5月以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个(gè)股多(duō)出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数(shù)本(běn)月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金(jīn)为代表的(de)机(jī)构对于这一板(bǎn)块(kuài)已经在悄然布局。数据显示，以南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月9日时所公布(bù)的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金(jīn)一季报统计(jì)，龙头(tóu)与地方(fāng)国企央企(qǐ)获得增持(chí)，持仓数量占流(liú)通(tōng)股比重(zhòng)增幅(fú)五只个(gè)股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募(mù)配置(zhì)房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持(chí)有的(de)房地产行业标的市(shì)值(zhí)约(yuē)1188亿元(yuán)，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场表(biǎo)现出色，但(dàn)公募所持(chí)房地产公司市值(zhí)在(zài)股(gǔ)票资产中(zhōng)的占(zhàn)比却断崖式下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次(cì)回升(shēng)，年底这一数值从(cóng)1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时，公募对(duì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业的持股比(bǐ)例也(yě)同步回升，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高(gāo)到(dào)2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势(shì)头似乎(hū)在(zài)今年一季度得以(yǐ)延续。数据统(tǒng)计显示，公(gōng)募(mù)重仓(cāng)持有(yǒu)房地产板块一(yī)季(jì)度市值(zhí)TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓(cāng)市值前(qián)五个(gè)股分别为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集(jí)团，持仓市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发(fā)现(xiàn)，公(gōng)募对于房地产的投资愈发有(yǒu)集(jí)中于龙头的(de)趋(qū)势。Wind显示，在公募(mù)基(jī)金(jīn)一季(jì)报汇总(zǒng)的重(zhòng)仓(cāng)股中，房地产板(bǎn)块排名最高(gāo)的是保(bǎo)利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排(pái)名第二的是招商(shāng)蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比去年四(sì)季报，变化之处首先在于几只房地(dì)产(chǎn)龙头股从排位上看(kàn)均有退(tuì)步，尤(yóu)其是万(wàn)科最为明显；其次是(shì)金(jīn)地集团退出百大之列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏链上最(zuì)后一(yī)环，且首(shǒu)季(jì)并非行业(yè)销售旺季，其传(chuán)导到二级市场乃至机(jī)构持仓上(shàng)还需要(yào)时间周期。

　　形成共识(shí)的是(shì)，经济圈判断房(fáng)地产(chǎn)已(yǐ)经(jīng)进(jìn)入大分化时代，一二线(xiàn)城市(shì)好于三四线城市。而映射到二级(jí)市场投资(zī)上，配置房地产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔的红(hóng)利期(qī)一去不返了(le)。“如(rú)果按照产业周期来分类，包括房地产等(děng)几(jǐ)类行业在盖特纳曲线里属于成熟(shú)期或者衰退期的行业(yè)，传统认知上(shàng)没(méi)有什么投资机(jī)会的。但在(zài)这几年特殊(shū)的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行(xíng)业也出现了一些机会，背后的逻(luó)辑是供给侧发(fā)生了更(gèng)大的变(biàn)化。”一(yī)不愿(yuàn)具名(míng)的上海公募基金经理指出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方(fāng)米的年销售面积很(hěn)难再出现了，2022年光是(shì)居民存款数(shù)量增加了(le)15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平(píng)方米建筑(zhù)面积，考(kǎo)虑存量地(dì)产的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有一定(dìng)的政策(cè)出(chū)来去(qù)刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究(jiū)员吕功绩也(yě)指出：“时至今日(rì)，无论(lùn)从城镇(zhèn)化的进程，还(hái)是人(rén)均住房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已告别住(zhù)房短缺时代(dài)，而目(mù)前居民的(de)杠杆(gān)率和(hé)房价收入也不支撑每年18万(wàn)亿元(yuán)的销售额，以及过快上(shàng)行的房价，因而行业高增的时代已经(jīng)过(guò)去，未来行业的需(xū)求(qiú)或将(jiāng)回落，在此过程中，伴(bàn)随着(zhe)地(dì)产(chǎn)的(de)高杠(gāng)杆属性，就(jiù)很容易出现信(xìn)用风险问题（类似2022年的民营(yíng)地(dì)产(chǎn)爆(bào)雷），行业进入到(dào)供给侧出清(qīng)的过程。这(zhè)个过程中，综合(hé)竞争力强的公司就能(néng)够通过大鱼(yú)吃(chī)小鱼的方式，获(huò)得(dé)市占率的提升。