近两年火爆的创(chuàng)新产品公募(mù)REITs进入(rù)密集(jí)分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息(xī)日(rì)，公募REITs整体(tǐ)呈(chéng)现(xiàn)出(chū)高比例稳定(dìng)分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产(chǎn)品，平(píng)均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位(wèi)业(yè)内人士对(duì)此(cǐ)表示(shì)，强制分红(hóng)机(jī)制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分(fēn)红体现(xiàn)出该类(lèi)产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值，通过观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者(zhě)注意，与产权类项目相(xiāng)比，特(tè)许经营REITs项目在经营权到期后(hòu)不再产生现金收益，特许经营权(quán)分红目前已(yǐ)包(bāo)含(hán)了利润分(fēn)配(pèi)和本金的归还，在选择(zé)投(tóu)资标的时应了解资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日(rì)，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整(zhěng)体来看(kàn)，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的(de)公募REITs产品中(zhōng)，2022年全(quán)年分配金额占(zhàn)可供分(fēn)配金额(é)比例(lì)平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人对此表(biǎo)示，投(tóu)资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源(yuán)为持有期分(fēn)红收益，以及基金份额交易(yì)价(jià)格的变(biàn)化。基金份额(é)二级市场价(jià)格受到公募REITs资(zī)产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况及市场因素的(de)综(zōng)合影响，较易(yì)引起(qǐ)波动。与(yǔ)此相(xiāng)比，基金分红(hóng)预期则更有(yǒu)规律可循(xún)。公募REITs的分红主要(yào)来自基础设施资产的经(jīng)营现金流，投(tóu)资人通过基金募集材料和信息披露(lù)文(wén)件，结合(hé)行(xíng)业及市场情(qíng)况，可以分析(xī)基础设施(shī)项目的经营(yíng)业绩，作为进行投(tóu)资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红(hóng)作(zuò)为基金份额持有人实际获(huò)得的现(xiàn)金收(shōu)益(yì)，对(duì)于长期投(tóu)资(zī)者更(gèng)具参考价(jià)值。”中金基金相关(guān)负责人(rén)称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副(fù)总监李华平(píng)也表示(shì)，根(gēn)据《公开(kāi)募集基(jī)础设施证券投(tóu)资(zī)基(jī)金指引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基础设施基金应(yīng)当将90％以上合并后基(jī)金年(nián)度(dù)可分(fēn)配金额(é)以现金形式分配(pèi)给(gěi)投资者，强制(zhì)分红(hóng)机制是公募REITs的主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中(zhōng)航(háng)基金(jīn)也认为，从(cóng)投资(zī)角度来(lái)看，基础设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市(shì)场价格反映这类产(chǎn)品“股(gǔ)性(xìng)”的一面(miàn)，分红体现了这(zhè)类产品的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红(hóng)类似于债(zhài)券派(pài)息，但不等同于(yú)债券(quàn)的固(gù)定利息回(huí)报，而是由(yóu)可供分配(pèi)现(xiàn)金决定。

