OPPO宣布关停旗(qí)下芯片(piàn)子公(gōng)司哲(zhé)库(kù)科技，引发(fā)了公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二级市(shì)场的影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT开(kāi)盘继续延续此前几日(rì)的下跌(diē)走(zǒu)势，午后跌幅一度扩大，尾(wěi)盘(pán)有所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最近(jìn)3个交(jiāo)易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光(guāng)大(dà)园REIT曾发(fā)布(bù)公告，紧急回应(yīng)称，哲(zhé)库科(kē)技(jì)是其扩募拟新购(gòu)入基(jī)础设施资产张润大厦(shà)的重(zhòng)要承(chéng)租(zū)方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停(tíng)止(zhǐ)执行已签租赁(lìn)协议的(de)通知(zhī)。同时(shí)，在公告(gào)中，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续(xù)密切关(guān)注哲库(kù)科技后续(xù)情(qíng)况，积(jī)极做好相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权益人(rén)相关负责人也表示，近期已同步启(qǐ)动了应急预案，排摸(mō)储备租(zū)户，积极应对(duì)哲库提前退租的可能事项。由(yóu)于张润(rùn)大厦是全国首批(pī)REITs申报(bào)扩募项目(mù)，公司领导高度重视，浦(pǔ)东新区国资委也高度关注(zhù)。

　　多位业内人士表示(shì)，华安张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT近(jìn)期市场(chǎng)波(bō)动较(jiào)大，但(dàn)其实不(bù)动产公(gōng)募REITs项目短期出租(zū)率下(xià)跌(diē)并(bìng)不会(huì)从(cóng)根本上(shàng)影响其内外价值，投资(zī)者应理性看(kàn)待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技的事件继续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据(jù曹冲称象的故事说明了什么科学道理，曹冲称象这个故事告诉我们什么道理)显示(shì)，5月15日(rì)，华安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大(dà)园REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安(ān)张江光大园REIT最近(jìn)几个交易(yì)日二(èr)级市场价格表现(xiàn)欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交易日跌(diē)幅达到9.6曹冲称象的故事说明了什么科学道理，曹冲称象这个故事告诉我们什么道理9％，今年以(yǐ)来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上市以来(lái)，华安张江光大园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整体表现上看，目(mù)前上市的8只产业园区基础(chǔ)设施(shī)REITs中，仅博(bó)时(shí)招商蛇口产业园(yuán)REIT微(wēi)幅上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产业(yè)园区(qū)基础设(shè)施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中已经披露张江光大园项目出租率有所下(xià)降，如今拟扩募的项目又遭遇突发事件，因(yīn)此导致(zhì)二级市场价格出现(xiàn)波动。”一(yī)位(wèi)业内人士分析(xī)称。

　　不过(guò)，在上述人(rén)士看来(lái)，尽管出于风险规避的原因，最近几个交易日场内资金有所(suǒ)流出，但是，不动产公募REITs项(xiàng)目短期(qī)出租率(lǜ)下跌并不会从根本(běn)上(shàng)影响(xiǎng)其内外价值(zhí)。

　　他也(yě)同时(shí)表示，目前随着二级(jí)市场价格下跌，风险(xiǎn)也(yě)得到一(yī)定释放，但(dàn)是价格涨跌会受到基本面、情绪面(miàn)等(děng)多重(zhòng)因(yīn)素(sù)影响，不好判断(duàn)价格是不是已经完全触底。

　　此外(wài)，还(hái)有(yǒu)一位业内(nèi)人士(shì)表示，今(jīn)年整体(tǐ)REITs市场表现低迷，不少产品年内(nèi)二级市场跌幅较大，其(qí)实有些隐含收益率高的产品具备一定的投资价值(zhí)，很适合稳健类投资者。此外，伴随(suí)着经(jīng)济复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具(jù)备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金执行董事高(gāo)如星对此表示，若张江园区最(zuì)终(zhōng)能顺利解决招商，平稳过度对经营现金(jīn)流没有(yǒu)造(zào)成大的影响，“事件性(xìng)利(lì)空下调至得这么急、这(zhè)么深，加上(shàng)前(qián)期本身园(yuán)区类资产就回调不(bù)少(shǎo)了，这就是(shì)黄(huáng)金坑。”不过，他(tā)也强调(diào)，最终(zhōng)还是落到(dào)租金收入受不受影响(xiǎng)，影响多大，估计园区会最(zuì)终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路上再迎(yíng)接(jiē)考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安(ān)张江光大园REIT发(fā)布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基(jī)础(chǔ)设(shè)施资(zī)产张润大厦的重要承租(zū)方之一，目前未收到哲库科(kē)技(jì)及(jí)OPPO方(fāng)面关于停止执行(xíng)已签租(zū)赁协议的通知(zhī)。同时，在公(gōng)告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一(yī)步(bù)表(biǎo)示，原始权益人将(jiāng)继续密切关注(zhù)哲库科技后(hòu)续情(qíng)况，积极做好相关(guān)应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其(qí)一季报(bào)中披露的张江光(guāng)大(dà)园(yuán)项目(mù)出(chū)租率下降事项(xiàng)，一度(dù)二级市(shì)场价格出现回落。在随后召(zhào)开的业绩说明会中管理人就(jiù)相(xiāng)关事项进行了解释说明，市场信(xìn)心得到了(le)一定提振，二级(jí)市场价格表现(xiàn)也趋于平稳(wěn)。据了解，张江 REIT在(zài)5月11日召开的线上(shàng)和线下的扩募说(shuō)明会上(shàng)，运营团队表示了对张(zhāng)江光大园项目的信心，预(yù)计签署意向书和合同(tóng)谈(tán)判中的储备租户正常(cháng)转化后(hòu)，项(xiàng)目出(chū)租(zū)率将得到回升(shēng)。没想到仅过了不到(dào)三周(zhōu)的(de)时(shí)间，张江REIT的扩募之路又迎来(lái)了(le)新的(de)考验(yàn)。