当行(xíng)业需(xū)求见顶(dǐng)回落时，行业的(de)贝塔已经过去了，但不(bù)代表(biǎo)没有(yǒu)投(tóu)资机(jī)会，机会在于城市、位(wèi)置、产(chǎn)品的阿尔(ěr)法，而对(duì)应到股(gǔ)票投资，就是强竞争力(lì)公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识(shí)转变，精耕细作个股(gǔ)成为公募(mù)乃至整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配(pèi)置房地产“风(fēng)物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性标(biāo)的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。从(cóng)具体(tǐ)的个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板(bǎn)块个(gè)股，在纳入统(tǒng)计的124只房地(dì)产类标的股中，本月以来实现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第(dì)一(yī)的上实发展，五一(yī)假期归来后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日(rì)连(lián)续(xù)两个交易日收出涨(zhǎng)停(tíng)。从该股的(de)基本面来看，上实发(fā)展(zhǎn)的主(zhǔ)营业务为房地产开发与经(jīng)营。公司的主(zhǔ)要产品及(jí)服(fú)务为房地产销售、房地(dì)产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项目(mù)、酒店(diàn)经营。从业绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营(yíng)业(yè)收入52.48亿元，比(bǐ)上期减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一(yī)季(jì)度(dù)，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东来(lái)看(kàn)，各类机构(gòu)都有对其布局的例子。以3月31日时的首季(jì)十大流通股股东来看， 具体包括公募的上(shàng)银基金、私募(mù)的迎(yíng)水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理公司等都(dōu)跻(jī)身前(qián)十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时(shí)排(pái)名(míng)第二的浦东金桥也是上海本地房企(qǐ)，其第一(yī)季度的收入利润规模大幅度复(fù)苏。究(jiū)其原(yuán)因，一方面是该公司(sī)后疫情(qíng)时代出租(zū)率复苏(sū)至近年来最高，另一方面则是公司拿(ná)地结算持续性向好，从数字上看，一季(jì)度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积(jī)约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势(shì)头向好背(bèi)景下，自然(rán)也吸引(yǐn)了知名机构在其中持续驻(zhù)足。从(cóng)第一季(jì)度十(shí)大流通股(gǔ)股东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然(rán)在前十中，这也是连续第三个季度他(tā)有的两只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎(zhā)比(bǐ)投资局，其当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除(chú)去上(shàng)述两家上(shàng)海区域性地产公司外，荣安地(dì)产则(zé)是主要布局在深圳的(de)地产公司，一季(jì)报交(jiāo)出(chū)的也是一(yī)份报(bào)喜的成绩单：首季(jì)公(gōng)司实(shí)现(xiàn)营业(yè)收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于(yú)上(shàng)市(shì)公(gōng)司股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态度来看，《红周(zhōu)刊》注意(yì)到两只公募(mù)指(zhǐ)基首季新杀(shā)入十(shí)大流通(tōng)股股(gǔ)东行列。具体说来， 南(nán)方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证指数1000增强则排名(míng)第九位，此外(wài)联袂出(chū)现的(de)机(jī)构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访(fǎng)时，兴(xīng)证全(quán)球(qiú)基金相(xiāng)关(guān)人(rén)士(shì)分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定(dìng)突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅(fú)降温，优质土(tǔ)地供(gōng)给较多（券(quàn)商测算(suàn)对应潜(qián)在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大(dà)多数房企受限(xiàn)于信用问(wèn)题(tí)或者资金紧张没法拿(ná)地(dì)，龙头(tóu)房企趁机获取低成本土地(dì)，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融(róng)资上(shàng)看(kàn)，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净(jìng)负债(zhài)率基(jī)本在70％以(yǐ)下，而其他房企(qǐ)的净负债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的(de)销售，龙头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的(de)销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的(de)销售额(é)增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估(gū)的(de)浪潮下(xià)，央国企地(dì)产(chǎn)股或存在发展的大(dà)好(hǎo)机会。