　　从机构投(tóu)资者(zhě)的角(jiǎo)度来看，一方(fāng)面是(shì)公募REITs丰富了机(jī)构投资(zī)者(zhě)的(de)投资(zī)品(pǐn)类(lèi)，为资(zī)产配置多元(yuán)化提(tí)供抓手，具有较强(qiáng)的(de)配(pèi)置(zhì)价值。另一方(fāng)面，公(gōng)募REITs的分红能(néng)够帮助机构投资者稳定收益。机构投资者(zhě)公募(mù)REITs能够通(tōng)过分红获取相对于投(tóu)资债券相对高(gāo)的收益性，在(zài)有效控制风险的前提下，增(zēng)厚资(zī)产包收益(yì)，起到(dào)投资“压舱石”的(de)作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来分红水平的预(yù)期，也是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金二级市场价格(gé)走势的关键因素(sù)之一(yī)。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽(kuān)基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受宏观经济的影(yǐng)响，可分配(pèi)金额(é)完成率不(bù)达预(yù)期，一定程(chéng)度(dù)上影响了(le)公募REITs二(èr)级(jí)市场(chǎng)的价格(gé)。”李(lǐ)华平(píng)称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波(bō)动受多重(zhòng)因素(sù)的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳(wěn)定的分红有(yǒu)利(lì)于吸引投(tóu)资者参与公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中金过渡句是什么意思，过渡句是什么意思 举个例子基金相关(guān)负(fù)责人也表示，近期经济(jì)预期(qī)恢复，一(yī)方面市场热点呈现向(xiàng)股票(piào)和债券回(huí)归的过程；另(lìng)一方(fāng)面，基础设施(shī)项(xiàng)目的经营业绩相对经济活力(lì)的(de)改善有(yǒu)一定的(de)滞(zhì)后性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募REITs在分红除(chú)权日(rì)，将对(duì)基金份额的开(kāi)盘指导价做调减处理，调减金(jīn)额根(gēn)据单位(wèi)基金份额的(de)分红(hóng)金额进(jìn)行计算。除权操作是对(duì)分红(hóng)前(qián)后基金份(fèn)额净值变化的修正，使(shǐ)投资人在基金分(fēn)红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期(qī)投资(zī)的信(xìn)心，同(tóng)时(shí)需结合持(chí)有产品的特性，关注二级市场扰动对整(zhěng)体(tǐ)收(shōu)益的影响(xiǎng)程度。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利(lì)润分(fēn)配和(hé)本金(jīn)归还(hái)

　　普通投资者应(yīng)了(le)解底层资产(chǎn)情况(kuàng)

　　多(duō)位(wèi)业内人(rén)士还提醒，与(yǔ)现有公募基金(jīn)分(fēn)红前提是本金之上的(de)增值部分(fēn)不(bù)同，特许(xǔ)经营权REITs基(jī)金(jīn)运作(zuò)期间的“分(fēn)红”界(jiè)定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金与增值两个(gè)部(bù)分(fēn)，两个部分之(zhī)间(jiān)的比例是(shì)变动(dòng)的，与现有公募基金(jīn)分红差异很(hěn)大(dà)，大多数普通投(tóu)资(zī)者可能(néng)把“分(fēn)派”金额(é)误认为是持(chí)续分红。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年等合(hé)同年限(xiàn)到期后(hòu)基金价值面临极(jí)大不(bù)确定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资(zī)产类型，持有产权类产品的收益主要(yào)包括每年的现金(jīn)分红(hóng)及资产增值(zhí)的收(shōu)益，而持(chí)有特许经(jīng)营(yíng)类产(chǎn)品的收益(yì)主要来自(zì)项目每年的现(xiàn)金分红。其中，特(tè)许经营权类资产的(de)分红包括了(le)利润分配和本金的归还(hái)，两者的比率也是(shì)变动的(de)，对特(tè)许经营权类资(zī)产的(de)公(gōng)募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收(shōu)益。普通投资者在选择(zé)投资标的时，应了解公募(mù)REITs底层(céng)资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来(lái)看，各类公募REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同而形(xíng)成区别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含“本金+收益(yì)”，分(fēn)红相对(duì)较多，债(zhài)性偏强。而产权(quán)类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层(céng)资产(chǎn)的价值(zhí)增值，所以相(xiāng)对(duì)股(gǔ)性偏(piān)强。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要(yào)考虑底(dǐ)层资产属性，对所选择产品的二(èr)级市场价格和分(fēn)红有合理预(yù)期。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关(guān)负责人也认为，与(yǔ)产权类项目(mù)相比，特许经营项(xiàng)目(mù)在经营(yíng)权(quán)到(dào)期(qī)后不再能产生现金收益，因此将(jiāng)可供分配金(jīn)额的(de)分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许(xǔ)经营项目，通常具备更(gèng)高的分派率(lǜ)水(shuǐ)平。对(duì)于剩余期限(xiàn)较(jiào)长的特许经营(yíng)权项目，即使分派(pài)率相对较(jiào)低，也(yě)有足够年限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投(tóu)资者注意，特许经(jīng)营权(quán)项目的分(fēn)派金额(é)包(bāo)含了(le)投资本金，在不(bù)进行(xíng)扩(kuò)募的(de)情况下，基(jī)金份额单价随着分(fēn)派进度(dù)逐(zhú)年下(xià)降是正常(cháng)现象，投资特许(xǔ)经(jīng)营权REITs的收益来自(zì)项目剩(shèng)余期限产生的(de)现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与特(tè)许经营项目(mù)相比，产权类项目的(de)土地或建筑的剩余(yú)使用年(nián)限一般较长，再加上到期后通(tōng)过对建筑的(de)更(gèng)新改造或补缴土地出让金(jīn)等追(zhuī)加(jiā)投资(zī)，有机会进一(yī)步延长经营期限。这(zhè)种(zhǒng)类似(shì)永续经营(yíng)的假(jiǎ)设(shè)反映在基础资(zī)产的估值上，使产权(quán)类REITs具备(bèi)更显著的资产(chǎn)投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收(shōu)益率等指标

