(zhī)付定金冻结(jié)至房屋(wū)交付阶段，保障(zhàng)购房(fáng)者(zhě)定金安全。签(qiān)订(dìng)合同(tóng)环(huán)节(jié)，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况提供(gōng)充分的保障。余款支(zhī)付环节，建立按(àn)工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购(gòu)房者的权益。资金监管(guǎn)环节，引入独立于(yú)开发商(shāng)、银行的第三方资金监管机构(gòu)，或由政府相关部门直接监(jiān)管，以此防止资金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商品房保修期制度(dù)。保修期内，开发(fā)商(shāng)应对房屋质量问题全(quán)权负责、免费维修，购(gòu)房者在保(bǎo)修期结束后支付(fù)尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商(shāng)品房预售制是(shì)大(dà)势所趋。一方面，98年(nián)房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预(yù)售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现在(zài)全(quán)国(guó)套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的(de)预售(shòu)制已经过时了，该取消了(le)，改为现(xiàn)房销售。另一方面(miàn)，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道(dào)能不能兑(duì)现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即所(suǒ)得的过(guò)硬的(de)产品质(zhì)量(liàng)和诚(chéng)信(xìn)，这才是对(duì)购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将极大(dà)的(de)提升开发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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