万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让这个(gè)位于北京海(hǎi)淀的(de)豪宅被全国知(zhī)晓，其背后曾宣称要(yào)做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫(hè)集团(tuán)，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受到(dào)舆(yú)论关注，起因中(zhōng)赫集(jí)团成了共同(tóng)债务人被(bèi)中国信达追债，中国(guó)信(xìn)达为了收回钱(qián)款不(bù)得不(bù)将中赫(hè)抵押(yā)的75套(tào)万柳书院(yuàn)豪宅拍卖(mài)。可问题是，这些房子早已售出，业(yè)主并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购(gòu)入房产的有钱人，房子(zi)现在莫名奇妙(miào)地被(bèi)拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看(kàn)到这些业(yè)主的维权信息，难怪有网(wǎng)友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的时候(hòu)，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你想象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头(tóu)是万(wàn)柳书院(yuàn)”，但(dàn)谁都(dōu)没想到，这个位于海淀核心区位(wèi)，名校环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近(jìn)日，有网(wǎng)友发现，中国(guó)信(xìn)达在京(jīng)东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地产开发有限(xiàn)公(gōng)司不良债权转让项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包(bāo)括75套万柳书(shū)院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示(shì)，上述不良债(zhài)权转让项(xiàng)目的(de)处置主(zhǔ)体是中国(guó)信达资产管理股份(fèn)有限公司(sī)北京(jīng)市分公司（下称(chēng)中国信达(dá)北(běi)分），处(chù)置的是对北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞）的(de)不良债权(quán)。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司是共同(tóng)债务人。目前(qián)，该项目(mù)已有(yǒu)1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看(kàn)，这就是(shì)一起中国(guó)信(xìn)达(dá)北百万美元宝贝真实事件，百万美元宝贝真实事件是真的吗分讨债的(de)故(gù)事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书院总共(gòng)301户，而且(qiě)早已售(shòu)罄。如果该报道(dào)属实，说明这些房(fáng)子实际(jì)上都是卖出去了的(de)，是有人(rén)住的(de)。

　　那为(wèi)什么(me)中国信达的拍(pāi)卖页面上又注明这75套(tào)房(fáng)子是(shì)“未出(chū)售”的状态呢(ne)？只(zhǐ)能说明这些房子根本没有(yǒu)网签，也没有房产(chǎn)证(zhèng)！

　　第(dì)一财经的(de)报道证实了上述内(nèi)容。有豪宅中介透露(lù)，中赫集(jí)团早(zǎo)就把这75套房子抵押出去，现(xiàn)在还没资金解抵押(yā)，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学(xué)区房，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)的业主基本都是北京的高端人(rén)士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬(lǎo)也是万柳(liǔ)书(shū)院的(de)业主。另据(jù)地产自媒体“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果(guǒ)这些业主(zhǔ)确实(shí)已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，那么，中国信达(dá)转让这笔不良债权回本的愿(yuàn)望，或(huò)将(jiāng)泡汤(tāng)。这次拍(pāi)卖损失最大的，没准(zhǔn)还是债主中国信(xìn)达。

　　根据相关法律规定，民(mín)事(shì)执行中，业(yè)主(zhǔ)已经(jīng)支付价款并实际占有(yǒu)，但未办理过户手(shǒu)续的，如果(guǒ)业主(zhǔ)没有(yǒu)过错(cuò)，人民法院不得查封、扣押(yā)、冻结(jié)，已经(jīng)查封的可以向法院提(tí)出执行异(yì)议申请，请求法院解除查封，同时可以联合起(qǐ)诉开发(fā)商(shāng)，要求退还购(gòu)房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法(fǎ)院报(bào)公布《最高人民法院(yuàn)关于商品房消(xiāo)费者权利保(bǎo)护问题(tí)的批复》，以司法解释的方式明确了购(gòu)房人的优(yōu)先权：

　　商(shāng)品房(fáng)消(xiāo)费者以居(jū)住为目(mù)的购(gòu)买房屋(wū)并已支付全(quán)部(bù)价款，主张其房屋交付请(qǐng)求权(quán)优先(xiān)于建设工(gōng)程价款优(yōu)先受偿权、抵(dǐ)押权以及(jí)其他债权的，人民法院(yuàn)应当(dāng)予以支持。只支付(fù)了部分(fēn)价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余(yú)价款的，可以适(shì)用前款规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子均为“已售未网签”，那么这(zhè)笔不良债权，实(shí)际(jì)上(shàng)是(shì)个烫手山芋。可能(néng)不仅不能卖出去回本，抵押的这(zhè)75套房子，还会(huì)被业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界(jiè)的“劳(láo)斯莱(lái)斯”

　　成(chéng)了“老赖(lài)”