　　因张(zhāng)江(jiāng)REIT的上述公告引起了市(shì)场各方的广(guǎng)泛(fàn)关注(zhù)，张(zhāng)江REIT拟扩募(mù)购入项目的(de)原始权益人(rén)相关负责人坦言，事发突(tū)然确实始料未及，在获悉OPPO关(guān)停哲库科技(jì)消息的(de)第(dì)一时间即(jí)奔赴现场进行(xíng)了(le)沟通和核实工作，并同步启动了(le)应急预案，排摸储备(bèi)租户，积极应对(duì)哲库(kù)提前退租(zū)的可(kě)能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公(gōng)司(sī)领导高(gāo)度重视(shì)，据悉新区国资(zī)委也高度关(guān)注。

　　当(dāng)谈及(jí)储备租户情况，相关负责(zé)人(rén)介绍(shào)说(shuō)，目前储(chǔ)备(bèi)租户还(hái)是(shì)比较(jiào)丰富的，覆盖了芯片测(cè)试、人工智能、航天产(chǎn)业、信息技术等产业客(kè)户，租赁意向(xiàng)面积超过了2万方。从意(yì)向储备转化(huà)为实(shí)际租(zū)户需要(yào)一些时间(jiān)。

　　“我(wǒ)们(men)正在着手通过签(qiān)署租赁(lìn)意向书(shū)来尽快锁定一些重要(yào)租户。虽(suī)然收(shōu)了三个月履(lǚ)约保证金(jīn)给了(le)我(wǒ)们一(yī)些空间，但本着(zhe)对(duì)首批扩募(mù)、对(duì)市(shì)场负(fù)责的态度，我们肯定要全力与时间赛跑，把(bǎ)这些面积在短期(qī)内(nèi)完(wán)成去化。”相关负(fù)责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的(de)张江光大园(yuán)项目一季度末(mò)也有将近(jìn)30％的空置率，原始(shǐ)权益人有那(nà)么多储备(bèi)租户，之前的空置率为(wèi)何(hé)未能得(dé)到解(jiě)决。

　　对此(cǐ)相关负责人解释，张(zhāng)江光大园(yuán)一直以来都坚持以市场化运营为导向，历史运营表现(xiàn)稳定，租户的调租和(hé)换(huàn)租都属于(yú)正常情(qíng)况(kuàng)，而这次项目(mù)的大租户(hù)退租正(zhèng)好发(fā)生(shēng)在(zài)市(shì)场(chǎng)活跃度(dù)的短期(qī)低(dī)点，目前市场情况已(yǐ)有(yǒu)所好(hǎo)转。在看到出租率下(xià)滑情况(kuàng)没有得到及时修复后，张江这边也作(zuò)了一定的资源调(diào)配和倾斜，引入了一(yī)些储备(bèi)租户(hù)。

　　另外(wài)，张润大厦(sh曹冲称象的故事说明了什么科学道理，曹冲称象这个故事告诉我们什么道理à)和张江光大园项目在(zài)给租户的(de)分(fēn)隔空间、交付标准、租金水平(píng)等(děng)方面也有一些差异化，张润大厦多是两千多平(píng)的大(dà)平层，楼的成新度高一些，单价(jià)也贵一些，张江光大(dà)园单层以一(yī)千平的面(miàn)积为主(zhǔ)，还有一些独(dú)栋形态的物业。租户自身也会有诉求，也会根据自身需求和预算挑选区域内的不同物(wù)业。

　　“如果扩募完成以后(hòu)，新老资产的(de)管理(lǐ)人都(dōu)变成了一(yī)家，后续我们(men)在资源共(gòng)享和联合营销方面能更加充分(fēn)发挥协同效(xiào)应，相信可以做得更好。”上述负责人补充(chōng)说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望，相(xiāng)关负责人表示(shì)，张江集团(tuán)和张(zhāng)江高科目前在管资产(chǎn)约五百万方，还(hái)有一些其他在(zài)开发的储备项目，这些都将(jiāng)成为张江REIT实(shí)现(xiàn)打(dǎ)造张江园区产业空间资产(chǎn)上市平台(tái)目标的坚实后盾和储(chǔ)备资源。“我们非常重(zhòng)视张江REIT这个(gè)资本平台和它未来(lái)的发展。”相(xiāng)关负(fù)责人表示，“这次扩(kuò)募是(shì)我们实现基金扩容的第一步，也是至关(guān)重要的一(yī)步，眼下我们(men)可能面临了一些(xiē)突发情况需要解决，但是这和(hé)我们在(zài)张江科学城这(zhè)三十年建设发展过程中所经历(lì)的相比，只能算是一个非常小的插(chā)曲。我们(men)有信心排除(chú)万难，尽(jǐn)一(yī)切可能化解当前突发事件的所(suǒ)有(yǒu)负(fù)面(miàn)影响，维(wéi)持预期和(hé)市场(chǎng)的信(xìn)心。”

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