中信(xìn)证券(quàn)指出：“房地产行业的结构性机会(huì)依然存在(zài)，少部分公司尤其(qí)是(shì)央企占据显著优势，其(qí)主要又(yòu)体(tǐ)现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出(chū)较(jiào)低的(de)融(róng)资成本，优质的开发资源和良好的不动(dòng)产资产运营能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有(yǒu)中(zhōng)特(tè)估，国(guó)央企相较于民(mín)营地产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于(yú)减值、土地资源债权(quán)债务(wù)关(guān)系等问题，市(shì)场(chǎng)对民营(yíng)房开企业的(de)资产(chǎn)会(huì)有(yǒu)更多担忧和(hé)质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央(yāng)国企相较于民(mín)企来说估值的修(xiū)复更明(míng)显。中特估的角度从中长期的维度看，行业的逻辑(jí)在于集(jí)中度提升(shēng)后，行业进入高(gāo)质量发展阶段，具备较快速发展阶段(duàn)更(gèng)稳定且可预期的盈(yíng)利(lì)和现金(jīn)流创(chuàng)造(zào)能力，以(yǐ)此带来(lái)估值中枢(shū)的(de)提升(shēng)，应该(gāi)关注估值相对较低，企业(yè)自身资(zī)产的质(zhì)量好、运营(yíng)能力强、可以创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中(zhōng)行业普涨的概率(lǜ)比较低，行业内部将出现分(fēn)化，要关注将(jiāng)受益于行业(yè)集中度提升的(de)头部公司(sī)。”星石投资首(shǒu)席研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思(sī)路的话，或许还(hái)是保利发展、招商(shāng)蛇口等国资背景(jǐng)龙头前(qián)途(tú)更为光(guāng)明。不过国投瑞(ruì)银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持(chí)续观察国企央(yāng)企在三个方面是(shì)否可以(yǐ)维持(chí)，首(shǒu)先是(shì)融资成本保持(chí)低位(wèi)，其次是销(xiāo)售份额持续提升，再次是(shì)拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓慢

　　机(jī)构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根(gēn)据(jù)房企一季(jì)报(bào)梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出现的整体下(xià)滑，2023年一(yī)季(jì)度(dù)的业绩(jì)分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房(fáng)企营收(shōu)、净利均实现了业绩的回(huí)正，甚(shèn)至是较大增速的增(zēng)长。而(ér)这些(xiē)公司也是机构(gòu)的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房(fáng)地(dì)产业内人士张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出(chū)现明(míng)显改善(shàn)的房(fáng)企(qǐ)，主要(yào)是因(yīn)为过去两三(sān)年(nián)时间，尤其是在(zài)2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持(chí)续性地拿(ná)地，且主要集(jí)中在(zài)核心城市，投(tóu)资力度较大。投资的(de)驱动能够(gòu)推动房企销(xiāo)售业绩的(de)增长，从而在(zài)2023年(nián)一(yī)季度市场恢复(fù)但仍(réng)处于调整(zhěng)的过程中，能(néng)够保有一个正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒表示，在房地产的复苏过(guò)程中，还面临(lín)着一些不确定性。其实整个市场从(cóng)四(sì)月份开始又在(zài)往下(xià)掉。除了(le)杭州、成都等(děng)极个别城市四月环比三(sān)月相对表现较好(hǎo)之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出现(xiàn)环(huán)比下滑的情况(kuàng)。而现在五月(yuè)的(de)市(shì)场(chǎng)表现也不太乐观(guān)。按照(zhào)现在的经济状况、收(shōu)入情况，以(yǐ)及市场的去库存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份房企为了(le)半年报冲业(yè)绩(jì)出现市场的短期(qī)反弹外的一个(gè)市场乏(fá)力现象(xiàng)。也就是说(shuō)，第二季度、第三(sān)季(jì)度增长不确定(dìng)性(xìng)的(de)压力仍旧(jiù)较大(dà)。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈(chén)昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以(yǐ)及其上下游产(chǎn)业链(liàn)的复苏速度都比想象(xiàng)的要慢很多，我们(men)要多给一些耐心，这个时(shí)候，在房地产(chǎn)以(yǐ)及上下游(yóu)就不(bù)是赚快钱(qián)的时候，只(zhǐ议论文论点论据论证是什么意思，论点论据论证是什么意思举例子)能赚他基本面的钱。但这也意(yì)味着(zhe)，只有极(jí)为少(shǎo)数(shù)的、做得(dé)比(bǐ)同行好得多的企(qǐ)业，会伴随整个(gè)行(xíng)业的(de)弱(ruò)复苏(sū)，业绩会逐步(bù)体现出来。所以只(zhǐ)能(néng)议论文论点论据论证是什么意思，论点论据论证是什么意思举例子耐心地去(qù)等待它的基本面不(bù)断地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊(kān)发于(yú)5月13日(rì)《红周刊》，文(wén)中(zhōng)提(tí)及个股仅为(wèi)举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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