　　这次(cì)债权公(gōng)司中国信达申(shēn)请不良(liáng)债权转让(ràng)，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷(léi)赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目(mù)前中国信达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为(wèi)中赫集(jí)团旗下子公司(sī)。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置地(dì)等选择退出(chū)了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷国际信托(tuō)有限(xiàn)责(zé)任公司成为了唯(wéi)一股东，后者由中(zhōng)国(guó)信达(dá)资产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相较(jiào)其他房企，中赫(hè)集团(tuán)既没有很大规模(mó)，也没有很高的国民(mín)知名度，但却(què)在北(běi)京豪(háo)宅圈留下一(yī)个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入(rù)北京的第(dì)一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七号(hào)院3号(hào)楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼(lóu)盘(pán)，引发了(le)市(shì)场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳书(shū)院(yuàn)，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等(děng)大型知名房企手中，抢下了北京(jīng)万柳地(dì)块，成(chéng)为北京当(dāng)年的“双(shuāng)料(liào)地王”。很快，万柳书(shū)院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀(shā)入市(shì)场，无论是(shì)一块(kuài)块从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来(lái)的五米高(gāo)墙，还是每棵成(chéng)本超6万的成(chéng)年银杏(xìng)树，还是每平(píng)米20万元(yuán)的(de)价格，都令业(yè)内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北(běi)平(píng)府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出其在北(běi)京豪(háo)宅圈的(de)地位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它(tā)远(yuǎn)远超过(guò)这些(xiē)对手(shǒu)。

　　去年(nián)，万柳书院(yuàn)一套(tào)300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元(yuán)/平(píng)米，说明万柳(liǔ)书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈备(bèi)受追(zhuī)捧。

　　中赫(hè)集团开发的(de)豪宅，也(yě)吸引了不少知名人(rén)士(shì)，如知(zhī)名演员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七(qī)号(hào)院。而柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等(děng)知名商业大佬则居住(zhù)在万柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了中(zhōng)赫集团的“高端路(lù)线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的房，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做地(dì)产(chǎn)中(zhōng)的‘劳斯莱斯(sī)’”的(de)标签。

　　但隐藏在(zài)豪(háo)宅开发商光环的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初(chū)，因为(wèi)履行能力而拒不履行生(shēng)效法律文书确定义务(wù)，中赫集团正(zhèng)式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北(běi)京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团(tuán)如今沦落到(dào)这个(gè)地步(bù)，其实是有迹(jì)可循(xún)的(de)。

　　事(shì)实上，早(zǎo)在今(jīn)年年初“万柳书院(yuàn)少(shǎo)爷(yé)”走红之时，深蓝(lán)财(cái)经就曾(céng)深挖出背后(hòu)的(de)中赫(hè)集团，发(fā)现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅(zhái)的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的(de)人(rén)生轨迹跟着急(jí)转直(zhí)下。而追根溯源，这(zhè)个转折点，就在(zài)于收购北京国安。

　　近十(shí)年来，房企(qǐ)纷纷开(kāi)始了多元化转型(xíng)，但转(zhuǎn)型之路并不(bù)好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫(hè)集(jí)团就尝试过多元化业务，先(xiān)后进军能源市场、团购网站，但最终都(dōu)惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉将(jiāng)转型的目(mù)光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新(xīn)东(dōng)家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫(hè)集团从中信集团手中拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北京国安俱(jù)乐部全部股权。如果北京国安的(de)估值一直(zhí)没变，那(nà)么中赫集团拿(ná)下北(běi)京国安，总(zǒng)计(jì)花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到(dào)这里，有人也(yě)许会(huì)感叹(tàn)：卖(mài)豪(háo)宅真(zhēn)是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!百万美元宝贝真实事件，百万美元宝贝真实事件是真的吗g>如果(guǒ)真的是这样，中赫为什么又(yòu)要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续质押(yā)，据企查查显示，目(mù)前(qián)中赫集团共有11条股权出质记录。质权人(rén)包括海金商(shāng)业保理(lǐ)、北京(jīng)建工、山东国际(jì)信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时间完(wán)全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不仅国安的经营状况没(méi)有得到改善(shàn)，中赫(hè)集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京(jīng)产权交易(yì)所官网信息显示，2020年，北(běi)京(jīng)国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末(mò)，该(gāi)俱乐(lè)部(bù)资(zī)产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力(lì)，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手中(zhōng)的中赫集团股(gǔ)份，但国安(ān)和中(zhōng)赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的(de)高(gāo)达11亿(yì)，北京国(guó)安也3次与(yǔ)中赫集(jí)团、中赫置(zhì)地、及(jí)中赫(hè)集团股东(dōng)周金辉(huī)、李彩霞等(děng)共(gòng)同成为被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为(wèi)履行能(néng)力而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义务(wù)，上述(shù)被执行人成为(wèi)“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前(qián)幸免于(yú)难。不过在实控人都成为老赖的(de)情(qíng)况下(xià)，被执行10个(gè)多亿的北京国安，又(yòu)如何(hé)能独(dú)善其身？