　　评(píng)估项目底层资产运营情况

　　在基金(jīn)分红的时点(diǎn)，多位(wèi)业内人士(shì)还表示(shì)，在产品(pǐn)分红期，投资者可以观测经(jīng)营活动现金(jīn)流、可供分配(pèi)现金、内(nèi)部收益率等指标(biāo)，来观察和评估项目底层资产(chǎn)的运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金表(biǎo)示，年报指标(biāo)中，跟(gēn)现金相关的(de)指标有两个：一是年(nián)报(bào)中披露的经营活动现金流，二是可供(gōng)分(fēn)配现金，二者存在(zài)本质性区别。经营活动产(chǎn)生的现金净流(liú)量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的(de)现(xiàn)金流，基于企(qǐ)业本身经营活(huó)动(dòng)产生；可供分(fēn)配的现金实(shí)质(zhì)上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响(xiǎng)利润(rùn)表的项目进(jìn)行调(diào)整，加期初(chū)现金，最终得到的(de)账面现金。

　　李(lǐ)华平也(yě)表示，公(gōng)募REITs作(zuò)为(wèi)资产配置新选择(zé)，投(tóu)资价值体(tǐ)现在相对(duì)股债市场(chǎng)独立(lì)的资产配置功(gōng)能(néng)，比(bǐ)较(jiào)适合长期持(chí)有。建(jiàn)议投(tóu)资者对经营权(quán)类的资产可(kě)以更多关(guān)注(zhù)内(nèi)部收(shōu)益率的高低(dī)，对产权类的(de)资产更(gèng)多(duō)关注(zhù)分派率高过渡句是什么意思，过渡句是什么意思 举个例子低。因为公募(mù)REITs可分配收益主要来(lái)自底层资产的经营净(jìng)现(xiàn)金流，所以底层资(zī)产运(yùn)营(yíng)情况直接影(yǐng)响投资回报，投资者(zhě)可综合(hé)考虑原始权益(yì)人综合(hé)实力、运营管理机构(gòu)实力、公募基金管理人(rén)实力等多重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红(hóng)交易带(dài)来的(de)短期(qī)博弈机会仍在，叠(dié)加此(cǐ)前市场接连回(huí)调，建议投(tóu)资(zī)者关注有基(jī)本面支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时分红(hóng)规模较(jiào)为可(kě)观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及(jí)次(cì)年的(de)可供分配金额预测(cè)。投资者可以将(jiāng)REITs的(de)实(shí)际分红(hóng)金额与募集材料中披露预测进行比较分(fēn)析(xī)，结合经济及市(shì)场的实(shí)际环境，对基础(chǔ)设施项目的运营业绩(jì)及REITs的(de)管理(lǐ)能力进行判断。”中金基金上述负(fù)责人也称。

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